青岛华林电力有限公司、青岛龙港家居有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0281民初4872号 原告（反诉被告）：青岛华林电力有限公司(曾用名：胶州市华林电力实业公司、胶州市华林电力器材经营公司)，住所地山东省青岛市胶州市阜安街道办事处兰州东路28号，统一社会信用代码：91370281169660979W。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东***师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东***师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：青岛龙港家居有限公司（曾用名：青岛龙港家具有限公司），住所地山东省青岛市胶州市中云兰州西路以北胶州商城，统一社会信用代码：91370281766745452H。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东汇融律师事务所律师。 原告（反诉被告）青岛华林电力有限公司与被告（反诉原告）青岛龙港家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青岛华林电力有限公司（以下简称华林公司）的委托诉讼代理人***以及被告（反诉原告）青岛龙港家居有限公司（以下简称龙港公司）的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华林公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告给付2019年11月份至2022年2月份租赁费2125000元，判决被告以212500元为基数，向原告按日千分之三支付自2019年11月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2020年2月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2020年5月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2020年8月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2020年11月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2021年2月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2021年5月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2021年8月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2021年11月4日至实际给付之日止的违约金；以212500元为基数，按日千分之三支付自2022年2月4日至实际给付之日止的违约金；3.依法判决被告腾出并返还租赁的胶州市兰州××路××号××楼、车间、院内地上附着建筑物，支付合同解除后至腾出租赁物标的物之日按照租赁费标准每天2328元支付占有使用费；4.诉讼费等费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2009年9月21日签订房屋租赁合同，合同约定被告租赁原告位于胶州市兰州××路××号××楼，建筑面积约13000平方米，车间约2000平方米，院子8600平方米。年租金85万元，租金按季度支付。自2019年11月至今的租金被告一直未支付，原告催要多次被告一直拒绝支付，原告认为被告的行为已构成违约，为维护合法权益特诉至法院。 被告龙港公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下：2009年10月20日，原告华林公司与被告龙港公司签订《房屋租赁合同》，约定龙港公司承租华林公司位于胶州市兰州××路××号房屋，租期为20年，自2010年4月1日至2030年3月31日。2019年3月27日，案涉租赁房屋所在地列入胶州市华润城片区征迁改造范围，胶州市中云街道办事处作为拆迁主体启动评估及搬迁程序，龙港公司已按照拆迁文件要求的时间节点及原告华林公司的要求，积极响应、配合搬迁改造，龙港公司于2019年6月30日前已按要求搬离了案涉租赁房屋及院子，对租赁房屋不再占有使用，也没有任何收益。案涉房屋所在地除租赁房屋之外的其他房屋已全部拆除，案涉房屋及院子早已闲置，周围架设了围挡，涉案房屋的设备设施早已拆除。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十三条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。”之规定，龙港公司从2019年6月份开始无需再向华林公司支付任何的租赁费，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部关于胶州市人民法院（2021）鲁0281民初7563号调查函复函中可以看出，被告实际于2019年8月之前已经停止营业并全部腾出了案涉租赁的房屋及院子，被告对租赁房屋不再占有、使用，也没有任何收益，因此被告龙港公司无须再支付租赁费。另，因被告已经实际将租赁费交至2019年10月底，原告应返还被告两个月租金141666元（850000元／年÷12×2月）。 被告龙港公司提出反诉请求：1.请求反诉被告返还2019年9月至10月的租金141666元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告房屋租赁合同纠纷一案，法院已经受理。因涉案的租赁物由于政府拆迁改造的原因，反诉原告于2019年8月份前已搬离租赁的房屋及院子，反诉原告自2019年7月1日起对租赁物已不再占有使用，没有任何收益，不应再支付2019年9月至10月的租金141666元。现反诉原告依法提起反诉，请求反诉被告返还上述租金，请准许。 当事人围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、房产证、企业登记信息查询结果、（2021）鲁0281民初7563号民事裁定书、电费缴纳单据、胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部关于胶州市人民法院（2021）鲁0281民初7563号调查函的复函一份及附件、《关于核实初步评估结果的函》《设备设施清查评估明细表》《添建房屋、装修及地上附着物初步评估结果明细表》《漏项申报明细表》、青岛市增值税普通发票、《龙都大酒店承租经营权协议书》《仲裁申请书》、仲裁决定书、微信聊天记录、收款收据存根联、工作日记照片等证据。为查明案件事实，本院依法进行现场查勘并记取现场人员郑本成、***笔录。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述及当庭审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2000年10月19日，胶州市华林电力器材经营公司变更名称为胶州市华林电力实业公司，后变更名称为青岛华林电力有限公司，即本案原告（反诉被告）。青岛龙港家具有限公司成立于2004年12月，2021年1月变更名称为青岛龙港家居有限公司，即本案被告（反诉原告）。 二、胶州市中云办事处兰州西路878号的房屋所有权人为胶州市华林电力实业公司，综合楼12772.42平方米，车间1970.43平方米，房权证（胶自转字第5××1号）。胶州市兰州××路××号国有土地使用权人为胶州市华林电力实业公司，地号1-2-17-3，地类为工业，使用权面积为15744.4平方米，国有土地使用证号为胶国用（2009）第2××0号。 三、原、被告分别提交房屋租赁合同各一份，部分内容不一致。原、被告对对方提交的合同文本中的签章真实性均认可。 原告（反诉被告）华林公司提交的房屋租赁合同落款时间为2009年9月21日，该合同第二条租赁期限、用途约定1.该房屋租赁期限为20年。合同签订后甲方给乙方半年装修期，房屋实际缴纳租金的租赁期限从2010年5月1日开始起算，至2030年4月30日止。第三条租金及计算方式2.房屋租金支付方式如下：合同签订后甲方给乙方半年装修期，自2010年5月1日起开始计算租金。 被告（反诉原告）龙港公司提交的房屋租赁合同落款时间为2009年10月20日，该合同第二条租赁期限、用途约定1.该房屋租赁期限为20年。自2009年10月1日起至2010年5月31日期间租赁费为212500元，房租费在2010年5月一次性缴纳。从2010年6月1日开始每年租赁费为85万元，至2030年5月30日止。第三条租金及计算方式2.房屋租金支付方式如下：合同签订后甲方给乙方半年装修期，自2010年4月1日起开始计算租金。 两份房屋租赁合同一致约定，胶州市华林电力实业公司为本合同的出租方（甲方），青岛龙港家具有限公司为本合同的承租方（乙方）。乙方承租甲方位于胶州市兰州××路××号的房屋，建筑面积约13000平方米、车间约2000平方米、（以房产证为准）院子8600平方米。租赁期限为20年，年租赁费为人民币85万元。第九条免责条款1.因不可抗力、自然灾害等原因致使本合同不能履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。 四、被告（反诉原告）龙港公司已将租赁费交至2019年10月底。 五、2021年6月17日，原告华林公司向本院提起诉讼，要求判令龙港公司给付2019年11月至2021年5月份租赁费及违约金。2022年1月19日，原告华林公司申请撤诉。 六、胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部于2022年1月18日出具《关于胶州市人民法院（2021）鲁0281民初7563号调查函的复函》（以下简称《复函》）及附件《胶州市房产服务中心关于同意华润城片区实施搬迁改造的批复（胶房发【2019】12号）》《胶州市华润城片区国有工业用地及集体土地房屋搬迁补偿方案》《致胶州市华润城片区企业厂房类业主的一封信》《胶州市华润城片区房屋搬迁补偿协议及房屋验收等有关注意事项》。该复函第3条载明“关于**租赁的场地腾退搬离租赁房屋的具体时间：2019年6月22日正式签订企业搬迁协议前，我单位将初评结果送达华林公司，应由华林公司通知**腾退搬离租赁房屋。华林公司因补偿问题至今未与我单位签订搬迁补偿协议。**租赁的场地实际于2019年8月底前已停止营业全部腾出”。附件《胶州房产服务中心关于同意华润城片区实施搬迁改造的批复》载明“经研究，同意你办按照《胶州市华润城片区国有工业用地及集体土地房屋搬迁补偿方案》对华润城片区房屋实施搬迁改造”。该批复落款时间为2019年3月27日。《致胶州市华润城片区企业厂房类业主的一封信》载明“从6月15日起，华润城片区初评报告已正式公示复核，请您认真核对，抓紧时间联系复核……”。 七、2019年6月21日，原告向被告出具《关于核实初步评估结果的函》，内容为“青岛龙港家具有限公司：根据胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部要求，请你单位将初步评估结果明细认真核对，将存在的落漏项目于2019年6月24日前以书面形式送予我单位，便于集中向指挥部反馈，逾期视为无异议，认同初步评估结果”。 八、本院于2022年8月23日查看了现场并记取了现场人员询问笔录。现场可见“龙都**大酒店”与“尚品连锁酒店”大门均呈锁闭状态，门上粘贴封纸，场地周围已经搭建部分围挡，建筑物外部地面长有杂草、散落垃圾，电线、广告脱落，部分商户贴有因拆迁进行搬迁或因拆迁清仓的告知。建筑物内部有电器、纸箱、碗、盘、柜、厨房用品、**、桌椅板凳、床等物品，摆放杂乱，地面脏乱，明显不是正常经营状态，一层网点呈锁闭状态，内部有物品。 现场人员郑本成称，其在龙港家居从事保安工作，2020年7月来的，工作两年了，来的时候饭店就不营业了。没看到有没有监控，郑本成和***两人干白班，只管安全，有电，空调也坏了，只用电煮水喝。来的时候没看到尚品酒店是否营业，垃圾都堆满了。现场人员***称，今年六月到这边干，来的时候酒店不经营了。监控不知道，只上白班，有电，只用来煮水喝，来的时候尚品酒店不经营了。郑本成来得早，和***一起值班。 九、原、被告双方未签订腾退及交付租赁物的书面交接手续。 关于争议事实，原、被告分别提交以下证据并发表意见： 一、原告华林公司提交电费缴纳单据，载明：青岛龙港新都酒店有限公司2021年1月至2022年4月用电明细，欲证明被告龙港公司一直占有、使用涉案场地。被告龙港公司对电费单据的真实性、关联性及证明事项均不认可。 原告华林公司称，被告租赁原告的房屋一部分自用，一部分转租，且龙港新都酒店法定代表人也是**，就是租赁合同的被告公司法定代表人，因此电费明细可以说明是被告龙港公司一直在使用租赁房屋。被告龙港公司称，原告提交的电费户名青岛龙港新都酒店有限公司与被告龙港公司无关，也不是承租人。根据工商登记显示，该酒店的地址是753号不是878号。 原告华林公司主张龙港新都酒店仍然在878号租赁场地内经营，且与龙港公司未腾退场地有关。原告未提交证据证明。 二、原告华林公司提交现场照片欲证明：结合电费使用情况，至少说明龙港公司仍在使用占用租赁标的物，被告龙港公司无论是自己经营还是转租给他人使用，并不影响被告占用使用房屋，原告认为即便是作为仓库使用，也是占有使用，要求被告归还房屋。 被告龙港公司对原告提交照片的真实性没有异议，对证明事项不认可，第20页照片证明业户明确表明本店拆迁，已经搬到龙港家居广场，从门上封条来看，至少有三道封条，说明涉案房产至少3年没有经营，被告已于2019年8月底前已停业并全部腾出。 被告龙港公司提交现场照片欲证明：涉案房屋所在地除租赁物之外的其他房屋已全部拆除，酒店已停止经营，涉案房屋及院子早已闲置，涉案房屋的设备设施早已拆除，周围架设了围挡，被告于2019年8月份已按要求腾出房屋，不再占用使用，没有任何收益。 原告华林公司对照片真实性和证明事项均有异议，认为被告龙港公司仍占有使用涉案房屋，青岛龙港新都酒店在租赁范围之内。 三、被告龙港公司提交设备设施清查评估明细表、2019年6月21日原告发给被告的《关于核实初步评估结果的函》、添建的房屋装修及地上附着物初步评估结果明细表和漏项申报明细表等，欲证明原告华林公司要求被告在2019年6月24日前对初步评估结果进行核对后将存在的落漏项目在6月24日前报给原告华林公司，证明原告华林公司对于被告龙港公司租赁的房屋在拆迁范围之列知情，对于2019年8月份涉案租赁的房屋已搬迁停止经营知情。 原告华林公司对《关于核实初步评估结果的函》的真实性无异议，但原告只是要求被告对动迁前期工作的核实，不能说明被告已经搬离租赁的房屋。原告对其他明细表的真实性和证明事项有异议，认为中云办事处没有拆迁主体资格，租赁的房屋没有被征收，被告龙港公司至今仍租赁并占有使用房屋。 四、被告龙港公司提交《龙都大酒店承租经营权协议书》《仲裁申请书》、决定书等，欲证明案外人**于2017年7月26日与被告龙港公司签订《龙都大酒店承租经营权协议书》，约定从2017年10月1日至2022年9月30日由**承包经营位于胶州市兰州××路××号龙都大酒店。2020年3月13日，**向青岛仲裁委提起仲裁，自述“案涉房产2019年3月已涉及搬迁，被申请人为了获得拆迁补偿多次通过各种方式阻挠申请人正常营业，并将正常经营的酒店另外加上只能由被申请人控制的门锁，致使申请人无法正常经营，被申请人提出解除租赁协议书给申请人造成巨大的经济损失（投入本可以用于五年但仅使用2年）”。龙港公司欲证明龙都酒店在2019年6月份因拆迁已停止经营，这与胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部《复函》中确认的龙港公司租赁场地实际于2019年8月底前已停止营业全部腾出是完全一致的，停止经营期间所产生的电费与酒店经营无关，原告关于被告仍在继续运营酒店的主张没有任何的事实依据。 原告华林公司质证称，真实性无法核实，案外人**没有到庭，况且被告与**之间的纠纷并不影响被告向原告缴纳租赁费，履行合同义务；对仲裁决定书真实性无异议，但是**撤诉了，说明不了任何问题。胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部《复函》与实际情形不符。从现场照片可以看出，被告并没有腾出房屋，整栋楼房或者卷帘门上锁，或者锁具、大门紧闭，但贴在门上封条显示日期为2022年元月29日封，从法院组织的现场勘查看，无论是经营商铺还是宾馆都没有腾出房屋，里面堆放着各式各样的电器，宾馆的各房间，床被俱在，酒店的厨房包间等摆放着冰柜烤箱等物品，包间的椅子和餐桌俱在，批发家具的厂家存放大量物品，说明该《复函》与事实不符。 五、被告龙港公司提交微信聊天记录截图、收款收据存根、日记等，微信聊天记录的对话人显示为被告公司会计***与青岛开元科润电子有限公司高会计。***说：“去年是4月7日您来交的兰州西路与亳州路的电费12600元”“麻烦拍一下收据吧”高会计回答：“刚才又找了一遍，没有。这个电费已经连接给大队了吧？”***问：“你们付了12600元不用做账？”高会计回答：“下账，但是收据都是单独就出来的，也便于查找”“龙港这个收据感觉影响深刻”***问：“付款后的电费什么时候能交？”高会计回答：“这个我不清楚？之前联系谁？”***回答：“交警大队。”高会计回复：“那就联系他们，我记得这个电费现在不归我们公司管了。”收款收据显示（2018.2-2021.1）信号灯电费12600元，户名为青岛开元科润电子有限公司。日记记录2021年3月2日、3月15日、4月7日向交警队催要信号灯电费情况。被告提交上述证据，欲证明龙港新都酒店门前的亳州路与兰州西路交界处的红绿灯安装后因没有地方可以接线使用，当时关系到公众利益相关部门便从龙港新都酒店处接线用电，由此所产生的电费是由第三方公司青岛开元科润电子有限公司缴纳，收款收据客户联已交给青岛开元科润电子有限公司，龙港公司向第三方索要，第三方说没有找到。龙港新都酒店于2019年8月底已停止经营，此后产生的电费并非经营酒店的原因导致。 原告华林公司质证称对微信聊天记录原始载体真实性无法核实，收款收据存根联真实性有异议，认为交通信号灯用电归属公安交通部门，属于公用事业用电，应纳入到财政拨付，应提供相关财政拨付证明，信号灯接入电源涉及单位的电力系统，都会有各自电表，电费结算也会按照民用电还是工商用电还是市政用电，电费的收费价格也会不同，不能混在一起，被告龙港公司使用电费的电量从电费单据看每月电量不同，缴纳金额也不一样，被告龙港公司与第三人之间的微信聊天记录、收款收据证明不了被告的主张。对工作日记的真实性有异议，与本案无关。 六、被告龙港公司在（2021）鲁0281民初7563号案件审理过程中提交被告龙港公司的承租人因租赁未到期被迫搬出而起诉龙港公司的民事裁定书和起诉状一宗，欲证明被告及被告出租的承租人全部在2019年8月底之前搬出。原告华林公司认为，法院已经组织双方于2022年1月11日进行现场查勘，根据现场情况，原告华林公司认为被告仍有部分经营着。 七、原告华林公司要求依据合同约定第八条第2项约定的违约责任，主张合同自本次起诉之日起通知解除。 被告龙港公司称，双方的合同实际于2019年8月底已经终止，被告对该涉案标的物不再占有、使用，也不享有收益，因此被告有权不支付租金。 本院认为，本案所涉法律事实发生在民法典施行以前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案原、被告之间自愿签订房屋租赁合同，合同约定不违反法律规定，双方租赁合同关系成立，原、被告均应按照约定履行义务。现因2019年涉案租赁物被划入胶州华润城片区搬迁改造范围引发租赁纠纷，双方争议的焦点为：被告龙港公司应否承担2019年8月以后的租赁费或使用费。 本院认为，胶州市华润城片区征迁改造建设指挥部《关于胶州市人民法院（2021）鲁0281民初7563号调查函的复函》明确载明“**租赁的场地实际于2019年8月底前已停止营业全部腾出”，可见因华润城片区拆迁2019年8月底前案涉场地的承租人和次承租人已经停止营业。该《复函》描述的情形与本院两次现场查勘及原、被告在（2021）鲁0281民初7563号案件及本案中提交的照片显示的停业状态吻合。 原告华林公司主张被告龙港公司自2019年8月至今仍占有、使用涉案场地及房屋，并提交显示用户为青岛龙港新都酒店有限公司的电费缴纳单据及现场照片为证。被告辩称青岛龙港新都酒店有限公司注册地址为兰州××路××号，与租赁物位置不符，且租赁物用电包含交通信号灯用电，电费实际由第三方青岛开元科润电子有限公司缴纳。本院认为，虽被告所提交的证据不足以证明交通信号灯用电导致租赁物产生电费使用记录，但根据现场查看，案涉房屋内尚有电力供应，被告亦认可有保安等工作人员在现场进行看护，有监控、空调等设施均可能存在维护用电，即使原告华林公司提交的电费缴纳单据与案涉租赁物有关也不足以证明被告龙港公司在2019年8月底之后仍在案涉场地进行正常经营。 被告龙港公司向原告华林公司租赁案涉房屋的目的在于使用或转租获益，如果不能继续使用则无法实现合同目的，根据已经查明的事实，本案租赁物所处地块于2019年3月27日开始征迁，2019年8月底之前被告承租范围已经停止经营，故被告租赁涉案标的物的合同目的已经无法实现，故被告（反诉原告）龙港公司主张合同应自2019年8月底解除于法有据，本院予以支持。 原、被告签订的租赁合同一致约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，该约定明确了非原被告过错造成租赁物不能继续使用时原被告均不承担对方损失。根据查明事实，被告龙港公司自2019年8月底前因租赁物涉及征迁而停止经营，原告华林公司无权要求被告承担2019年9月及以后的租赁费。被告（反诉原告）龙港公司已经将租赁费支付至2019年10月，故龙港公司要求原告（反诉被告）华林公司返还2019年9月和10月份的租赁费141666元（850000元÷12个月×2个月）符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 对原告华林公司主张被告龙港公司应腾出并返还租赁的胶州市兰州××路××号××楼、车间、院内地上附着建筑物，本院认为，原、被告之间的租赁合同已经解除，被告龙港公司应向原告华林公司返还租赁物。根据合同约定及原告提交的胶自转字第50731号房权证对租赁物的描述，被告龙港公司应向原告华林公司返还位于胶州市兰州××路××号的房屋【综合楼12772.42平方米、车间1970.43平方米、院子8600平方米】。 关于原告（反诉被告）华林公司主张的2022年2月份以后至腾出租赁物之日按照租赁费每天2328元计算的占用期间费用，本院认为，华林公司主张的占用费用实际上是因房屋征迁产生的预期可得租金损失，因租赁物纳入征迁范围属于合同约定“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任”的情形，据此约定被告龙港公司不应承担责任。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）青岛华林电力有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）青岛龙港家居有限公司租金141666元。 二、被告（反诉原告）青岛龙港家居有限公司于本判决生效后30日内向原告（反诉被告）青岛华林电力有限公司返还位于胶州市兰州××路××号的房屋【综合楼12772.42平方米、车间1970.43平方米、院子8600平方米】。 三、驳回原告（反诉被告）青岛华林电力有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23800元、反诉案件受理费1566.5元，合计25366.5元，由原告（反诉被告）青岛华林电力有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　赵　娜 审 判 员　孙　超 二〇二二年十一月十一日 法官助理　孙　兵 书 记 员　周　琳