中电科技（南京）电子信息发展有限公司、武汉科技大学等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂01民终17484号

上诉人（原审原告）：中电科技（南京）电子信息发展有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道将军大道39号1幢108室（江宁开发区）。

法定代表人：王平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：田宇栋，江苏海越律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王恒亮，江苏海越律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：武汉科技大学，住所地武汉市和平大道947号。

法定代表人：倪红卫，该大学校长。

委托诉讼代理人：戴中祥，男，1966年4月22日出生，汉族，该学校教师。

委托诉讼代理人：吴宝权，男，1969年2月20日出生，汉族，该学校教师。

原审第三人：武汉东方雅信物业管理有限公司，住所地武汉市青山区三弓路武汉科技大学人和公寓1#-1。

法定代表人：吴东云，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：史登松，湖北得伟君尚律师事务所律师。

上诉人中电科技（南京）电子信息发展有限公司（以下简称中电科技公司）因与被上诉人武汉科技大学、原审第三人武汉东方雅信物业管理有限公司（以下简称东方雅信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2021）鄂0107民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月1立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中电科技公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持中电科技公司一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由武汉科技大学承担。事实与理由：一、本案系房屋租赁合同纠纷，涉案房屋租金是本案基本事实，一审判决未予查明，属基本事实不清。因东方雅信公司接受案外人武汉人和房地产开发有限公司（以下简称人和房地产公司）委托与武汉科技大学签订的合作协议书未对租金进行明确约定，仅约定了计算方法，而该计算方法与武汉科技大学每年学生入住人数有关，该部分证据由武汉科技大学保存，中电科技公司无法进行准确计算，一审法院对此应当进一步查明。二、武汉科技大学提出黄石市中级人民法院扣划涉案租金，一审法院未查明执行款项所涉涉案房屋的租金金额，属基本事实不清。三、一审判决认定“东方雅信公司与武汉科技大学租赁合同的履行不受涉案房屋所有权变动的影响”，存在适用法律错误的情形。东方雅信公司基于与人和房地产公司签署的《委托协议书》取得代理权，租赁合同的相关权利义务应由原所有权人承担，而非东方雅信公司。中电科技公司取得涉案房屋所有权后，是后续租赁关系中实际出租人，而东方雅信公司作为人和房地产公司的代理人，并不当然取得中电科技公司的代理权。故武汉科技大学应自涉案房屋所有权变动后依合作协议书有关租金支付的约定向中电科技公司缴纳租金。四、一审判决认定“武汉科技大学继续履行其与东方雅信公司之间的租赁合同具有合理性”，存在适用法律错误的情形。武汉科技大学明知权属变动，且中电科技公司明确发函告知未委托代理人收取租金，武汉科技大学不应继续向东方雅信公司缴纳租金，武汉科技大学继续向东方雅信公司缴纳存在明显过错。五、一审判决认定“东方雅信公司继续经营管理涉案学生公寓数年，中电科技公司对此一直未提出异议”，并据此推定武汉科技大学向东方雅信公司支付租金合理，存在事实认定错误和法律适用错误。六、一审判决认定“在取得涉案房屋所有权三年后，中电科技公司才于2019年9月与武汉科技大学、东方雅信公司协商涉案房屋相关租赁事宜，存在怠于行使权利的情形”，存在事实认定错误和法律适用错误。七、一审判决认定“武汉科技大学继续履行与东方雅信公司签订的租赁合同，中电科技公司并未就此明确提出异议”，存在事实认定错误。八、一审判决认定武汉科技大学“已向东方雅信公司结清包括涉案房产在内的人和大学生公寓7栋楼2014年至2020年期间全部租金”“就其已经支付的部分不应再次向中电科技公司承担支付租赁费用的责任”，存在事实认定错误和法律适用错误。综上，请求支持中电科技公司的上诉请求。

武汉科技大学辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

东方雅信公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

中电科技公司向一审法院起诉请求：1、请求判令武汉科技大学向中电科技公司支付租金10693200元及利息，合计11919077.22元（利息从2016年9月30日起暂计算至2021年6月1日，后续按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）；2、请求判令武汉科技大学承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2008年3月7日，中电科技公司因债务纠纷起诉案外人湖北中南投资集团股份有限公司（以下简称中南公司）、武汉人和房地产开发有限公司（以下简称人和房地产公司）、王耿至江苏省高级人民法院，该院于2008年12月18日作出（2008）苏民二初字第0010号民事判决后，人和房地产公司、王耿上诉至最高人民法院，最高人民法院于2009年10月22日作出（2009）民一终字第44号民事判决，经两级法院判决结果为：中南公司向中电科技公司支付115456100元及逾期付款利息，人和房地产公司以坐落于湖北省武汉市洪山区和平乡东兴××村××权属证号为武房权证洪字第2××8号、第2××9号的房产（面积约17682.11平方米）向中电科技公司承担抵押担保责任。后因中南公司未能履行债务，中电科技公司申请执行，江苏省高级人民法院于2016年6月21日作出执行裁定，将人和房地产公司名下位于武汉市洪山区和平乡东兴××村，房产证号分别为武房权证洪字第2008000435号（原证号武房权证洪字第2××8号）、武房权证洪字第2008000436号（原证号武房权证洪字第2××9号），总面积为17682.11平方米的房产，作价人民币8135.23万元抵偿给中电科技公司所有。中电科技公司于2016年7月27日在湖北日报刊登房产强制执行公告。中电科技公司据此取得上述房产即涉案人和大学生公寓6栋、7栋房产所有权，但至今未办理相关的产权变更登记手续。

2012年8月29日，人和房地产公司与东方雅信公司签订《委托协议书》，约定：人和房地产公司将武汉科技大学人和大学生公寓七栋房产（53144.44平方米）（含涉案人和大学生公寓6栋、7栋），全权委托给东方雅信公司进行经营管理；东方雅信公司负责学生公寓的物业管理和向武汉科技大学收取学生公寓租赁费。

2015年6月23日，武汉科技大学（甲方）与东方雅信公司（乙方）签订《人和大学生公寓合作协议书》，约定：乙方受人和房地产公司的委托，按有偿租赁的方式，将人和大学生公寓继续租赁给甲方使用。租赁期八年，从2015年9月起至2023年8月止；乙方负责人和大学生公寓的物业管理并向甲方收取租赁费；租赁费按省物价局规定的收费标准以及双方每年9月核定的学生入住人数为基数计算，乙方为甲方提供1500间学生宿舍（每间4人），甲方应确保入住率不低于90%，达不到90%的差额部分，甲方全额补偿给乙方……甲方负责向入住人和大学生公寓的学生收取住宿费，并于每年九月底以前将租赁费一次性支付给乙方；甲方指派学生工作处具体负责与乙方沟通，协商有关学生住宿事宜，积极协助乙方做好入住学生的宿舍分配及日常教育管理，建立定期沟通机制，确保学生安全稳定。

2017年11月24日，中电科技公司向武汉科技大学出具《关于人和大学生公寓租赁事宜的函》，载明中电科技公司经江苏省高级人民法院裁定，已依法取得武汉市洪山区和平乡东兴××村房产证号分别为武房权证洪字第2008000435号和第2××6号面积合计17682.11平方米的两幢房屋的所有权，鉴于该两幢房屋现由贵校租赁用于学生居住，我公司特致函贵校，请贵校自收到本函件之日起，将全部租金直接缴付给我公司，不得再缴付给人和房地产公司或其指定的物业公司，有关租赁事宜我公司将于近期派员与贵校接洽。武汉科技大学于2017年12月14日签收该函，该函件并未附相关的法律文书。2020年9月21日，中电科技公司再次向武汉科技大学出具《关于人和大学生公寓租赁事宜的函》，所载内容与前述函一致。

中电科技公司于2019年9月20日、2020年9月11日两次派遣公司员工至武汉科技大学，与武汉科技大学及东方雅信公司商讨租金给付事宜。武汉科技大学称中电科技公司对武汉科技大学与东方雅信公司之间的租赁合同予以认可，同意东方雅信公司继续执行协议并管理涉案房产。

武汉科技大学及东方雅信公司均认可武汉科技大学已向东方雅信公司结清包括涉案房产在内的人和大学生公寓7栋楼2014年至2020年期间全部租金。经一审法院释明，中电科技公司明确表示在本案中只向武汉科技大学主张权利。

一审法院认为，本案法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。2015年6月23日，东方雅信公司受人和房地产公司委托与武汉科技大学签订的《人和大学生公寓合作协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议书约定：东方雅信公司受人和房地产公司的委托，按有偿租赁的方式，将人和大学生公寓继续租赁给武汉科技大学使用，租赁期从2015年9月起至2023年8月止。该协议对租赁费用的计算标准有明确约定，该租赁标的物为人和大学生公寓七栋房产（53144.44平方米），东方雅信公司与武汉科技大学一直依约履行协议。中电科技公司依据江苏省高级人民法院于2016年6月21日作出的执行裁定书取得涉案人和大学生公寓6、7号楼的所有权，因租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力，东方雅信公司与武汉科技大学租赁协议的履行不受涉案房屋所有权变动的影响。中电科技公司于2017年11月24日发函给武汉科技大学表明涉案房屋所有权变动情况，但该函件并未附中电科技公司取得涉案房屋所有权的相关凭证，由于东方雅信公司与武汉科技大学之间租赁协议的租赁标的物为7栋学生公寓，该函件并未涉及涉案两栋学生公寓租金标准的明确、武汉科技大学应如何缴纳涉案两栋学生公寓租赁费用及中电科技公司收取租金的账户等变更东方雅信公司与武汉科技大学之间租赁协议履行方式的具体内容，甚至未载明中电科技公司的相关联系方式等内容，故武汉科技大学在收取该函件后对中电科技公司是否真实取得涉案房屋所有权存在合理怀疑。考虑到租赁标的物及租金支付情况的特殊性，武汉科技大学在未能确定中电科技公司是否为涉案房屋所有权人且中电科技公司未就变更租赁合同履行方式进行具体明确说明的情况下，继续履行其与东方雅信公司之间的租赁协议具有合理性。

中电科技公司取得涉案房屋所有权后未向东方雅信公司主张要求其停止履行与人和房地产公司签订的《委托协议书》及其与武汉科技大学签订的《人和大学生公寓合作协议书》，东方雅信公司继续经营管理涉案学生公寓数年，中电科技公司对此一直未提出异议。在取得涉案房屋所有权三年后，中电科技公司才于2019年9月与武汉科技大学、东方雅信公司协商涉案房屋相关租赁事宜，存在怠于行使权利的情形。在各方协商后，武汉科技大学继续履行与东方雅信公司签订的租赁合同，中电科技公司并未就此明确提出异议，仅于2020年9月再次与武汉科技大学、东方雅信公司协商，武汉科技大学称经中电科技公司派出前来学校商谈的人员同意，武汉科技大学先继续按《人和大学生公寓合作协议书》向东方雅信公司支付租赁费，然后由中电科技公司与东方雅信公司协商租赁费分配解决方案，故武汉科技大学继续向东方雅信公司支付租赁费。中电科技公司于2020年9月21日再次向武汉科技大学发出《关于人和大学生公寓租赁事宜的函》，该函件亦未对武汉科技大学应如何缴纳租赁费用等内容作出说明。武汉科技大学及东方雅信公司均认可武汉科技大学已向东方雅信公司结清包括涉案房产在内的人和大学生公寓7栋楼2014年至2020年期间全部租金，武汉科技大学在涉案房屋所有权人发生变更后继续履行其与东方雅信公司之间的租赁合同不存在明显过错，就其已支付的部分不应再次向中电科技公司承担支付租赁费用的责任，经一审法院释明，中电科技公司明确表示在本案中只向武汉科技大学主张权利，故对中电科技公司的诉讼请求，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回中电科技（南京）电子信息发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费92502元，由中电科技（南京）电子信息发展有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：

中电科技公司向本院提交两组证据。证据一、企业工商信息资料，证明目的：东方雅信公司和人和房地产公司是关联公司，其对于涉案房屋抵押及物权变动完全知悉，对武汉科技大学也负有告知义务。中电科技公司取得涉案房屋后武汉科技大学继续向东方雅信公司履行义务，不对中电科技公司产生清偿效果。证据二、邮寄催告函及送达凭证，证明目的：中电科技公司2021年再次向武汉科技大学发函并附有完整信息，但武汉科技大学仍未向中电科技公司支付租金，武汉科技大学一审的抗辩理由并非其不向中电科技公司付款的真实原因。

经质证，武汉科技大学称：对两组证据真实性无异议，对证明目的不认可。东方雅信公司称：对第一组证据真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，第二组证据与东方雅信公司无关。

本院审核认为，对中电科技公司提交证据的真实性予以认定，证据一不能反映武汉科技大学对此情况知悉，不能达到证明目的，证据二反映武汉科技大学于2021年9月28日签收该催告函邮件。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，东方雅信公司与武汉科技大学签订的《人和大学生公寓合作协议书》除涉及到涉案人和大学生公寓的租赁事宜外，还涉及涉案人和大学生公寓的物业管理、为学生提供生活、安全保障等事宜，该协议中的租赁费除包括房地产的租金收益外，还可能包括东方雅信公司进行物业管理的相关费用，因此，该合作协议书同时包含租赁合同关系和物业管理合同关系。无论从合同义务还是从租赁费构成而言，中电科技公司在替代东方雅信公司的出租人地位时，或应一并解决物业管理等事宜，或应与东方雅信公司、武汉科技大学就租赁合同关系和物业管理合同关系进行分割。中电科技公司并未处理前述事宜，即径直以合作协议书中可能包含物业管理费用的租赁费标准主张武汉科技大学向其支付租金，既缺乏事实依据，也可能影响对学生的管理及造成安全隐患。基于前述论理，综合考虑武汉科技大学已向东方雅信公司结清包括涉案房产在内的人和大学生公寓7栋楼2014年至2020年期间全部租金而不宜重复支付，以及中电科技公司亦可向东方雅信公司另行主张权利的实际情况，对中电科技公司的相应上诉理由，本院不予支持。

综上所述，中电科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费92502元，由中电科技（南京）电子信息发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　骆朝辉

审 判 员　丰　伟

审 判 员　李　文

二〇二二年五月二十七日

法官助理　杨雨竹

书 记 员　熊　云