***、广州市万亚投资管理有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市番禺区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0113民初675号 原告：***。 委托诉讼代理人：***，广东******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东******事务所律师。 被告：广州市万亚投资管理有限公司，住所广州市番禺区南村镇番禺大道北自编22号之一101房。 法定代表人：**，职务经理。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被告：***。 第三人：***。 第三人：***。 第三人：广东省美术建设集团有限公司，住所广东省广州市越秀区寺右新马路北二街26号之一二层204之一室。 法定代表人：黄令环，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，广东南国德赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东南国德赛律师事务所律师。 原告***与被告广州市万亚投资管理有限公司（以下简称万亚公司）、被告***、第三人***、第三人***、第三人广东省美术建设集团有限公司（以下简称美术建设集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月6日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、***，第三人***，第三人美术建设集团的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼，被告***、第三人***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告退还广州市番禺区南村镇万博二路180号(万博二路180号塔楼)***4、***5房房屋面积差异部分价款1763122.97元(其中水平面积不足部分面积为3.5422平方米、层高不足部分面积为40.735平方米，总应退差价为1763122.97元，详见附件)。2.请求判令被告立即向原告支付逾期退款违约金(以应退款项1763122.97元为基数，按每日千分之五为标准计算违约金，自2021年7月16日起计算至实际付清之日止，暂计至2021年9月30日为669986.73元，详见附件)。3.请求判令被告向原告支付逾期办证违约金(以合同总价3578976元为基数，按每日0.05%为标准计算违约金，自2021年4月30日起计算至实际办妥产权登记之日，暂计至2021年9月30日为273791.66元，详见附件)。4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。(以上第1-3项共计2706901.37元)事实与理由：2018年原告欲购买被告出售的商品房，即通过被告的代理商就原告购买被告房屋事宜进行沟通。经沟通，最终确定原告以总价3578976元向被告购买广州市番禺区南村镇万博二路180号(万博二路180号塔楼)***4房、***5房两套房屋。为达到规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的目的，被告通过其代理商要求原告需就购买上述每套房屋签订两份合同，一份是原告和被告签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，另一份是原告与被告指定的装修公司签订《房屋装修合同》，并要求原告将约定的总房款分拆成三部分向被告支付，一部分是直接向被告支付房屋买卖合同约定的房屋价款，一部分是向被告指定的个人银行账户支付装修合同约定的价款，剩余部分按被告要求支付至被告指定的私人银行账户。在沟通确定房屋价格后，原告按照被告代理商的指示，向被告支付了全部房款、签订了房屋买卖合同和房屋装修合同，具体情况如下：（1）【签订房屋装修合同】2018年6月29日，原告按照被告代理商的指示，与被告指定的装修公司签订《房屋装修合同》。（2）【定金】2018年11月27日，原告按照被告代理商的指示，将***4房的房屋定金10万元支付至被告指定私人收款银行账户(户名：***，账号：62×××00，开户行：广州工商银行烟草大厦支行)；（3）【定金】2018年11月29日，原告按照被告代理商的指示，将***5房的房屋定金10万元支付至被告指定私人收款银行账户(户名：***，账号：62×××00，开户行：广州工商银行烟草大厦支行)；（4）【首付款】2018年11月30日，原告按照被告代理商的指示，将***4、***5房的首付款共计1517890元支付至被告指定私人收款银行账户(户名：***，账号：62×××00，开户行：广州工商银行烟草大厦支行)；（5）【尾款】2018年12月31日，原告按照被告代理商的指示，将***4、***5房的尾款共计1861086元支付至被告的银行账户(户名：广州市万亚投资管理有限公司，账号：95×××39)；（6）【签订房屋买卖合同】2019年3月30日，原告按照被告代理商的指示，与被告签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》(合同编号：201903288167)、(合同编号：201903288265)，该两份合同约定房屋价款与实际约定不符，合同约定***4房房款为1494352元、***5房房款为832005元，两套房总房款共2326357元，实际上两套房总房款为3578976元。原告向被告支付完全部房款后，被告应向原告交付符合约定的房屋，但被告实际向原告交付房屋的层高、水平面积与合同约定严重不符。***4房与***5房作为一个整体向原告交付(两房房门并列，其中***5房门为假门，实际上仅有***4房门一个入口)，以***4房入口为基准线，往前7.1米内的房屋为复式设计，超出7.1米后为非复式设计。经测量，被告交付的房屋中，有以下部分层高未达到合同约定的层高4.5米，甚至有部分面积的层高未达到国家规定的最低层高2.2米：（1）复式部分：***4房入口左侧有20.235平方米(7.1m*2.85m)的房屋层高≤2.14m(其中有17.768平方米房屋层高为2.14m，有2.112平方米房屋层高为2m)，2.14米以上部分均为实心，该部分房屋层高未达到合同约定的4.5米层高的1/2，也未达到国家规定的最低层高2.2米。（2）非复式部分：非复式部分房屋有20.5平方米层高≤2.8m，其中有13.3平方米【(2.85m-0.6m)*5+(1.25m-0.6m)*5-1.2】的层高为2.8m，有6平方米(0.6m*5m+0.6*5m)层高为2.66m，有1.2平方米层高为0m(直径为1.24m的大圆柱)。按合同第四条“房屋层高为4.5米”以及第六条第4款“计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上”的约定，被告提供房屋中复式部分有20.235平方米面积的层高≤2.14m，非复式部分有20.5平方米层高≤2.8m，均不足合同约定的4.5米，因此该两部分面积不应计入套内建筑面积，被告应向原告退还该两部分面积差价。此外，***4房的实际水平测量的套内建筑面积为54.1427平方米，比合同约定的套内面积57.0668平方米少了2.9241平方米，***5房实测套内建筑面积为31.1548平方米，比合同约定的套内建筑面积31.7729平方米少了0.6181平方米，两套房水平测量套内建筑面积共比合同约定少了3.5422平方米。被告应向原告退还不足部分面积差价。原告自发现被告交付房屋层高、水平测量的面积与合同不符后，多次询问被告的对接人员及管家，但被告的对接人员及管家均没有予以解决。2021年5月10日，被告向原告发出《退还商品房面积差价款通知书(一期)》的通知，通知原告于2021年5月31日到被告指定办理地址进行办理房屋水平面积差异退款手续，但被告要求原告签署退款补充协议，在被告没有解决房屋层高差异问题的情况下，要求原告确定在水平测量的面积差异退款后不得再主张任何权利。这显然是不合理的，且被告计算应退款金额的基数与双方约定的总房款不一致，***4、***5房实际总房款为3578976元，被告为规避政策、逃避税收，将部分房款分拆到房屋买卖合同和房屋装修合同的合同款，还有部分房款并未写入合同，实际上房屋装修合同约定的合同款也是购房款的一部分，因为《房屋装修合同》是被告提供的原告在购买被告房屋时必须要签署的文件之一，原告没有选择的余地，既不能选择不签，也不能选择和哪个装修公司签、不能自主确定装修内容。因此，签订《房屋装修合同》并非原告的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。原告签署的《房屋装修合同》无效，该合同约定的合同款实际就是原告向被告支付的购房款。有鉴于此，原告未予签署上述退款补充协议，被告便以此为由不予退款。被告前述违约行为已严重侵害了原告的合法权益，应立即向原告退还房屋面积差异价款。同时，因被告在未解决层高符合约定问题的前提下，要求原告签署含有“放弃主张其它权利”此无理条款的退款补充协议，导致退款补充协议未能签署，时至今日被告仍未向原告退还房屋水平面积差异价款，也未为原告办理产权登记，原告权益遭受严重损害，被告应向原告支付逾期退款违约金及**办证违约金。综上所述，被告交付房屋不符合约定，且拒不配合按合同约定向原告退还差价、未按约定期限办理产权登记的行为，已经严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关法律法规的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告万亚公司辩称，一、涉案房屋层高均符合合同约定标准且原告已确认收楼，收楼后从未就层高问题提出异议，原告要求被告退还层高不足部分面积差价缺乏事实与法律依据。1.房屋的层高应由专业机构来测量，原告自行测量所得的数据非客观、专业数据，不能作为认定涉案房屋层高的依据。2.涉案《商品房买卖合同》第六条第4款约定：“层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。”而“层高”应区别于“室内净高”，根据《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼底板或吊顶底面之间的垂直距离。”。从原告附件图片可见，原告自行测量的“层高”距离并非是底面至楼面之间的垂直距离，故原告测量的并非实际意义上的层高。涉案《商品房买卖合同》第四条第3款约定涉案房屋层高为4.5米，根据被告提供的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：390104423）（第七组证据，证据10）显示，涉案房屋净高为4.35米，层高为4.5米，因此，涉案房屋的层高符合合同约定。3.《商品房买卖合同》第十六条第1款约定：“乙方应在收到售楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起壹日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。”被告于2019年12月27日当涉案房屋交付原告，原告委托广东省美术设计装修工程有限公司接受涉案房屋，原告收楼后未在合同约定的期间内就涉案房屋层高问题提出异议，即原告已同意接收并确认被告交付的房屋符合交付约定。因此，涉案房屋层高均符合合同约定标准，原告在确认收楼并实际使用后又主张涉案房屋层高不足要求被告退还价款明显缺乏事实与法律依据。二、涉案***4房应补偿面积为2.5816平方米、***5房应补偿面积为0.4275平方米，依照合同约定应退还的面积误差款合计应为78798.93元，原告以40285.7731元/㎡的单价计算面积补差款没有合同依据。1.原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“商品房买卖合同”）约定，涉案***4房约定的套内建筑面积57.0668㎡，单价为26186.01元/㎡，总价1494352元；涉案***5房约定的套内建筑面积31.7729平方米，单价为26185.99元/㎡，总价832005元。2.《商品房买卖合同》补充协议附件八第5.3.3条明确约定，若商品房实测套内建筑面积小于预售合同约定的套内建筑面积，被告应将减少的套内建筑面积【不含面积误差比绝对值0.6%以内（含0.6%）的部分】按预售合同约定的套内建筑面积单价计算的价款返回给原告。根据被告提供的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：390104423）（第七组证据，证据10）显示，涉案***4房的实测套内面积为54.1427㎡，比合同约定的套内建筑面积减少2.9241㎡，误差比超过0.6%的部分为2.5816㎡；***5房的实测套内面积为31.1648㎡，比合同约定的套内建筑面积减少0.6181㎡，误差比超过0.6%的部分为0.4275㎡。因此，根据双方合同约定，就涉案***4房面积误差的退款金额应为67604.42元（2.5816㎡×单价26186.01元/㎡），***5房面积误差的退款金额应为11194.51元（0.4275㎡×单价28185.99元/㎡）。3.结合被告提供的证据5、证据6可知，原告依照《商品房买卖合同》约定金额向被告支付了涉案房屋购房款，被告也根据原告的支付金额开具了收据，原告支付的金额与合同约定一致。因此，原告现以“40285.7731元/㎡”的房屋单价计算应退面积款项明显不符合事实及合同约定，人民法院依法驳回原告超出部分金额的请求。三、就涉案房屋面积误差退款事宜，被告已通过书面、短信等形式通知原告办理面积误差退款手续，原告未在约定时间内办理退款，无权向被告主张逾期退款违约金。《商品房买卖合同》第5.3.3条明确约定，被告应在通知原告办理退款手续、双方就退款签订书面协议后45日内给予原告办理退款，若因原告原因导致延期办理上述退款手续或退款的，被告不承担逾期退款违约责任。即涉案房屋面积误差退款手续办理的前提是：（1）被告履行通知义务；（2）原、被告双方签订书面退款协议。结合原告提供的证据10、11，以及被告提交的证据11、证据12可知，被告已经通过书面、短信等方式多次通知原告前往被告处办理退款手续，但原告至今未与被告签订书面退款协议。因此，被告已依约履行通知义务，并积极履行退款义务，本案逾期办理退款是原告未认可面积差异导致双方未能签订书面退款协议所致。我国《民法典》第五百二十六条规定：“当事人胡服债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”，原告未履行面积退款手续办理义务，无权向被告主张逾期退款违约金。四、原告至今未能办理涉案房屋产权证系其拒绝办理面积误差退款手续所致，故原告无权要求被告支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》补充协议附件八第5.3.4条约定：“若乙方不按上述规定期限办理商品房补差手续或未按合同规定期限补交房价款差额的，造成逾期交房、逾期办理房地产权证等，概由乙方自行承担一切后果及责任，甲方无须因此向乙方承担任何违约责任。”《商品房买卖合同》补充协议附件八第8.2条约定：“……甲方应自房屋交付使用且乙方交齐所有房价款、税费、办证资料、签妥相关办证文件（以成就所有条件之日为基准日）之日起365个工作日内，协助乙方办理不动产权证书。”因办理房产证须由原告提供完税证明，即必须由原告本人到税局办理缴纳契税的手续后向被告提供；办理缴纳契税手续时，原告需提供的材料中包括涉案房屋全款发票。被告已多次通知原告前往办理涉案房屋面积补差手续，确认房屋面积，原告拒不办理，影响房款发票的开具。因此，涉案房屋至今未能办理房屋产权证系原告拒绝办理面积差退款手续，导致办证条件无法成就。因此，本案逾期办证的责任在于原告，原告无权要求被告支付逾期办证违约金。综上，被告同意在双方签订面积不差退款协议后退回涉案两套房产的面积误差款合计78798.93元给原告，原告要求被告承担层高不足、逾期退款、逾期办证等违约责任的主张缺乏事实与法律依据，请贵院依法审查，作出公正判决。 被告***书面答辩称，案涉的房屋买卖合同主体是广州市万亚投资管理有限公司，***非涉案的合同相对方。案涉的房屋买卖合同主体是广州市万亚投资管理有限公司，***不是本案的适格被告，其无需承担责任。因此，原告的诉请缺乏事实基础，恳请贵院依法驳回其诉讼请求。 第三人*****，没有意见。 第三人***未作**。 第三人美术建设集团，首先，本案的诉求跟广东省美术建设集团有限公司无关。本案的装修合同已经履行完毕，广东省美术建设集团有限公司已于2020年10月18日将案涉的房屋移交给了原告方，原告也予以确认，双方的装修合同法律关系已经履行完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月24日，***通过POS机刷卡方式向万亚公司支付20000元、20000元。2017年12月29日，出卖方（甲方）万亚公司与买受方（乙方）***签署《认购书》，认购位于广州市番禺区南村镇万博二路180号番禺粤海广场（自编名称番禺天河城一期办公楼）番禺粤海广场小L公寓***4号，用途商办，建筑面积75.13平方米，套内建筑面积约57.066平方米，交付标准毛坯房，认购总价1494352元。同日，出卖方（甲方）万亚公司与买受方（乙方）***签署《认购书》，认购***5号房，建筑面积41.83平方米，套内建筑面积约31.772平方米，交付标准毛坯房，认购总价832005元。2018年1月12日，***向万亚公司转账支付3491353元，附言L-911-L-830等。 2018年6月29日，委托方（甲方）***与承接方（乙方）美术建设集团签订《房屋装修合同》，约定***委托美术建设集团对位于番禺粤海广场商业、办公楼工程（自编名称番禺天河城一期）万博二路180号塔楼10层***4房进行装修，建筑面积75.13平方米，套内建筑面积57.07平方米，合同装修价款127248.35元，付款方式2018年6月30日前一次性向美术建设集团支付装修总价的100%，即127248.35元。同日，***签署《房屋装修授权委托书》，委托美术建设集团办理装修事宜，委托期限为2019年8月1日至2020年12月31日，包括办理装修进场手续等。同日，***《验楼、收楼授权委托书》，***委托美术建设集团办理***4房的验楼、收楼手续及相关事项。 2018年6月29日，委托方（甲方）***与承接方（乙方）美术建设集团签订《房屋装修合同》，约定***委托美术建设集团对位于番禺粤海广场商业、办公楼工程（自编名称番禺天河城一期）万博二路180号塔楼10层***5房进行装修，建筑面积41.83平方米，套内建筑面积31.77平方米，合同装修价款70847.84元，付款方式2018年6月30日前一次性向美术建设集团支付装修总价的100%，即70847.84元。同日，***签署***5房的《房屋装修授权委托书》《验楼、收楼授权委托书》，委托事项与***4房的委托书一致。 2018年12月3日，***、***签署《增名/减名/转名申请（认购阶段）》二份，***4房、***5房的认购书，原认购人***，拟更改为***。2018年12月3日，万亚公司开具《收款收据》，确认收到******4房定金20000元、******5房定金20000元、******4房首期278870元、******5房首期146401元。2018年12月31日，万亚公司开具《收款收据》，确认收到******4房楼款529878元、******5房楼款665604元。2019年3月28日，万亚公司开具《收款收据》，确认收到******4楼款665604元。 2019年3月30日，甲方（卖方）万亚公司与乙方（买方）***签订《商品房预售合同》，约定万亚公司出售位于番禺粤海广场商业、办公楼工程（自编名称番禺天河城一期）万博二路180号塔楼10层***4房，用途办公，层高4.5米，建筑面积75.1308平方米，套内建筑面积57.0668平方米，共有分摊面积18.064平方米。第六条，合同中基本术语作如下理解。建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑：其中，全封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积，未封闭阳台按其外围水平投影面积计算一半建筑面积。套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和。层高：是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离，计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.2米以上（含2.2米）。第七条，商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米26186.01元，总金额1494352元。第八条，付款方式为一次性付款，在2019年3月30日前支付全部房款1494352元。第十三条，万亚公司应当在2020年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十六条，***应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。***认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。万亚公司在到***异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为***异议事实成立，该商品房视为未交付。第十八条，面积确认及面积差异处理。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，***有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。***同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由***按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由万亚公司负责，所有权归***。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由万亚公司返还***，面积误差比超出3%部分的房价款由万亚公司双倍返还***。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。补充协议第五条关于商品房面积的确认及面积差异的处理问题约定：5.1预售合同第十八条所指的“用于产权登记的实测面积”是指广州市房管部门房地产测绘所出具的房屋面积测量成果报告书上所记载的该商品房套内建筑面积。5.2由于共有分摊面积引起的《房地产权证》登记的建筑面积与合同约定的建筑面积差异时，商品房成交价不作调整。5.3若商品房实测套内面积与合同约定的套内建筑面积发生差异，双方同意将预售合同第十八条变更为：5.3.1若商品房实测套内面积和预售合同约定的套内建筑面积的面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%），合同均继续履行，商品房成交价款不作调整；5.3.2若商品房实测套内建筑面积大于预售合同约定的套内建筑面积：5.3.2.1若商品房实测套内面积和预售合同约定的套内建筑面积的面积误差比绝对值在0.6%-3%（含3%），对面积误差比绝对值0.6%以内（含0.6%）的部分不作差价处理，对面积误差比绝对值超过0.6%的部分，***按照预售合同约定的套内建筑面积单价补交房价款差额；5.3.2.2若面积误差比绝对值超过3%，预售合同继续履行，对面积误差比绝对值3%以内（含3%）的部分，按照5.3.2.1条处理，对面积误差比绝对值超过3%的部分，***按照预售合同约定的套内建筑面积单价的50%补交房价款差额。***应在接到万亚公司办理面积补差通知后，应在通知书记载的期限内补交差额，若该期限届满超过10日办理的，***按应补缴款每日千分之五支付违约金。5.3.3若商品房实测套内建筑面积小于预售合同约定的套内建筑面积，不论面积差绝对值是分超过3%，合同均继续履行，万亚公司应将减少的套内建筑面积（不含面积误差比绝对值0.6%以内，含0.6%的部分）按预售合同约定的套内建筑面积单价计算的价款返还给***，万亚公司应在通知***办理退款手续、双方就退款签订书面协议后45日内给予改一下办理退款，若超过45日未将应退款项退还的，按应退款项每日千分之五计收违约金，若因***原因导致延期办理上述退款手续或退款的（包括但不限于未通知到万亚公司办理相关退款手续，也未送达给万亚公司本人签署的账户开户人为其本人的退款账户通知正本）的，万亚公司不承担退款违约责任。8.3由于***或贷款银行的原因（包括但不限于未付清房价款或税费、未交齐办证资料、未签署办证文件、所交资料无效等）致使万亚公司无法协助办理房地产权证或因***违约致使其不能及时办理《房地产权证》的，一切责任及后果由***承担，万亚公司不承担延迟办证和税费等费用增加的责任。 同日，甲方（卖方）万亚公司与乙方（买方）***签订《商品房预售合同》，约定万亚公司出售位于番禺粤海广场商业、办公楼工程（自编名称番禺天河城一期）万博二路180号塔楼10层***5房，用途办公，层高4.5米，建筑面积41.8303平方米，套内建筑面积31.7729平方米，共有分摊面积10.0574平方米，商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米26185.99元，总金额832005元。第八条，付款方式为一次性付款，在2019年3月30日前支付全部房832005元。其余条款与***4房的《商品房预售合同》内容一致。 2019年12月27日，万亚公司与***委托的美术建设集团签署***4房、***5房的《番禺粤海广场业主收楼确认书》二份。 2020年1月10日，广东省地质测绘院出具广州市番禺区南村镇万惠二路81号、180号商业、办公楼工程（自编名番禺天河城一期）《房屋建筑面积测绘成果报告书》，其中房屋层高表载明8-20层，净高4.35米，层高（设计值）4.50米（4.50米）。备注：1.层高=净高+楼板厚；2.如有与当层层高不一致的部位需予以备注。面积表载明***4房套内面积54.1427平方米，分摊面积18.8029平方米，总面积72.9456平方米；***5房套内面积31.1548平方米，分摊面积10.8561平方米，总面积42.0109平方米。 2020年10月18日，美术建设集团向***移交***4、***5的业户手册等文件，并确认对单元装修移交予以确认。 2021年5月15日，万亚公司通过顺丰速运向***发出《退还商品房面积差价款通知书（一期）》二份，分别告知******4房建筑面积57.0668平方米，经广州市房屋管理部门最终核该商品房实际套内建筑面积54.1427平方米，比合同约定的套内建筑面积少2.9241平方米，请2021年5月31日前携带相关资料办理退款手续，退还面积差价款67604.42元；***5房建筑面积31.7729平方米，经广州市房屋管理部门最终核该商品房实际套内建筑面积31.1548平方米，比合同约定的套内建筑面积少0.6181平方米，请2021年5月31日前携带相关资料办理退款手续，退还面积差价款11194.51元。***不认可《退还商品房面积差价款通知书（一期）》，认为万亚公司交付的房屋层高、水平面积与合同约定严重不符，并于2021年7月8日向万亚公司通过中国邮政速递邮寄律师函，要求万亚公司退还***4房层高价款542966.91元、***5房层高价款92756.07元。后邮件被退回。 诉讼中，***对提出测绘申请，本院摇珠选定广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司测绘，2022年11月9日，该公司出具粤金测字【2022】-060号《测绘报告》，其中：一、***4、***5的复式下层部分，层高2.41米，净高2.17米，面积46.92平方米；非复式部分，层高4.5米，净高2.7米，面积19.54平方米，其中楼板等厚度1.8米；非复式部分，层高4.5米，净高4.33米，面积19.07平方米。以上三部分共计85.53平方米。二、***4、***5柱子占地面积1.7平方米。三、***4、***5复式上层部分，层高2.09米，净高1.92米，面积33.43平方米。***为此支付测绘服务费8530元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因此本案依法适用当时的法律、司法解释进行审理。 ***与万亚公司签订的***4房、***5房《商品房预售合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。 关于涉案房屋的层高问题。依据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离,而室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。合同约定***4、***5房屋层高4.5米，以广东省地质测绘院出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》来看，涉案房屋实际层高4.5米，符合合同约定；以广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具的《测绘报告》来看，非复式部分的层高4.5米，复式部分的下层层高2.41米、上层层高2.09米，复式部分层高合计4.5米，符合合同约定。另外,合同仍在基本术语的含义中载明“约定建筑面积为层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑”，“层高为地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离，计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.2米以上（含2.2米）”，即双方已明确约定计入建筑面积的房屋结构层高在2.2米及2.2米以上即可。以广东省地质测绘院出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，层高在2.2米及2.2米以上建筑面积分别为72.9456平方米、42.0109平方米，共计114.9565平方米，符合合同约定；以广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具的《测绘报告》，***4、***5房层高超过2.2米的套内面积分别为46.92平方米、19.54平方米、19.07平方米，共计85.53平方米，也超出了实际交付的套内面积54.1427平方米、31.1548平方米之和85.2975平方米。综上，万亚公司向***交付的***4、***5房的层高符合合同约定，***以对净高和层高的曲解主张退还层高差异价款，无事实和法律依据，本院不予支持。 但是，万亚公司交付的***4房、***5房与预售合同约定的面积不相符，万亚公司应当按照预售合同的约定退回***4房面积差价款67604.42元、***5房面积差价款11194.51元，共计78798.93元。关于逾期退款违约金，根据补充协议约定，若因***原因导致延期办理上述退款手续或退款的，万亚公司不承担退款违约责任，故***以层高争议为由未及时办理退款手续，万亚公司不应承担逾期退款违约金。关于逾期办证违约金，根据补充协议约定由于***的原因（包括但不限于未付清房价款或税费、未交齐办证资料、未签署办证文件、所交资料无效等）致使万亚公司无法协助办理房地产权证，万亚公司不承担延迟办证责任，因***对于价款存在争议，未及时办理退差价款手续，致使双方无法确定合同总价，万亚公司亦无法协助办证，故万亚公司不存在**办证的违约责任。 ***称其按照万亚公司代理商的指示，向***及万亚公司共计转款3578976元，并以3578976元为***4房、***5房的总价计算面积差价款。对此，本院认为，第一，***在与第三人***的微信沟通过程中，清晰地知悉“收款人”并非万亚公司、需要办理“转合同”、“换成本人认购书”等手续，可认定***知悉其购买的涉案房屋并非万亚公司直接向其销售，销售价格3578976元也并非万亚公司直接指示；第二，***向万亚公司2021年7月8日发出的律师函中，并未将对***的转款一并计入层高价差款中，亦可推定***知悉销售价格3578976元并非万亚公司直接指示。综上，根据***提交的在案证据，无法证实***收取的1252619元（3578976元-预售合同价款2326357元），是基于万亚公司的授权或者指示，***的该项主张，本院不予支持。 ***主张其与美术建设集团签订的《房屋装修合同》因行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为，应归于无效，该集团收取的装修款也应作为***4房、***5房总价计算面积差价款。对此，本院认为，《房屋装修合同》是双方当事人自愿协商签订的合同，***签署装修合同时尚未交楼，但***已先行签订了认购书，载明涉案房屋为毛坯交付，其后美术建设集团亦按照合同约定完成了装修及移交装修的合同义务，不存在***所称虚假的意思表示的民事法律行为，***的该项主张，本院不予支持。 ***的主张未获支持，测绘服务费为其诉讼成本，由***自行承担。***其余的诉讼请求，本院均不予支持。***、***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告广州市万亚投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告***返还番禺粤海广场商业、办公楼工程（自编名称番禺天河城一期）万博二路180号塔楼10层***4房面积差价款67604.42元、***5房面积差价款11194.51元，共计78798.93元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 本案受理费28455.61元（原告***已预缴），由原告***负担28455.61元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员　姚　琳 二〇二二年十二月三十日 书记员　***