金华华卫市场管理有限公司与平阳如祥资产管理有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

浙江省金华市婺城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0702民初6862号

原告：金华华卫市场管理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区白龙桥镇怡村**。

法定代表人：胡斌，总经理。

委托诉讼代理人：葛汉丞，浙江泽鉴律师事务所律师。

被告：****资产管理有限公司，住所地浙江省平阳县南麂岛美龄宫（南麂柳成山庄**）。

法定代表人：黄小定，执行董事。

委托诉讼代理人：陈加颂，浙江越人（平阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗慧，浙江越人（平阳）律师事务所实习律师。

第三人：金华市天宏建设有限公司，住，住所地浙江省金华市义乌街****东面由南往北1-5间/div>

法定代表人：俞金莲，执行董事。

原告金华华卫市场管理有限公司与被告****资产管理有限公司、第三人金华市天宏建设有限公司（以下分别简称“金华华卫公司”、“****公司”、“天宏建设公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告金华华卫公司的委托诉讼代理人葛汉丞，被告****公司的委托诉讼代理人陈加颂、罗慧到庭参加诉讼；第三人天宏建设公司经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。

原告金华华卫公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人签订的《房屋租赁合同》有效，原告于2035年4月30日前对第三人天宏建设公司名下位于金华市××镇××村的房屋享有合法的租赁权；2.判令不得对第三人名下位于金华市××镇××村的房产实施强制执行行为，若需拍卖，予以带租拍卖；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年经金华市政府相关部门牵头，由原告筹办金华市犬类交易市场。2014年5月初，原告与第三人天宏建设公司即达成承租合意，由原告承租第三人名下位于金华市××镇××村的房产、土地，用于开办金华市犬类交易市场。之后原告进场对厂房、土地进行完善、建设、装修，并于2014年7月7日以该房产作为住所办理了营业执照。期间，第三人向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行贷款，并将该房产作为抵押。之后第三人无力归还，银行将第三人诉至法院，判决后被告申请执行。法院对该房产进行评估并要求原告腾空拍卖该房产。原告提出执行异议，法院作出（2020）浙0702执异57号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告认为其在2013年下半年即实际租赁该房产，早于该房产办理抵押登记时间。即使进行拍卖也不应影响原告继续使用该租赁房屋，不应对其进行强制腾空。而且涉案房产的评估报告存在评估对象错误、估价严重偏低的问题。请求法院支持原告的诉讼请求。

为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：

1.（2020）浙0702执异57号执行裁定书，证明原告向法院提出执行异议，法院裁定驳回原告异议请求的事实；

2.房屋租赁合同，证明原告与第三人签订租赁合同约定租赁期限至2035年4月30日止的事实；

3.营业执照，证明原告于2014年7月7日以涉案房产作为住所办理营业执照的事实；

4.《金华市市场建设领导小组专题会议纪要》《证明》《金华市区犬类交易市场搬迁选址方案》，证明经市政府相关部门牵头，2013年起由原告承租涉案房产用于开办金华市犬类交易市场的事实；

5.国网金华供电公司用电客户基本信息，证明原告于2013年起租赁使用涉案房屋的事实。

被告****公司答辩称：原告主张的诉请没有证据证明，原告主张的承租权晚于抵押权，法院的执行行为合法。请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告在举证期限内未向本院提交证据。

第三人天宏建设公司未作答辩，也未向本院提交证据。

在审理过程中，本院依法组织到庭当事人对原告提交的证据进行了当庭质证。对被告无异议的证据1、3的证明力予以确认；对被告有异议的证据，本院认证如下：

1.关于原告提供的二份租赁合同。其中2014年6月26日签订的租赁合同载明租赁期限从2014年6月30日至2024年6月30日，另一份租赁合同未载明签订时间，但约定的租赁期限是从2015年5月1日至2035年4月30日。因涉案房屋的抵押权设立于2014年6月18日，即使原告从2014年6月30日开始租赁，也在抵押权设立之后。故该证据不能排除本案的执行，对其证明力不予确认。

2.关于原告提供的《金华市市场建设领导小组专题会议纪要》《证明》《金华市区犬类交易市场搬迁选址方案》。该证据无法证明原告从2013年起即承租涉案房产用于开办金华市犬类交易市场的事实，故对其证明力不予确认。

3.关于原告提供的国网金华供电公司用电客户基本信息。虽然信息表中载明客户名称为林聪聪、用户名称为原告，但该信息表系国网金华供电公司于2020年提供，用户名称自然也是目前的用户即原告，而原告无证据证明2013年11月21日的用电立户系由其所办，故该证据不能证明原告于2013年起即租赁使用涉案房屋的事实，对其证明力不予确认。

根据上述确认有证明力的证据及到庭当事人的陈述，本院认定本案事实如下：

中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行与天宏建设公司、叶林金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月5日作出（2016）浙0702民初6381号民事判决：一、天宏建设公司于本判决生效之日起七日内偿还中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行借款本金1780万元并支付相应利息（算至2016年5月20日的利息为493705.51元，此后利息按合同约定计至实际履行之日止）；二、中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行对天宏建设公司所有的坐落于金华市婺城区白龙桥镇怡村的房产（房产证号：金房权证婺字第0××4-0××5号，土地证号：金市两区国用2010第**，他项权证号：金房他证婺字第0××9号）、对叶林名下的坐落于金华市义乌街3号的房产（房产证号：0××9-0××0、0××2-0××6号，土地证号：金市国用2006第7-96885、7-96887、7-96888、7-96889、7-96890、7-96891、7-968**，他项权证号：金房他证婺字第0××2号）折价或拍卖、变卖后的价款在2708万元范围内享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131502元，由天宏建设公司负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。上述抵押房产的抵押登记手续均于2014年6月18日办理。该民事判决生效后，两被告未履行生效法律文书所确定的义务，中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行向本院申请执行。后因债权转让，本院分别于2018年3月22日作出（2016）浙0702执4670号执行裁定：变更中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司为本案的申请执行人。2019年11月30日，又作出执行裁定：变更****公司为本案的申请执行人。本院于2020年5月9日作出执行裁定：拍卖被执行人天宏建设公司所有的位于金华市××镇××村的房产（证号：金市（两区）国用（2010）第16-1233号）。为此，金华华卫公司以其享有该涉案房屋的租赁权为由，向本院提出书面异议。本院于2020年7月22日作出（2020）浙0702执异57号执行裁定书，裁定驳回金华华卫公司的异议请求。

本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被执行人天宏建设公司向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行借款提供案涉房产抵押担保，并于2014年6月18日办理了抵押登记手续，不动产物权一经登记就产生公示公信的效力。法院依据生效判决依法查封、拍卖该抵押房产，并无不当。虽然金华华卫公司提交了两份房屋租赁合同，但其中一份的签订时间和租赁开始时间均在2014年6月18日抵押权设立之后；而另一份没有载明签订日期，载明的租赁开始时间也在案涉房产抵押之后。原告所提供的其他证据也难以证明其在2014年6月18日之前即已实际租赁使用涉案房屋。故金华华卫公司以其享有租赁权为由排除执行依据不足，本院不予支持。因原告与天宏建设公司之间的租赁关系不能排除本案的执行，故对涉案租赁合同的效力问题在本案中不予处理。原告对抵押物司法处置评估报告的异议，也不属本案处理范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：

驳回原告金华华卫市场管理有限公司的诉讼请求。

案件受理费5500元（原告已预交），由原告金华华卫市场管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　庄期春

人民陪审员　　胡志龙

人民陪审员　　陈　欣

二〇二〇年十二月二十四日

代书　记员　　沈丽薇