昆明锦钰翔工贸有限公司、昆明市泰隆装饰有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）云01民终5433号

上诉人（原审被告）昆明锦钰翔工贸有限公司。

住所：昆明市西山区前卫街道办事处官庄下村。

法定代表人：王红。

委托诉讼代理人尧宗梁，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人王桂云，云南伟欣律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人（原审被告）昆明市泰隆装饰有限公司。

住所：昆明市官渡区关上镇双桥村。

法定代表人：王绍生。

委托诉讼代理人刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）雷学春，男，汉族，1968年2月10日生，住云南省昆明市西山区，

委托诉讼代理人周东臣，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人雷润，四川迪扬律师事务所律师，一般诉讼代理。

原审被告王红，女，汉族，1967年4月20日生，住云南省昆明市西山区，昆明锦钰翔工贸有限公司法定代表人，

委托诉讼代理人王桂云，云南伟欣律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人尧宗梁，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

原审被告王绍生，男，汉族，1959年11月20日生，住昆明市嵩明县，昆明市泰隆装饰有限公司法定代表人，

委托诉讼代理人刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。

原审被告昆明市西山区官庄社区居民委员会第二居民小组。

住所：昆明市前卫街道办事处官庄社区居民委员会官庄下村。

负责人：殷桂仙，组长。

委托代理人黄馨瑶，云南创泰律师事务所律师，特别授权代理。

原审被告昆明市嵩辉房屋拆迁有限公司。

住所：昆明市官渡区关上镇双桥村。

法定代表人：马志勇。

原审第三人王云龙，男，汉族，1980年9月28日生，住昆明市嵩明县，原昆明市西山区怡水云间休闲娱乐会所登记经营者，

委托诉讼代理人刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人昆明锦钰翔工贸有限公司（以下简称锦钰翔公司）、昆明市泰隆装饰有限公司（以下简称泰隆公司）因与被上诉人雷学春，原审被告王红、王绍生、昆明市西山区官庄社区居民委员会第二居民小组（以下简称官庄二组）、昆明市嵩辉房屋拆迁有限公司（以下简称嵩辉公司）及原审第三人王云龙租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初字第4943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦钰翔公司的法定代表人王红及委托代理人尧宗梁、泰隆公司的法定代表人王绍生及委托代理人刘乔贵、被上诉人雷学春及其委托代理人周东臣、雷润、原审被告王红及其委托代理人尧宗梁、原审被告王绍生及其委托代理人刘乔贵、原审被告官庄二组的委托代理人黄馨瑶、原审被告嵩辉公司的法定代表人马志勇及原审第三人王云龙的委托代理人刘乔贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人锦钰翔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案所涉的被征收拆迁物与相关土地的租赁使用及征收补偿处理事项已经由发生法律效力的昆明市西山区人民法院（2010）西法民重字第2号民事调解书予以处理确认，不应重复处理；二、本案所涉的《三方协议》系被上诉人代上诉人泰隆公司按照上述调解书履行和解协议；三、根据上诉人锦钰翔公司与原审被告官庄二组签订的《有偿有期使用协议书》的约定，上诉人锦钰翔公司为被拆迁房屋的各项拆迁补偿费的合法享有主体；四、按照上述调解书的内容，上诉人泰隆公司的房屋、场地使用期限为2017年12月31日，而被上诉人系2016年2月24日才未使用该房屋、场地，此时距2017年12月31日也仅有22个月，不应获得41个月的停产停业损失补偿费。

上诉人泰隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人支付给上诉人泰隆公司的钱款系按照双方签订的《承包经营合同》支付的承包费，而非租金。且《三方协议》明确约定了承包经营期限为经营场所被拆迁时止，该房屋的过渡安置费应由上诉人泰隆公司领取，一审判决认定事实错误，适用法律错误。

被上诉人雷学春辩称：被上诉人与两上诉人签订的《三方协议》合法有效，并已按照约定支付了租金，且被上诉人系实际经营者，停产停业损失费、过渡安置补助费依法应由被上诉人获得，两上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回两上诉人的上诉请求。

原审被告王红的诉讼观点与上诉人锦钰翔公司一致。

原审被告王绍生的诉讼观点与上诉人泰隆公司一致。

原审被告官庄二组认为本案与其没有直接关系，不发表诉讼意见。

原审被告嵩辉公司认为本案与其没有直接关系，不发表诉讼意见。

原审第三人王云龙的诉讼观点与上诉人泰隆公司一致。

雷学春向一审法院起诉请求：由被告连带支付原告装修补偿款3212850元、附属设施补偿费459269元、过渡安置补助费558000元、搬家费40000元、搬迁奖励费123900元、停产停业损失5075600元，合计9469619.52元；本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：被告官庄二组原为昆明市官渡区前卫镇官庄下村村民委员会。2010年6月11日，官庄二组和昆明海埂路片区综合整治项目指挥部及其他相关部门订立国有土地补偿协议书，约定了官庄二组被征用的5.2亩国有土地的各项征地补偿费用，该地块之前由被告锦钰翔公司有偿使用，投资建盖了地上建筑物。2005年2月28日，锦钰翔公司和被告泰隆公司订立《有偿有期使用协议》，锦玉祥公司将其在上述地块建盖的综合楼及后院场地出租给泰隆公司经营使用，租用期20年。泰隆公司在租用房屋、场地上投资建设娱乐会所。该娱乐会所于2006年登记成立字号为怡水云间会所的个体工商户，登记业主为第三人王云龙。泰隆公司于2006年11月18日向王云龙出具《授权委托书》，委托王云龙担任该会所负责人，实施日常管理经营，直至注销。2007年9月8日，泰隆公司和案外人订立《企业承包合同》，将怡水云间会所交由案外人承包经营，承包期限为2007年12月2日至2009年12月2日。2009年12月2日，被告王绍生以泰隆公司的名义和原告订立《承包经营合同》。约定将怡水云间会所交由原告承包经营，承包期限自2009年12月1日至2012年12月1日。因承包经营场所周边道路进行改造，原告每月承包费为60000元，待道路改造完毕正式完工后第二天起，承包费按每年900000元支付，每半年支付一次。承包期满时：承包方应提前三个月和出租方协商承包合作方案，享有优先承包权。被承包企业应当清产核资，按双方签订确认的移交清单数移交（消耗品除外），承包方新投资的物品、货物，承包方有权带走或自行处理。承包方给企业财产造成损害的，应当支付相应赔偿金，承包期满后，承包方投资装修改造的部分无偿归发包方所有。当天，王云龙向原告出具委托授权书，原告承包经营怡水云间会所三年，全权委托原告负责怡水云间会所经营权、管理权、人事权及各类证照的依法使用并承担一切法定责任。2009年12月12日，王绍生和原告办理了怡水云间会所的设施设备、经营物品的移交手续，2010年2月4日，原告收到王云龙移交的怡水云间会所营业执照、税务登记证、特种行业治安许可证等证照材料和公章。2010年7月9日，泰隆公司向原告出具收款发票，收到75000元承包款，并在发票中注明，承包费按月支付，于每月25日前交清下月承包费。2011年1月22日，原告和被告王绍生签署收条，表示收到2011年11月至12月30日的承包费，2011年1月以后至拆迁时的承包费，共同与王红商谈再作决算。2010年6月11日，锦钰翔公司和泰隆公司在一审法院（2010）西法民重字第2号案件审理过程中达成调解协议。双方约定，泰隆公司支付锦钰翔公司2005年5月1日至2010年4月30日期间的剩余房屋场地占用使用费1500000元。房屋和场地由泰隆公司继续有偿占有使用至2017年12月31日。2010年5月1日至2011年12月31日的使用费为每月50000元，2012年1月1日至2017年12月31日期间的使用费为每年700000元。若占有使用房屋场地期间涉及拆迁，使用费按照实际占有使用房屋场地的时间计收。锦钰翔公司交付给泰隆公司的房屋和场地涉及拆迁时，对房屋内装修、内部设施部分的补偿款以及对钢结构房屋的补偿款归泰隆公司所有。一审法院制发了（2010）西法民重字第2号《民事调解书》，并认定，锦钰翔公司尚未取得所建设房屋的《建设工程规划许可证》，按现行法律规定，锦钰翔公司和泰隆公司订立的《有偿有期使用协议》及《补充协议》为无效协议。2011年5月7日，王红、王绍生、雷学春订立《三方协议》。约定怡水云间会所的租金，从2011年1月1日起，每月租金65000元，至该经营场所拆迁为止。租金支付方式为：由雷学春每月初向王红支付50000元，向王绍生支付15000元。原告在本案中出具2011年7月4日至2015年1月4日期间，支付2011年6月至2014年2月期间租金的收款收据，部分收据加盖锦钰翔公司财务专用章，部分收据由王红签字。原告的建行银行卡明细中有连续向王绍生账户转款的记录。2012年12月9日，泰隆公司向雷学春发出通知，认为合同以到期，需要收回经营场所。雷学春应当在接到通知10天内办理手续，按清单移交物品，恢复未经泰隆公司同意擅自改造的男宾水区泡池收银前台。雷学春于2012年12月13日回复，表示三方一定要遵守2011年5月7日订立的三方协议。2015年7月24日，锦钰翔公司向雷学春发出通知，认为怡水温泉承租人雷学春违反租房合约，有17个月没有缴纳租金，通知停止使用。本案中锦钰翔公司所使用地块上的建筑物（包括怡水云间会所）位于昆明泛亚金融产业中心园区土地和房屋征收（一期）范围。2015年9月30日，原告收到《限期交房通知书》，拆迁指挥部要求怡水云间经营户于2015年10月16日中午12时之前交房。2016年1月25日，原告和被告嵩辉公司订立《补充协议书》，约定对原告拥有的变压器给予补偿，补偿金额为281040元，拆迁指挥部作为见证方在《补充协议》上签字盖章。拆迁指挥部2016年8月3日出具《证明》，证明位于日新中路和前卫西路交叉口的综合楼（怡水云间会所）于2016年2月25日开始实施拆迁，原使用人实际占有使用房屋场地的时间至开始实施拆迁的前一日。2016年4月6日，官庄二组、王红以官庄二组经办人的身份和嵩辉公司签订《昆明泛亚金融产业中心园区土地和房屋征收（一期）房屋征收补偿协议》,甲方为嵩辉公司，乙方为官庄二组（王红），拆迁指挥部作为见证方。协议约定，乙方被拆迁建（构）筑物及附属设施补偿费用为9516443元，装修为10688226元，合计20204669元。附属设施补偿费为179269元、过渡安置补助费为795819元，搬家费为40000元，搬迁奖励费为212198元、停产停业损失费7250793元，以上五项费用为征收补偿总额，总计28682748元。协议订立后，甲方支付征收补偿总额的50%，即14341374元，房屋全部搬空并办理移交手续，经甲方验收合格后，支付征收补偿总额的45%，剩余5%代乙方自行结清水、电、煤气、电话、有线电视等相关费用销户后，凭销户依据经甲方核收后一次性付清。官庄二组认可上述征收补偿费用归王红享有，王红表示上述征收补偿费属于锦钰翔公司，大概已收到50%的补偿款。2007年7月27日，锦钰翔公司和泰隆公司订立《补充协议》，约定了泰隆公司租用的综合楼、附楼宿舍、综合楼东侧一层铺面、后院钢结构房的租金标准，以上综合楼、一层铺面、附楼宿舍的房屋面积总计为3232.497平方米。锦钰翔公司和泰隆公司认可，泰隆公司自建的钢结构、砖木、简易房屋面积为1200.97平方米。以上房屋为怡水云间会所经营场所，总面积为4433.46平方米。另，怡水云间会所于2016年1月申请办理了注销税务登记。

一审法院认为：归纳本案各方当事人主张，本案存在下列争议：一、原、被告之间的法律关系。原告主张本案系房屋拆迁补偿安置合同纠纷。本案涉及的被征收房屋，大部分由被告锦钰翔公司投资建盖，小部分由被告泰隆公司投资建盖，原告不是被征收房屋的权利人，各被告不是房屋征收人，原告也不是房屋征收补偿协议的一方当事人。虽然本案涉及征收补偿分配，但原告和被告、第三人并未建立房屋拆迁安置合同关系。被告锦钰翔公司使用被告官庄二组的土地，投资建盖地上房屋。被告锦钰翔公司将部分房屋和场地出租给被告泰隆公司，双方建立租赁合同关系，被告锦钰翔公司是出租人，被告泰隆公司是承租人。被告泰隆公司在租赁房屋、场地上投资设立怡水云间会所，将怡水云间会所交由原告承包经营。被告泰隆公司和原告就怡水云间会所的房屋和场地，实际上形成了转租关系，原告是房屋、场地的次承租人。2011年5月7日，原告和被告王绍生、被告王红订立《三方协议》。原告主张，《三方协议》在原告和被告锦钰翔公司、被告王红、被告泰隆公司、被告王绍生之间建立了独立的合同关系，与（2010）西法民重字第2号民事调解书、2009年12月2日的《承包经营合同》无关，且属于无效协议。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。《三方协议》约定，由原告将怡水云间会所的租金分别支付被告王红、被告王绍生。《三方协议》的内容限于原告支付租金的数额、时间、期限，没有其他权利义务的约定。原告支付租金的义务源于2009年12月2日和被告泰隆公司订立的《承包经营合同》，被告王红收取租金的权利源于（2010）西法民重字第2号民事调解书确认的调解协议，《三方协议》建立在调解协议和承包合同的基础之上，原告认为《三方协议》与之无关显然不符合事实。调解协议的权利义务主体是锦钰翔公司和泰隆公司，《承包经营合同》的当事人则是泰隆公司和原告，原告没有向王红、王绍生个人支付租金的合同义务。被告王红、被告王绍生均表示订立《三方协议》是代表锦钰翔公司、泰隆公司的职务行为，因此《三方协议》建立在原告、被告锦钰翔公司、被告泰隆公司之间，主要内容是原告代被告泰隆公司向被告锦钰翔公司履行租金支付义务。被告锦钰翔公司2015年7月24日发给原告的通知，既不能变更和泰隆公司达成的调解协议，也不影响原告和泰隆公司之间的《承包经营合同》，原告主张和被告锦钰翔公司、被告王红、被告泰隆公司、被告王绍生建立了独立的合同关系没有事实依据，不能成立。2010年6月11日的（2010）西法民重字第2号民事调解书认定，锦钰翔公司尚未取得建设房屋的《建设工程规划许可证》。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，锦钰翔公司和泰隆公司订立的《有偿有期使用协议》及《补充协议》无效。被告泰隆公司将怡水云间会所交由原告承包经营，上述没有取得《建设工程规划许可证》的房屋等同于转租给原告。被告泰隆公司在上述房屋投入的装修、设施，与房屋结合为不可分离的财产整体，原告和被告泰隆公司订立的《承包经营合同》亦属无效。而《三方协议》是原告代为履行债务的约定，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，原告认为《三方协议》无效的主张不能成立。至于被告官庄二组、被告嵩辉公司、第三人王云龙与原告没有建立合同关系。二、原告是否有权主张房屋征收补偿。2016年4月6日的房屋征收补偿协议，确定被征收房屋的补偿总额为28682748元。虽然被告王红以被告官庄二组经办人的身份签字，但协议的乙方为官庄二组（王红），被告官庄二组也认可，房屋征收补偿归属于王红，不属于官庄二组，被告官庄二组不是上述房屋征收补偿的权利人。被告王红表示，房屋征收补偿归属于锦钰翔公司。除被告泰隆公司自建的钢结构部分房屋外，其余被征收房屋由被告锦钰翔公司建盖，被告锦钰翔公司作为被征收房屋的权利人，享有获取房屋征收补偿的权利。房屋征收补偿协议确定的征收补偿包括被拆迁建（构）筑物及附属设施补偿费用、装修补偿、附属设施补偿、过渡安置补助费、搬家费、搬迁奖励、停产停业损失。原告主张其中的装修补偿、附属设施补偿、过渡安置补助费、搬家费为、搬迁奖励、停产停业损失费，共计9469619.52元。被告锦钰翔公司认为，其是被征收房屋的权利人，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，除和泰隆公司约定的装修、钢结构房屋补偿外，其余征收补偿归锦钰翔公司所有，与原告无关。原告和泰隆公司的承包合同于经营拆迁时终止，原告不享有任何权益。被告泰隆公司认为，除变压器外，原告承包经营期间没有投资，拆迁补偿款项与其无关。即使原告对经营场所进行过部分改动，按照承包合同的约定，也归泰隆公司所有。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了给予被征收人的补偿范围，搬迁费、停产停业损失的补偿原则和方式。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》是对征收人和被征收人(房屋所有权人)在征收补偿行政法律关系中的权利义务进行界定，没有将房屋承租人的补偿事宜纳入征收补偿行政法律关系一并解决。承租人因房屋被征收产生的补偿纠纷应当和被征收人（房屋所有权人）在民事法律关系范围内处理。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2016年4月6日的房屋征收补偿协议中，被征收房屋面积8842.43平方米，按照每平方米30元，给予3个月的过渡安置补助费795819元；按照每平方米20元，给予41个月的停产停业损失费7250793元。上述费用并非是房屋价值的补偿，涉及承租人、实际经营者的利益。原告、被告锦钰翔公司、被告泰隆公司之间没有就房屋被拆迁后的过渡安置补助费、停产停业损失进行约定。被征收的房屋大部分由被告锦钰翔公司投资建盖，但其中的3232.49平方米房屋于2005年即由被告泰隆公司租赁使用。被告泰隆公司在租赁房屋及自建钢结构房的基础上投资设立怡水云间会所。该会所于2009年12月1日至房屋拆迁，一直由原告持续经营。会所的证照移交给原告，税费由原告承担，原告是怡水云间会所的实际经营者，房屋征收给怡水云间会所经营带来的不利益由原告承担。怡水云间会所的经营面积为4433.46平方米，相应的停产停业损失费为3635437.2元，过渡安置补助费为399011.4元应由原告享有。被告锦钰翔公司获取上述停产停业损失费、过渡安置补助费缺乏合法依据，给原告造成损失，构成不当得利，应当将上述利益返还原告。原告主张装修补偿3212850.52元，但不能证明其二次装修范围、造价，应承担举证不能的不利诉讼后果，本院不予支持。原告主张459269元附属设施补偿费，其中的变压器已经由原告和被告嵩辉公司单独订立补偿协议，本院不再重复处理。原告主张的地坪、电话、有线电视等设施投入缺乏证据证明，本院不予支持。房屋征收补偿协议约定，乙方在规定时间内签订本协议并搬迁完毕交付的，给予40000元搬家费，并给予征收补偿费1%的搬迁奖励费212198元。原告没有证明搬家费、搬迁奖励中包含专属于原告的利益，被告锦钰翔公司获取上述利益致使原告受损，原告这一诉讼请求不予支持。被告泰隆公司没有向原告支付停产停业损失费、过渡安置补助费的约定义务。被告泰隆公司根据和被告锦钰翔公司的约定，获取房屋内部装修、设施部分的补偿款及自建钢结构房屋补偿款具有合法依据，也未损害原告合法利益。被告泰隆公司不因收到被告锦钰翔公司支付的上述补偿款，而需要向原告承担责任。原告要求被告官庄二组、被告嵩辉公司、被告王红、被告王绍生承担连带责任没有法律和事实依据，不能成立。至于泰隆公司和原告因《承包经营合同》所生债权债务，双方可以另行解决。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条、第八十四条、第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告昆明锦钰翔工贸有限公司于判决生效后十日内支付原告雷学春停产停业损失费3635437.2元、过渡安置补助费399011.4元，合计4034448.6元。二、驳回原告雷学春的其他诉讼请求。本案受理费78087元（原告已预交），由原告承担44822元，被告锦钰翔公司承担33265元。

本案二审期间，各方当事人均无新证据提交。

一审判决认定事实清楚，本案二审认定事实与一审一致。

本院认为，两上诉人与被上诉人订立的《三方协议》系被上诉人基于其与上诉人泰隆公司签订的《承包经营合同》代替上诉人泰隆公司按照（2010）西法民重字第2号民事调解书向上诉人锦钰翔公司支付租金，上诉人泰隆公司与被上诉人签订《承包经营合同》，并将怡水云间会所交由被上诉人承包经营已经形成了转租关系。停产停业损失费、过渡安置补助费并非对被拆迁房屋的价值补偿，主要是填补承租人、经营者的利益减损。两上诉人与被上诉人之间没有并未就房屋拆迁后的过渡安置补助费、停产停业损失进行约定，亦无相应生效的法律文书对此予以拘束。该会所于2009年12月1日至房屋拆迁，一直由原告持续经营，被上诉人作为怡水云间会所的实际经营者与承租人，该会所经营面积的4433.46平方对应的停产停业损失费3635437.2元、过渡安置补助费为399011.4元应由被上诉人获得。两上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计人民币85372元，由上诉人昆明锦钰翔工贸有限公司承担78087元，由上诉人昆明市泰隆装饰有限公司承担7285元。

本判决为终审判决。

审判长　白　皓

审判员　吴　娴

审判员　饶丽佳

二〇一七年十一月二十三日

书记员　李　哲