***、***等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

**市双台子区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽1102民初1712号 原告：***，男，1965年6月18日出生，汉族，个体经营者，住辽宁省**市兴隆台区。 委托诉讼代理人：***，辽***（**）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽***（**）律师事务所律师。 被告：***，女，1989年8月30日出生，汉族，无职业，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。 委托诉讼代理人：***，辽宁仁同律师事务所律师。 第三人：***，男，1980年11月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。 第三人：辽宁三洋电梯有限公司，住所地辽宁省营口市滨海路南61-3号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽宁仁同律师事务所律师。 第三人：海城市鑫泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省海城市兴海大街141号。 法定代表人：张朝坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，1963年7月16日出生，汉族，住辽宁省**市兴隆台区。 原告***与被告***、第三人***、辽宁三洋电梯有限公司（以下简称“三洋公司”）、海城市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称“鑫泰公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、被告***及第三人辽宁三洋电梯有限公司的委托诉讼代理人***、第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，第三人***经本院合法传唤未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 ***向本院提出的诉讼请求：1、请求法院撤销**市双台子区人民法院（2022）辽1102执异33号执行裁定；2、请求法院准予执行**市双台子区人民法院（2020）辽1102执514号执行裁定；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因与第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司借款合同纠纷向**市双台子区人民法院提起诉讼。经法院主持调解，双方达成调解协议，法院制作了(2020）辽1102民初408号调解书。因第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司没有履行生效法律文书确定的义务，原告向法院申请强制执行。在执行过程中法院作出（2020）辽1102执514号执行裁定书，依法查封第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司名下房产，其中包括案涉的鑫泰蓝湾国际小区6号楼4**1层4011号、6号楼4**1层4012号两套房屋。后被告***提出执行异议，要求中止（2020）辽1102执514号执行裁定关于案涉房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。法院于2022年7月15日作出（2022)辽1102执异33号执行裁定，中止了（2020）辽1102执514号执行裁定中案涉房屋的执行。原告认为，**市双台子区人民法院作出（2022）辽1102执异33号执行裁定认定事实及适用法律错误，理由如下： 一、法院认定事实错误。被告与第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司之间并不具有买卖房屋的真实意思表示。本案的真实情况是：第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司于2015年3月23日与第三人辽宁三洋电梯有限公司签订电梯设备供货合同，约定购买电梯十二套，合同总价款为2,349,500.00元。上述两个第三人于2016年4月26日签订了第一份还款承诺书，约定：第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司将其开发建设的鑫泰蓝湾国际小区10套房屋抵押给第三人辽宁三洋电梯有限公司，抵押物总价值为2,887,605.00元。被告***是辽宁三洋电梯有限公司的业务经办人，***代表第三人辽宁三洋电梯有限公司与第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司签订了还款承诺书，并办理了十套房屋的购房手续。第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司在2016年5月13日偿还第三人辽宁三洋电梯有限公司20万元电梯款后，第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司和第三人辽宁三洋电梯有限公司又于2016年5月17日签订了第二份还款承诺书约定："海城市鑫泰房地产开发有限公司欠辽宁三洋电梯有限公司约740,000.00（人民币柒拾肆万元）元，以1＃楼4-14-2，面积101.24平方米；6＃楼4-1-1，面积82.38平方米；6＃楼4-1-2，面积70.66平方米，三套房源抵押给辽宁三洋电梯有限公司，合计面积254.28平方米，总房款1,015,356.00元。"之后第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司按第三人辽宁三洋电梯有限公司提供的第三人***的身份信息和第三人***办理了上述3套房屋的购房手续，作为欠款74万元的抵押手续。 第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司与被告***于2016年12月21日签订了一套房屋买卖合同，2017年1月21日签订了三套房屋买卖合同，将案涉四套房屋作为欠付电梯款的抵押物抵押给第三人辽宁三洋电梯有限公司，同时，第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司和第三人辽宁三洋电梯有限公司解除了2016年4月26日还款承诺书中10套房屋的抵押手续。被告***和第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司之间并不具有真实的房屋买卖的意思表示，被告***也未支付任何的购房款，双方未形成合法有效的房屋买卖关系。第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司在执行异议阶段提供了大量的证据佐证上述事实的成立，但是法院在审理查明中只字未提该事实，对其提供的证据也未进行论述取舍，法院在此种情况下做出裁定有违事实，是错误的。 二、法院适用法律错误。本案第三人海城市鑫泰房地产开发有限公司作为被执行的房地产开发企业，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条做出裁定适用法律错误。且被告***在未支付房屋价款且未办理房屋产权登记的情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有能够排除强制执行的民事权益，法院裁定中止执行于法无据，损害了原告作为申请执行人的合法权益。故为了维护法律尊严，维护原告合法权益不受侵害，**据《民事诉讼法》第二百三十四条的规定提起诉讼，请求法院支持原告诉请。 被告***辩称，答辩人对执行标的即鑫泰蓝湾国际小区6幢4**1-4011号、6幢4**1-4012号二套房屋享有足以排除强制执行的实体权利，法院应当驳回原告的诉讼请求。 一、答辩人享有足以排除强制执行的实体权利。首先，答辩人***与海城市鑫泰房地产开发有限公司于2016年5月18日签订了6幢4**1-4011号、6幢4**1-4012号房屋的《商品房买卖合同》（预售），时间早于双台子法院执行裁定下发时间2022年3月1日，即，在人民法院查封之前已经签订了合法有效买卖合同。至于原告所述答辩人***没有真实的购买意愿并不存在，***作为购房人从第三人三洋公司处购买的抵账房并且与鑫泰公司签订了购房协议，并且鑫泰公司已经开具了购房款发票，三方达成购房共识，并且将购房款交给三洋公司，符合法律规定。其次，被告***于2018年2月13日实际入住，并办理了入住手续。入住手续由国际蓝湾物业海城市创鑫物业管理有限公司办理，足以证明被告在人民法院查封之前已经合法占有鑫泰蓝湾国际小区6幢4**1-4011号、6幢4**1-4012号二套房屋。再次，已将购房款交给第三人三洋公司，已经达到交付全款的条件。最后，被告***没有办理过户登记手续的原因在与开发商不予配合，并非被告自身原因不能办理。 二、关于法律适用方面问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并未明确规定被执行人是开发商的情况下不能适用第28条的规定。其次，从立法目的来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是对案外人物权期待权的保护，第29条既是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者（业主）的倾斜性保护，第29条中对案外人的保护强于第28条对案外人的保护。如果被执行人是开发商就不能适用第28条，就会出现如果业主符合第28条但不符合第29条，则业主不能通过案外人执行异议（之诉）排除申请执行人对标的房屋的执行的现象，即出现作为消费者的案外人受到的保护弱于普通的案外人的现象，这明显是与立法本意不符的。最后，从司法实践看，最高法院（2016）最高法民申2736号民事裁定；北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决、最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定、北京市高级人民法院（2016）京民再97号民事判决、湖南省高级人民法院（2016）湘民终440号民事判决、海南省高级人民法院（2018）琼民终599号民事判决、河南省高级人民法院（2017）豫民终930号民事判决、江苏高院（2019）**终578号民事判决、北京市高级人民法院（2019）京民再95号民事判决、山东高院（2019）**终2565号民事判决、广东高院(2018）粤民终1047号民事判决、重庆高院（2019）渝民终494号民事判决、重庆高院（2018）渝民终513号民事判决都认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定并不排斥第28条的适用，在被执行人是开发商的背景下，如果业主不符合第29条的规定，但是符合第28条的规定，业主也可以通过执行异议（之诉）排除执行。 综上，答辩人对执行标的享有足以排除强制执行权利，法院应当驳回原告的诉讼请求。 第三人三洋公司述称，一、被答辩人的诉讼理由不成立，应当驳回其诉讼请求。二、关于该案件的事实情况，做以下陈述： 2015年3月23日答辩人辽宁三洋电梯有限公司与海城市鑫泰房地产开发有限公司签订了设备供货合同，约定鑫泰公司从答辩人处购买电梯12套，总价款为2,349,500.00元。同时约定合同签字**之后，鑫泰公司须在3日内支付10万元人民币作为预付款，于2015年4月15日前付货款100万元人民币，余款于电梯安装结束后付到总额的95％即支付1,132,025.00元，合计2,232,025.00。电梯货款5％即117,475.00元作为电梯质保金，一年之后支付。以上款项不能按期支付，按月息2分计算。并且约定了电梯质保金结束后（7日内）不能支付余款或质保金且设备运行正常时一方有权停止电梯运行，则每逾期一日，须向乙方支付合同总金额的2％作为违约金。 合同在履行期间，鑫泰公司于2015年4月21日付10万元、5月29日付款30万、6月30日付款50万元、9月29日10万元、10月16日付款20万、11月18日付款20万元、2016年5月17日20万元，下欠本金749,500.00元。同时，由于鑫泰公司迟延履行付款义务，截止2016年5月17日按照合同约定应承担欠款本金749,500.00元、逾期利息213,573.47元、违约金51,689.00元。2016年5月17日，鑫泰公司承诺书中约定：鑫泰公司欠辽宁三洋电梯有限公司74万元，以1＃楼4-14-2、6#4-1-1、6#4-1-2三套房源抵押给三洋公司，合计面积254.28平方米，总房款1015356元，并办理抵押登记。但由于鑫泰公司原因，上述房屋无法办理抵押登记，且其承诺的1＃楼4-14-2房屋拒绝交付答辩人，只同意交付6#4-1-1、6#4-1-2房屋，最终导致该承诺并没有实际履行，导致承诺成为一纸空文。 2016年5月18日，双方重新达成口头协议，鑫泰公司用6#4-1-1、6#4-1-2二套房屋按照市场价格抵偿部分欠款711,636.00元，答辩人将该房屋卖给***，由鑫泰公司与***签订“商品房买卖合同”，将上述房屋转让给***，***将该两套住房的购房款交付给三洋公司，同时鑫泰公司为***办理了6#4-1-1、6#4-1-2二套的购房手续、开发票及入住手续。截止至2016年12月21日海城鑫泰房地产开发有限公司尚欠本金749500余元，逾期利息310,489.49元，违约金51,689.00元，三洋公司和鑫泰公司协商将鑫泰蓝湾国际6号楼1**1081、6号楼1**1223、2号楼3**3172，用于抵扣剩余欠款，三洋公司将上述三套房产卖给***，鑫泰公司与***签订"商品房买卖合同"，办理了三套房屋的购房手续、开具发票及入住手续。 综上，鑫泰公司已经上述房屋已经实际转让给***、***，被答辩人的诉讼理由不成立，应当驳回其诉讼请求。 第三人鑫泰公司述称，对原告的诉讼请求没有异议，对被告和第三人三洋公司的答辩有异议，其原因是：我公司没有收到被告的购房款，和被告之间不存在真实的房屋买卖关系。被告名下的购房合同、购房发票是我公司与三洋公司之间的抵押物。三洋公司说将房屋出售给被告，是不符合法律规定，因为三洋公司对该房屋不具有物权。 第三人***未到庭也没有提交书面答辩意见。 原告为支持自己的主张向本院提交如下证据： 证据一，1、2015年3月23日，电梯设备供货合同1份。2、2015年3月26日73#通用记账凭证1页，专用收款收据1页，电子银行交易回单1页。3、2015年6月18日69#通用记账凭证1页，专用收款收据1页，电子银行交易回单1页。4、2015年6月30日125#通用记账凭证1页，专用收款收据1页，电子银行交易回单1页。5、2015年9月30日147#通用记账凭证1页，电子银行交易回单1页。6、2015年10月27日46#通用记账凭证1页，客户收付款入账通知1页。7、2015年11月27日64#记账凭证1页，客户收付款入账通知1页。证明：海城市鑫泰房地产开发有限公司向辽宁三洋电梯有限公司购买电梯12套，约定电梯款总值为2,349,500.00元，二者之间存在买卖关系。截止2016年4月26日共计支付电梯款140万元整，尚欠电梯款约96万元，辽宁三洋电梯有限公司的业务经办人是***（详见本组证据中2015年3月26日和2015年6月18日专用收款收据中的***签字）。 被告***对合同真实性无异议。记账凭证只是第三人鑫泰公司自行做账，具体金额需庭后核实。 第三人三洋公司同被告质证意见 第三人鑫泰公司同意原告的意见，证据的原件都在原告提交的凭证中。 证据二，2016年4月26日还款承诺书1份。证明：截止2016年4月26日，海城市鑫泰房地产开发有限公司尚欠辽宁三洋电梯有限公司电梯款约96万元（实际欠款2349500-1400000=949500元），海城市鑫泰房地产开发有限公司因资金紧张无法还款，双方协商同意海城市鑫泰房地产开发有限公司出具10套房屋(房号分别为：1、6号楼2**3层2032号，84.2㎡；2、6号楼3**3层3031号，84.2㎡；3、6号楼3**3层3032号，80.69㎡；4、6号楼4**3层4031号，83.04㎡；5、6号楼4**3层4032号，80.52㎡；6、6号楼2**2层2022号，84.2㎡；7、6号楼3**2层3021号，84.2㎡；8、6号楼3**2层3022号，80.69㎡；9、6号楼4**2层4021号，83.04㎡；10、6号楼4**2层4022号，80.52㎡）抵押给辽宁三洋电梯有限公司，抵押物面积合计825.03㎡，单价为3500元/㎡,抵押物总价值2,887,605.00元。***代表辽宁三洋电梯有限公司和海城市鑫泰房地产开发有限公司，于2016年4月26日签订了还款承诺书。 被告***对该组证据有异议，三洋公司并不承认委托代理人***的身份，也并未给其出具委托代理书由其签订还款承诺书。 第三人三洋公司同被告质证意见 第三人鑫泰公司同意原告的意见，不同意三洋公司的意见。***在三洋公司给我公司提供的两组财务专用收款收据中，均有***的签名。代为三洋公司从我公司取得电梯款，并办理相应的房屋抵押手续，是事实上的三洋公司的代理人。 证据三，1、2016年5月31日79#记账凭证1页，2016年5月13日专用收款收据1张，客户收付款入账通知1页。2、2016年5月17日，还款承诺书1份。3、2016年5月18日，***名下的销售不动产统一发票3张。4、2016年5月30日，***名下的销售不动产统一发票1张。5、2016年5月18日，***名下商品房买卖合同（预售）2份。证明：2016年5月13日，海城市鑫泰房地产开发有限公司支付辽宁三洋电梯有限公司20万元电梯款后，辽宁三洋电梯有限公司委托***再次和海城市鑫泰房地产开发有限公司，于2016年5月17日签订了还款承诺书，该承诺书约定海城市鑫泰房地产开发有限公司尚欠辽宁三洋电梯有限公司电梯款约74万元，2016年5月18日，海城市鑫泰房地产开发有限公司按辽宁三洋电梯有限公司的要求和提供的***身份信息，出具了1号楼4**14层4142号，101.24㎡,6号楼4**1层4011号，82.38㎡,6号楼4**1层4012号，70.66㎡，三套房屋购房手续，抵押给辽宁三洋电梯有限公司，3套抵押房屋的购房合同和购房收据均写在***的名下，之后双方协商，***于2016年5月30日退还了上述3套抵押物中的一套抵押物，即1号楼4**14层4142号，101.24㎡，价值303,720.00元，其他的2套抵押物，即6号楼4**1层4011号，82.38㎡,价值383,067.00元；6号楼4**1层4012号，70.66㎡，价值328,569.00元的购房手续仍在***的名下，上述2套房屋抵押物价值合计为：711,636.00元。证明：***没有交付购房款，其名下的2套房屋买卖手续是海城市鑫泰房地产开发有限公司欠辽宁三洋电梯有限公司电梯款的抵押物，不是***和海城市鑫泰房地产开发有限公司真实的房屋买卖关系。另外，***家住在营口市鲅鱼圈区***前安平村，工作在营口市辽宁三洋电梯有限公司，却在海城市鑫泰房地产开发有限公司开发建设的蓝湾国际小区，持有2套带一楼花园的房屋买卖合同，明显不符合常理，同时***未能提供购房资金的合理来源和购房款银行交易证明，也未提供购房的真实目的，所以***名下的购房手续是假买卖，真抵押，是海城市鑫泰房地产开发有限公司欠辽宁三洋电梯有限公司欠款的抵押物，不是真实的房屋买卖关系，不具有物权，房屋物权属于海城市鑫泰房地产开发有限公司。 被告***对该组证据的质证意见为，还款承诺书我并不知情，也无法发表质证意见。5月18日不动产发票只了解其中两张也就是对6号楼4011/4012号，其他不了解。购房合同无异议。 第三人三洋公司对购房合同无异议，记载凭证无异议，5月13日还款20万元的无异议。5月17日的还款承诺书，三洋公司并不承认***的代理身份，退一步讲即使***有代理身份此承诺书也并未实际履行。2016年5月18日的不动产发票三张，对6号楼4**1楼4011/4012号没有异议。对1号楼4**14层4142号有异议，我公司并未收到此套房产。对购房合同无异议。 第三人鑫泰公司对原告的证明目的无异议，对被告和三洋公司的质证意见有异议。理由：***代表三洋公司收取了电梯款两次均有在收据上签字。其他的收据也是***代表三洋公司从我公司取得的电梯款。另外***在***的购房合同中，被告留的电话就是***的电话。证明***代表三洋公司办理了房屋抵押手续，写在了被告名下，被告只是替三洋公司担名，不是与我公司存在真实房屋买卖关系，被告未缴任何购房款。 证据四，1、***名下的辽宁增值税普通发票4张（其中2016年12月21日1张，凭证号2016年12月31日39#；2017年1月21日3张，凭证号2017年1月22日11#）。2、***名下的商品房买卖合同（预售）4份（其中2016年12月21日1份，2017年1月21日3份）。证明：***按照第2组证据中还款承诺书的内容，代表辽宁三洋电梯有限公司退还了欠款约96万元抵押物，共计10套房屋的购房合同和购房收款收据，抵押物总房款价值为2,887,605.00元，之后，在2016年12月21日开具1套房屋抵押物（房号为6号楼1**8层1081号，抵押物价值为348,075.00元），在2017年1月21日，开具了3套房屋抵押物（房号为2号楼3**17层3172号，价值310,765.00元，6号楼1**22层1223号，价值340,900.00元，7号楼2**2层2023号，价值为271,495.00元）价值为923,160.00元，上述4套房屋抵押物的总价值为1,271,235.00元。证明***没有交付购房款，其名下的4套房屋手续是海城市鑫泰房地产开发有限公司欠辽宁三洋电梯有限公司电梯款的抵押物，不是***真实的房屋买卖关系，另外，***家住沈阳皇姑区，工作在营口市辽宁三洋电梯有限公司，却在海城市鑫泰房地产开发有限公司开发建设的蓝湾国际小区持有不同楼号，不同位置的4套房屋买卖手续，房屋总价值为1,271,235.00元，明显不符合常理，同时***未能提供购房资金的合理来源和购房款的银行交易证明，也未提供购房的目的。所以***名下的购房手续是假买卖，真抵押，是海城市鑫泰房地产开发有限公司欠辽宁三洋电梯有限公司的欠款抵押物，不是真实的房屋买卖关系，不具有物权，房屋物权属于海城市鑫泰房地产开发有限公司。 被告***不发表质证意见，认为此组证据与本案无关。 三洋公司的质证意见为，三洋公司并不清楚此几套房的情况，均为***的个人行为。 鑫泰公司同意原告的证明目的，该4套案涉房屋是我公司抵押三洋公司6套房屋中的其中4套。能够证明另外在被告名下的两套房屋也是抵押给三洋公司，并不是真实的购买关系，被告只是担名行为，也没有缴纳购房款。 证据五，1、辽宁三洋电梯有限公司负责人**和海城市鑫泰房地产开发有限公司原法定代表人**的通话录音光盘1张和文字资料1份。2、辽宁三洋电梯有限公司负责人**和海城市鑫泰房地产开发有限公司原法定代表人**微信截图1张。证明：海城市鑫泰房地产开发有限公司向辽宁三洋电梯有限公司因欠电梯款抵押了6套房屋住宅，其中在***名下有4套，在***名下有2套，更能证明***和***所说的已支付购房款的陈述是虚假的，是伪证。其名下的购房合同和购房发票，不能体现双方真实的房屋买卖关系，是真抵押假买卖。 被告***对通话录音的内容和截图的内容不清楚。但这两套房确实是我从三洋公司购买。 三洋公司认为从录音可以听出三洋公司一直在说房产时抵顶关系，也由三洋公司卖出，鑫泰公司**一直也没有反驳是抵顶关系，从而也可以证明鑫泰公司与三洋公司的6套房子是作为抵顶鑫泰公司欠三洋公司的电梯款的抵顶物，而并非抵押物。对微信截图，只能看出这6套房子是由鑫泰公司出具的，想说明什么问题并不了解。也从此能看出这6套房屋应该是抵顶给三洋公司的。 鑫泰公司认为这组证据能够证明三洋公司已承认我公司抵押了三洋公司的6套房屋。其中有4套在***名下，2套在被告名下。足以证明被告和***是代替三洋公司顶名的。我公司和三洋公司之间并不存在抵顶房屋关系，只存在抵押关系。 被告***为支持自己的主张向本院提交如下证据： 证据一，鑫泰蓝湾国际小区与***签订的鑫泰蓝湾国际小区6号楼4**1层4011、6号楼4**1层4012两套房屋的购房合同，证明：此两套房屋签订合同时间早于双台子区法院执行裁定下发前，即在人民法院查封前既已签订了合法有效的买卖合同。 原告***对该组证据的真实性无异议，但该组证据并不能证明被告与鑫泰公司之间存在买卖关系，结合原告提供的全部证据，可以看出被告与鑫泰公司之间名为买卖实为抵押关系。 三洋公司同被告质证意见。 鑫泰公司同原告质证意见。 证据二，由海城市创鑫物业管理有限公司出具的蓝湾国际入住收费明细两份，证明：***已于2018年2月13日办理入住手续，在人民法院查封之前已经合法占有案涉的两套房屋。 原告***对真实性有异议，该入住收费明细并没有附以任何收款凭证。原告也没有看到两份明细的原件。该组证据并不能证明被告实际办理了入住，并交付了物业费、电梯费的费用。 三洋公司的质证意见为，入住明细是三洋公司承诺给购房人的优惠条件，此笔入住费用由三洋公司承担，是三洋公司欠物业公司入住费用。此笔费用以后由三洋公司支付，并不需要被告支付。 鑫泰公司认为该组证据是复印件，对真实性不予认可，与本案无关联。 证据三，由海城市鑫泰房地产开发有限公司出具的购房发票两份，证明：鑫泰公司与三洋公司的抵债行为已经完成。 原告对该组证据的真实性无异议，但开具发票的行为，不能证明以物抵债的发生，其只是对三洋公司抵押权的一种保证，不能达到被告的证明目的。 三洋公司同被告意见。 鑫泰公司同原告意见。 证据四，银行流水4份以及三洋公司的收款收据2份，证明：***已经完成了购房款的交付。（***将购房款转帐给公司财务**，由财务**提现三十万给公司，三洋公司出具收款收据；由***转帐给***35万，由***提现三十五万交给三洋公司，三洋公司出具收款收据）。 原告***对银行流水的真实性无异议，对收款收据的真实性有异议。仅凭银行流水只能证明被告将钱款转给了**及第三人***。并不能证明该笔钱款就是被告支付的购房款，而且该钱款的数额与购房合同中约定的购房价款并不相符。即使被告真的将购房款交付给了三洋公司，三洋公司实际对于案涉房屋也并没有相应的所有权和处分权。如被告确实产生损失，应向三洋公司追偿。 三洋公司的质证意见为，因为鑫泰公司欠付三洋公司钱款，鑫泰公司用案涉房屋抵顶所以三洋公司将抵顶来的案涉房屋，出售给被告。虽然合同签订的价款是市场价款，但是为了将抵顶来的房屋卖出，着急兑现，也因为出卖当时小区的条件极差，不好卖出，从而降低了房屋的价格。收款收据是我公司收到被告购房款后实际开出，我公司承认被告确实交了案涉房屋的购房款项。 鑫泰公司对被告银行交易明细有异议，被告提供的招商银行户口历史交易明细表中只打印了2016年7月6日、7月28日的一天，而不是完整的银行交易流水，不能证明该银行流水中30万元的资金来源和去向，也不能证明512,552.61元的资金来源和去向。同时和被告承认的身份相矛盾，因为被告是无职业，她不能拥有30万元和50万元的合理资金来源。对2016年7月6日和2017年5月4日的收款收据中，均没有结算方式，也没有收款事由，显然是在上次（2022）辽1102执异33号的执行异议案件后为了本次开庭后补的证据。另外，被告的代理人和三洋的代理人在上述陈述中***是个人行为，在收款收据中体现的是被告将钱款不是直接交给三洋公司，而是交给***。说明三洋公司和被告代理人的陈述是虚假的，和本次证据相矛盾。假如被告和三洋公司是真实买卖关系，为什么不是将钱交给三洋公司，而是交现金通过***缴纳。三洋公司和被告之间的卖房行为，因为该房屋的物权属于鑫泰公司，三洋公司和被告之间的销售行为是不受法律保护的。 第三人三洋公司及鑫泰公司未向本院提交书面证据。 本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2015年3月23日，海城市鑫泰房地产开发有限公司与辽宁三洋电梯有限公司签订一份《电梯设备供货合同》，合同约定：“鑫泰公司向三洋公司购买电梯十二部，合计价款2,349,500.00元（含税）。付款方式：合同双方签字**后3日内付10万元作为预付款，2015年4月15日前付货款100万元，余款电梯安装结束后，付到货款总额的95%，即支付1,132,025.00元，电梯货款5%作为电梯质保金，一年之后支付该质保金，即117,475.00元，以上款项如不能按期支付，按月息2分计息。同时，在违约责任条款中还约定：电梯质保期结束后（7日内）甲方不能支付余款或质保金且设备运行正常时乙方有权停止电梯运行，则每逾期一日，需向乙方支付合同总额金额的2‰作为违约金”。鑫泰公司给三洋公司转款：2015年3月26日10万元；2015年6月18日30万元；2015年6月29日20万元；2015年9月25日10万元；2015年10月12日20万元；2015年11月12日20万元，上述合计：1,100,000.00元。 2015年12月10日，鞍山市特种设备监督检验所出具《电梯监督检验报告》，检验结论为合格。 2016年4月26日，鑫泰公司出具一份《还款承诺书》，承诺：“海城市鑫泰房地产开发有限公司欠辽宁三洋电梯有限公司约960000（玖拾陆万元人民币），以6＃楼2-3-2，84.2平方米：3-3-1，84.2平方米；6＃楼3-3-2，80.69平方米；6＃楼4-3-1，83.04平方米；6＃楼4-3-2，80.52平方米；6＃楼2-2-2，84.2平方米；3-2-1，84.2平方米；6＃楼3-2-2，80.69平方米：6＃楼4-2-1，83.04平方米；6＃楼，4-2-280.52平方米，十套房源抵押给辽宁三洋电梯有限公司，合计面积为825.03平方米，单价3500元／平，总房款2,887,605.00元。海城市鑫泰房地产开发有限公司承诺将工程款960,000.00元在6个月内还一次，2017年春节前全部结清，在此期间房屋不允许辽宁三洋电梯有限公司自行买卖。 海城市鑫泰房地产开发有限公司开具财务收据及购房合同，海城市鑫泰房地产开发有限公司承诺分两次付清，第一次还款时辽宁三洋电梯有限公司按还款额退还房屋手续，待工程款结清后，返还给海城市鑫泰房地产开发有限公司剩余手续，如不返还开具的财务收据及购房合同自动作废，如2017年春节前海城市鑫泰房地产开发有限公司未将工程款约960000.00元结清，辽宁三洋电梯有限公司有权将以上房源另行出售。以上业务辽宁三洋电梯有限公司委托代理人***（身份证号码：21088119********）办理。”还款承诺上有***签名及鑫泰公司的公章。 2016年5月13日，鑫泰公司给三洋公司转款20万元。2016年5月17日，鑫泰公司再次出具《还款承诺书》，承诺：“海城市鑫泰房地产开发有限公司欠辽宁三洋电梯有限公司约740,000.00元（人民币柒拾肆万元），以1＃楼4-14-2，101.24平方米；6＃楼4-1-1，82.38平方米；6＃楼4-1-2，70.66平方米；三套房源抵押给辽宁三洋电梯有限公司，合计面积为254.28平方米，总房款1,015,356.00元。海城市鑫泰房地产开发有限公司承诺将工程款740,000.00元在6个月内还一次，2017年1月26日前全部结清，在此期间房屋不允许辽宁三洋电梯有限公司自行买卖。 海城市鑫泰房地产开发有限公司开具的商品房买卖合同（预售）房产抵押备案，海城市鑫泰房地产开发有限公司承诺分两次付清，第一次还款时辽宁三洋电梯有限公司按还款额退还房屋手续并配合办理房产退房手续，如还款额度不够房款总额，辽宁三洋电梯有限会司不予与退房，待工程款结清后，返还给海城市鑫泰房地产开发有限公司剩余手续，并配合海城市鑫泰房地产开发有限公司办理房产退房手续，如不配合房产退房，辽宁三洋电梯有限公司承担全部法律责任。如2017年1月26日前海城市鑫泰房地产开发有限公司未将工程款约740000.00在结清，以上房屋产权归属辽宁洋电梯有限公司，辽宁三洋电梯有限公司有权将以上房屋自由买卖，辽宁三洋电梯有限公司房款买卖价格与海城市鑫泰房地产开发有限公司无关。以上业务辽宁三洋电梯有限公司委托代理人***（身份证号码：21088119********）办理。还款承诺上有***签名及鑫泰公司的公章。 2016年6月18日，鑫泰公司将《还款承诺书》中的6#楼4-1-1、6#楼4-1-2与***签订《商品房买卖合同（预售）》，并开具销售不动产统一发票，每平方米价格4,650.00元，价格分别是383,067.00元、328,569.00元。 2016年6月6日，***在招商银行给***转款300,000.00元，2016年7月6日，**在招商银行取款300,000.00元，2016年7月28日，***在招商银行给**转款512552.61元，2017年5月4日,***在招商银行取款350,000.00元。三洋公司2016年7月6日及2017年5月4日出具专用收款收据，在收款项目上标明购房款，收款事由空白。 2018年2月13日，***及***办理入住手续时，**在《蓝湾国际入住收费明细》上说明：“入住费没有交费，其它抵押的5户也未交费，由营口三洋公司**经理支付”。 另查，***与海城市鑫泰房地产开发有限公司民间借贷一案，本院于2020年7月6日作出（2020）辽1102民初408号民事调解书，由于海城市鑫泰房地产开发有限公司未履行还款义务，***于2020年7月21日向本院申请执行，本院在执行过程中，于2021年7月6日作出（2020）辽1102执514号执行裁定书，查封了海城市鑫泰房地产开发有限公司坐落在海城市兴海大街141号鑫泰蓝湾国际的房屋，其中包括6号楼4**1层4011号、6号楼4**1层4012号。***向本院提出执行异议，本院于2022年7月15日作出（2022）执异33号执行裁定，中止对本院（2020）辽1102执514号执行裁定中关于鑫泰蓝湾国际小区6号楼4**1层4011号、6号楼4**1层4012号的执行。原告***不服，向本院提起执行异议之诉。 再查，***、**系三洋公司工作人员，**系鑫泰公司原法定代表人。三洋公司自认还欠付电梯款749,500.00元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。属于一般条款。第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。属于特别条款。在一般情况下，房屋买受人针对被执行房屋提出执行异议的，应当适用第二十八条规定进行审查。但是，商品房消费者针对登记在开发商名下的居住性房屋提出执行异议时，第二十八条与第二十九条在法律适用上产生竞合，异议人可以择一适用，且并非适用其中一条就自然排斥另一条,只要适合其中一条就可以。本案中，鑫泰公司欠付三洋公司电梯款749,500.00元，三洋公司与鑫泰公司仅有还款协议，没有签订以房抵债协议。虽然被告***与鑫泰公司签订了商品房买卖合同，但在办理入住手续时，鑫泰公司的原法定代表人在上面写明了抵押房屋，且从销售发票上的房款金额来看，总价值1,982,871.00元。被告***对案涉房产并没有取得物权，被告***就执行的标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的准予执行**市双台子区人民法院（2020）辽1102执514号执行裁定的诉讼请求，本院予以支持。 根据法律规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。因此，对原告要求撤销**市双台子区人民法院（2022）辽1102执异33号执行裁定的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条第一款第一项、第三百一十二条第二款的规定，判决如下： 一、准予执行（2020）辽1102执514号执行裁定对海城市鑫泰房地产开发有限公司坐落在海城市兴海大街141号鑫泰蓝湾国际的6号楼4**1层4011号、6号楼4**1层4012号房屋的查封。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费100.00元，由被告***承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省**市中级人民法院。 本院（2022）辽1102执异33号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长　*** 审 判 员　吕　民 审 判 员　*** 二〇二三年六月一日 法官助理　张　博 书 记 员　***