江苏省苏中建设集团股份有限公司、贵州君腾房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

贵州省贵阳市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）黔01执异38号

案外人：贵州智华建设工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山路与长岭路交叉口原东原财富广场项目二期第6号楼1单元25层7层。

法定代表人：刘旭，该公司执行董事。

委托代理人：杨帆，该公司员工。

申请人：江苏省苏中建设集团股份有限公司，住所地江苏省海安县海安镇中坝南路18号。

法定代表人：笪鸿鹄，该公司董事长。

被申请人：贵州君腾房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路6号。

法定代表人：王丽平，该公司执行董事。

本院受理的江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称“苏中建设公司”）诉贵州君腾房地产开发有限公司（以下简称“君腾房开公司”）建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）黔01民初2144号。本院依据申请人苏中建设公司的申请，于2020年8月24日作出（2020）黔01执保301号协助执行通知书，依法查封被申请人君腾房开公司名下共计13套房屋。案外人贵州智华建设工程有限公司（以下简称“智华公司”）向本院提出书面异议，请求解除对位于贵州省贵阳市观山湖区房屋的查封。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人智华公司称，2016年7月7日，申请人与君腾房开公司签订商品房买卖合同十份，购买君腾房开公司开发、位于观山湖区。总面积（套内）925.68㎡，单价10007.83元／㎡，总价款926.4068万元。同月10日，申请人首付513.4733万元，之后，十份合同均已备案登记。合同约定，余欠尾款分60期（5年）由申请人按月于每月10前支付。申请人每月均按时还款，2020年10月申请人因急需融资，经与君腾房开公司协商达成提前还清余款，由出卖人及时办理标的房屋产权。同月29日，申请人提前还清余款（含实测面积差房款）。申请人在配合君腾房开公司办理前述房屋产权证过程中，登记机关告知前述十套房产中的其中一套，即6号楼1单元25层2号，已被法院以（2020）黔01执保301号民事裁定查封了，不能办理本套房屋的产权登记，其余9套房屋全部顺利办理产权登记。该查封导致申请人快速融资、缓解资金链困难的目的不能及时实现。经进一步了解，知悉查封原因是法院在审理（2020）黔01民初2144号原告苏中建设公司与君腾房开公司建设工程施工合同纠纷一案中，原告申请财产保全所致。经查对，被查封的这些房屋的商品房买卖合同编号：20167431，备案登记的预售合同登记号：Ｙxxx0。申请人认为，被查封的所有权属于申请人，异议房产被查封损害了申请人的合法权益，特提出异议。

案外人智华公司为证明其主张，向本院提交如下证据材料复印件：1、《商品房买卖合同》十份，证明案外人智华公司与君腾房开公司于2016年7月7日签订十份购房合同，购买君腾房开公司开发的位于贵阳市观山湖区办公用房。2、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》一份，证明案涉异议房产备案情况。3、中国工商银行网上银行电子回单，证明2020年1月至10月，智华公司向君腾房开公司按月支付购房款（每月75000元）的情况。贵州省增值税专用机发票两张，证明君腾房开公司向智华公司就（6）1-25-2号房产出具增值税专用发票，金额合计：1570824元。3、智华公司向君腾公司购买的观山湖区办公用房，除2号外其余9套房产的不动产权证复印件。证明除本案异议房产2号房外，智华公司购买的其余9套房产均已办理产权证。

本院查明，本院于2020年8月10日受理苏中建设公司诉君腾房开公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2020）黔01民初2144号。审理过程中，苏中建设公司向本院申请财产保全。本院于2020年8月24日作出（2020）黔01执保301号《协助执行通知书》，依法查封被申请人君腾房开公司名下共计13套房屋。其中，坐落于贵阳市观山湖区房屋的房产权利人为贵州君腾房地产开发有限公司，产权证号为黔（2016）观山湖区不动产权第0xxx5号。案外人智华公司遂向本院提出执行异议，请求如前所述。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的》第二十七条第一款：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人对于登记在被保全人名下的不动产提出异议，符合上述情形的，人民法院应予支持。本案中，虽然案外人智华公司在本院查封案涉房产之前已与被保全人君腾房开公司签订了书面商品房买卖合同，但第一，案外人未就异议所称已经向君腾房开公司支付十套房产（含本案异议房产）首付款513.4733万元的事实进行举证。第二，案外人智华公司称在2020年10月已全部支付案涉房产剩余购房款项，其提交的增值税专用发票亦显示2020年11月3日，案外人智华公司已就本案异议房产[（6）1-25-2号]向君腾房开公司支付1，570，824元。但本院于2020年8月24日即查封本案异议房产，早于案外人向被保全人君腾房开公司支付剩余房款的时间。第三，案外人智华公司未提供证据证明其在本院查封之前是否已实际合法占有案涉房产。综上，案外人提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益，其异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人贵州智华建设工程有限责任公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

审判长　毛　丽

审判员　朱小龙

审判员　张世海

二〇二一年二月五日

法官助理李肇星

书记员石嫘