山东黄河工程集团有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事再审民事判决书

山东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁民再414号

上诉人(一审被告、申请执行人、再审被申请人)：山东黄河工程集团有限公司，住所地山东省济南市青后小区4区1号。

法定代表人：马向阳，董事长。

委托诉讼代理人：陈绍江，男，该公司员工。

被上诉人（一审原告、案外人、再审申请人）：***，女，1982年4月16日出生，汉族，住山东省潍坊市昌乐县。

委托诉讼代理人：董浩，山东昌明重光律师事务所律师。

被上诉人(一审被告、被执行人、再审被申请人)：山东盛和置业有限公司，住所地山东省潍坊市昌乐县城孤山街84号院内办公楼三楼。

法定代表人：丁立，董事长。

一审第三人（案外人)：潍坊宝城建筑工程有限公司，住所地山东省潍坊市昌乐县城南街办。

法定代表人：刘学鹏，总经理。

委托诉讼代理人：徐民福，男，该公司项目经理。

上诉人山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）因与被上诉人***、山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）、一审第三人潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院(2021)鲁01民再12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄河公司委托诉讼代理人陈绍江、被上诉人***及委托诉讼代理人董浩、一审第三人宝城公司委托诉讼代理人徐民福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

黄河公司上诉请求：请求撤销一审法院（2021）鲁01民再12民事判决，依法改判维持（2019）鲁01民初2301号民事判决，一二审诉讼费用由***、盛和公司承担。事实与理由：一、工程施工补充合同将15号楼更改为20号楼，真实性存疑。二、案涉工程未经竣工验收。三、***在一审法院查封涉案房产以前未能签订合法有效的商品房买卖合同，其购买行为发生在一审法院查封以后，工程施工补充合同与商品房买卖合同明显不同，第三人、***从未取得案涉房产的所有权。

***辩称，一审法院再审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。

宝城公司述称，同***答辩意见。

***向一审法院山东省济南市中级人民法院起诉请求：1.判决立即停止对***购买的位于山东省昌乐县和爱伦堡小区××楼××单元××室房产（以下称涉案房屋）的强制执行，并解除对上述房产的查封拍卖；2.判决确认***对上述涉案房产拥有所有权；3.案件受理费由黄河公司、盛和公司负担。

一审法院认定事实：2007年11月9日，盛和公司与宝城公司签订工程施工补充合同，约定宝城公司承建爱伦堡小区部分楼房的建设，其中包括20号楼。合同付款方式约定，工程结算条件为：从20号小高层中的5层、6层、7层、8层、9层、10层整体六层36套商品房以每平方米1960元销售均价抵扣工程款。其中秦洪富负责电安装的施工，并且以涉案房屋抵顶了其工程款。后，秦洪富将涉案房屋转让给秦大昌，秦大昌又转让给***，***自2014年12月27日至今在涉案房屋居住，名下无房产登记信息。2012年5月，一审法院通过昌乐房管局查封了爱伦堡小区包括涉案房产在内的39套房屋，查封期限自2012年5月10日至2014年5月9日，后续封至今。2019年4月30日，一审法院张贴拍卖公告。***对拟拍卖涉案房产不服，向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）鲁01执异789号执行裁定书，驳回***的异议。***不服，向一审法院提出案外人执行异议之诉。

另查明，案件审理过程中，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向一审法院出具情况说明，载明：2007年，盛和公司投资开发昌乐县爱伦堡小区，该小区包括20号楼在内的部分建设工程由宝城公司承建，后盛和公司因资金断链倒闭，人去楼空无法进行有效联系。由此造成该小区大量房产无法办理签约及后续不动产登记等手续。自2012年以来，小区部分业主因上述事宜多次持续进行上访，要求政府予以解决，但因盛和公司拒不配合，故至今尚未办理。经调查了解，盛和公司与宝城公司签订协议，以爱伦堡小区20号楼的5-10层楼房抵顶应付工程款，后宝城公司又将上述房产转让给现居住业主，20号楼11层是业主从盛和公司自行购买取得房产。2019年4月30日，贵院张贴公告称拟对爱伦堡小区20号楼5-11层共计39套房产进行拍卖，39名业主情绪激动多次信访，并拨打市长热线、媒体曝光等途径希望解决此事，给县政府的工作及社会和谐稳定造成严重影响。目前县政府有关部门正在协调处理信访纠纷及推进涉诉房产证件办理工作。

再查明，涉案房屋于2009年9月11日取得商品房预售许可。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋系由盛和公司开发建设，宝城公司作为施工人，依据其与盛和公司签订的补充协议，以其建设的房屋抵顶建设工程款。宝城公司在未取得产权登记的情况下，将涉案房屋再次以抵顶工程款的形式抵顶给秦洪富，秦洪富出卖给秦大昌，秦大昌又出卖给***。***虽然实际占有了涉案房屋，且名下无其他住房，但与盛和公司之间并无直接的商品房买卖关系，本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除强制执行的情形，***提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请对涉案房屋排除强制执行，无事实及法律依据，不予支持。另，关于***诉请确认对涉案房产拥有所有权问题，因涉案房屋尚未办理所有权转移登记，不符合物权法关于物权取得的法定要件，***的上述诉请，无事实及法律依据，不予支持。

一审法院判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费5771元，由***负担。

***不服一审判决，向本院申请再审。本院于2020年11月11日作出(2020)鲁民申7052号民事裁定，指令一审法院再审本案。

***申请再审称，请求撤销(2019)鲁01民初2301号民事判决，改判不得执行涉案房产,诉讼费用由黄河公司、盛和公司承担。

一审法院再审查明，原审中***提交的宝城公司的证明、盛和公司出具给秦大昌的购房收款收据、秦洪富出具给宝城公司的工程款收据、秦洪富出具给秦大昌的房款收据、秦大昌与***签订的房屋买卖合同、秦大昌出具给***的房款收据、物业公司证明等，结合秦洪富的陈述，能够证明2011年宝城公司将涉案房产作为电器安装款抵顶给秦洪富、同年秦洪富又出卖给秦大昌、2014年秦大昌又转卖给***，***自2014年12月27日起居住在涉案房屋的事实。黄河公司对上述证据未提供反证，且宝城公司亦认可证明内容。对本案涉及的抵顶工程款的事实，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向一审法院出具的情况说明亦可以佐证。

另查明，2012年2月24日，山东省昌乐县人民法院就潍坊宝城建筑工程有限公司与盛和公司建设工程施工合同纠纷一案，出具（2012）乐城民初字第403、404号民事调解书，确认潍坊宝城建筑工程有限公司对承建盛和公司的爱伦堡小区工程价款享有优先受偿权。

原审查明的其他事实属实，再审予以确认。

一审法院再审认为，在执行异议之诉案件中，人民法院应当对执行标的物的权利归属进行实质审查，在各方当事人对标的物均具有民事权益且相关民事权益存在权利冲突时，还应对相关民事权益进行权衡比较。

根据本案审理查明的事实，尽管涉案房产登记在被执行人盛和公司名下，但盛和公司和宝城公司之间、宝城公司和秦洪富之间以房抵债协议均合法有效，接着秦洪富又将该房产出卖给秦大昌，盛和公司为秦大昌出具了收据，该房屋已经实际交付秦大昌使用。黄河公司申请执行的依据是担保债权，属于一般金钱债权，盛和公司对于该房屋的权利已经通过折价支付工程款的方式进行了让渡，不宜作为盛和公司的财产用于偿还黄河公司的一般金钱债务。故秦大昌基于秦洪富的房屋抵顶工程款协议和盛和公司开具的购房款收据而实际占有涉案房屋，享有的民事权益应当能够排除本案的强制执行。

2014年，秦大昌又将涉案房产转卖给***，亦是双方的真实意思表示，***自2014年起一直居住在涉案房屋内。尽管涉案房屋经过多次转卖，***对涉案房屋的购买行为发生在人民法院查封之后，但考虑到卖方秦大昌享有能够排除本案的强制执行的民事权益，***亦能够承继秦大昌的该项民事权益，应当能够排除本案的强制执行。综合全案事实和民事权益的具体情况，***对涉案房产具有排除强制执行的民事权益，再审请求成立。

一审法院再审判决：一、撤销（2019）鲁01民初2301号民事判决；二、不得执行位于山东省昌乐县房产。一审案件受理费5771元,由黄河公司负担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案审理的焦点问题是：***对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。

本案中，对于以下事实，各方无异议：案涉房屋系由盛和公司开发建设，宝城公司作为施工人，依据其与盛和公司签订的补充协议，以其建设的房屋抵顶建设工程款。宝城公司在未取得产权登记的情况下，将案涉房屋再次以抵顶工程款的形式抵顶给秦洪富，秦洪富出卖给秦大昌，秦大昌又出卖给***，***现占有使用该房屋。对于盛和公司实际以20号楼的36套房屋抵顶了工程款，黄河公司亦予以认可。因此，盛和公司与宝城公司2007年11月9日签订的工程施工补充合同中15号楼改为20号楼，应为双方真实意思表示，本院予以确认。补充合同付款方式约定，工程结算条件为：从20号小高层中的5层、6层、7层、8层、9层、10层整体六层36套商品房以每平方米1960元销售均价抵扣工程款。其实质是通过协商折价抵偿宝城公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，符合建设工程价款优先受偿权实现方式。黄河公司申请执行的依据是担保债权，属于一般金钱债权，而宝城公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，宝城公司工程款债权优先于黄河公司的普通债权得到受偿。案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定，宝城公司就案涉房屋享有的权利足以排除黄河公司的强制执行。***购得案涉房屋，则取得了该足以排除强制执行的民事权益。原判决认定***对涉案房产具有排除强制执行的民事权益，并无不当，应予维持。

综上所述，黄河公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费5771元,二审案件受理费5711元，由山东黄河工程集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　杜　磊

审判员　崔志芹

审判员　柴家祥

二〇二一年十一月三日

书记员　王凤娇