某某与某某、江苏某某金窗业有限公司、江苏禾创置业有限公司买卖合同纠纷执行裁定书

江苏省扬中市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1182执异34号 案外人：***，女，汉族，1976年10月25日生，住扬中市。 案外人：***，男，1975年10月14日生，住扬中市。 两案外人共同委托诉讼代理人：***（案外人妹婿），男，1977年5月6日生，住扬中市。 申请执行人：江苏***金窗业有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地扬中市。 法定代表人：**，总经理。 被执行人：江苏禾创置业有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地扬中市。 法定代表人：***，董事长。 本院在执行江苏***金窗业有限公司（以下简称***金公司）申请执行江苏禾创置业有限公司（以下简称禾创公司）民间借贷纠纷一案中，案外人***、***向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，2014年12月18日，本院对***金公司诉禾创公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2014）扬民初字第457号民事判决：一、被告江苏禾创置业有限公司于判决生效后十日内支付原告江苏***金窗业有限公司工程款173207.28元并支付自2014年1月6日起至本判决确定的给付之日止的逾期利息（按银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告江苏***金窗业有限公司的其他诉讼请求。 根据***金公司的申请，本院于2015年8月14日立案强制执行，案号为（2015）扬执字第1151号。2015年12月16日，本院以被执行人无履行能力，亦未查得可供执行的财产为由，裁定终结本次执行程序。2018年6月6日，本院作出（2015）扬执字第1151号执行裁定书，裁定预查封被执行人禾创公司名下位于扬中世纪新城长江路329号-7、329号-8两套不动产。2018年6月14日，扬中市住房和城乡建设局收到执行裁定书和协助执行通知书，并进行了预查封。 案外人提出异议称，位于扬中世纪新城长江路329号-7被预查封的不动产虽登记在被执行人禾创公司名下，但实际所有权人系案外人。被执行人禾创公司法定代表人***因投资房产需要资金周转向异议人***借款，后无力偿还，遂以位于扬中世纪新城长江路329号-7不动产抵债给案外人。2013年12月25日，禾创公司与案外人***签订四份商品房买卖合同，并于当日在扬中市房屋登记部门办理了正式备案手续。四套不动产价格分别为6931179元、1309586元、3369274元、3759310元，合计15369349元。案外人除支付6100000元外，其余部分均以房抵债。现案涉房产已由案外人实际占有，并对外出租。因被执行人禾创公司不配合过户，导致案涉房产至今仍在被执行人禾创公司名下。综上，上述房产属于异议人财产。请求：1.中止对位于扬中世纪新城长江路329号-7不动产的执行；2.解除对该不动产的查封。 申请执行人江苏***金窗业有限公司辩称，1.案外人***仅通过非正常手段网签房屋买卖合同，但该合同并未实际履行。案外人亦未支付房款，禾创公司的收款收据并不能证明其已缴纳相应房款。另案外人至今未开具购房税务发票，更未办理产权证；2.案外人与禾创公司法定代表人***个人之间是否存在债权债务关系，案外人并无证据证实。即使存在债权债务关系，***作为被执行人禾创公司法定代表人亦无权用公司名下财产抵偿其个人债务，更何况，案涉房产系禾创公司与扬中市四通物流有限公司合作开发的，禾创公司单方作出的抵债行为无权无效；3.案外人网签的房产不属于其唯一房产，且至今没有交付。综上，案外人网签房屋买卖合同不具有排除法院查封并处置的效力。请求：驳回案外人的异议请求。 另查明，案外人***、***系夫妻关系。 2013年12月15日，案外人***与被执行人禾创公司网签四份《商品房买卖合同》，约定案外人***购买被执行人禾创公司预售商品房（营业用房）四套，分别为世纪新城第3幢1-2层-7号房即异议标的（备案号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX）、世纪新城第2幢1-2层-10号房（备案号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX）、世纪新城第2幢1-2层-11号房（备案号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX）、世纪新城第2幢1-2层-12号房（备案号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX），购房款分别为6931179元、1309586元、3369274元、3759310元，合计15369349元。全部购房款应于2014年6月30日前一次性付清。 2013年12月27日、30日、2014年1月3日，案外人***向被执行人禾创公司法定代表人***分别汇付2300000元、2000000元、1800000元，合计6100000元。 2014年6月25日，被执行人禾创公司向案外人***开具四份收据，金额分别为3759310元（收据号0002564）、3369274元（收据号0002565）、6931179元（收据号0002567）、1309586元（收据号0002568），分别对应上述四份网签购房合同，确认收到案外人***全部购房款。 2015年6月9日，案外人***通过EMS向被执行人禾创公司邮寄送达《催告函》一份，载明：“合同中，约定了房款最迟交付时间为2014年6月30日前，同时也约定了房屋交付时间为2014年6月30日。2014年6月30日，本人支付了全部房款，贵司也出具了相应收款收据。贵司虽然交付了房屋钥匙，也一直未能开具发票、协助办理相应产权手续。为了维护本人正当权益，特发此函，请贵司在收到本函后尽快协助办理房屋产权登记手续。” 2016年6月1日，案外人***与***签订《房屋租赁合同协议》一份，约定将世纪新城2幢1-2层-12号房产出租给***，租赁期限为15年。2017年4月19日，案外人***与**签订《房屋租赁协议》一份，约定将世纪新城331-10（上下两层）房产出租给**，租赁期限为3年。2018年5月1日，案外人***与***签订《房屋租赁协议》一份，约定将位于世纪新城3幢1-2层-7号、2幢1-2层-11号房产出租给***，租赁期限为2年。 又查明，2016年9月23日，扬中市四通物流有限公司曾起诉禾创公司和***（本案案外人），认为禾创公司和***恶意串通，未通过房产销售代理商江苏合富辉煌房地产顾问有限公司，私下使用备用密钥与***进行网签，将四套房产预售给***。该行为损害了世纪新城合作开发商即扬中市四通物流有限公司的利益，请求法院确认禾创公司与***网签的四份商品房买卖合同无效。2018年8月22日，本院作出（2016）苏1182民初3342号民事裁定，以扬中市四通物流有限公司在收到催缴诉讼费通知书未在七日内缴纳案件受理费为由，裁定该案按撤诉处理。 本院认为，本案的争议焦点为案外人***、***提出的异议是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，能否具有排除本案执行的物权效力。 基于形式审查，本院认为，案外人***、***提出的异议符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，具体如下： 1.案外人与被执行人在案涉不动产预查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。本案中，案外人***虽然未与被执行人禾创公司签订书面的房屋买卖合同，但双方已经办理了网签手续，应当认定其签订了书面房屋买卖合同。该房屋买卖合同网签于2013年12月15日，发生于本院对案涉不动产预查封之前。该《商品房买卖合同》（备案号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX）并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然扬中市四通物流有限公司曾以禾创公司与***恶意串通网签买卖合同，损害其合法权益为由，起诉要求确认四份网签房屋买卖合同（包含本案网签合同）无效，但该案已被本院以扬中市四通物流有限公司未按规定缴纳案件受理费为由裁定按自动撤诉处理。因此，申请执行人提供的该部分证据不足以推翻网签房屋买卖合同的事实及效力。 2.案外人在案涉不动产预查封之前已经实际占有该不动产。本案中，在本院作出预查封执行行为之前，案外人***已就案涉不动产与***签订了有效的租赁合同，可认定案外人在查封之前已经合法占有案涉不动产。 3.虽然案外人***汇付的房款6100000元系支付至被执行人禾创公司法定代表人***个人账户内，但被执行人禾创公司出具了收款收据，确认已收到全部购房款，包含了案外人汇给***个人账户的6100000元，被执行人禾创公司追认了***的收款行为。 4.案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。本案中，案外人已于2015年6月9日向被执行人禾创公司邮寄催告函，要求其尽快协助办理过户登记手续，但被执行人禾创公司并未协助办理，故应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续。 综上，案外人提出的异议符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，且申请执行人***金公司申请实现的债权系金钱债权，故案外人***、***的物权期待权能够具有排除效力。案外人的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、规定，裁定如下： 中止对位于扬中世纪新城长江路329号-7不动产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年八月十九日 法官　助理　　*** 书　记　员　　***