莱恩供应链（潍坊）有限公司、山东省公路桥梁建设集团有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鲁0785民初3293号 原告：莱恩供应链(潍坊)有限公司，住所地，高密市密水街道人民大街172号。统一社会信用代码：91370785MA7E3W5D47。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，山东升信律师事务所律师。 被告：山东省公路桥梁建设集团有限公司，住所地，济南市历下区经十路14677号1815室。统一社会信用代码：91370000267107472C。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东齐鲁律师事务所律师。 第三人：****风尚酒店管理有限公司，住所地，高密市醴泉街道利群路东侧、**街南（汽车站综合楼）。统一社会信用代码：91370785MA3N451999。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 原告莱恩供应链（潍坊）有限公司（以下简称莱恩公司）与被告山东省公路桥梁建设集团有限公司（以下简称路桥公司）、第三人****风尚酒店管理有限公司（以下简称**公司）物权保护纠纷一案，本院于2023年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼；第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋占用费78626.00元（按每月39313.00元标准，暂计自2023年2月17日起至2023年4月16日止），按每月39313.00元标准实际支付占用费至被告搬离案涉房产及土地之日止，或被告与原告就案涉土地及房产签订租赁合同之日止，逾期支付占用费的利息（以本金78626.00元为基数自起诉之日起至实际支付占用费之日止，按照同期人民银行贷款利率计算）；2、本案诉讼费用、保全费用、保全担保费、律师费由被告承担。事实与理由：2023年2月16日，原告依据高密市人民法院作出的（2022）鲁0785执2435号以物抵债裁定书，取得位于高密市××路北侧的土地使用权一宗（高国用2008第0××0号），位于高密市××路以北、众星路以东土地使用权一宗（高国用2010第3××9号），土地上房屋（鲁潍房权证高密市字第0×**）及其他无证房产地上附着物的所有权。被告在原告取得上述土地使用权、房屋及其他无证房产、地上附着物的所有权后，一直使用上述土地及房产中的2252.93平方米的三层办公楼、7500平方米的钢结构厂房、14200平方米的厂房及其他空地。依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，以及《中华人民共和国民法典》第二百零七条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。原告自2023年2月16日起，依法享有包括被告使用的办公楼、厂房、土地在内的不动产物权权利，并依法受到保护。为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请。 被告辩称，1、被告是依据与第三人**公司签署的房屋租赁合同依约使用租赁物，并按照合同缴纳了相应的租赁费，与原告之间没有任何关系。2、如果原告依法取得相应物权，那么依据民法典及相关规定，买卖不破租赁，原告也无权向被告主张相关权利。3、原告主张的房屋占用费以及占用费的标准没有依据，原告至今没有明确是否需要被告搬离房屋，其依据的每月39313元的占用费标准没有任何依据。被告与第三人之间的房屋租赁费标准，是基于各方对于房屋的投入等综合因素确定后得出，原告无权用该标准向被告主张。综上，原告的诉讼请求不明确，其主张没有法律和事实依据，应当依法驳回。 第三人未提出相应意见。 原告向本院提供以下证据： 1、（2022）鲁0785执2435号以物抵债裁定书1份；证明2023年2月16日，原告依据高密市人民法院作出的（2022）鲁0785执2435号以物抵债裁定书，取得位于高密市××路北侧的土地使用权一宗（高国用2008第0××0号），位于高密市××路以北、众星路以东土地使用权一宗（高国用2010第3××9号）,土地上房房屋（鲁潍房权证高密市字第0×**）其他无证房产地上附着物的所有权。 2、2023年4月20日拍摄的案涉土地房产照片4张、律师函及被告签收律师函的邮政快递单各一份；证明被告在原告取得案涉土地厂房所有权后一直占有使用上述土地及房产中的2252.93平方米的三层办公楼、7500平方米的钢结构厂房、14200平方米的厂房及其他空地的事实，原告诉讼前曾通过向被告发送律师函的方式维护合法权益。 3、（2021）鲁0785民初5486号民事判决书1份；证明2017年10月21日，被告高密市兴隆毛巾有限公司（以下简称兴隆毛巾公司）向山东高密农村商业银行股份有限公司（以下简称高密农商行）借款1720万元用于购买棉纱，以公司所有的高国用（2008）第0××0号土地使用权、高国用（2010）第3××9号土地使用权、鲁潍房权证高密市字第0×**号房屋提供最高额抵押担，并办理了抵押登记的事实。被告于2021年7月16日才租赁案涉土地房产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020**）》第十四条第二款第一项规定，本案被告承租案涉土地房屋不适用买卖不破租赁。原告取得案涉土地房产所有权后，其合法权益应当受到保护。被告应当向原告支付土地房产占用使用费。 4、房屋租赁合同1份；证明被告租赁案涉土地房产租赁费每月39313.00元，故原告要求被告按该标准向原告支付案涉土地房产占用费。 5、原告与*****铸造有限公司签订的厂房租赁合同一份；证明原告已经实际管理案涉房产。 6、（2021）鲁16民终451号民事判决书一份；证明该案例判决的情形与本案相同，依法应当同案同判。 对原告提交的上述证据，被告提出以下质证意见：证据1因为是复制件，请法院对其真实性予以核实。即使该证据是真实的，也仅能证明原告是在2023年2月份才取得相关房屋的财产权利。但被告是在2021年7月份通过租赁使用相关的房屋，原告据此向被告主***没有依据。对于证据2的真实性没有异议，被告所属的项目部确实使用案涉相关房屋及土地，但被告使用相关土地及房屋是基于合法的租赁权取得，并按照合同约定缴纳了相关的租赁费用，包括本案原告主张的2023年2月17日之后的费用已经支付，原告无权向被告要求。对于证据3的真实性也请法院予以核实，即使该判决书是真实的，也与原告没有关系。该判决书载明的原告为高密市**股权投资基金合伙企业（以下简称**投资企业），而并非本案的原告。根据最高人民法院关于审理城镇租赁合同司法解释的规定，即使案涉的土地房屋设定了抵押权，那么对于承租人来讲，对抗的也是抵押权人，如果是行使了抵押权利，那么才有权打破买卖不破租赁，而目前本案的原告显然不属于当时的抵押权人，也不属于原告证据3中的当事人，他们无权使用该条款要求被告承担责任。原告提交的证据4是被告与第三人之间的房屋租赁合同，与被告提交的证据一致，质证意见同被告的证明目的。证据5因系原告与案外人所签署，真实性被告不清楚，而且该证据也无法显示与案涉房屋的关系，无法证明原告的观点。证据6与本案没有任何的证明关系。首先，这并非最高人民法院的公报案例，不属于应当适用的案例范围。另外该案例中有如下与本案不同的地方，一是该案例中的所有权人系通过行使抵押权方式以物抵债，而原告显然不是案涉的抵押权人。二是该案例中的当事人已经取得了不动产登记，本案中原告还没有取得。三是该案例中相关的房产是由法院进行了交付，而目前原告也没有法院交付的证据，因此该案例对于本案没有任何的证明力，特别是根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖变卖财产的规定》的规定，对于拍卖房产的交付、腾空以及相关问题的处理，不是通过诉讼来实现的，原告根本就没有诉权。 被告向本院提交以下证据： 1、2021年7月16日被告与第三人**公司签署的房屋租赁合同一份；证实被告依据该房屋租赁合同，依约使用相应的房屋，双方相关的租赁费用是基于租赁物的情况以及双方的实际投入情况确定，原告以此标准向被告主***没有依据。 2、2021年8月4日和2022年8月2日的银行转账凭证各一份；证明被告依据租赁合同的约定于2021年8月4日向第三人支付租赁费707625元、2022年8月2日向第三人支付租赁费235875元，租赁费用全部付清，原告再向被告主张该费用没有依据。 对被告提交的上述证据，原告提出以下质证意见：对原告提交的证据的真实性无异议，但对证明目的不认可。该房屋租赁合同恰恰证明了其承租的时间远远晚于案涉土地房产被抵押的时间。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020**）》第十四条第二款第一项规定，本案被告承租案涉土地房屋不适用买卖不破租赁。原告取得案涉土地房产所有权后，其合法权益应当受到保护。被告应当向原告支付土地房产占用使用费。原告基于受让债权后取得了案涉房产土地的抵押权，申请强制执行后通过拍卖程序以以物抵债的形式取得物权。 对原、被告提交的上述证据，本院经审查认为，双方提交的证据均真实、来源合法，与本案有关联，能够证明案件事实，确认为有效证据。 上述确认证据结合当事人陈述，可证明以下事实： 本院于2022年5月20日作出（2021）鲁0785民初5486号民事判决：兴隆公司偿付**投资公司借款1720万元及利息，**投资公司对兴隆毛巾公司设定抵押的鲁潍房权证高密市字第0×**号所有权证项下房屋、高国用（2008）第0××0号土地使用权、高国用（2010）第3××9号土地使用权证项下的土地使用权分别在1285.267万元、533万元、469万元的最高余额内享有优先受偿权。 后**投资公司将上述债权转让给莱恩公司。本院在执行申请执行人莱恩公司与被执行人兴隆毛巾公司借款担保合同纠纷一案中，依法查封了被执行人兴隆毛巾公司名下的位于高密市××路北侧的土地使用权一宗（高国用2008第0××0号），位于高密市××路以北、众星路以东土地使用权一宗（高国用2010第3××9号），土地上房屋房屋（鲁潍房权证高密市字第0×**）他无证房产地上附着物，本案的申请执行人莱恩公司依法对上述财产享有优先受偿权。2023年1月4日10时至2023年1月5日10时依法通过淘宝网高密市人民法院网络司法拍卖平台对被执行人兴隆毛巾公司名下的上述财产以评估价格1767.2325万元进行第一次网络司法拍卖，2023年1月22日10时至2023年1月23日10时以1413.786万元价格进行第二次网络司法拍卖，因在期间内无人出价而流拍。申请执行人莱恩公司申请自愿以1413.786万元价格接受该财产抵偿部分债务。本院于2023年2月9日作出（2022）鲁0785执2435执行裁定书，裁定：一、将被执行人兴隆毛巾公司名下的位于高密市××路北侧的土地使用权一宗（高国用2008第0××0号），位于高密市××路以北、众星路以东土地使用权一宗（高国用2010第3××9号），土地上房屋（房屋（鲁潍房权证高密市字第0×**）无证房产地上附着物按拍卖保留价人民币1413.786万元价格抵顶给申请执行人莱恩公司，在扣除申请执行人评估费35000元、执行费50000元后，实际抵顶债务1405.286万元，不足部分被执行人继续清偿。自本裁定送达申请执行人莱恩公司时起，申请执行人莱恩公司取得上述土地使用权及房屋的所有权及其他无证房产地上附着物的财产权。二、申请执行人莱恩供应链（潍坊）有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。该裁定于2023年2月16日送达原告。 又查明，2021年7月16日，被告作为承租方（甲方）与第三人作为出租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定被告承租第三人的位于高密市××街××号房屋，包括办公楼三层房屋面积2252.93平方米，厂房空地面积14200平方米，钢结构厂房面积7500平方米，院落为际租方整体租赁，包含院内办公楼、钢结构厂房、室外空地和道路使用面积等。租赁期限暂定为2年，自2021年7月16日起至2023年7月15日止。租金总额暂定为943500元，合同签订完成后，被告支付18个月的房租，租期满18个月，被告按期支付剩余房租。整体厂房租赁到期承租方需要整体续租的，不足一年按照39313元／月进行结算支付。 上述租赁合同签订后，被告于2021年8月4日向第三人按约支付租赁费707625元并接收涉案房屋使用，2022年8月2日被告又向第三人支付剩余租赁费235875元。 被告租赁使用的上述房屋及土地系位于高密市××路北侧的土地使用权一宗（高国用2008第0××0号），位于高密市××路以北、众星路以东土地使用权一宗（高国用2010第3××9号），土地上房屋（**屋（鲁潍房权证高密市字第0×**）证房产地上附着物中的一部分。 2023年3月30日，原告向被告邮寄律师函，函告被告在收到律师函五日内，与原告签订租赁合同并向原告支付2023年2月16日起至与原告建立租赁关系之日止的土地房产占用费。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定生效时发生法律效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条规定：“不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人起转移。”本案中，本院于2023年2月9日作出（2022）鲁0785执2435号执行裁定书，将涉案房屋及土地使用权抵债给原告，原告自2023年2月16日收到该裁定书起即通过以物抵债方式取得诉争房屋的所有权及土地使用权，其作为物权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《最高人民人法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁合同具有以下情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”即抵押权设立在先时，受让人不受租赁合同的约束。故本案中被告以“买卖不破租赁”原则主张租赁关系应予保护，依据不足，不予采纳。原告取得涉案房屋物权后，被告继续管理使用涉案房屋并未经原告准许，妨碍了原告的物权，原告要求被告支付占用期间的使用费用于法有据，本院予以支持。原告主张房屋占用费用参照被告与第三人签订的租赁合同的租金标准计算较为合理，本院予以支持。 第三人未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，不影响本案审理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、第二百三十八条、第二百四十条，《最高人民人法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下： 一、被告山东省公路桥梁建设集团有限公司向原告支付房屋占用费(以每月39313元为标准，自2023年2月17日起至实际搬离涉案房屋或与原告签订新的租赁合同之日止)，于判决生效后十日内付清； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1766元，减半收取883元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省潍坊市中级人民法院在线提交上诉状。 审 判 员　　马　森 二〇二三年六月二十日 法官助理　　*** 书 记 员　　刘　艳 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得具有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。