***、大连宏业建筑工程有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

辽阳市文圣区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽1003民初1493号

原告：***，女，汉族，1974年12月28日生，无职业，现住沈阳市铁西区。

委托代理人：孙洪文、刘杨飞，辽宁卓政律师事务所律师。

被告：大连宏业建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区西山街159号。

法定代表人：刘增军，该公司总经理。

委托代理人：王海文，辽宁泽人律师事务所律师。

被告：辽阳嘉恒置业有限公司，住所地辽阳市文圣区文昌街26-11号。

法定代表人：李会成，该公司董事长。

原告***诉被告大连宏业建筑工程有限公司、辽阳嘉恒置业有限公司执行异议之诉纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***委托代理人孙洪文及刘杨飞，被告大连宏业建筑工程有限公司（以下简称宏业公司）委托代理人王海文到庭参加诉讼，被告辽阳嘉恒置业有限公司（以下简称嘉恒公司）经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告***诉称：2020年10月13日，辽阳市文圣区人民法院（2019）辽1003民初186号对宏业公司与嘉恒公司建设工程合同纠纷一案作出民事调解书:嘉恒公司于2020年10月30日前给付宏业公司工程款1470000元，承担该款利息，自2015年11月1日起，按年息6%计算至欠款付清之日止。2021年4月，原告***对执行标的提出书面异议。辽阳市文圣区人民法院于2021年7月25日作出（2021）辽1003执异6号执行裁定书:驳回异议人***的执行异议。原告***作为买受人对登记在被执行人嘉恒公司名下的锦绣澜湾小区3号楼1门房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定且其权利能够排除执行，人民法院应当依法不得执行案涉房屋。具体事实和理由如下:一、2013年12月12日，本案原告***与被告嘉恒公司签订商品房买卖合同，约定嘉恒公司将其开发的案涉房屋以2733887元价格出售给***。该商品房买卖合同不违反法律强制性规定，真实、合法、有效。2019年3月19日，辽阳市文圣区人民法院查封嘉恒公司案涉房屋，查封期限从2019年3月19日起至2022年3月18日止。原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、2013年12月12日，嘉恒公司向***实际交付房屋，***合法占有案涉房屋。当日，***向锦绣澜湾小区物业辽阳祥越物业服务有限公司（以下简称祥越公司）缴纳物业费11110元、采暖费12498元、垃圾清运费1389元、预存电费100元。祥越公司向***出具编号为13009675的收款收据，并加盖财务专用章。在人民法院查封之前，***已合法占有该不动产。三、***以胜利油田大明新型建筑防水材料有限责任公司（以下简称大明公司）与嘉恒公司卫生间、露台、空调板、地下室、人防及屋面防水工程款抵顶的方式向嘉恒公司支付了全部案涉房屋价款。2013年12月12日，嘉恒公司向***出具编号为13006720的收款收据，认可***支付全部购房款并加盖嘉恒公司财务专用章。四、锦绣澜湾小区因开发商原因，在2015年8月份之前销售的房屋均无法办理网签备案。锦绣澜湾小区至今无法办理房产证，非因买受人自身原因未办理过户登记。此外，被告宏业公司申请的执行及查封系基于普通金钱债权，其对案涉房产的权利主张本质上与抵顶无异。买受人***对案涉房屋所享有的民事权利在时间与事实上均优先于宏业公司的债权。综上所述，买受人***在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因买受人原因未办理过户登记。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除查封及不得执行辽阳市文圣区中华大街锦绣澜湾小区269号3号楼1门房屋，并确认所有权。2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张提供如下证据：证1、（2021）辽1003执异6号执行裁定书，证明***是案外人执行异议之诉的适格原告；证2、防水工程施工分包合同、大明公司营业执照及资质证书、工程结算表、嘉恒公司与大明公司抵账协议、项目公司抵房合同审批单，证明2013年4月1日，大明公司与嘉恒公司签订防水工程施工分包合同,大明公司承揽嘉恒公司部分防水工程。施工结束后，核定已完工程施工产值为2994654元，暂扣5%质保金后，嘉恒公司尚欠大明公司工程款2844921.3元。嘉恒公司因资金短缺无钱支付工程款，遂与大明公司签订抵账协议，涉案房屋作价2733887元抵顶给大明公司，抵账协议第五条约定:在商品房买卖合同备案前甲方同意乙方指定的买受人可进行一次更名。同时该抵账协议还有嘉恒公司的内部流程单即项目公司抵房合同审批单印证；证3、承诺函、情况说明，证明针对涉案房屋，2013年12月12日，大明公司向嘉恒公司出具承诺函，指定***为诉争房屋实际买受人，嘉恒公司对此没有异议，并盖章签收同意。同时大明公司还出具情况说明，对前述涉案房屋抵账过程以及抵账房最终落在***名下进行了再次复述，并最后一条声明:***的商品房相关权利可以依据商品房买卖合同向嘉恒公司主张；证4、大明公司与***的对账说明，证明大明公司与***共同对账确认，对于涉案防水工程***与大明公司系内部承包关系，***具体负责工程施工的实际实施，内部实行独立核算，本工程全部防水材料由***向大明公司内部购进并按规定向大明公司支付材料款，大明公司对外收到的嘉恒公司全部工程款包括涉案的抵账房(锦绣澜湾3号楼1门，总价2733887元)等均归***自己所有；证5、商品房买卖合同，证明有鉴于前述涉案房屋抵账事实，2013年12月12日，***与嘉恒公司签订商品房买卖合同，***为买受人，标的物为涉案房屋，即锦绣澜湾中华大街269号3号楼1门房屋，用途为住宅，总价为2733887元；证6、销售不动产统一发票，证明有鉴于前述涉案房屋抵账事实，2015年11月12日，嘉恒公司就涉案房屋向***开具2733887元的全款房款大发票，印证***已经通过抵账的方式向嘉恒公司支付完毕全部购房款。嘉恒公司、大明公司和***就涉案房屋的债务冲抵已经履行完毕，另外，抵账只是交纳房款的一种方式，并不为法律所禁止，在嘉恒公司已出具全款大发票的情况下，说明抵账房销售手续已经办理完毕，全部购房款已经支付完毕；证7、2013年12月12日的商品房交房确认单，证明早在2013年12月，嘉恒公司便向***完成了涉案房屋的交付，在查封前，***早已合法占有了涉案房屋；证8、2013年12月12日的物业费收款收据、锦绣澜湾入住费用确认单，购水卡、购电卡、供热缴费卡，证明早在2013年12月，***就缴纳了物业费，预存了采暖费、垃圾清运费、水电费，印证早在查封前，***就已合法占有了诉争房屋；证9、辽阳红阳热力有限公司用户交费明细(2013-2014年度)，证明早在2013年，***就已经开始缴纳涉案房屋2013至2014年度的取暖费，再次印证早在查封前，***就已经合法占有了涉案房屋；证10、租房协议、案涉不动产使用照片，证明案涉房屋曾于2017年开始被***出租给他人，租客主要是租赁使用车库，租客对车库门进行了更换，里面存有租客的相关物品，关于此可供法院现场勘验。又一次印证早在查封前，***就已经合法占有了涉案房屋；证据11、（2019）辽1003民初186号民事调解书，证明生效文书并未确认宏业公司享有建设工程价款优先受偿权，宏业公司只是普通债权人，并不享有优先于***的民事权益，***作为合法买受人及多年的实际占有人，是准物权人，民事权益更加应该保护；证据12、最高院司法观点集成民商事卷增补（2018）第88页、（2021）最高法民终667号民事判决书，证明最高院在该2018年司法观点集成中认为“只要以房抵债协议真实合法，且签订于人民法院采取查封或强制执行措施之前,且已经实际占有标的物的,宜保护实际权利人的利益。”在（2021）最高法民终667号案件中，最高院更是明确认为以房抵债与商品房买卖无异，均可以阻却执行。

被告宏业公司辩称：一、本案中原告***虽然提供了其与被执行人嘉恒公司之间签订的《商品房买卖合同》，但是并没有提供其和原以房抵债的受让人大明公司之间存在买卖关系的充分证据，更没有证据显示原告***与已经向大明公司支付全部房屋对价款的事实，虽然在本案的异议审查期间，原告提供了大明公司对此出具的情况说明和承诺书，但是由于原告始终没有提供其已经实际向大明公司支付全部房款的证据，故此原告与大明公司之间究竟是买卖还是抵债关系无从考证。二、退一步说，即使原告***与大明公司之间存在房屋买卖关系，但究其本案房屋的来源，该房屋原系被执行人嘉恒公司与大明公司之间“以房抵债”的产物，因此依据最高人民法院(2020)民申3620号民事裁定的裁判精神:以房抵债受让人不属于最高人民法院《执行异议和复议规定》第28条规定的不动产买受人范围，其对房屋不享有物权期待权，故其对房屋的权益不能排除强制执行。基于此判例精神，不仅大明公司不能排除强制执行，原告***作为后来的买受人，依法也不能排除法院的强制执行。对此答辩人已向法庭提供了最高人民法院的裁判文书，由于最高院的公报案例在全国范围内具有指导意义，故此恳请法庭将该案例精神适用于本案之中。三、原告***没有充分证据能够证明:其在人民法院查封之前已经合法占有本案别墅房屋。1、锦绣蓝湾小区的物业公司为祥越公司，但经答辩人工商查询，该公司是由沈阳琅越投资管理有限公司（以下简称琅越公司）投资设立的，并且琅越公司是该物业公司的唯一股东。另据查询得知，琅越公司的原始投资人和法定代表人均是原告***，直至2017年该公司法定代表人才进行变更。因此可见，本案中祥越公司出具的收款收据真实性、客观性均无法确认，更无从考证，显然不能作为定案依据，因为该证据相当于***的自证。根本无法证明其在查封之前已经合法占有诉争房屋的事实。2、在本案诉前的执行异议审查期间，原告***曾向法院提供了其和案外人张朋龙之间就本案诉争房屋所签订的“租赁合同”，试图证明其在法院查封之前已经对房屋合法占有的事实。但是在本次诉讼中，原告并未提供此证(庭前阅卷时答辩人没有见到该证据)，对此答辩人向法庭进行举证，出示该份“租赁合同”，以此证明原告在诉讼中有伪造证据的嫌疑，请法庭依法查明并进行处理。因为案涉房屋系别墅住房，房屋面积为462.9平方米，但是在租赁合同中体现的年租金却仅为区区5000元人民币，而且租期高达10年之久，这样的房租价格和出租年限，明显不符合我们辽阳市的客观实际，明显有违常理，再结合祥越公司与琅越公司之间的特殊关系，答辩人认为本案存在虚假诉讼的可能。希望法庭对此予以重视。四、本案中，原告诉称其在2013年12月12日与被执行人嘉恒公司就本案别墅房屋签订了《商品房买卖合同》，但是至今该房屋却仍然登记在开发公司即被执行人公司名下，甚至连正规的商品房购房发票至今都没有开具(只有收据而已)，尤其是在人民法院于2019年3月对其查封之前，该房屋始终未进行网签备案，故此可见原告对案涉房屋没有办理过户不存在可以免责的事由。五、关于本案的类似诉讼，辽阳市文圣区人民法院曾经做过相应判决:(2018)辽1003民初994号和(2018)辽1003民初996号判决结果均认定:以物抵债房屋在完成不动产登记之前，不能产生针对交易不动产的物权期待权，从而判决申请执行人胜诉(现均已执行完毕)。另外在上述两起案件中，被执行人嘉恒公司、琅越公司、以及祥越公司等公司之间也存在伪造证据进行虚假诉讼的嫌疑。故对上述两份判决请法庭参照适用。综上所述，答辩人认为原告***的诉请，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中的相关规定，依法不能排除人民法院的强制执行，故此请求人民法院查明事实，辨清是非，依法驳回其无理诉讼，维护答辩人公司的合法权益。被告为证明其主张提供如下证据：证1、琅越公司档案资料；证2、祥越公司档案资料，证明原告***系琅越公司的投资人和法定代表人，而案涉房屋的物业公司祥越公司是由琅越公司投资设立的，即相当于是原告***投资设立，因此该物业公司所出具的相关收据和书证无证明效力，不能证明原告***在人民法院查封之前合法占有房屋的事实；证3、《房屋租赁协议》两份，证明原告***与案外人张朋龙之间的租赁协议不符合常理，明显虚假，本案有虚假诉讼之嫌；证4、最高院(2020)民申3620号民事裁定书、辽阳市文圣区法院(2018)辽1003民初994号民事判决书和996号民事判决书各一份，证明以房抵债受让人不属于《执行异议和复议规定》第28条规定的不动产买受人范围，在完成不动产登记前，不能产生物权期待权，其对房屋的权益不能排除执行。

被告嘉恒公司未到庭答辩。

经审理查明，2019年2月22日，我院受理宏业公司诉嘉恒公司、沈阳北方建设股份有限公司建设工程合同纠纷一案，该案中宏业公司申请财产保全，我院于2019年3月19日查封嘉恒公司名下位于辽阳市1门(即第269-301号，建筑面积462.90平方米)房屋，查封期限从2019年3月19日起至2022年3月18日止。2020年10月13日，我院对该案作出（2019）辽1003民初186号民事调解书：“一、被告辽阳嘉恒置业有限公司于2020年10月30日前给付原告大连宏业建筑工程有限公司工程款1470000元并承担该款利息，自2015年11月1日起，按年息6%计算至欠款付清之日止。二、其他无争议。”本院在执行宏业公司与嘉恒公司上述建设工程合同纠纷一案中，本案原告对执行标的提出书面异议，本院于2021年7月25日作出（2021）辽1003执异6号执行裁定书，裁定驳回异议人***的执行异议。***不服，提起执行异议之诉。

经查，大明公司于2013年4月1日与被告嘉恒公司签订防水工程施工分包合同，2013年7月17日该防水工程施工完毕，大明公司出具工程结算表，载明结算总价2994654元。后嘉恒公司与大明公司签订抵账协议，约定将嘉恒公司开发的锦绣澜湾小区3#楼1门462.9平方米房屋抵账，总价格为2733887元。2013年12月12日，大明公司向嘉恒公司出具承诺函，证明***为案涉房屋买受人，并在情况说明中载明“***将购房款给付我公司，视为向辽阳嘉恒置业给付了购房款”。2013年12月12日，***与嘉恒公司签订商品房买卖合同，约定嘉恒公司将其开发的位于锦绣澜湾小区第3幢1号房以2733887元出售给***，双方签订商品房交房确认单，2015年11月12日嘉恒公司向原告出具销售不动产统一发票（自开）。原告主张，其与大明公司系转包关系，于2013年12月与大明公司签订对账说明，该对账说明显示***内部承包案涉防水工程并具体负责施工，案涉防水工程全部防水材料由***向大明公司内部购进并向大明公司支付材料款，大明公司收到的嘉恒公司全部工程款包括案涉房屋等均归***所有。除上述对账说明外，原告未提交其为实际施工人的其它证据。

原告就其实际占有使用诉争房屋提供锦绣澜湾入住费用确认单予以证明其入住时间为2013年12月12日，并提供祥越公司当日向***出具的交纳入住费用（含物业费、水电费、垃圾清运费等）的收款收据。另，原告***提交购电卡、购水卡、供热缴费卡及辽阳红阳热力有限公司用户交费明细（2013-2014年度的缴费记录）证明其于案涉房屋查封前已实际占有该房屋。原告另提交租赁协议一份，证明其于2017年4月6日将案涉房屋出租给张朋龙，双方约定出租时间为2017年4月6日至2027年4月5日，租期10年，租金为每年5000元。

原告并主张由于案涉园区施工总承包工程未办理竣工验收，也未办理房屋初始备案登记，故案涉房屋无法办理产权证，并非原告原因未办理过户登记。

另查，***为琅越公司2013年3月至2017年1月的法定代表人，琅越公司于2013年7月24日投资设立祥越公司。

上述事实有原、被告当庭陈述、执行裁定书、防水工程施工分包合同、营业执照、资质证书、工程结算表、抵账协议、项目公司抵账合同审批单、承诺函、情况说明、对账说明、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据、入住费用确认单、购水卡、购电卡、供热缴费卡、辽阳红阳热力有限公司用户交费明细、租房协议、照片、民事调解书、民事判决书、琅越公司档案资料、祥越公司档案资料等证据在卷佐证。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故本案焦点为原告***是否对案涉房屋享有实体权利，并符合足以排除执行的各项规定。关于原告与被告嘉恒公司之间房屋买卖问题，原告主张其为案涉防水工程的实际施工人，案涉房屋系以房抵债的方式所得，但原告未提供案涉防水工程由其组织施工及竣工验收等反映施工过程的相关材料，不足以证明其为案涉防水工程的实际施工人，故无法认定原告所主张的关于案涉房屋权利来源的真实性，且原告自认诉争房屋尚未竣工验收，既不能备案也不能办理产权证，故双方签订的商品房买卖合同的效力及真实性，本院不予认定；关于案涉房屋占有问题，原告称该房屋出租给张朋龙作为车库使用，但房屋租赁协议中写明案涉房屋整体出租，年租金5000元，该租金数额不符合462.90平方米房屋出租的交易习惯，且原告未提供其收取租金的证据，故就房屋租赁协议的真实性，本院不予认定。原告提供的交纳入住费用（含物业费、水电费、垃圾清运费等）收款收据系祥越公司于2013年12月12日出具，鉴于祥越公司系琅越公司投资设立，而原告于该收款收据出具时任琅越公司法定代表人，原告与祥越公司存在一定的利害关系，故该收款收据及入住费用确认单不足以证明原告实际占有案涉房屋。综上，无法确认原告实际占有案涉房屋；关于房屋价款的支付问题，因原告自认其系以抵账方式支付房屋价款，故其与被执行人嘉恒公司没有直接的金钱往来，原告***提供的由大明公司出具的情况说明中载明“***将购房款给付我公司，视为向辽阳嘉恒置业给付了购房款”，与***与大明公司对账说明载明的“案涉防水工程全部防水材料由***向大明公司内部购进并向大明公司支付材料款，大明公司收到的嘉恒公司全部工程款包括案涉房屋等均归***所有”不相一致，原告并未提供充分的证据证明其向大明公司支付房款，且如前述无法认定原告为涉案防水工程的实际施工人，故现有证据不足以证明原告支付房屋价款或抵账的事实。综上，原告对案涉房屋的实体权利无法确认，故就原告主张解除查封及不得执行案涉房屋并确认所有权的诉请，本院不予支持。因此，关于原告提交最高院司法观点集成民商事增补（2018）第88页、（2021）最高法民终667号民事判决书证明以物抵债不影响商品房买卖效力，原告享有排除强制执行的民事权益一节，综合本案案情，原告提供的案例与本案查明事实不一致，故该案例不适用本案，原告该主张，本院不予支持。

关于原告主张其对涉案防水工程享有优先受偿权及对涉案房屋享有物权期待权的优先权一节，工程价款的优先受偿权仅限承包人，违法分包转包的实际施工人不享有该权利，且综合本案案情原告不具备其主张的优先权的法律基础和事实基础，故对原告该主张，本院不予认定。关于被告主张优先受偿权一节，被告所诉合同争议已审理完毕，故该主张不属本案认定范围，本案不予认定。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费14335元，公告费600元，由原告***承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。

审　判　长　王　莉

人民陪审员　王　影

人民陪审员　王印玖

二〇二二年二月十六日

法官　助理　富　饶

书　记　员　张恺倩

本判决所依据的法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。