泰安市泰山区新科建筑设计有限公司、泰安市建筑设计院有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2019）鲁09民终1772号

上诉人泰安市泰山区新科建筑设计有限公司（以下简称泰安新科建筑公司）因与被上诉人泰安市建筑设计院有限责任公司（以下简称泰安建筑设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

泰安新科建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，一审法院没有查明涉案出租房屋是否取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设，没有查明涉案房屋所使用的土地性质、所有权人以及涉案房屋权属性质、登记情况，没有查明涉案房屋是否取得商品房现售许可证，没有查明被上诉人对涉案房屋是否具有所有权或处分权。一审法院对空调电费数额认定错误。被上诉人认可一般各使用三四个月，一审法院仍按全年计算取暖、制冷电费。一审法院计算的电费数额缺乏证据支持。2.一审法院认定《房屋租赁合同为有效合同》，违反了最高院司法解释。本案应适用一年诉讼时效规定。3.一审法院判决上诉人支付利息缺乏事实与法律依据。

泰安建筑设计院辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.答辩人与青山房地产开发有限公司签订的《泰安市商品房买卖合同》合法有效，答辩人因此取得涉案房屋的使用权和处分权。答辩人将房屋出租给被答辩人的房屋租赁合同合法有效。被答辩人关于涉案房屋未取得建设工程规划许可证的主张不合常理，缺乏证据。另外，不论涉案房屋租赁合同是否有效，均不影响答辩人向被答辩人主张支付租赁房屋期间的空调电费的权利。2.于中央空调的使用时间问题，被答辩人的主张不符合实际情况。根据常识可知冬季正常的集中供暖时间即为四个多月，如果遇到天气寒冷延长供暖时间也是经常有的。空调的开启也是根据实际温度来决定的，冬季取暖时间并非绝对的三个月或者四个月，答辩人主张的电费是根据控制空调的电表计量得出的实际数值计算的，应当以实际使用情况来计算空调的用电量。并且春、秋季节的空调用电量主要是用于通风换气之用，因此春、秋季节也有少量空调用电量。3.一审法院认定被答辩人应当承担的电费证据充分。答辩人提交的证据能够相互印证，足以证明被告应当承担的电费数额。一审法院认定事实清楚。二、一审法院适用法律正确。1.涉案房屋是否取得建设规划许可不影响答辩人对涉案房屋的所有权和处分权，即便该房屋租赁合同无效，本着公平原则，被答辩人也应当支付房屋租赁期间的空调电费，否则属于不公平地获得利益。2、答辩人与被答辩人虽因房屋租赁合同关系引起纠纷，但本案争议并非是因为租金，而是因为租赁房屋被答辩人应当分担的空调电费，显然不应当适民法总则延付或拒付租金一年诉讼时效的特殊规定。从交易情况分析，被答辩人在缴纳房租时答辩人必然会催告缴纳电费，也存在诉讼时效中断问题。故本案适用民法总则三年时效的规定。3、房屋租赁合同第五条第二款：“每年5月、10月分别核算冬季、夏季用电费用，依法缴付相应面积的费用”被答辩人称没有约定支付空调电费的时间与事实不符。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以根据中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”即便双方没有约定迟延支付电费的违约金参照该规定一审法院判决被答辩人支付利息完全符合法律规定。此外，根据房屋租赁合同第十二条“租赁期间双方信守合同，任何一方违反本合同的规定按照年度须向对方交纳年度租金的10％作为违约金。”虽一审法院判决的利息支付标准较之于合同约定的违约金要低得多，答辩人也表示认可。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。

泰安建筑设计院向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告拖欠的空调费12877.5元，并自2017年4月20日起按照同期银行贷款基准利率的1.5倍支付原告逾期付款利息；2.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2014年5月14日，原告与泰安市青山房地产开发有限公司（以下称青山公司）签订《泰安市商品房现房买卖合同》一份，约定由原告购买青山公司中兴时代大厦地上第16层、17层，建筑面积2337.10平方米（以房管局产权证面积为准，多退少补）。后原告依约支付房屋价款，青山公司亦向原告交付上述房屋，该房屋尚未办理产权登记。2015年3月29日，原告（承租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁甲方位于望岳东路以东、泰山中兴时代大厦第16层2间，面积100平方米；租赁期限自2015年4月20日至2016年4月19日止；该房屋租金在原告与青山公司签订的租赁价格基础上（参考中兴时代大厦18楼租金价格，原告称，除购买中兴时代大厦的16、17层外，原告同时还向青山公司租赁该大厦18楼），每平米每天增加0.20元，租金按先付款后使用的方式结算，自合同签订之日起10日内预交房租40000元整，待原告与青山公司签订租赁合同、明确租赁价格后10日内，补交剩余房租；物业管理费、内部日常用电（空调用电除外）由被告直接与物业公司签订合同并缴付；空调用电由原告根据空调系统用电量，按租赁面积分摊，每年5月、10月分别核算冬季、夏季用电费用，被告缴付相应面积的费用；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金等。签订上述合同后，被告即开始租赁原告上述房屋进行经营。合同到期前，被告要求继续租赁该房屋，双方于2016年4月再次签订《房屋租赁合同》一份，格式与内容同上述合同，不同之处为：租赁期限自2016年4月20日至2017年4月19日；租金：每平米1.10元（1.10×100×365）=40150元，外加网线费用年600元，共计40750元；分两次付清：第一次2016年4月20日交20750元，第二次2016年10月20日交剩余20000元。被告租赁上述房屋期间，按照约定向原告支付了租金、网络费，并单独向物业公司缴纳了物业费及日常内部用电费用，对于空调用电费被告未向原告或物业公司缴纳。关于空调的使用及相应电费的缴纳，原告称，中兴时代大厦的空调夏冬季节用于制冷制暖，一般是各使用三、四个月，春秋季节用于通风排气，空调根据实际温度来开启及调整，故整个年度均有电费支出。关于空调电费的缴纳，整个16层的电费都是先由当时的物业公司泰安煜欣物业管理有限公司（以下称煜欣物业公司）向供电部门垫付，供电部门开具发票，再由原告根据发票以及物业公司提供的用电量统计，由原告将电费支付给物业公司。为证实上述情况，原告提供供电部门发票一宗、向物业公司转账凭证一宗、物业公司出具的《中兴时代大厦泰安建筑设计院发票说明》一宗，以及煜欣物业公司出具的证明一份，煜欣物业公司出具的证明对原告陈述的上述电费缴纳过程予以认可，并具体说明2015年4月-2017年4月第16层中央空调的电费情况，其中：2015年4月：2256元……2017年4月：1872元，共计150480元，该电费情况与《中兴时代大厦泰安建筑设计院发票说明》载明的电费一致。对此，被告则称上述证据无法证实被告空调的实际用电情况。2017年4月合同到期后，原告通知被告支付空调电费，但被告认为原告计算的数额过高、没有核算表，且在租赁房屋的过程中原告存在维修不及时等原因，被告仅向原告交付房屋，未支付空调电费。因上述原因，原告诉来本院，请求处理。另查明，2014年9月1日，原告与煜欣物业公司签订物业服务协议，由煜欣物业公司公司为原告的上述房屋提供物业服务，双方对物业服务费用等进行了约定，其中：大厦电费、水费代收代支，电费1.2元度。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告起诉是否超诉讼时效；二、双方签订的《房屋租赁合同》的效力；三、被告是否应付电费，以及应付电费数额、利息。关于焦点一：原告起诉是否超诉讼时效。被告主张，涉案纠纷应适用1年的诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》第136条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”，本案虽因双方签订的《房屋租赁合同》所引起，但并非是原告要求被告支付欠付的租金，而是要求被告支付欠付的电费，故不适用1年的诉讼时效期间。根据双方在《房屋租赁合同》约定的：空调用电由每年5月、10月分别核算冬季、夏季用电费用，被告自2015年4月开始租赁房屋，应于2015年10月核算夏季用电，民法总则诉讼时效期间为3年，原告现在起诉并未超出诉讼时效期间。因此，对于被告关于原告起诉已超诉讼时效的主张，于法无据，本院不予采信。二、双方签订的《房屋租赁合同》的效力。2014年5月14日，原告与青山公司签订房屋买卖合同，约定原告购买中兴时代大厦地第16层、17层，青山公司也依约向原告交付房屋，虽然该房屋尚未办理产权登记，但原告已经实际取得该房屋的使用权。原、被告于2015年3月29日和2016年4月签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违背法律禁止性规定，系有效协议，原、被告均应全面履行。三、被告是否应付电费，以及应付电费数额、利息。关于被告应否支付电费。上述《房屋租赁合同》明确约定：物业管理费、内部日常用电（空调用电除外）由被告直接与物业公司签订合同并缴付；空调用电由原告根据空调系统用电量，按租赁面积分摊，每年5月、10月分别核算冬季、夏季用电费用，被告缴付相应面积的费用。签订租赁合同后，原告依约向被告交付了房屋，而被告仅向原告支付了租金，向物业公司支付了物业费和内部日常用电的电费，对空调用电电费并未支付，其行为构成违约，原告要求被告支付2015年4月20日-2017年4月19日的空调用电电费，于法有据，本院予以支持。关于被告应付电费的数额。依照合同约定，被告的电费应根据16层空调系统用电量，按被告租赁的面积占16层总面积的比例进行分摊。关于16层空调总电费，原告主张，整个16层空调电费都是先由煜欣物业公司向供电部门垫付，供电部门开具发票，再由原告将电费支付给物业公司，以上事实根据原告提供的发票、转账凭证、《中兴时代大厦泰安建筑设计院发票说明》以及煜欣物业公司的证明，足以认定，本院予以确认。但根据双方租赁合同约定，被告于2015年4月20日开始租赁房屋，合同期限至2017年4月19日，2015年4月被告实际使用11天，2017年4月被告实际使用19天，电费应根据被告实际使用天数计算，被告未使用房屋的19天和11天的电费应从总额中应予以扣除，即2015年4月应扣除的数额为：2256元×19天30天=1428.8元，2017年4月应扣除的数额为：1872元×11天30天=686.4元，即2015年4月20日-2017年4月19日的16层空调总电费应为：150480元-1428.8元-686.4元=148364.8元。被告的应付电费根据被告租赁面积占16层总面积的比例进行分摊，被告租赁面积100㎡，而根据原告提交的房屋买卖合同，中兴时代大厦16层的面积为1168.55㎡（2337.10㎡÷2层），故被告应分摊的2015年4月20日-2017年4月19日的空调用电电费应为：148364.8元×100㎡÷1168.55㎡≈12696.5元。关于利息。租赁合同约定每年5月、10月分别核算冬季、夏季用电费用，2017年4月原告亦向被告主张支付空调电费，被告未予支付，现原告主张被告自租赁合同期限届满的次日即2017年4月20日起计算利息，于法有据，本院予以支持，利息应按照同期银行贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告泰安新科建筑公司欠原告泰安市建筑设计院有限责任公司2015年4月20日-2017年4月19日的空调用电电费12696.5元，于本判决生效之日起十日内支付。二、被告泰安新科建筑公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市建筑设计院有限责任公司利息（以12696.5元为基数，自2017年4月20日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告泰安市泰山区新科建筑设计有限公司负担。

本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违背法律的强制性规定，双方应按合同履行义务。上诉人提交的《泰安市商品房现房买卖合同》足以证明其对涉案房屋具有处分权，且房屋租期内上诉人如约将涉案房屋交付了被上诉人，对被上诉人关于上诉人对涉案房屋不具有所有权或处分权的主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设，未提交证据证实，且无效双方签订的《房屋租赁合同》是否有效，上诉人作为涉案房屋租赁者理应承担租赁期间用电产生的费用，对上诉人关于房屋租赁合同无效的主张，本院不予支持。本案被上诉人起诉请求被上诉人支付的系电费和利息，并非房屋租金，对上诉人关于本案应适用一年诉讼时效，本案超诉讼时效的主张，本院不予支持。上诉人主张一审法院电费计算有误，未提交证据证实，本院不予支持。被上诉人怠于履行合同义务，应承担违约责任，一审法院判令其按照银行同期贷款利率支付利息，处理适当。 综上所述，泰安市泰山区新科建筑设计有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费140元，由上诉人泰安市泰山区新科建筑设计有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　谭明娜 审判员　　王　芳 审判员　　井　慧

书记员　　王　琳