青岛华林电力有限公司、青岛龙港家居有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁02民终17541号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛华林电力有限公司(曾用名：胶州市华林电力实业公司、胶州市华林电力器材经营公司)，住所地：山东省胶州市阜安街道办事处兰州东路28号，统一社会信用代码：91370281169660979W。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东***师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛龙港家居有限公司（曾用名：青岛龙港家具有限公司），住所地：山东省胶州市中云兰州西路以北胶州商城，统一社会信用代码：91370281766745452H。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东汇融律师事务所律师。 上诉人青岛华林电力有限公司（以下简称华林公司）因与被上诉人青岛龙港家居有限公司（以下简称龙港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院(2022)鲁0281民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华林公司上诉请求：一、依法撤销山东省胶州市人民法院2022鲁02**民初4872号民事判决第一项，改判上诉人无需承担返还被上诉人租金141666元；撤销判决书第二项，改判：被上诉人腾出并返还租赁的胶州市兰州××路××号综合楼、车间、院内地上附着建筑物，支付合同解除后至腾出租赁物之日按照租赁费每天2328元标准支付占用期间使用费；撤销判决书第三项，改判：支持上诉人一审全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费等费用由被上诉人龙港公司负担。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院支持龙港公司主张的合同应自2019年8月底解除，认为双方之间的租赁合同已经解除。目前租赁的房屋政府没有征收，上诉人也没有与征收部门签订任何协议，现行情况根本不能导致合同不可抗力，没有出现无法履行的事由。即便将来房屋被征收，也需要履行程序解除，租赁合同不可能自动解除。被上诉人在一审中明确述称不需要解除，《民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同，应当通知对方……”。因此一审法院对华林公司要求解除与龙港公司的租赁合同不支持，明显错误。（二）上诉人在一审中主**港新都酒店在878号租赁场地内经营，且与龙港公司未腾退场地有关。一审法院判决第8页“原告未提交证据证明”，上诉人认为一审第一次庭审结束后，上诉人在规定的期限内已向法庭提交书面说明并附有相关照片足以证实龙港新都酒店确实在租赁场地，而不是没有提交证据证明，第二次庭审被上诉人提交与案外人**的龙都大酒店承租经营协议书，“甲方（出租方）：青岛龙港新都酒店有限公司，地址胶州市兰州××路××号，乙方（承租方）：**”这更加证实上诉人的主张。虽然被上诉人以龙港新都酒店工商登记地址为753号抗辩不在租赁场地878号内，明显与事实不符。（三）胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部于2022年1月8日出具给法院调查函复函与法院2022年8月23日组织双方现场查勘存在矛盾。指挥部的复函“.......**租赁的场地实际于2019年8月底前已停止营业全部腾出。”，法院2022年8月23日组织双方现场查勘情形，龙都**大酒店及尚品连锁酒店的相关物品没有腾出，一层网点呈锁闭状态，内部有物品。上诉人现场拍照提交的相片一层经营电器的网点内有大量待售电器、一层经营批发家具的厂家存放大量的家具床等物品。尚品连锁酒店玻璃门上只有一道斜贴的封条显示2022年元月二十九日封”。被上诉人的工作人员郑成本、***开门引领法官等人进屋查勘等情形说明被上诉人占用使用着房屋。显然胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部于2022年1月8日出具给法院调查函复函与事实不符，且该复函没有单位负责人及制作材料的人员签字或者**，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第一百一十五条之规定，不能作为证据使用。上诉人认为指挥部出具给法院的复函称被上诉人全部腾出租赁物与一审法院组织的查勘明显不符，经法院现场查勘，租赁房屋内经营物品没有腾出，一层网点的销售物品电器等没有腾出。一审法院认为，拆迁指挥部复函与法院组织的现场查勘停业状态吻合，上诉人认为，一审法院组织双方现场查勘并非开庭时休庭立即去查勘，而是电话通知某月某日去现场查勘，从定下查勘日期到查勘日，期间被上诉人完全可以有所准备，现场看到的停业并不代表查勘日之前就是停业，被上诉人租赁的房屋部分转租，部分自己经营。对于转租部分房屋，被上诉人因与次承租人**等一大批租户对将来拆迁补偿问题发生纠纷，造成次承租人（租户）停业，被上诉人与次承租人的纠纷争议不断至今未了结。这与上诉人的租赁物使用权没有任何关系。上诉人承租的房屋自营部分，在法庭查勘以前并没有停业。拆迁指挥部的复函，“3、关于**租赁的场地腾退搬离租赁房屋的具体时间：2019年6月22日正式签订企业搬迁协议前，我单位将初评结果送到华林公司，应由华林公司通知**腾退搬离租赁房屋。华林公司因补偿问题至今未与我单位签订搬迁补偿协议。**租赁的场地实际于2019年8月底前已停止营业全部腾出。”，一审判决书认定事实部分“第7页第七项，上诉人并没有通知**腾退搬离房屋。第7页第八项，……认定建筑物内部有电器、纸箱、碗、盘、柜、厨房用品、**、桌椅板凳、床等物品，摆放杂乱，明显不是正常经营状态，一层网点呈锁闭状态，内部有物品。”以上可以说明拆迁指挥部的复函中关于**全部腾出与事实不符，租赁的房屋实际始终由被上诉人占用使用。一审法院判决第13页“……该《复函》描述的情形与法院两次现场查勘及华林公司、龙港公司在（2021）鲁0281民初7563号案件及本案中提交的照片显示的停业状态吻合。”上诉人认为房屋未被政府征收，不存在合同不能履行，只要被上诉人不利用租赁房屋进行违法活动，上诉人则无权干涉被上诉人如何使用租赁房屋，青岛龙港新都酒店有限公司与次承租人**因租赁费问题产生纠纷，**构成违约被解除合同，承担违约责任，由此造成被上诉人的龙都酒店停业，与上诉人没有关系。上诉人租赁给被上诉人的房屋，被上诉人的次承租人多达几十家，上诉人无法确定具体到是谁在使用房屋，上诉人认为无论是被上诉人使用还是次承租人使用，只要房屋在使用着，被上诉人均需向上诉人缴纳租赁费。合同未经解除，被上诉人占用房屋不交租赁费没有道理。被上诉人至今占有使用上诉人的租赁房屋，其2019年度1月至12月使用产生的电费为250870.15元、2020年度1月至12月使用产生的电费为101719.14元、2021年度1月份至12月使用产生的电费为50519.32元、2022年度1月至2022年10月电费为15444.9元，被上诉人租赁的房屋，无论是自营部分还是转租部分，向供电部门每月缴纳电费统一的户名为青岛龙港新都酒店有限公司，地址为兰州××路××号。被上诉人自营及转租的业主经营的业务涉及酒店、宾馆、电器、仓库、超市等业务。在此期间使用的电费数额之大，无论是被上诉人还是一审法院的判决没有给出任何合理说明，上诉人有理由认为被上诉人租赁的房屋在正常使用，事实也确实如此。使用中的房屋产生电费这是基本常识。虽然被上诉人自2019年度以后电费出现下滑，结合着2019年春节过后出现疫情符合各行业经营困难的一般规律。 被上诉人龙港公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确。上诉人华林公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1.首先，从胶州市华润城片区征迁改造指挥部《关于胶州市人民法院（2021）鲁0281民初7563号调查函》及附件可以看出，本案涉及的地块只是搬迁改造，不是征收，华林公司主张征收是错误的。其次胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部《关于胶州市人民法院（2021）鲁0281民初7563号调查函的复函》描述的情形与法院两次现场查勘状况一致。现场大门呈锁闭状态，门上可见至少3道封条，场地周围已经大件围挡，建筑物外面场地长有杂草，散落垃圾、电线、广告脱落，商户的门上贴有因拆迁清仓的告知，且建筑物内物品摆放杂乱、场面脏乱，一层的网点呈锁闭状况，在（2021）鲁0281民初7563号案件及本案中提交的照片显示的均为停业状态。且龙港公司一审提交的次承租户起诉龙港公司的起诉及裁定书也可以看出，次承租人主张因拆迁2019年6月已停止营业，要求龙港公司赔偿损失。2.龙港公司一审提交了《龙都大酒店承租经营权协议书》《仲裁申请书》、决定书等，证明案外人**于2017年7月26日与龙港公司签订了《龙都大酒店承租经营权协议书》，约定从2017年10月1日至2022年9月30日由**承包经营位于胶州市兰州××路××号龙都大酒店。2020年3月13日，**向青岛仲裁委提起仲裁，自述“案涉房产2019年3月已涉及搬迁，被申请人为了获得拆迁补偿多次通过各种方式阻挠申请人正常营业，并将正常经营的酒店另外加上只能由被申请人控制的门锁，致使申请人无法正常经营，被申请人提出解除租赁协议书给申请人造成巨大的经济损失（投入本可以用于五年但仅使用两年）”。以上证据均证明龙都大酒店在2019年6月份因拆迁已停止经营，这与胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部《复函》中确认的龙港公司承租场地实际于2019年8月底已停止营业全部腾出是完全一致的，停止经营期间不可能产生电费。上诉人主张的电费与酒店经营无关，与次承租户停止经营无关。华林公司主**港公司的次承租人仍在继续经营的主张没有任何事实依据。上诉人仅依据所谓的与本案无关的电费主**都大酒店还在经营与事实不符。3.关于华林公司主张所谓的“电费单据”。龙港公司对其三性均不认可。龙港公司已提交证据证实胶州市兰州西路与毫州路路口的红绿灯用电是用于涉案房产的电，涉案房产顶上的通讯用电也是用涉案房产的电，且为看护涉案房产，防止水管冻裂，看护人员需要用电取暖，但不存在龙港公司及次承租人还在经营的情况。4.依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利、致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，本案的租赁物因华润城片区改造于2019年8月底前已停止经营全部腾出，龙港公司自2019年9月份起对于租赁物再没有使用收益，租赁合同的目的无法实现，双方的租赁合同实际于2019年8月已解除。因此，一审法院认定双方的租赁合同于2019年8月底已解除是正确的，华林公司应返还多收取的9月、10月租赁费用141666元是完全正确的。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人华林公司的上诉请求及理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 华林公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除华林公司、龙港公司签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令龙港公司给付2019年11月份至2022年2月份租赁费2125000元，判决龙港公司以212500元为基数，向华林公司按日千分之三支付自2019年11月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2020年2月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2020年5月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2020年8月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2020年11月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2021年2月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2021年5月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2021年8月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2021年11月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2022年2月4日至实际给付之日止的违约金；3.依法判决龙港公司腾出并返还租赁的胶州市兰州××路××号综合楼、车间、院内地上附着建筑物，支付合同解除后至腾出租赁物标的物之日按照租赁费标准每天2328元支付占有使用费；4.诉讼费等费用由龙港公司负担。 龙港公司提出反诉请求：1.请求华林公司返还2019年9月至10月的租金141666元；2.反诉费用由华林公司承担。 一审认定如下事实：一、2000年10月19日，胶州市华林电力器材经营公司变更名称为胶州市华林电力实业公司，后变更名称为青岛华林电力有限公司。青岛龙港家具有限公司成立于2004年12月，2021年1月变更名称为青岛龙港家居有限公司。二、胶州市中云办事处兰州××路××号的房屋所有权人为胶州市华林电力实业公司，综合楼12772.42平方米，车间1970.43平方米，房权证（胶自转字第5××1号）。胶州市兰州××路××号国有土地使用权人为胶州市华林电力实业公司，地号1-2-17-3，地类为工业，使用权面积为15744.4平方米，国有土地使用证号为胶国用（2009）第2××0号。三、华林公司、龙港公司分别提交房屋租赁合同各一份，部分内容不一致。华林公司、龙港公司对对方提交的合同文本中的签章真实性均认可。华林公司提交的房屋租赁合同落款时间为2009年9月21日，该合同第二条租赁期限、用途约定1.该房屋租赁期限为20年。合同签订后甲方给乙方半年装修期，房屋实际缴纳租金的租赁期限从2010年5月1日开始起算，至2030年4月30日止。第三条租金及计算方式2.房屋租金支付方式如下：合同签订后甲方给乙方半年装修期，自2010年5月1日起开始计算租金。龙港公司提交的房屋租赁合同落款时间为2009年10月20日，该合同第二条租赁期限、用途约定1.该房屋租赁期限为20年。自2009年10月1日起至2010年5月31日期间租赁费为212500元，房租费在2010年5月一次性缴纳。从2010年6月1日开始每年租赁费为85万元，至2030年5月30日止。第三条租金及计算方式2.房屋租金支付方式如下：合同签订后甲方给乙方半年装修期，自2010年4月1日起开始计算租金。两份房屋租赁合同一致约定，胶州市华林电力实业公司为本合同的出租方（甲方），青岛龙港家具有限公司为本合同的承租方（乙方）。乙方承租甲方位于胶州市兰州××路××号的房屋，建筑面积约13000平方米、车间约2000平方米、（以房产证为准）院子8600平方米。租赁期限为20年，年租赁费为人民币85万元。第九条免责条款1.因不可抗力、自然灾害等原因致使本合同不能履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。四、龙港公司已将租赁费交至2019年10月底。五、2021年6月17日，华林公司向一审法院提起诉讼，要求判令龙港公司给付2019年11月至2021年5月份租赁费及违约金。2022年1月19日，华林公司申请撤诉。六、胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部于2022年1月18日出具《关于胶州市人民法院（2021）鲁0281民初7563号调查函的复函》（以下简称《复函》）及附件《胶州市房产服务中心关于同意华润城片区实施搬迁改造的批复（胶房发【2019】12号）》《胶州市华润城片区国有工业用地及集体土地房屋搬迁补偿方案》《致胶州市华润城片区企业厂房类业主的一封信》《胶州市华润城片区房屋搬迁补偿协议及房屋验收等有关注意事项》。该复函第3条载明“关于**租赁的场地腾退搬离租赁房屋的具体时间：2019年6月22日正式签订企业搬迁协议前，我单位将初评结果送达华林公司，应由华林公司通知**腾退搬离租赁房屋。华林公司因补偿问题至今未与我单位签订搬迁补偿协议。**租赁的场地实际于2019年8月底前已停止营业全部腾出”。附件《胶州房产服务中心关于同意华润城片区实施搬迁改造的批复》载明“经研究，同意你办按照《胶州市华润城片区国有工业用地及集体土地房屋搬迁补偿方案》对华润城片区房屋实施搬迁改造”。该批复落款时间为2019年3月27日。《致胶州市华润城片区企业厂房类业主的一封信》载明“从6月15日起，华润城片区初评报告已正式公示复核，请您认真核对，抓紧时间联系复核……”。七、2019年6月21日，华林公司向龙港公司出具《关于核实初步评估结果的函》，内容为“青岛龙港家具有限公司：根据胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部要求，请你单位将初步评估结果明细认真核对，将存在的落漏项目于2019年6月24日前以书面形式送予我单位，便于集中向指挥部反馈，逾期视为无异议，认同初步评估结果”。八、一审法院于2022年8月23日查看了现场并记取了现场人员询问笔录。现场可见“龙都**大酒店”与“尚品连锁酒店”大门均呈锁闭状态，门上粘贴封纸，场地周围已经搭建部分围挡，建筑物外部地面长有杂草、散落垃圾，电线、广告脱落，部分商户贴有因拆迁进行搬迁或因拆迁清仓的告知。建筑物内部有电器、纸箱、碗、盘、柜、厨房用品、**、桌椅板凳、床等物品，摆放杂乱，地面脏乱，明显不是正常经营状态，一层网点呈锁闭状态，内部有物品。现场人员郑本成称，其在龙港家居从事保安工作，2020年7月来的，工作两年了，来的时候饭店就不营业了。没看到有没有监控，郑本成和***两人干白班，只管安全，有电，空调也坏了，只用电煮水喝。来的时候没看到尚品酒店是否营业，垃圾都堆满了。现场人员***称，今年六月到这边干，来的时候酒店不经营了。监控不知道，只上白班，有电，只用来煮水喝，来的时候尚品酒店不经营了。郑本成来得早，和***一起值班。九、华林公司、龙港公司双方未签订腾退及交付租赁物的书面交接手续。 关于争议事实，华林公司、龙港公司分别提交以下证据并发表意见： 一、华林公司提交电费缴纳单据，载明：青岛龙港新都酒店有限公司2021年1月至2022年4月用电明细，欲证明龙港公司一直占有、使用涉案场地。龙港公司对电费单据的真实性、关联性及证明事项均不认可。华林公司称，龙港公司租赁华林公司的房屋一部分自用，一部分转租，且龙港新都酒店法定代表人也是**，就是租赁合同的龙港公司法定代表人，因此电费明细可以说明是龙港公司一直在使用租赁房屋。龙港公司称，华林公司提交的电费户名青岛龙港新都酒店有限公司与龙港公司无关，也不是承租人。根据工商登记显示，该酒店的地址是753号不是878号。华林公司主**港新都酒店仍然在878号租赁场地内经营，且与龙港公司未腾退场地有关。华林公司未提交证据证明。二、华林公司提交现场照片欲证明：结合电费使用情况，至少说明龙港公司仍在使用占用租赁标的物，龙港公司无论是自己经营还是转租给他人使用，并不影响龙港公司占用使用房屋，华林公司认为即便是作为仓库使用，也是占有使用，要求龙港公司归还房屋。龙港公司对华林公司提交照片的真实性没有异议，对证明事项不认可，第20页照片证明业户明确表明本店拆迁，已经搬到龙港家居广场，从门上封条来看，至少有三道封条，说明涉案房产至少3年没有经营，龙港公司已于2019年8月底前已停业并全部腾出。龙港公司提交现场照片欲证明：涉案房屋所在地除租赁物之外的其他房屋已全部拆除，酒店已停止经营，涉案房屋及院子早已闲置，涉案房屋的设备设施早已拆除，周围架设了围挡，龙港公司于2019年8月份已按要求腾出房屋，不再占用使用，没有任何收益。华林公司对照片真实性和证明事项均有异议，认为龙港公司仍占有使用涉案房屋，青岛龙港新都酒店在租赁范围之内。三、龙港公司提交设备设施清查评估明细表、2019年6月21日华林公司发给龙港公司的《关于核实初步评估结果的函》、添建的房屋装修及地上附着物初步评估结果明细表和漏项申报明细表等，欲证明华林公司要求龙港公司在2019年6月24日前对初步评估结果进行核对后将存在的落漏项目在6月24日前报给华林公司，证明华林公司对于龙港公司租赁的房屋在拆迁范围之列知情，对于2019年8月份涉案租赁的房屋已搬迁停止经营知情。华林公司对《关于核实初步评估结果的函》的真实性无异议，但华林公司只是要求龙港公司对动迁前期工作的核实，不能说明龙港公司已经搬离租赁的房屋。华林公司对其他明细表的真实性和证明事项有异议，认为中云办事处没有拆迁主体资格，租赁的房屋没有被征收，龙港公司至今仍租赁并占有使用房屋。四、龙港公司提交《龙都大酒店承租经营权协议书》《仲裁申请书》、决定书等，欲证明案外人**于2017年7月26日与龙港公司签订《龙都大酒店承租经营权协议书》，约定从2017年10月1日至2022年9月30日由**承包经营位于胶州市兰州××路××号龙都大酒店。2020年3月13日，**向青岛仲裁委提起仲裁，自述“案涉房产2019年3月已涉及搬迁，被申请人为了获得拆迁补偿多次通过各种方式阻挠申请人正常营业，并将正常经营的酒店另外加上只能由被申请人控制的门锁，致使申请人无法正常经营，被申请人提出解除租赁协议书给申请人造成巨大的经济损失（投入本可以用于五年但仅使用2年）”。龙港公司欲证明龙都酒店在2019年6月份因拆迁已停止经营，这与胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部《复函》中确认的龙港公司租赁场地实际于2019年8月底前已停止营业全部腾出是完全一致的，停止经营期间所产生的电费与酒店经营无关，华林公司关于龙港公司仍在继续运营酒店的主张没有任何的事实依据。华林公司质证称，真实性无法核实，案外人**没有到庭，况且龙港公司与**之间的纠纷并不影响龙港公司向华林公司缴纳租赁费，履行合同义务；对仲裁决定书真实性无异议，但是**撤诉了，说明不了任何问题。胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部《复函》与实际情形不符。从现场照片可以看出，龙港公司并没有腾出房屋，整栋楼房或者卷帘门上锁，或者锁具、大门紧闭，但贴在门上封条显示日期为2022年元月29日封，从法院组织的现场勘查看，无论是经营商铺还是宾馆都没有腾出房屋，里面堆放着各式各样的电器，宾馆的各房间，床被俱在，酒店的厨房包间等摆放着冰柜烤箱等物品，包间的椅子和餐桌俱在，批发家具的厂家存放大量物品，说明该《复函》与事实不符。五、龙港公司提交微信聊天记录截图、收款收据存根、日记等，微信聊天记录的对话人显示为龙港公司会计***与青岛开元科润电子有限公司高会计。***说：“去年是4月7日您来交的兰州西路与亳州路的电费12600元”“麻烦拍一下收据吧”高会计回答：“刚才又找了一遍，没有。这个电费已经连接给大队了吧？”***问：“你们付了12600元不用做账？”高会计回答：“下账，但是收据都是单独就出来的，也便于查找”“龙港这个收据感觉影响深刻”***问：“付款后的电费什么时候能交？”高会计回答：“这个我不清楚？之前联系谁？”***回答：“交警大队。”高会计回复：“那就联系他们，我记得这个电费现在不归我们公司管了。”收款收据显示（2018.2-2021.1）信号灯电费12600元，户名为青岛开元科润电子有限公司。日记记录2021年3月2日、3月15日、4月7日向交警队催要信号灯电费情况。龙港公司提交上述证据，欲证明龙港新都酒店门前的亳州路与兰州西路交界处的红绿灯安装后因没有地方可以接线使用，当时关系到公众利益相关部门便从龙港新都酒店处接线用电，由此所产生的电费是由第三方公司青岛开元科润电子有限公司缴纳，收款收据客户联已交给青岛开元科润电子有限公司，龙港公司向第三方索要，第三方说没有找到。龙港新都酒店于2019年8月底已停止经营，此后产生的电费并非经营酒店的原因导致。华林公司质证称对微信聊天记录原始载体真实性无法核实，收款收据存根联真实性有异议，认为交通信号灯用电归属公安交通部门，属于公用事业用电，应纳入到财政拨付，应提供相关财政拨付证明，信号灯接入电源涉及单位的电力系统，都会有各自电表，电费结算也会按照民用电还是工商用电还是市政用电，电费的收费价格也会不同，不能混在一起，龙港公司使用电费的电量从电费单据看每月电量不同，缴纳金额也不一样，龙港公司与第三人之间的微信聊天记录、收款收据证明不了龙港公司的主张。对工作日记的真实性有异议，与本案无关。六、龙港公司在（2021）鲁0281民初7563号案件审理过程中提交龙港公司的承租人因租赁未到期被迫搬出而起诉龙港公司的民事裁定书和起诉状一宗，欲证明龙港公司及龙港公司出租的承租人全部在2019年8月底之前搬出。华林公司认为，法院已经组织双方于2022年1月11日进行现场查勘，根据现场情况，华林公司认为龙港公司仍有部分经营着。七、华林公司要求依据合同约定第八条第2项约定的违约责任，主张合同自本次起诉之日起通知解除。 龙港公司称，双方的合同实际于2019年8月底已经终止，龙港公司对该涉案标的物不再占有、使用，也不享有收益，因此龙港公司有权不支付租金。 一审法院认为，本案所涉法律事实发生在民法典施行以前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案华林公司、龙港公司之间自愿签订房屋租赁合同，合同约定不违反法律规定，双方租赁合同关系成立，华林公司、龙港公司均应按照约定履行义务。现因2019年涉案租赁物被划入胶州华润城片区搬迁改造范围引发租赁纠纷，双方争议的焦点为：龙港公司应否承担2019年8月以后的租赁费或使用费。一审法院认为，胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部《关于胶州市人民法院（2021）鲁0281民初7563号调查函的复函》明确载明“**租赁的场地实际于2019年8月底前已停止营业全部腾出”，可见因华润城片区拆迁2019年8月底前案涉场地的承租人和次承租人已经停止营业。该《复函》描述的情形与一审法院两次现场查勘及华林公司、龙港公司在（2021）鲁0281民初7563号案件及本案中提交的照片显示的停业状态吻合。 华林公司主**港公司自2019年8月至今仍占有、使用涉案场地及房屋，并提交显示用户为青岛龙港新都酒店有限公司的电费缴纳单据及现场照片为证。龙港公司辩称青岛龙港新都酒店有限公司注册地址为兰州××路××号，与租赁物位置不符，且租赁物用电包含交通信号灯用电，电费实际由第三方青岛开元科润电子有限公司缴纳。一审法院认为，虽龙港公司所提交的证据不足以证明交通信号灯用电导致租赁物产生电费使用记录，但根据现场查看，案涉房屋内尚有电力供应，龙港公司亦认可有保安等工作人员在现场进行看护，有监控、空调等设施均可能存在维护用电，即使华林公司提交的电费缴纳单据与案涉租赁物有关也不足以证明龙港公司在2019年8月底之后仍在案涉场地进行正常经营。 龙港公司向华林公司租赁案涉房屋的目的在于使用或转租获益，如果不能继续使用则无法实现合同目的，根据已经查明的事实，本案租赁物所处地块于2019年3月27日开始征迁，2019年8月底之前龙港公司承租范围已经停止经营，故龙港公司租赁涉案标的物的合同目的已经无法实现，故龙港公司主张合同应自2019年8月底解除于法有据，予以支持。 华林公司、龙港公司签订的租赁合同一致约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，该约定明确了非华林公司、龙港公司过错造成租赁物不能继续使用时华林公司、龙港公司均不承担对方损失。根据查明事实，龙港公司自2019年8月底前因租赁物涉及征迁而停止经营，华林公司无权要求龙港公司承担2019年9月及以后的租赁费。龙港公司已经将租赁费支付至2019年10月，故龙港公司要求华林公司返还2019年9月和10月份的租赁费141666元（850000元÷12个月×2个月）符合法律规定和合同约定，予以支持。 对华林公司主**港公司应腾出并返还租赁的胶州市兰州××路××号综合楼、车间、院内地上附着建筑物，一审法院认为，华林公司、龙港公司之间的租赁合同已经解除，龙港公司应向华林公司返还租赁物。根据合同约定及华林公司提交的胶自转字第50731号房权证对租赁物的描述，龙港公司应向华林公司返还位于胶州市兰州××路××号的房屋【综合楼12772.42平方米、车间1970.43平方米、院子8600平方米】。 关于华林公司主张的2022年2月份以后至腾出租赁物之日按照租赁费每天2328元计算的占用期间费用，一审法院认为，华林公司主张的占用费用实际上是因房屋征迁产生的预期可得租金损失，因租赁物纳入征迁范围属于合同约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任”的情形，据此约定龙港公司不应承担责任。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、青岛华林电力有限公司于判决生效之日起十日内返还青岛龙港家居有限公司租金141666元；二、青岛龙港家居有限公司于判决生效后30日内向青岛华林电力有限公司返还位于胶州市兰州××路××号的房屋【综合楼12772.42平方米、车间1970.43平方米、院子8600平方米】。三、驳回青岛华林电力有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23800元、反诉案件受理费1566.5元，合计25366.5元，由青岛华林电力有限公司负担。 本院二审查明，双方当事人确认涉案房屋的电费缴纳情况如下：2018年289161元，2019年228460元，2020年99055元，2021年52692元，2022年18655元。 被上诉人对电费的产生提出以下理由：1.在龙都酒店、美术馆、***、7天酒店、***电器、统帅电器等场所的室内外和院子门口都设有监控设施，共有182个摄像头，3个监控机房。因安全保卫需要，2019年8月停业后所有监控设备一直正常运转，设备运转期间所有的设备都需要用电，不能关闭总电源。而且设备运行期间都需要聘请专用的网管维修维护。考虑到节约费用，直至2022年1月份开始陆续停机，并拆除了部分设施。因为要交接房屋电表报停，7天酒店的内外监控设备就运转至2022年12月份停止了。此项没有单独专用电表计量。2.因安全保卫需要，夜间室外照明用电。院子里高15米2000瓦巨型莲花景观灯3个，500瓦射灯12个、楼顶500瓦射灯15个、200瓦射灯18个，门头200瓦射灯10个。为了节约费用，减少开支，2021年6月份起陆续拆除了部分用电量大照明灯。此项没有单独专用电表计量。3.兰州西路与亳州路交界处交警红绿灯用电，一直用我公司电。4.日常维修、维护用电。5.消防报警系统，消防水池自动补水系统，消防泵房，***机房等用电设施，龙都酒店消防中控室等用电设施。消防设施是和消防大队报警系统联网的，要保证正常运行，需要维保单位每周派出维保人员到现场检查维护，及时处理报警信息。此项没有单独专用电表计量。6.龙都酒店、美术馆、***、7天酒店、***电器、统帅电器都有电信、联通、移动的信号发射器、通讯机站等设备。其中7天商务酒店还有电话程控系统、派出所监控入驻等设施用电，此项没有单独的专用电表计量。7.**值班人员用电。小厨房有一台冰箱，油烟机，电磁炉，微波炉，烧水壶，空调，值班室照明用电等。此项没有单独的专用电表计量。8.防止消防喷淋设施设备冻坏，***冬季开启中央空调低温运转。此项没有单独的专用电表计量。9.7天酒店冬季为防止消防设施和98个房间暖气片冻裂，开启供暖低温运行模式。7天的供暖设备动力来自燃烧天然气和用电辅助。10.变压器本身产生费用有座机费，误工费，线损，变损等。 上诉人称，上诉人不认可被上诉人提交的电费情况说明，该证明恰恰能说明租赁的房屋由被上诉人控制使用、占用，房屋租赁合同的主要特征是承租人取得租赁物的使用权，因租赁的房屋涉及的行业有酒店、宾馆、仓库、超市、电器售卖等行业，使用租赁房屋的业主多达几十家，有被上诉人自营的，也有转租的业主，上诉人没有义务核实每位租赁业主是否还经营、是否不经营，及什么时间不经营。 被上诉人向法庭提交如下证据：证据一：照片15张，内容为用电说明中所涉及的消防系统用电、消防中控室用电、保安人员的生活用电、为了保证消防设施及暖气片不被冻坏的空调用电。上诉人质证称：对证据的真实性需要进行核实，即便是真实的，也是因为使用房屋才能够产生电费，如果不使用房屋，不会出现电费。证据二：2023年1月31日中云街道办事处给龙港公司的答复意见书，该答复意见书中明确龙港公司于2019年8月停止营业，并腾空房屋，因华林公司不签搬迁协议，龙港公司至今未拿到补偿费，系华林公司的过错没有签订搬迁补偿协议导致了涉案的房屋无法交付拆迁部门。龙港公司在2019年8月停止营业，对涉案房屋进行看管。从2019年8月至2022年12月份，共计41个月，看管费用共计738000元。上诉人质证称，对该证据的真实性庭后提交书面质证意见。即便属实，该意见也不真实，与二审法院组织交接的现场也不符。上诉人庭后未向本院提交书面质证意见。 本院对涉案房屋进行了现场勘验，勘验时被上诉人未在租赁房屋内经营，被上诉人表示愿意放弃房屋内的所有物品，将钥匙交付给上诉人。本院询问上诉人是否同意接收，上诉人称，房屋内仍有部分物品未搬离，不符合交接标准，根据双方签订的租赁合同第一条第二项，合同终止后，院内地上的一切建筑物归上诉人所有。如果被上诉人认可院内的一切建筑物归上诉人所有，上诉人就同意接收。双方未达成交接房屋的一致意见。 二审查明的其他事实与原审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案双方签订合同的主体适格，意思表示真实，合法有效，各方均应当按照合同约定履行。本案争议的焦点为被上诉人在2019年8月后是否应当承担租赁费或者占用费。 关于合同解除的时间，依据查明的事实，双方在本案起诉前均未向对方主张解除合同，且承租人始终未与出租人交接涉案房屋，因此可以认定在本案起诉前涉案合同尚未解除。2022年4月25日，被上诉人签收本案相关诉讼材料，考虑到此时涉案场地的实际情况，合同目的已无法实现，故被上诉人签收相关诉讼材料之日应作为合同解除日期。一审在双方均未提出解除合同的意思表示且承租人尚占有房屋的情况下以2019年8月作为合同解除日期认定有误，应予纠正。 涉案合同虽然于2022年4月25日解除，但结合胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部《关于胶州市人民法院（2021）鲁0281民初7563号调查函的复函》与两次现场查勘的笔录以及本案双方在（2021）鲁0281民初7563号案件及本案中提交的照片，可以认定，2019年8月因为政府拆迁影响到涉案房屋的正常营业。但直至本院二审勘验时，被上诉人，即本案的承租人才表示可以放弃屋内物品进行交接。但上诉人，即本案的出租人却提出，只有被上诉人认可院内的一切建筑物归上诉人所有的情况下才同意交接。可见，在涉案房屋无法正常营业，影响合同目的实现的情况下，双方均未及时主张合同解除，且承租人未及时向出租人交接房屋，出租人也未及时要求承租人腾让房屋，双方均有过错。故华林公司要求龙港公司支付自2019年11月4日至实际支付之日违约金的诉讼请求，不应得到支持。 从涉案租赁房屋产生的电费情况看，2019年8月之后，虽然涉案房屋的正常营业受到拆迁的影响，但还存在着部分使用情况。但从2022年1月29日起，涉案房屋加封封条，结合2022年全年电费仅有18655元的事实，本院酌情认定自2022年1月30日起，承租人不应再承担租金。双方在合同中约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任”，该约定并不能排除上诉人作为出租人要求被上诉人支付租金的诉请。一审对此认定不当，本院予以纠正。因承租人已缴纳2019年9月-10月的租金141666元，结合涉案房屋实际使用状况及双方的过错程度，本院酌情判令被上诉人龙港公司还应另行支付上诉人华林公司2022年1月29日之前的租金40万元。被上诉人龙港公司要求上诉人华林公司返还2019年9月-10月租金141666元的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人青岛华林公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、确认青岛华林电力有限公司与青岛龙港家居有限公司的《房屋租赁合同》于2022年4月25日解除； 二、维持山东省胶州市人民法院(2022)鲁0281民初4872号民事判决第二项； 三、撤销山东省胶州市人民法院(2022)鲁0281民初4872号民事判决第一项、第三项； 四、青岛龙港家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付青岛华林电力有限公司房屋租金40万元； 五、驳回青岛龙港家居有限公司的诉讼请求； 六、驳回青岛华林电力有限公司的其他上诉请求和诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23800元、反诉案件受理费1566.5元，合计25366.5元，由青岛华林电力有限公司负担19320元，由被上诉人青岛龙港家居有限公司负担6046.5元。二审案件受理费25367元，由青岛华林电力有限公司负担20592元，由青岛龙港家居有限公司负担4775元。以上折抵后，青岛龙港家居有限公司负担部分，于本判决生效后十日内直接支付青岛华林电力有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　于　梦 二〇二三年三月十日 法官助理　**收 法官助理　张　蕾 书 记 员　张　燕 书 记 员　***