某某与重庆豪美实业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市江北区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）渝0105民初8941号

原告：***，男，1964年8月24日出生，汉族，住重庆市江**。

委托诉讼代理人：胡静市，四川开山（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈银，四川开山（重庆）律师事务所律师。

被告：重庆豪美实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道宝桐一路**机加厂房幢第**，统一社会信用代码91500112709417057D。

法定代表人：王小均,董事长。

委托诉讼代理人：万亨博，重庆潜卫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘晓杉，重庆潜卫律师事务所律师。

第三人：刘奋飞，男，1984年12月16日出生，汉族，住重庆市巴**。

第三人：重庆豪丹装饰工程有限公司，住，住所地重庆市渝**回兴街道宝桐一路**机加厂房幢第**一社会信用代码91500112709425604A。

法定代表人：王小均，董事长。

委托诉讼代理人：王全勇，男，系该公司工作人员。

委托诉讼代理人：陈中刚，男，系该公司工作人员。

原告***与被告重庆豪美实业（集团）有限公司（以下简称“豪美公司”）、第三人刘奋飞、重庆豪丹装饰工程有限公司（以下简称“豪丹公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人胡静市，被告豪美公司的委托诉讼代理人刘晓杉，第三人刘奋飞，第三人豪丹公司的委托诉讼代理人王全勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年11月2日签订的《二手房买卖合同》；2.判令被告向原告退还剩余定金20000元；3.判令被告向原告赔偿中介费损失50000元。事实和理由：2015年11月24日，原告与被告签订《房屋租赁（续租）合同》，约定被告将位于重庆市江北区红砂碛X号附X号房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给原告。2018年11月，原告联系被告表示愿意购买该房屋，被告告知已授权第三人刘奋飞处理，有《授权委托书》为证。原告遂联系第三人刘奋飞，并签订《二手房买卖合同》，约定被告将该房屋出售给原告，总成交价为1130000元，包括定金100000元、中介费50000元。原告知晓涉讼房屋被查封后，被告及第三人刘奋飞均承诺可在2018年11月解封。2018年11月5日，原告将购房定金100000元转账支付至指定账户第三人豪丹公司处，并将中介费50000元转账支付给第三人刘奋飞。后涉讼房屋一直未解封，导致合同履行不能，被告构成根本违约。原告与被告协商，第三人豪丹公司仅退还了部分定金80000元，原告遂诉至法院。

被告豪美公司辩称：1.原告未按合同约定支付税款，构成违约；2.原告已通过司法拍卖方式购得涉讼房屋，导致合同履行不能，构成根本违约；3.原告欠付被告租金，被告已用剩余定金20000元抵扣租金；4.原告明知涉讼房屋已被查封，仍签订房屋买卖合同；5.刘奋飞超越代理权限，自行设定、收取中介费，该行为对被告不发生效力。

第三人刘奋飞述称：1.我方事前已获得被告授权，代为出售涉讼房屋，原告在签订合同时也通过电话核实；2.我方已履行完毕居间义务；3.根据合同约定，中介费损失应由违约方承担。

第三人豪丹公司述称：我方收到原告支付的定金100000元，已退还80000元，剩余20000元用于抵扣原告欠付的租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《二手房买卖合同》、企业信息、《收据》《历史明细清单》《往来户历史明细清单》《收条》《房屋租赁（续租）合同》，结合被告及两位第三人质证意见，本院均予以采信；2.被告举示的《房地产司法鉴定报告》《拍卖报告书》《房屋租赁（续租）合同》，结合原告及两位第三人质证意见，本院均予以采信；3.第三人刘奋飞举示的《授权委托书》，结合原、被告以及第三人豪丹公司质证意见，本院均予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月24日，原告与被告签订《房屋租赁（续租）合同》，约定被告将涉讼房屋出租给原告；租赁期限为2016年4月10日至2020年4月9日；租金标准为每季度8000元。2018年10月31日，被告出具《授权委托书》，载明被告委托第三人刘奋飞居间代为办理涉讼房屋销售事宜，委托期限为2018年10月31日至2018年12月31日，房屋销售支付到第三人豪丹公司账户。2018年11月2日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《二手房买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方；该房屋建筑面积为60.14平方米，总成交价为1130000元；其中房价为880000元，居间费为50000元，税金为200000元；甲乙双方同意以全款方式付款，在签订本合同之日支付定金100000元，定金支付5个工作日之内支付200000元税金及中介费50000元，剩余尾款800000元在过户当日同台交易；居间费与办理税金费用支付到刘奋飞账户；合同签订后，若乙方中途违约，乙方所交定金不予退还，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内退还乙方所付定金，中介费用由违约方承担。第三人刘奋飞作为甲方委托代理人在该合同上签字。2018年11月2日，原告向第三人豪丹公司账户转账支付定金100000元。2018年11月5日，原告向第三人刘奋飞转账支付中介费50000元。

另查明，签订合同时，涉讼房屋已被列为另案被执行财产，且处于查封状态。2019年1月12日，原告通过司法拍卖方式购得该房屋，成交价为682010元。期间，原告欲要回定金；2019年2月3日，第三人豪丹公司向原告退还部分定金80000元。

案件审理过程中，原告陈述其并未支付税金200000元，理由是其与第三人刘奋飞协商后约定过户时再支付，第三人刘奋飞予以认可。

本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。被告辩称第三人刘奋飞超越代理权限，与本案不是同一法律关系，可另循其他途径解决。合同履行过程中，被告一直未履行解封义务，导致涉讼房屋被拍卖，构成根本违约；同时，原告通过司法拍卖方式购买涉讼房屋，以其实际行为表明不履行合同，亦构成违约，双方应各自承担违约责任。被告辩称原告未依约支付税金构成违约，但事实上原告已与被告委托代理人即第三人刘奋飞就迟延支付税金达成一致意见，故关于被告该抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告退还定金，视为作出解除合同的意思表示；被告同意退还定金，视为同意解除合同，故该合同于定金退还当日即2019年2月3日解除。鉴于双方当事人均存在违约行为，综合考虑合同履行状况以及当事人过错程度，本院酌情认定被告向原告退还剩余定金20000元，但不再承担中介费损失。至于被告抵扣租金的行为，与本案不是同一法律关系，双方当事人可另循其他途径解决。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告重庆豪美实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***退还剩余定金20000元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

本案案件受理费14970元，减半收取计7485元，由原告***负担7335元，由被告重庆豪美实业（集团）有限公司负担150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判员　　卢玉萍

二〇二〇年四月二日

书记员　　丁变合