邯郸市亚太建筑设计研究有限公司与河北世纪绿景房地产开发有限公司、某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

河北省邯郸市丛台区人民法院 民事判决书 （2011）丛民初字第3107号 原告邯郸市亚太建筑设计研究有限公司，住所地：邯郸市丛台区联纺东路440号亚太世纪花园50号楼。 法定代表人***，该公司董事长。 委托代理人***。 委托代理人***，河北十力律师事务所律师。 被告河北世纪绿景房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区联纺路德源大厦1109室。 法定代表人***，该公司总经理。 委托代理人***，河北万强律师事务所律师。 委托代理人***，河北万强律师事务所律师。 被告***。 原告邯郸市亚太建筑设计研究有限公司（以下简称亚太建筑设计公司）与被告河北绿景房地产开发有限公司（以下简称绿景房地产公司）、***为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月2日公开开庭进行了审理。原告亚太建筑设计公司委托代理人***、被告绿景房地产公司的委托代理人***到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告亚太建筑设计公司诉称，原告为丛台路59号院6号楼1单元8号的房屋所有权人。被告绿景房地产公司在未与原告签订拆迁安置补偿协议情况下，擅自与该房屋使用人***签订拆迁安置补偿协议，擅自拆除原告房屋的门窗，已给原告造成经济损失。原告要求确认两被告之间的关于原告享有房屋产权的拆迁安置补偿协议无效，要求第一被告按照其与第二被告签订的拆迁安置补偿协议书与原告签定拆迁安置补偿协议书。原告保留要求被告赔偿经济损失的权利。综上所述，请求人民法院：1、确认两被告之间的关于原告享有房屋产权的拆迁安置补偿协议无效；2、第一被告按照其与第二被告签订的拆迁安置补偿协议书与原告签订拆迁安置补偿协议书；3、被告承担全部诉讼费用。 原告为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、公司设立登记申请书、企业法人营业执照各一份，证明原告参与诉讼的身份合法；2、房权证邯字第××号，证明丛台路（研究巷）6号楼房屋产权为邯郸市亚太建筑设计研究有限公司所有；3、***的邯郸市公有住房承租户租金计算表，证明***承租的该套房屋（研究巷）6号楼1单元8号房屋；4、邯郸市世纪绿景房地产开发有限公司出具的证明一份，证明丛台路59号院（研究巷）被拆迁房屋6-1-8和12-11号楼已拆除；5、丛台路53、59号院拆迁补偿明白卡，证明被告在拆迁时要求必须持有房屋所有权证；6、1995年5月4日邯郸市人民政府颁发的邯房权字第××号房屋所有权证一份，证明房产归邯郸市建筑设计院所有。 被告绿景房地产公司辩称，一、被告***依法享有涉诉房屋的产权。住房制度改革（以下简称房改）是我国经济体制改革的重要组成部分，房改之后，职工向单位缴纳一定的购房款，即可将原来的房屋租赁合同换成房产证，享有该房屋的所有权利。房改房具有福利的性质，给予本单位职工极大的优惠，购房款远远低于商品房。职工可以自由选择购买，职工所属单位是不能以任何理由拒绝的。本案中，我们了解到，被告***作为原邯郸市建筑设计院的正式职工，对早先分配的住房已居住数十年，有选择购买该套房屋的权利。但在其向单位提出购买意向后，对方迟迟不予答复，拖延至今，致使其由于历史原因持有的《房屋租赁合同》未能换成正式的房产证。该房屋租赁合同和现在的房屋租赁合同完全不同，其具有类似房屋产权证的所有属性，所以说***依法享有该涉案房屋的产权。二、二被告签订的房屋拆迁协议合法有效。被告绿景公司正式实施拆迁安置的过程中了解到，被拆迁房屋为房改房，且个别住户未将从前的房屋租赁合同换成正式的房产证。绿景公司随即与原告建筑设计公司取得联系，然而原告建筑设计公司拒绝商谈，并且声称此事与建筑设计公司无关，绿景公司与住户谈妥即可。通过与被告***的持续沟通，绿景公司了解到，被告***原为邯郸市建筑设计院的正式职工，为单位的发展壮大贡献了自己毕生的力量。但在单位进行私有化改制之后，被单位无情的辞退，失去生活来源，其原单位分配的房屋成为其唯一生活保障。单位的原因使其未能完成房改的全部形式要件，但其对该房屋享有全部权利足不容任何人质疑的。《邯郸市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条第一款可以说明，拥有房产证并不是获得拆迁补偿安置的必备条件，在房产证不能通过正常手续获取的条件下，有效住房证件和房产证拥有同等的效力。本案就属于此种情形，被告***持有的房屋租赁合同是获得拆迁补偿安置的法定证件，其唯一一套且居住数十年的房屋被拆迁后却得不到补偿安置，落得无家可归的后果，是完全背离法律和公正的。因此，被告绿景公司在综合各种实际情况之后，与被告***签订房屋拆迁协议是完全合法有效的，并充分考虑了社会公平，维护了被拆迁人的合法权益。二被告签订的房屋拆迁协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，其不仅没有损害任何第三方的权益，反而最大限度地维护了被拆迁人的合法权利，促进了社会和谐稳定。综上所述，二被告签订的房屋拆迁协议合法有效，原告建筑设计公司要求确认其无效的诉讼请求没有任何法律依据，要求被告绿景公司与其签订房屋拆迁协议更是无从谈起。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告绿景房地产公司为支持自己的抗辩理由，向法院提交如下证据：1、1993年1月1日与***签订住房租赁合同一份，证明在房改之前，房屋还不具有私有性质，根据该合同证明***对该房屋具有所有权；2、2004年10月27日***的购房申请书，证明***曾向原告购买过此房屋；3、2010年9月19日，二被告签订的房屋拆迁产权调换协议书一份，证明二被告签订的协议书在形式上和法律上是合法有效的；4、补偿结算单、交房验房单、***身份证复印件、***的住房租赁合同书各一份，证明我公司与***签订的房屋拆迁产权调换协议书合法有效。 被告***未到庭。 对原告提交的证据，经被告绿景房地产公司质证，被告认为对证据1、原告参与诉讼的身份无异议；对证据2房产证真实性无异议，但是该房产证与本案无关，不能证明在2008年前原告对该房屋有所有权；对证据3的真实性不认可，是单方出具的不具有法律效力；对证据4无异议；对证据5明白卡系复印件因此不予认可，在实际拆迁过程中只要相关住户能提供相关所有权证明，被告就可以与住户签订拆迁协议；对证据6房产证的真实性无异议，但对其所证明目的有异议，此房产证不能证明原告持续对该房屋拥有所有权。 对被告绿景房地产公司提交的证据，经原告质证，对证据1租赁合同的真实性无异议，但租房合同只是租房合同，但不能证明***是所有权人；对证据2购房申请书为复印件，不予质证；对证据3房屋拆迁产权调换协议书，对真实性无异议，但不能证明二被告签订的房屋拆迁产权调换协议书合法有效，因为***对该房屋不具有所有权；对证据4真实性无异议，只是二被告之间的行为，要求确认无效。 本院审理查明以下事实：1993年1月1日，邯郸市建筑设计研究院将坐落于丛台路研究巷6号楼1单元8号房屋出租给被告***，租赁期限为五年，自1993年1月1日起至1998年1月1日止。租期届满后，双方未续签住房合同，被告***一直在该承租房中居住。后邯郸市建筑设计研究院变更为原告邯郸市亚太建筑设计研究有限公司。2008年4月2日，原告办理了诉争房屋的所有权证书。2010年该房屋涉及拆迁，2010年9月19日，被告绿景房地产公司与***签订房屋拆迁产权调换协议书，***将丛台区丛台路研究巷6号楼1单元8号房屋交付给绿景房地产公司。现原告诉至法院，要求确认两被告之间的关于原告享有房屋产权的拆迁安置补偿协议无效；第一被告按照其与第二被告签订的拆迁安置补偿协议书与原告签订拆迁安置补偿协议书。 本院认为，物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权是一种绝对权，是权利主体对于归其所有的任何物所享有的占有、使用、收益和处分的权利。实际是以所有权为核心的财产权利，包括房屋所有权。本案中位于丛台区丛台路研究巷6号楼1单元8号房屋的所有权人为原告亚太建筑设计公司，被告绿景房地产公司未经该房屋的产权人原告同意，与被告***签订的拆迁安置补偿协议书，原告不认可。被告虽主张***为原告单位职工，该房由其自1993年居住并且进行维修，双方还签了租赁合同，***投入的房屋修护费用已超过购买该房屋的价款；该拆迁房为房改房，原告虽未与***签订房改房购买协议，但原告已承诺归其所有，只是未履行购买手续，由于历史原因***持有的房屋租赁合同未能换成正式的房产证，故与***之间签订的房屋拆迁协议有效。鉴于被告***虽与邯郸市建筑设计研究院签订住房租赁合同，由***承租丛台区丛台路研究巷6号楼1单元8号房屋，但该房的产权所有权人非***，***无权与绿景房地产公司签订拆迁安置补偿协议。因此被告绿景房地产公司的辩解理由不能成立，被告绿景房地产公司与被告***双方签订的位于丛台区丛台路研究巷6号楼1单元8号房屋的拆迁安置补偿协议无效。关于原告主张绿景房地产公司按照其与***签订的拆迁安置补偿协议书与原告签订拆迁安置补偿协议书的请求，不属民事案件受案范围，原告可与被告绿景房地产公司另行协商，本案不予处理。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 确认被告河北绿景房地产开发有限公司与被告***双方签订的位于丛台区丛台路研究巷6号楼1单元8号房屋的房屋拆迁产权调换协议书无效。 案件受理费2500元，原告负担1000元，二被告负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判长*** 代理审判员*** 人民陪审员*** 二〇一三年九月九日 书记员***