某某、大庆兴兴房地产开发有限公司债权转让合同纠纷执行审查类执行裁定书

黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）黑0602执异16号

案外人（异议人）：大庆顺达建筑安装工程有限公司。

法定代表人：初显志，该公司总经理。

委托代理人：赵伟强。

申请执行人：***。

委托代理人：张祥允，黑龙江司洋律师事务所律师。

被执行人：大庆兴兴房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环西路28号。

法定代表人：潘晓丽，该公司经理。

本院在执行***与大庆兴兴房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人大庆顺达建筑安装工程有限公司对查封被执行人大庆兴兴房地产开发有限公司所有的位于大庆市枢纽站***提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人大庆顺达建筑安装工程有限公司称：该房屋是大庆顺达建筑安装工程有限公司于2015年6月8日从大庆兴兴房地产开发有限公司工程抵账方式取得，系该房屋的真实权利人。应予以解除查封，停止执行。

申请执行人***称：一、**小区并未取得销售许可，产权不能转移。异议申请人大庆顺达建筑安装工程有限公司所谓的以抵顶人工费方式取得该房屋实质上是一种交易，其交易方式并不具有法律效力，不能发生所有权转移，该财产仍属于大庆兴兴房地产开发有限公司，双方抵账无效；二、不动产所有权转移必须进行登记，而大庆顺达建筑安装工程有限公司与大庆兴兴房地产开发有限公司之间的私自抵顶人工费并不产生法律效力。

被执行人大庆兴兴房地产开发有限公司经本院依法传唤，未向法院提交书面答辩意见。

本院查明，在执行***与大庆兴兴房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案中，我院于2016年5月27日作出（2013）萨法执字第35号之一执行裁定书，查封被执行人大庆兴兴房地产开发有限公司所有的位于大庆市枢纽站***。查封日期为三年，自2016年5月27日至2019年5月26日止。大庆顺达建筑安装工程有限公司提交的其于2015年6月8日，与大庆兴兴房地产开发有限公司签订《协议书》载明：“二、2015年6月8日开商服抵工程款情况：4、独立商服***，价值4256560.00元。三、上述商服是抵顶乙方在甲方所干工程的工程款和垫付的资金。待工程款全部结算审计完成后多退少补。”现案外人大庆顺达建筑安装工程有限公司以其为涉案房屋所有权人为由，请求解除对该房屋的查封。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于无过错不动产买受人物权期待权的保护需同时满足以上四个条件，缺一不可。本案中，案外人主张的民事权益不能同时满足上述四个要件。大庆顺达建筑安装工程有限公司主张涉案房屋系其从大庆兴兴房地产开发有限公司工程抵顶工人人工费的方式取得，但其未向本院提供其已对该房屋合法占有，及非因其自身原因未办理过户登记的相关证据，不符合法律规定的物权期待权要件，不能排除对案涉房屋的强制执行。本院依法查封登记在被执行人大庆兴兴房地产开发有限公司名下案涉房屋的执行措施于法有据，程序合法，并无不当之处。异议人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回大庆顺达建筑安装工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　苏同岩

审判员　　兰　青

审判员　　吕春辉

二〇一九年四月十二日

书记员　　于景绅