某某、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁02民初532号 原告：***，男，1976年4月16日出生，汉族，住山东省潍坊市昌乐县。 委托诉讼代理人：**起，山东求是和信律师事务所律师。 被告：***，女，1993年7月1日出生，汉族，住河南省封丘县。 委托诉讼代理人：***，山东平元律师事务所律师。 第三人：潍坊盛业置业有限公司，住所地山东省昌乐县利民街422号。统一社会信用代码：913707255567094883。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，女，该公司工作人员。 第三人：潍坊宝城建筑工程有限公司，住所地山东省潍坊市昌乐县五图街道驻地永顺路东首。统一社会信用代码：913707257884990531。 法定代表人：***，总经理。 原告***与被告***、第三人潍坊盛业置业有限公司（以下简称盛业置业公司）、第三人潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城建筑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**起，被告***的委托诉讼代理人***，第三人盛业置业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人宝城建筑公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销青岛市中级人民法院（2022）鲁02执异73号执行裁定书；2.请求依法解除对昌乐县××街××号××号××楼××号商铺的查封，并终止对该商铺的执行；3.依法确认涉案房产归***所有；4.由***承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年5月9日，***从宝城建筑公司处购买昌乐县××街××号××号楼××号商铺（即水榭花都1号商铺Ｄ22号）一套（一楼和二楼两层），面积172.7平方米，价款604450元。2012年5月9日，***分两笔向宝城建筑公司的会计**支付购房款50万元、104450元，合计604450元。涉案房产系宝城建筑公司（***为实际施工人）为第三人盛业置业公司施工向湖城项目的工程款顶账房，第三人盛业置业公司以包括涉案房产在内的多套房产抵顶宝城建筑公司的工程款，因此***将案涉房产的购房款直接付给了宝城建筑公司的会计**。2019年3月20日青岛市中级人民法院因（2019）鲁02执183号一案查封了案涉房产，***作为案外人提出执行异议，要求解除对案涉房产的查封并终止对案涉房产的执行，青岛市中级人民法院（2022）鲁02执异73号执行裁定书驳回了***的异议请求。宝城建筑公司对案涉工程在内的多套房产享有建筑工程优先受偿权，第三人盛业置业公司与宝城建筑公司之间的以房产抵顶工程款合法有效，***从宝城建筑公司购买案涉房产亦合法有效，应受法律保护。 ***辩称，一、***无法提供购房合同，所以其不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）的规定，因此不能排除执行。二、折抵工程价款的协议不能作为排除执行的依据。同一标的房屋曾被案外人***提出是其工程款抵房所得，但工程尚未完工，而且没有第三方审计报告，数额和真实性不能被保证。又根据（2019）最高法民申4169号民事裁定书的观点，“本案恒浩公司虽然与康桥公司签订了以案涉房屋折抵工程款的协议，但未办理物权变更登记，故依据上述法律规定，恒浩公司不能以其对案涉房屋享有所有权为由排除执行”故同样适用于本案，本案申请执行人利益的起因就是***和盛业置业公司签订了这种协议，那么从根源上不能排除执行，申请人也不能排除执行。三、***提供的转账凭证无法证明其陈述的问题，付款的真实性存疑。***提供了转账凭证，但是收款方与本案无关，真实性存疑。因此不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此不能排除执行。四、***提供的占有房产证据不足。其提供的单据开具者系被执行人盛业置业公司的关联企业，门面照片证明力不足，故不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除执行。综上，***认为贵院下达的处理涉案房产的执行行为认定事实清楚、适用法律准确，***的请求不应得到支持，故请求贵院驳回***的诉讼请求，继续强制执行措施，以维护***的合法权益。 盛业置业公司述称，涉案房屋是宝城建筑公司给盛业置业公司施工，施工以后以商铺作为工程款抵房，宝城建筑公司去盛业置业公司把涉案房屋又卖给另外一个人，宝城建筑公司的***带着***到公司把涉案房屋的售房手续走完了包括签订了认筹协议、盛业置业公司开具了收款收据，房屋已经交付给***，***一直使用。没有给***办理房产证，因为当时大证办的比较晚，大证办出来的时候涉案房屋已经被查封。 宝城建筑公司未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，确认与本案有关的事实如下： 一、***执行依据的取得及该案的执行情况 青岛市融资担保信息园区有限公司与青岛宝顺新型建筑材料有限公司、青岛**置业有限公司、盛业置业公司、***、***保证合同纠纷一案，本院于2018年7月12日作出（2017）鲁02民初1046号民事判决，判决如下：“一、被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司于本判决生效十日内偿还原告青岛市融资担保信息园区有限公司本金6212039元及相应利息（本金62万自2014年7月18日起，本金5592039元自2014年10月17日起，利率均按中国人民银行同期贷款基准利率四倍，且以不超过年利率24%为限计算至实际清偿之日止）；二、被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司于本判决生效十日内向原告青岛市融资担保信息园区有限公司支付担保费12万元及违约金（以12万元为基数，自2013年12月24日起利率按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；三、被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司于本判决生效十日内向原告青岛市融资担保信息园区有限公司支付律师代理费45万元；四、被告青岛**置业有限公司对本判决第一、第二和第三项给付义务承担连带清偿责任。被告青岛**置业有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司追偿；五、被告***、***对本判决第一、第二和第三项给付义务承担连带清偿责任。被告***、***承担保证责任后，有权向被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司追偿；六、被告盛业置业公司对本判决第一、第二和第三项给付义务承担连带清偿责任。被告盛业置业公司承担保证责任后，有权向被告青岛宝顺新型建筑材料有限公司追偿；七、驳回原告青岛市融资担保信息园区有限公司的其他诉讼请求”。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛市融资担保信息园区有限公司向本院申请执行，执行案号为（2019）鲁02执183号。2020年5月15日，本院作出（2020）鲁02执异83号执行裁定，将本案的申请执行人由青岛市融资担保信息园区有限公司变更为***。2019年3月20日，本院作出（2019）鲁02执183号之三执行裁定，裁定查封被执行人盛业置业公司名下包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2019年3月20日起至2022年3月19日。 二、本院执行部门对***执行异议的审查情况及本案诉讼的来源 在（2019）鲁02执183号案件执行中，***作为案外人向本院提出异议，请求中止对涉案房屋的执行。本院执行部门经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人***未在法院查封案涉房产前与被执行人盛业置业公司签订书面买卖合同，且提交的证据不足以证明其已支付全部价款，故其异议请求不符合上述司法解释的规定，本院对其请求依法予以驳回。裁定：驳回案外人***的异议请求。***对该裁定不服，向本院提起诉讼，是为本案。 三、***取得及占有使用涉案房屋的情况 ***主张其购买案涉房屋，为证明其主张，提交以下证据：证据一、房屋认筹协议、网点价格及优惠表；证明1、2012年5月9日***与盛业置业公司签订认筹协议书，约定出售方盛业置业公司将水榭花都商铺D22，建筑面积172.7平方米，以604450元价格出售给***，付款特别说明“以房屋形式抵顶潍坊宝城建筑工程有限公司主体工程款，双方签字**确认；2、网点价格及优惠表载明涉案房产的位置。证据二、收款收据；证明签订认筹协议当日盛业置业公司为***开具等额购房款604450元收款收据。证据三、付款凭证；证明签订合同当日***分两笔支付购房款50万元、104450元，共计支付604450元。证据四、商品房预售许可证；证明盛业置业公司于2014年5月8日取得商品房预售许可证。 证据五、房屋转让协议及发票一张；证明1、涉案房产是发包人盛业置业公司（开发商）因拖欠承包人宝城建筑公司（建筑商）建设工程款，双方于2011年12月31日，协商签订“房屋转让协议”，约定将涉案房产**.向湖城1#商业网点中的D13、D21、D22（***）网点以价格（总面积582.8平方米，3500元/平方米）折抵工程款2039800元，支付方式：合同签订当日一次付清，甲方代表**昇、乙方代表***签字确认。2、证明抵账房屋已经走完财务手续，开发商为承包人开具了等额的工程款发票即604450元。证据六、房屋转让补充协议；证明2016年8月29日双方在原房屋转让协议的基础上，另加D18网点等，抵顶建筑工程款2508320元，双方签字、**确认。证据七、施工合同补充协议；证明盛业置业公司与宝城建筑公司于2011年6月7日签订建设工程施工合同，约定**.向湖城一期工程（二标段）由宝城建筑公司承建，总建筑面积1.5万平方米，暂定合同价款1400万元。证据八、建设工程施工许可证；证明由盛业置业公司开发，宝城建筑公司施工的**.向湖城沿街商铺1#楼于2011年10月21日开工，于2012年10月16日竣工。证据九、财务凭证、工资表等九张；证明**昇是盛业置业公司总经理身份及公司职工，在2011年12月31日签订房屋转让协议时履行的是公司职务行为。证据十、授权委托书；证明2010年10月8日宝城建筑公司书面委托***同志负责在昌乐**.向湖城一期工程施工合同的签订、工程施工、工程结算等事宜。证据十一、房屋租赁合同两份；证明***取得涉案房产后自2016年至今先后与***、***签订了房屋出租合同。证据十二、缴纳租赁费凭证；证明1、证明承租人***2017年至2020年连续四年缴纳房租费27000元/年、凭证13张；2.2021年承租人***缴纳租赁费30000元/年、凭证两张。证据十三、承租人营业执照、涉案房产照片及汽车维修增值税发票；证明承租人2017年至2021年合法经营的事实。证据十四、物业费收款收据；证明涉案房产实际占有使用的事实。证据十五、建设工程竣工消防备案情况登记表、消防备案凭证；证明开发商盛业置业公司于2017年8月4日填报消防备案表，同日由昌乐县公安消防大队通过验收，颁发《建设工程竣工验收消防备案凭证》，凭证号乐公消备字【2017】第0077号。 证据十六、竣工验收备案表、竣工验收报告表；证明1、包含涉案房产在内的**.向湖城沿街商铺1＃楼自2011年10月21日开始施工，至2019年1月29日竣工验收。2、证明涉案工程建设起止年限2011年10月21日—2019年1月29日。证据十七、**.向湖城7号商业楼分户图；证明于2017年10月13日，由山东经纬地理信息工程有限公司制作**.向湖城7号商业楼分户图（一层自左向右Ｄ22、自右向左05即为涉案房产）。证据十八、不动产权利证书；证明开发商盛业置业公司于2021年9月24日取得涉案7号商业楼不动产权利证书，证号鲁（2021）昌乐县不动产权第0××5号，其中附记栏3记载“本次发证不包含：05、06、07、13商铺”说明开发商盛业置业公司认可***购买的05号商铺已经不属于公司的责任财产。证据十九、证人证言及证人身份证复印件；证明证人**、**、***等也是与***同时期购房人证明，2017年11月2日集体向昌乐县信访办投诉，请求盛业置业公司尽快办理房产证，盛业置业公司承诺2018年5月之前办理，但至今没有办理。 证据二十、***及开发商盛业置业公司说明；证明1、***等购房户于2017年11月2日到昌乐县信访办信访时盛业置业公司向购房户作出的办理房产证时间承诺2018年5月以前办理房产证；2、2017年11月3日开发商盛业置业公司书面承诺“我司计划2018年6月1日前施工完成并验收备案，办理交房手续，交房后360天内为业主办理完成产权登记手续。证据二十一、银行转款凭证1份；证明***实际购买涉案房屋。 ***质证意见如下：对证据一真实性不予认可，而且在水榭花都认筹协议中的第三项提到了商品房买卖合同签订方在未签订《商品房买卖合同》前，说明该协议不是正式的购房合同，无法起到正式购房合同的法律效果，而且该协议约定的是商铺第22号房源，小区名称在该协议中是水榭花都而不是向湖城。所以说***与盛业置业公司签订该协议的行为与本案的执行没有必然的关系。对证据网点价格及优惠表，该证据无任何公章，对该证据的真实性不予认可。对证据二、三真实性不予认可，而且收据不是盛业置业公司开具给***的发票，其提供的转账凭证也只是转给了一个叫“**”的人而不是盛业置业公司。对证据四，真实性不予认可，而且恰恰说明了盛业置业公司在查封标的房产前，有能力给***办理手续。对证据五、证据六，真实性不予认可。对证据七、八、九、十，因***未参与取证过程不予认可真实性。对于证据十一、对其真实性不予认可，而且租赁协议中写明地址是“利民街2025号”非本案标的房产“利民街2001号”，而且协议中写明标的房产是“两层”而非4层，与之后的证据相矛盾。对证据十二、十三、十四，对其真实性不予认可。且明细无法说明转账就是因为支付租金，付款账户也无法证明与***有关。照片中“利民街2025号”房产的门牌号也和本案的标的房产不符。物业费单据也是和与第三人关联的物业公司开具的，故证明力不足无法证明其需要证明的事实。对证据十五，真实性不予认可，而且本证据中提到了标的房产层数是“4”而***提供的租赁合同是二层，则说明二者不是同一房产。对证据十六、十七、十八，真实性不予认可。对于证据十九，真实性不予认可。且在上述提供证言的人员中都能出庭作证,因为他们是涉及(2019)鲁02执183号执行案件其他案外人执行异议之诉的当事人,提交证言的形式不符合证据规则，而且***在其中被称为“业主”而不是租户，这和证据十一中她作为承租人的身份不符。对证据二十，真实性不予认可。对证据二十一的真实性不予认可，该证据只有一个红河支行的印章，不足以证明是人民银行开具的正式凭证。而且该证据收款方并未写明，不能证明是向抵房施工方打款。 盛业置业公司、城建筑公司对***提交的证据均没有异议。 ***提交（2019）最高法民申4169号民事裁定书，证明涉案房屋折抵工程款协议的行为不能理解为物权变更登记。 ***、盛业置业公司、宝城建筑公司对该证据的真实性、合法性没有异议，对与本案的关联性有异议。 盛业置业公司提交证据一、中标通知书、建设工程施工合同以及施工合同补充协议、施工许可证、竣工验收备案表、竣工验收报告表；证明宝城建筑公司承包了涉案工程，给盛业置业公司施工完毕并且已经竣工验收备案。证据二、2011年12月31日房屋转让协议和2016年8月29日房屋转让补充协议；证明涉案房屋已经抵顶给宝城建筑公司抵工程款。证据三、2012年5月9日水榭花都认筹协议，证明宝城建筑公司的人员***带着***来与盛业置业公司签了认筹协议，购买了涉案房屋。证据四、关于0506商铺问题的情况说明；证明当时***等人去上访要求办理房产证，盛业置业公司作出的说明。证据五、**.向湖城7号商业楼分户图；证明***购买的房屋位置是7-05号。证据六：不动产权证书，编号鲁（2021）昌乐县不动产权第0××5号；证明涉案项目办理了部分楼座的大产证，但是涉案房屋所在的楼座还没有办理大产证。 ***对上述证据的真实性、关联性均无异议。其中证据三需要强调一下，涉案房产开发商和建设方之间已经走完财务手续。 ***质证意见如下：对《房屋转让协议》《水榭花都认筹协议》《房屋转让补充协议》《关于05、06商铺问题的说明》，对该证据的真实性不予以可，而且从上述证据可以看出自相矛盾的地方。对《建设工程许可证》《不动产权利证书》《建设施工合同》《施工合同补充协议》，因***未参与取证过程，对该证据不予认可真实性。对发票其真实性不予认可，而且发票事项上写明的是“工程款”与本案购房的目的不符。 宝城建筑公司对上述证据无异议。 综合各方对上述证据的举证、质证意见，本院认定如下事实：盛业置业公司作为发包人与承包人宝城建筑公司签订建设工程施工合同，由宝城建筑公司施工案涉**?向湖城1号商铺（现楼号为7号）土建及水电工程。从案涉工程施工合同的签订、施工及工程款的结算可以认定实际系***挂靠宝城建筑公司施工案涉工程，***系案涉工程的实际施工人。盛业置业公司与***双方分别于2011年12月31日、2016年8月29日签订《房屋转让协议》《房屋转让补充协议》，约定盛业置业公司将包括案涉房产在内的七套房产转让给***，用以折抵***的工程进度款。 2012年5月9日，***与盛业置业公司签订认筹协议书，约定出售方盛业置业公司将水榭花都商铺D22，建筑面积172.7平方米，以604450元价格出售给***，付款特别说明“以房屋形式抵顶潍坊宝城建筑工程有限公司主体工程款，双方签字**确认。***分两笔支付购房款50万元、104450元，共计支付604450元。签订认筹协议当日，盛业置业公司为***开具等额购房款604450元收款收据。***主张自2014年开始对外租赁，但当时不规范，都是口头租赁合同，2016年7月1日开始有正式的租赁合同，一直对外租赁至今。 本院认为，***要求确认对涉案房产享有所有权从而对抗执行，因涉案房产作为不动产并未过户登记至***名下，其享有的仅是要求开发商协助其办理过户登记手续的债权请求权，其直接要求确认涉案房屋归其所有，依法不予支持。本案系案外人执行异议之诉，本案应审查***作为案外人是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院作如下判析： 关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产物权期待权的问题，该规定是执行异议的审查标准，而非执行异议之诉的唯一审查标准。执行异议与执行异议之诉虽同为执行中对第三人权利的救济制度，但性质不同。执行异议为执行程序，而执行异议之诉为审判程序。执行程序的价值理念为效率优先、兼顾公平，而审判程序的价值理念为公平优先，兼顾效率。在对“在查封之前已签订合同有效的书面买卖合同”的条件把握中，主要是审查当事人有无恶意串通虚构查封前存在买卖关系这一事实，而并非强调必须签订书面买卖合同这一形式要件。本案中，***虽未与开发商签订正式的房屋买卖合同，***对《房屋转让协议》《房屋转让补充协议》也不予认可，但综合***提交的其他证据，并结合与本案相关的其他六案的原告主张，能够认定***通过“以房抵债”的形式取得涉案商铺后出售给***，***在涉案商铺被查封前已实际占有并使用的事实。同时，该商铺因未验收导致未办理房产登记，***对未办理过户亦不存在过错。因此，***在本案中的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件要求，故对涉案房屋不宜再执行。 综上所述，***的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百五十五条、第二百三十四条之规定，判决如下： 不得执行位于山东省潍坊市昌乐县××街××号××号××楼××号商铺。 案件受理费9845元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年九月二十六日 法官助理　*** 书 记 员　贾　立 书 记 员　*** 书 记 员　***