上海市杨浦区某;上海某乙有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市杨浦区人民法院 民事判决书 （2025）沪0110民初3743号 原告：上海市杨浦区某业主大会，住所地上海市杨浦区。 负责人：董某，主任。 委托诉讼代理人：张某，上海某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙某，上海某律师事务所律师。 被告：上海某乙有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：蔡某，董事长。 委托诉讼代理人：印某，女，公司员工。 委托诉讼代理人：汤某，男，公司员工。 原告上海市杨浦区某（以下简称某乙）与被告上海某乙有限公司（以下简称某甲公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2025年2月8日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告某乙的主任董某及委托诉讼代理人张某、被告某甲公司的委托诉讼代理人印某、汤某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某乙向本院提出诉讼请求：1.某甲公司赔偿某乙未按照《物业服务合同》履行所产生的损失暂计1,633,525元；2.某甲公司返还佳龙花园业主大会地下室的2006年1月至2022年12月31日占有使用费684,000元，某路旁停车位使用费581,400元（自2004年至2022年12月31日），某路房屋2021年2月至2021年9月30日的租金24,000元，2021年1月至2021年12月期间临时停车费收入113,376.14元；3.某甲公司返还某乙地下车库停车费十年分成暂计516,450元；4.某甲公司提交2021年9月1日至2022年12月31日专项审计报告。事实和理由：某甲公司自2004年6月起为上海市杨浦区提供物业服务。根据原、被告签订的最后一份《某己物业服务合同》约定，物业服务费用的结算方式为包干制，业主向被告支付物业服务费用，该物业费包含被告提供各项物业服务的成本，包括但不限于：维护维修公共部位、供排水系统、公共照明系统、电梯、消防系统、弱电系统，小区保洁和绿化维护等；原告可从地下车库停车费中按照每月10元/个的标准抽取地面道路及道闸设备维护费；被告利用物业公共部位经营的，应征得原告同意并与原告签订合同，再按照《合同》约定的公共收益比例进行分成。经协商，物业服务合同于2022年12月31日终止。合同期内被告未能履行合同约定的维修维护义务和其他物业服务事项，原、被告以及第三方某丙公司于2022年12月31日签订了《关于某己物业管理后续相关事项的备忘录》。但被告未能完成《备忘录》所承诺事项。此外，原告发现被告还存在其他的违约行为：1.未经原告同意，擅自将小区地下室（高压配电房、水泵房、风机房）相邻空间，自2004年起至2022年12月底，提供给开发商使用；2.擅自将17个停车位，自2004年起至2022年12月底，提供给开发商使用；3.擅自将房屋在2021年1月至9月出租给***公司，收取租金；4.在2021年12月审计中，被告收取临时停车费后，未按照与居委会约定的数额上交。被告未按约做好各类维修维护工作、绿化维护、保洁清扫、各类文件及事务的移交与结算，已构成严重违约，原告有权依据《合同》就其未履约事项要求其赔偿。双方多次沟通协商未果。故原告诉至法院，要求判如所请。诉讼过程中，某乙变更诉请：1.某甲公司赔偿某乙损失1,624,152.02元；2.某甲公司返还业主大会地下室2004年5月1日至2022年12月31日的占有使用费668,508元，17个停车位自2004年1月1日至2022年12月31日的停车使用费581,400元，房屋自2021年2月至2021年9月30日的租金24,000元，自2021年1月1日至2021年8月31日期间部分临时停车费收入33,371元。 被告某甲公司辩称，不同意原告所有诉请。诉请1.被告退盘前已经按照合同约定维修完毕所有应当维修的部分。公共区域没有维修的，是因为业委会换届过程中没有办法启动维修基金，根据《备忘录》第2条也可以看出维修事项要经双方确认，双方始终未确认，被告退盘后多次勘察现场，备忘录中第二条中记载的项目及原告提供的未按合同履行的事项清单，在现场勘察发现均不属于合同第三条约定的被告应当维修的部分：（1）内外墙小面积修补1平方米不属于合同范围内被告免费维修的内容。（2）（3）（4）、（11）到（26）均是被告退场后发生的。（5）到（10）、（29）1平方米以内属于被告维修，但现场均超过1平方米，不属于合同范围内被告免费维修的内容。被告管理服务范围内维修的部分，均已进行维修。诉请2.（1）关于地下室，有属于开发商的，确实有一小块空地，被告从未占有使用过，也没有出租给他人，不同意支付该笔费用；（2）关于17个停车位，从2004年进场时就没有将这17个停车位交给被告管理，是开发商自己管理的，被告没有收取过任何停车费用；（3）关于房屋，被告已经归还给原告了，未收取过租金，不清楚谁将房屋出租；（4）关于临时停车费，双方确实没有书面约定过临时停车费的缴纳方式，没有口头约定过每个月要交两万元以上的停车费，根据审计报告被告已经向原告缴纳了126,623.88元的停车费并经双方盖章确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：某甲公司自2004年5月至2022年12月31日期间为案涉小区提供物业服务。期间，某乙与某甲公司签订多份《物业服务合同》，最后一份签订于2019年。该份合同约定：合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日止。第三条业主根据下述约定按照建筑面积向乙方交纳物业服务费用……本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修费用，物业大修和专项维修费用按规定在维修资金中列支，并按规定分摊。本条约定的物业服务费包含以下成本：1、公共部位：（1）内外墙（墙面砖、涂料）小面积修补（每处一平方以内），（2）更换公共走道门窗五金件、玻璃（单块一平方以内），（3）道路侧石、路面修补（单块一平方以内或长度一米以内）23备注项目公共部位，（4）疏通落水管、污水管、排污管道，（5）设施、设备标示修补、更新，（6）扶手、栏杆、灯杆、路面标示等补刷油漆，（7）本类中涉及的其他公共部位或设施的零星维修，2、供排水：（1）供水运行（含电费），（2）供水设备保养，（3）水池水箱清洗，（4）水质抽样化验，3、公共照明：（1）公共照明运行（含电费），（2）零星灯泡、灯头、灯座、开关、电线等更换，（3）设备的养护及零星维修，4、电梯：（1）电梯运行（含电费），（2）电梯定期常规保养及年检，（3）电梯零星维修（每台电梯年支出1,000元以内），5、消防系统：（1）消防设施、器材保养，（2）消防设施年检，（3）灭火器定期更换，6、避雷系统：（1）避雷系统保养，（2）避雷系统年检费用，7、弱电系统：（1）系统运行（含电费），（2）日常维护保养，（3）系统设备的维修，8、水景系统：（1）系统运行（含电费），（2）日常维护保养，（3）系统设备的维修，9、保洁：（1）保洁日常消耗材料，（2）保洁所需的工具和设备，10、保安：（1）保安工作所需的日常消耗材料，（2）保安工作所需的工具和安全护卫器械，11、绿化：（1）绿化日常消耗材料（含规定频次的化肥、有机肥、农药等），（2）绿化工作所需的工具和设备，12、保险：小区公共责任年度保险费。第四条……2、其他调整方式：2019年1月1日至12月31日，上述第三条载明的物业服务费标准维持不变。小区公共收益分成：以年公共收益260万元为基数维持原来的三七分成不变，即甲方70%，乙方30%，税收部分各自承担，超过部分全部纳入小区公共收益弥补维修基金的缺额。该费用每月结算一次，每月向业委会公布“公共收益账目明细”一次，每半年汇总后在小区张贴公布一次。……第十条甲方向乙方提供位于235.81平方米和89.83平方米建筑面积作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。原两间物业管理用房（佳木斯路376号和378号）归还给甲方。……第十三条停车场收费分别采取以下方式：……（二）地下停车库属于建设单位或业主所有，委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，车库车位400元/个/月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按车库车位85元/个/月的标准提取停车管理服务费，其中甲方按每个车位10元1个*月的标准提取地面道路及道闸设备维护费。多余金额归该车位产权人所有。……合同还约定双方其他权利与义务。 2022年1月17日，某乙向上海某会计师事务所出具《声明书》及附件，主要内容：本公司及本业委会有关商品住宅维修基金的收支、结存情况表、商品住宅维修基金分户情况表以及业委会活动经费明细表均已按照相关规定编制，真实地反映了本业委会届内商品住宅维修基金的收入、使用及结存情况，不存在重大错报与舞弊。2.本公司及本业委会已提供所有与本次专项审理有关的维修基金收支合同、协议等资料；财务会计记录及原始凭据以及其他有关资料，并对其真实性、完整性负责。3.本公司确认本业委会届内售后房维修基金的收支均在本业委会财务账册上记录，不存在未入账的情况。2022年8月8日，上海某会计师事务所有限公司出具《专项审计报告》，审计内容：2018年7月1日至2021年8月31日业主委员会任期的商品住宅维修资金和小区收益资金收支情况审计。报告载明：……二、商品住宅维修资金收支情况，总体情况：经审计，自2018年7月1日至2021年8月31日，商品住宅维修资金银行账户期初余额36,056,838.61元，收入合计6,170,413.51元，支出合计2,028,036.55元，期末余额为40,199,215.57元。详见《商品住宅维修资金收支明细表》。三、小区收益资金收支情况，（一）总体情况，经审计，自2018年7月1日至2021年8月31日，收益资金期初余额407,935.57元，收入合计7,852,932.45元，支出合计7,871,083.94元，期末余额389,784.08元，在上述期间，小区收益资金累计交入业主大会银行账户金额共计为3,329,012.52元；（二）收入情况，固定车位收入5,636,482.61元、临时停车位收入857,338.05元，广告费收入586,869.73元，其他收入772,242.06元；支出情况，小区收益资金用于相关税费支出559,587.96元，小区收益资金用于管理成本支出3,910,217.69元，小区收益资金用于维修支出47,391.07元，小区收益资金补充维修资金33,292,012.52元，小区收益资金中业主委员会活动经费支出24,874.70元。详见《小区收益资金收支明细表》。四、重要事项或其他事项说明，……2.由于业委会对2021年期间的临时停车费收入和租赁收入与物业存在异议。3.2021年7月-8月公共收益公布表双方未盖章，业委会对临时停车费有异议。……五、审计意见，上述《商品住宅维修资金收支明细表》及《小区收益资金收支明细表》的编制由于本报告上述第四项1、2、3、5条导致无法表示意见的事项的重要性，本次审计无法获取充分、适当的审计证据以为审计意见提供基础，因此本次审计不对《商品住宅维修资金收支明细表》及《小区收益资金收支明细表》发表审计意见。本报告仅供贵业主大会、维修资金开户银行以及有关政府部门了解2018年7月1日至2021年8月31日业主委员会任期的商品住宅维修资金和小区收益资金收支情况使用。上述《小区收益资金收支明细表2018年7月1日-2021年8月31日》《商品住宅维修资金收支明细表2018年7月1日-2021年8月31日》由***与某甲公司于2022年6月30日盖章。其中《小区收益资金收支明细表2018年7月1日-2021年8月31日》上记载：（1）临时车位收入：2018年7月1日-2018年12月31日165,238.07元，2019年1月1日-2019年12月31日337,815.61元，2020年1月1日-2020年12月31日227,650.51元，2021年1月1日-2021年8月31日126,623.86元，合计857,338.05元，……（2）其他（地下车库提成及税金）2018年7月1日-2018年12月31日80,981.18元，2019年1月1日-2019年12月31日110,459.53元，2020年1月1日-2020年12月31日264,099.20元，2021年1月1日-2021年8月31日160,016.04元，合计615,555.95元。 2022年12月14日，《会议决议》载明：会议议题：围绕某戊10月28日发出的《关于退出某己小区物业管理的工作函》进行后续工作安排……当前为不定期物业服务合同，在某戊在10月28日提出退出某己小区物业管理的工作函，经双方协商***与某戊的不定期合同将于12月31日终止；某戊将全方位提供配合交接工作。该份会议决议上有参加人员：***主任董某、某甲公司工作人员陈某签字。 2022年12月31日，***主任董某、某甲公司冯某、上海某丙有限公司工作人员吴某签署《关于某己物业管理后续相关事项的备忘录》，内容：2022年12月31日，在某己业主委员会主持下，上海某乙有限公司向上海某丙有限公司进行了物业移交，现就下列后续事项协商沟通如下：1、本次2022年度电梯限速器检测报告未移交。2、原合同规定：1）内外墙（墙面砖、涂料）小面积修补（每处一平方以内）；2）更换公共走道门窗五金件、玻璃（单块一平方以内）；3）道路侧石、路面修补（单块一平方以内或长度一米以内）；4）疏通落水管、污水管、排污管道；5）扶手、栏杆、灯杆、路面标示等补刷油漆；6）本类中涉及的其他公共部位或设施的零星维修。业委会列出维修事项清单，经双方确认后，由某甲公司负责修复。（2023年4月1日前完成）。3、小区雨水管道内布满了通信电缆，导致下水道功能失效，估计维修改道费用100万元。该事项目前存在争议，可通过法律途径予以处理。4、小区保洁、绿化遗留的垃圾打扫与清理。业委会列出清单，经双方确认后，由某戊负责处理（2023年1月20日前完成）。5、地下车库：1）每月每个10元，共406个，共10年，共48.72万元；2）地下车库划线车位400-75=325元x9个x10年共2.925万元。该事项以最终财务报表为准。6、上海某乙有限公司协助业委会做好相关审计工作。7、本次财务相关事项未做移交，力争于2023年第一季度内完成。8、电表与水表的数据最终以账单为准，以自然月为准，即截止至2022年12月31日。 2023年2月20日，案外人王某向业委会出具的《关于租房子的申请》，主要内容：我公司外派保安队，已为贵小区服务近十年。自2021年2月起，经原某甲公司同意（当时贵小区无业委会），我外派队员住276号至2021年9月31日。这期间，我们租金已付原物业公司。2022年3月底起，由于全市因疫情封控长达二个月有余，经业委会、居委会同意，我队为更好服务于小区，除人员无法外出等原因外，我们承担了全小区政府大礼包驳运、分发任务，免费入住在该室。封控结束后，防疫转入常态化管理，我队除严控患阳人员外，积极配合居委会做好核算检测工作，又逢某乙公司更换等工作，经业委会同意免费入住至2023年2月。现疫情受控，物业公司更换已顺利办妥，我们经考虑，为更好向小区提供全天候服务，做到响应及时，特向贵会提出租用该屋申请。租金按协议规定，我们从银行划账。室内安全问题由我公司负责。 2023年10月13日，***主任董某、江某与某甲公司员工姜某、叶某签署《会议记录》，会议上主要商讨业委会提出房屋租金、临时停车费、备忘录中内容等情况，双方未达成一致。 2023年11月16日，***主任董某、江某向被告出具《某有限公司在某己物业管理期间未按合同履行的项目清单（2004年6月至2022年12月底）》及附件。当日，某甲公司工作人员叶某予以签收并手书“材料已收到，待公司核实”。某甲公司工作人员姜某于2024年2月2日签字并手书“2024年2月2日下午陆某来2人已将证据材料拷盘回去，2月底前派员来核实”。上述清单载明：1、内外墙，18号-81号内外墙墙面砖.涂料（每处一平方以内）未修补。381处，2、排水管道，雨水管、污水管、排污管道未疏通，全小区，3、地嵌灯.树射灯.花坮及地库出入口墙嵌灯全部不亮，全小区，4、机动车和非机动车地库照明灯大部分不亮，全小区，5、公共走道缺失的门窗五金件，破损的玻璃（每块一平方以内的），五金件264件玻璃12块，6、道路侧石及路面（单块一平方以内或长度一米以内）的未修补，12处，7、每栋楼门前路面（单块一平方以内或长度一米以内）未修补，33处，8、绿化人行道路地面（一平方以内）未修补，16处，9、绿化人行道路侧石（一米内）未修复，6处，10、绿化花坮（一平方一米以内）未修复，8处，11、全小区建筑物扶手栏杆.灯杆.路面指示等未实施补刷油漆，130处，12、小区围墙铁围栏长年未维修，13、其他公共部位设施零星未维修，20处，14、地库进出口栏杆长年未维护，一期地库，15、二期地库行人出入口顶部未维护，2个，16、二期地库车辆进出口玻璃顶棚未维护，2个，17、全小区扶手栏杆、灯杆、路面指示等未补刷油漆，130处，18、集水井盖长年未维护，全小区，19、建筑物楼顶围栏锈蚀严重未维护，全小区，20、木廊地板长年未未油漆维护，3个，21、消防因瘫痪未维保，10年以上，22、电子围栏未维保，10年以上，23、监控设备未维保，10年以上，24、室外及机、非地库，消防栓未油漆，280个，25、所有排风机房风管未维护，损坏严重，全小区，26、2022年未对绿化灌木进行修剪，全小区，27、擅自45号地下室（高压配电房、水泵房、风机房）相邻空间给开发商使用至2022年12月底，19年，28、25个停车位，未经业主大会同意，擅自给开发商使用至2022年12月底，19年，29、机动车库地坪损坏严重（一平方以内），120处，30、2021年12月审计中，我委提出的临时停车费未按与居委会约定的数额上交事项，31、2021年1月至9月，擅自将房屋出租给***公司，至今未将租金入业主大会，32、某戊退盘时签定的备忘录内容，按约定应2023年3月底前完成，至今未完成。 2024年10月8日，某乙向某甲公司寄送《律师函》，要求赔偿并支付欠款。某甲公司于2024年10月9日签收。 另查明，2018年9月3日，某甲公司向***出具《关于某己设备设施损坏及相关未付款项明细的报告》及附件，主要内容汇报某己的设备设施及公共部位故障情况（1.电子围栏、探头、监控，2.弱电，3.楼栋消防栓贴灭火器等，4.生活泵、污水泵，5.电梯，6.其他需要完善的部位）及2017年11月至2018年8月未付款项的说明（1.2017年11月起未付费用项目明细（一），2.应付但未付账目情况说明（二）），请业委会对以上情况核实后，使用小区维修资金对这些情况进行逐步且计划的监督物业修理完善。业委会予以签收。 2019年9月22日，某甲公司向***出具《某己设备设施检查问题报告》及附件，主要内容是汇报所有设备设施检查后，物业已完成的设备设施修复情况汇总及物业未完成且需业委会讨论后通过使用维修资金修复的设备设施汇总。业委会予以签收。 2021年11月12日，某甲公司向***、居委会出具《某己设备设施检查问题报告》，主要是将物业且需业委会讨论后通过使用维修资金修复的设备设施汇总并报告：1.弱电系统设备存在的问题、2.消防报警系统存在的问题、3.电梯运行存在的问题、4.楼栋大厅瓷砖脱落汇总表、5.生活泵漏水、阀门、门框坏统计表。 2022年2月20日，某甲公司向***出具《关于某己电梯故障维修的请示》《关于某己给排水设施设备维修的请示》《关于某甲瓷砖空鼓脱落维修的请示》《关于某己弱电系统更新改造的请示》《关于某己消防系统维修及更新改造的请示》，主要是某甲公司向业委会反映并提出小区内电梯、给排水设施设备、墙面瓷砖空鼓脱落、弱电系统、消防系统等具体需要维修的项目及部分报价，望业委会讨论后通过使用维修资金修复设备。 某甲公司向法院提供2012年-2022年与案外人签订的消防系统维保合同、弱电维保合同等相关材料。 审理中，经某乙申请，上海市高级人民法院摇号，本院依法委托上海某甲有限公司对《某有限公司在某己物业管理期间未按合同履行的项目清单（2004年6月至2022年12月底）》中1-25项、29项的修复费用进行司法鉴定。2025年9月17日，上海某甲有限公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见书载明：第11项与第17项重复，故第17项不予计取；第21项（消防设备维保）、第22项（电子围栏维保）、第23项（监控设备维保）其费用不属工程造价范畴，即不属我司鉴定范围，本司法鉴定意见书中未包含上述内容。本案鉴定费按照上海高院标准38,500元收取，已由原告垫付。鉴定意见为：小区修缮工程造价为880,152.02元。具体明细：1、18号-81号墙面修缮39,959.05元，2.雨水管疏通修缮7,635.60元，3.小区地嵌灯树射灯排线修缮193,272.48元，4.地库照明修缮27,508.34元，5.门窗五金件修缮15,600.85元，6.道路侧石及路面修缮905.64元，7.栋楼门前路面修缮5,383.13元，8.绿化人行路面修缮1,681.77元，9.绿化人行道路侧石修缮517.98元，10.绿化花坛修缮17,098.62元，11.栏杆路面指示修缮37,464.49元，12.围墙铁围栏修缮68,451.71元，13.人防门卷帘门修缮8,724.68元，14.地库进出口栏杆修缮1,678.8元，15.二期地库行人出入口顶部修缮24,669.14元，16.二期地库车辆出入口顶棚修缮61,033.72元，18.集水井盖板修缮611.63元，19.屋面围栏修缮109,813.51元，20.木廊地板修缮23,983.74元，24.阀门消火栓修缮2,526.72元，25、排风机房风管修缮18,125.27元，29.车库地坪修缮4,275.74元。 某乙对鉴定意见书无异议。某甲公司对鉴定意见书发表意见：鉴定机构是根据现状进行未维修部分造价认定而不是根据退盘时的状况进行鉴定，无法还原2022年退盘时的状况，所以对于鉴定结论不予认可。某甲公司认可备忘录，但是未确认过《未按照合同履行的清单》的内容。在交接的时候应当维修的项目均已经维修完毕。备忘录实际上为了平稳过渡，某甲公司将合同上的条款抄写出来，让某乙在3个月内提供未维修清单，但某乙在2024年2月1日才提供，故不认可该清单。 又查明，上海市杨浦区、1_3层，建筑面积3610.76平方米，房屋用途为商业，权利人为上海某戊有限公司，房屋类型由店铺变更为商场。《房屋状况汇总表》载明室号或部位1层，层数3，建筑面积为114.34平方米。 再查明，2024年11月22日，某乙（场地提供方）与上海***有限公司（场地使用方）、上海某丙有限公司（场地物业管理方）签订《场地使用协议》，约定：乙方因业务需求需要使用小区的部分公共场地，场地位置：上海市杨浦区，面积约370平方米（附件图纸该区域示意停车位数10个），乙方使用场地的期限自2025年1月1日起至2025年12月31日止。审理中，某乙与某甲公司均表明上述停车场地一直由上海***有限公司使用，上海***有限公司是开发商的关联公司。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案，合同约定，合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业公司继续提供服务的，双方各自的权利义务延续，故可认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。小区事务关系到每一户居民，物业公司与业主大会均应在物业服务合同关系终止之际妥善完成双方交接义务，积极履行各项查验、移交职责，对于发现的问题、出现的争议及时采用书面方式予以确定，维护业主和物业服务企业的合法权益。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。某乙与某甲公司协商2022年12月31日终止合同，双方均应积极妥善履行各自义务。对于双方争议，本院逐一分述如下： 关于某乙主张赔偿损失。某乙主张两部分损失：一是赔偿修复费用，***依照《备忘录》约定曾于2023年11月向某甲公司提交的未按合同履行的项目清单包含了相应的维修事项，某甲公司表示仍需公司核实，但始终未反馈核实情况，对相关维修事项亦未提出异议。某甲公司当庭辩称退盘前已经按照合同约定履行完所有维修义务，该辩称与《备忘录》相互矛盾，本院不予采纳。鉴定公司依照未按合同履行的项目清单中维修的项目结合现场勘探情况出具的鉴定意见书有一定事实依据，某甲公司提出鉴定的时间与实际退盘时间间隔较长，无法还原退盘时的状态，亦符合客观情况，本院综合考虑上述因素，对维修事项的修复费用予以酌定为750,000元。二是赔偿消防设备维保、电子围栏维保、监控设备维保的费用。案涉物业服务合同约定了物业费包含消防设施、器材保养、弱电系统日常维护保养与系统设备的维修等，但同时明确物业服务费不含物业大修和专项维修费用。从查明的事实可以看出，消防系统与弱电系统多年前已损坏，某甲公司每年委托案外人进行维保且多年前亦就设备设施损坏已向业委会、居委会进行多次汇报请示。考虑到，一方面，某甲公司退盘时小区确实存在消防、弱电系统损坏的现象；另一方面，业委会亦应积极履行自身职责对于需小修部分督促物业公司修复，对于需大修部分则应推进专项维修基金的使用。某乙没有证据证明系因物业公司未尽日常维修义务导致消防系统与弱电系统损害，也没有提供某乙另行委托他人对消防、弱电进行维保并支付相关费用的相关材料。考虑到本案的客观情况，本院酌情认定某甲公司赔偿某乙消防设备维保、电子围栏维保、监控设备维保的费用为75,000元。综上，某甲公司应赔偿原告上海市杨浦区某损失825,000元。 关于某乙主张某甲公司返还佳龙花园业主大会地下室自2004年5月1日至2022年12月31日的占有使用费668,508元。某乙某丙某甲公司占有使用该部分面积，故对该项诉请，本院不予支持。 关于某乙主张某甲公司返还17个停车位自2004年1月1日至2022年12月31日的停车使用费581,400元。本案，某乙未能提供证据证明某甲公司收取过上述停车费用，也未能举证某甲公司将上述停车位出租给他人使用，亦未就案外物业公司长期占有使用上述停车位提出异议，综合考虑上述停车位在某己小区围墙之外独立存在的客观地理位置，且由某公司之外的案外物业公司一直管理使用的历史情况，某乙要求某甲公司返还上述停车费的主张，依据不足，本院不予支持。 关于某乙主张某甲公司返还房屋自2021年2月至2021年9月30日的租金24,000元，依据不足，本院不予采纳。 关于某乙主张某甲公司返还自2021年1月1日至2021年8月31日期间部分临时停车费收入。从《审计报告》可以看出，某甲公司已支付了相应临时停车费，某乙就其所称口头协商每月2万元临时停车费标准未提供证据予以佐证，本院亦不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海某乙有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市杨浦区某损失825,000元； 二、驳回原告上海市杨浦区某其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费计30,251元，由原告上海市杨浦区某负担21,738元，被告上海某乙有限公司负担8,513元；鉴定费38,500元，由原告上海市杨浦区某负担27,665元，被告上海某乙有限公司负10,835元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇二六年一月十三日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。