上诉人某某与被上诉人辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司、被上诉人某某及原审第三人沈阳大洋装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）沈中民二终字第1342号

上诉人（原审被告）：***，女，1962年7月14日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。

委托代理人：ＸＸ，辽宁东经律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街6号。

法定代表人：包立军，该公司董事长。

委托代理人：关月，辽宁明格律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1963年11月12日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。

委托代理人：ＸＸ，辽宁东经律师事务所律师。

委托代理人：***，女，1962年7月14日出生，汉族，无职业。

原审第三人：沈阳大洋装饰工程有限公司，住所地沈阳经济开发区昆明湖街。

法定代表人：于浩波，该公司董事长。

委托代理人：刘谦峰，辽宁明格律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司（以下简称香格蔚蓝公司）、被上诉人***、原审第三人沈阳大洋装饰工程有限公司（以下简称大洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2013）东陵民二初字第816号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员李妍参加评议的合议庭，于2014年6月25日、2014年7月2日两次开庭公开审理了本案，上诉人***及其委托代理人ＸＸ，被上诉人香格蔚蓝公司的委托代理人关月，被上诉人***的委托代理人ＸＸ、***，原审第三人沈阳大洋装饰工程有限公司的委托代理人刘谦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年，原告与二被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区桃仙大街6L2号第L2-104房屋一处，建筑面积为293.47平方米，总房款为1，580，000元，合同约定付款方式及期限：于2009年8月3日前付320，000元，12月30日前付320，000元，余款940，000元贷款支付。合同签订后，2009年8月1日，二被告向原告交付购房定金10，000元，8月8日交付购房首付款310，000元，二被告累计向原告交付购房首付款320，000元。2009年10月26日，原、被告双方又重新签订一份《商品房买卖合同》，约定于2009年10月26日前付购房首付款680，000元，余款900，000元用贷款偿还。关于违约责任，约定逾期超过15日后，出卖人（原告）有权解除合同，出卖人（原告）解除合同的，买受人（二被告）按累计应付款的10%向出卖人（原告）支付违约金。买受人（二被告）愿意继续履行合同的，经出卖人（原告）同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人（二被告）按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金。

原审法院另查明，2009年8月8日，二被告委托其子徐放代为办理了房屋的入住手续，入住使用至今。同日，二被告儿子徐放代二被告与第三人签订了一份购房房款借款协议，约定二被告向第三人借款320，000元用于二被告向原告偿还购房款。2009年10月2日，被告***为原告出具欠条一份，内容为”欠付40，000元首付款，于2009年11月30日前付清”。此后，原告多次以电话通知、张贴催缴单等形式向二被告主张过权利。二被告均以各种理由未付，现原告诉至法院。

2013年10月，原告香格蔚蓝公司起诉至原审法院，请求法院判令被告支付购房款360，000元及利息89，994元并由被告承担案件的诉讼费用。

原审法院认为，本案的争议焦点为1、两份合同的效力问题；2、原告诉请的购房首付款360，000元的问题；3、利息损失的问题；4、是否超诉讼时效的问题。关于原、被告双方签订的两份购房合同的效力问题，因两份合同均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，从两份协议的签订时间及内容上看，因为被告提供的协议上没有具体日期，但从合同上可推定其时间在前，而原告提供的合同时间在后，被告提供合同中的贷款数额为940，000元与其实际贷款900，000元也不相符，而原告提供的合同内容与被告的实际贷款数额、被告出具欠条等证据相吻合，故应以原告提供的2009年10月26日的合同为最后生效合同。双方均应按约履行。

关于原告诉请的购房首付款360，000元被告是否拖欠的问题，因原告提供了买卖合同，能够证明诉争房屋总房款为1，580，000元，购房首付款为人民币680，000元，余款900，000元用贷款偿还。经过庭审查明，二被告两次付款共计320，000元，通过银行贷款900，000元，二被告共付原告购房款1，220，000元。虽二被告仅向原告出具欠条40，000元，但原告所提供的各证据问能够形成链条，能够认定二被告尚欠原告购房首付款360，000元。二被告辩解已实际入住，故可以推定不欠房款、第三人已替二被告偿还房款320，000元的辩解意见，首先，购房首付款应为680，000元，二被告仅付320，000元，二被告没有向法庭提供其已向原告付款的证明，同时也没有向法庭提供其已向第三人付款的证明。而仅向法庭提供了一份二被告儿子代二被告与第三人所签的借款合同及本案原告出具的已收到第三人交纳的购房款310，000元的证明复印件，因本案原告及第三人均否认该事实，而二被告又无法向法庭提供该证明的原件，依证据规则，本院对该证明（复印件）的效力不予认定。因第三人已在庭审中证明该份借款合同既不是二被告亲自签订、二被告对签订人又无授权、事后二被告又没有对该行为进行追认，第三人实际也未替二被告向原告付过款，二被告也从未向第三人还过款，故二被告虽提供了该份借款合同并以此作为抗辩理由的证据不足，二被告辩解意见本院不予支持。

关于本案是否已超诉讼时效的问题，原告向法庭提供了向二被告催款的电话录音、催缴单、照片等证据，能够证明诉讼时效中止、中断，二被告虽对此提出异议，但未向法庭举出有效证据。故对其抗辩意见，本院不予支持。

关于被告是否应承担拖欠购房款的利息问题，合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方有约定的应从约定。因原、被告双方签订的商品房买卖合同第七条规定”买受人逾期付款的违约责任规定：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。现被告迟延支付购房款，应按双方在签订合同时约定的违约条款执行，违约责任的性质为损失补偿性，按现双方合同约定被告应于2009年10月26日前付680，000元，被告仅付320，000元，尚欠360，000元未付。又由于被告***于2009年10月28日向原告出具欠条一张，承诺于2009年11月30日前付清，被告逾期已超过15日，故被告应自2009年10月27日起至本判决生效之日止按以320，000元为基数，按日万分之零点一向原告承担违约责任；自2009年12月1日起至本判决生效之日止起以40，000元为基数按日万分之零点一向原告承担违约责任。原告其余请求本院不予支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九之规定，判决如下：一、被告***、***于本判决生效之日起十日内给付原告购房首付款360，000元及违约金（以320，000元为基数，自2009年10月27日起至本判决生效确定之日止，按日万分之零点一计付，以40，000元为基数，自2009年12月1日起至本判决生效确定之日止，按日万分之零点一计付）。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费8043元，由二被告负担。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，***不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：请求依法撤销原审法院民事判决并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要上诉理由：一、原审判决置客观事实于不顾，违法认定上诉人与被上诉人之间存在债务关系。上诉人之子与第三人签订的借款协议，应当有效已得到上诉人口头授权和事实上认可。故上诉人与第三人的借款合同的供款协议合法有效。二、被上诉人的债权已过诉讼时效，不应受法律保护。合同约定2009年12月30日前付清其余的32万元，至今已近五年之久，此间被上诉人从未主张过此项权利，第三人已代上诉人还清了此笔款项。三、上诉人已付给被上诉人款项36万元，而不是原审判决声称的32万元人民币。

被上诉人香格蔚蓝公司答辩称：我方认为原审判决正确，上诉人确实欠我方36万元购房款，而且我方一直向上诉人主张，诉讼时效一直未中断。

被上诉人***答辩称：同意上诉人的诉讼请求。

原审第三人大洋公司答辩称：同意原审判决。对上诉人上诉状中事实与理由第一部分与我方签订了一份借款合同，这份借款合同实际上并没有履行。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。

本院另查明，在本院庭审中，原审第三人大洋公司表示其与上诉人***、被上诉人***所签订的《购房房款借款协议》并未实际履行，大洋公司明确表示其不再向上诉人***、被上诉人***主张要求其归还32万元借款。被上诉人香格蔚蓝公司亦表示其并未收到原审第三人大洋公司代上诉人***、被上诉人***支付的32万元首付款。

上述事实，有商品房买卖合同、情况说明、欠条、补充协议、承诺书等证据材料及当事人陈述，经当事人庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。

本院认为，本案的争议焦点为上诉人***、被上诉人***是否应向被上诉人香格蔚蓝公司支付购房首付款36万元及利息的问题及被上诉人香格蔚蓝公司的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题。

关于***、***是否应向被上诉人香格蔚蓝公司支付首付款36万元及利息的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。***、***与香格蔚蓝公司签订的经备案的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，***、***应于2009年10月26日向被上诉人香格蔚蓝公司支付购房首付款68万元，余款90万元用贷款偿还。现***、***仅能提供已付款32万元的相应证据。关于上诉人***提出原审第三人大洋公司已经代其向被上诉人香格蔚蓝公司支付购房首付款32万元的主张，本院认为，在本院庭审中，原审第三人大洋公司明确表示其与***、***之子徐放所签订的借款协议并未实际履行，大洋公司亦明确表明其不再向***、***主张要求其归还32万元借款，被上诉人香格蔚蓝公司在庭审中同样表示并未收到大洋公司代***、***支付的购房首付款32万元，故无法认定***、***已向被上诉人香格蔚蓝公司支付该笔32万元首付款，对上诉人***该主张本院不予支持。现上诉人***无法提供其向被上诉人香格蔚蓝公司支付剩余36万元购房首付款的相应证据，故原审法院判令***、***向被上诉人香格蔚蓝公司支付购房首付款36万元是正确的，本院予以维持。关于违约金的问题，双方所签订的商品房买卖合同第十七条对买受人逾期付款的违约责任作出了明确约定，现***、***至今未支付剩余36万元购房首付款，故原审法院判令***、***按合同约定向香格蔚蓝公司支付相应违约金是正确的。

被上诉人香格蔚蓝公司的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题。本院认为，被上诉人香格蔚蓝公司在原审中提供的录音、催缴单及照片等证据，能够证明被上诉人香格蔚蓝公司曾多次向***、***主张过权利，上述情形属于法定诉讼时效中断的情形，因此被上诉人香格蔚蓝公司所提出的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8043元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘　冬

审　判　员　　李　妍

代理审判员　　郑竹玉

二〇一四年七月三日

书　记　员　　那萌萌

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；