某某、华融赛富一号（深圳）投资咨询合伙企业等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2022）粤01民初2612号 原告：***，女，1974年11月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：***，北京大成（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（珠海）律师事务所律师。 被告：华融赛富一号（深圳）投资咨询合伙企业（有限合伙）。主要经营场所：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。 执行事务合伙人：广州赛富立合资本管理有限公司。（委派代表：***） 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 第三人：珠海横琴灏怡房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市横琴新区安临路38号2901办公。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 第三人：福建省开辉房地产开发有限公司。住所地：福建省永安市含笑大道永乐佳房65幢。 法定代表人：***。 第三人：福建开辉市政建设有限公司。住所地：福建省福州市闽侯县上街镇国宾大道266号西关商住楼107店面。 法定代表人：***。 第三人：***，男，1959年12月6日出生，汉族，住福建省福州市闽侯县。 第三人：***，男，1990年6月9日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 第三人：***，女，1964年8月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 第三人：***，女，1993年3月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：灏怡有限公司。地址：13/FTUNGHIPCOMMERCIALBUILDING244DESVOEUXROADCENTRALHK。 原告***诉被告华融赛富一号（深圳）投资咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称赛富一号合伙）、第三人珠海横琴灏怡房地产开发有限公司(以下简称灏怡房地产)、福建省开辉房地产开发有限公司（以下简称开辉房地产）、福建开辉市政建设有限公司（以下简称开辉公司）、***、***、***、***、灏怡有限公司（以下简称灏怡公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年9月14日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2023年3月8日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告赛富一号合伙的委托诉讼代理人***，第三人灏怡房地产的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。第三人开辉房地产、开辉公司、***、***、***、***、灏怡公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***起诉请求：1.不得执行广东省珠海市横琴新区福临路××公寓；2.确认***对广东省珠海市横琴新区福临路××公寓享有所有权。***庭后向本院申请变更诉讼请求为：1.终止执行广东省珠海市横琴新区福临路××公寓，并予以解除查封；2.本案诉讼费用由赛富一号合伙承担。事实与理由：广州市中级人民法院在执行赛富一号合伙与灏怡房地产、开辉房地产、开辉公司、***、***、***、***、灏怡公司金融借款合同纠纷一案，***对案涉房屋提出执行异议，但被裁定驳回。***于2019年5月18日与灏怡房地产签订《商品房买卖合同（预售）》，约定***以2947762元的价格向灏怡房地产购买案涉房屋，案涉房屋规划用途为住宅，同日***一次性支付了案涉房屋全部价款人民币2947762元，灏怡房地产亦向***出具了收据。当案涉房屋达到交付条件后，***依约办理交付手续并实际占有案涉房屋。***收楼后准备申请办理不动产权证时才得知案涉房屋已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十八条、第二十九条规定，本案中，***在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋购买时间远早于查封时间，合同签订后***已依约支付了案涉房屋的全部购房款，***现已经实际占有该不动产。案涉房屋为预售房屋，案涉房屋被查封时处于建设状态，故***客观上无法办理权属转移登记并使用案涉房屋，故***对于未办理过户登记并不存在过错。综上，***对案涉房屋所享有的物权期待权足以排除人民法院的强制执行，人民法院不应对案涉房屋予以查封及强制执行。 被告赛富一号合伙辩称，一、灏怡房地产为案涉不动产的合法权利人，人民法院依申请查封并执行灏怡房地产名下包括案涉不动产在内的财产，符合法律规定。二、本案不存在《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，***依法不享有排除执行的权利。首先，案涉商品房买卖合同并未办理网签手续，无法排除倒签《商品房买卖合同（预售）》的可能，即***无法证明其在人民法院查封之前已就案涉不动产签订合法有效的书面买卖合同，不满足前述规定第（一）项的要件。其次，案涉不动产的房屋性质为公寓，具有商业投资属性，***未能证明案涉不动产系用于居住，且***亦未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故本案显然不符合前述规定第（二）项的情形。最后，***提交的转账记录仅其中90万注明用于支付案涉不动产的购房款，其余均未注明款项用途且为***支付，因此无法证明剩余款项亦为案涉不动产的购房款，因此，***已支付的价款并未超过合同约定总价款的百分之五十，故本案不符合前述规定第（三）项的情形。因此，本案不存在《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。最后，如前述，***并未支付全部价款，亦未承诺将剩余款项交付执行，故本案不符合前述规定第（三）项情形。因此，本案不存在《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。综上所述，灏怡房地产为案涉不动产的合法权利人，人民法院依申请查封灏怡房地产名下包括案涉不动产在内的财产，合法合理。 第三人灏怡房地产辩称，一、***与灏怡房地产双方订立的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。首先，灏怡房地产于2017年8月11日取得了预售许可证，符合预售条件。其次，灏怡房地产与***于2019年5月18日签订了《商品房买卖合同》，约定***以2947762元的价格向灏怡房地产购买案涉房屋，房屋规划用途为住宅，灏怡房地产需于2021年6月30日前向***交付该房屋。之后***已经通过银行转账支付了全部房款，灏怡房地产亦向其开具了收据。最后，灏怡房地产于2021年6月登报公告通知各业主可以办理收楼手续后，***办理收楼手续接收了案涉房屋。二、***的执行异议申请应当得到支持。鉴于前述双方买卖合同详情及实际履行情况，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，***提出对执行标的的异议并无不妥，灏怡房地产认可***所阐述的事实与理由，应当解除对案涉房屋的查封，终止对案涉房屋的执行。 第三人开辉房地产、开辉公司、***、***、***、***、灏怡公司均未向本院发表意见。 原告***向本院提交以下证据：《商品房买卖合同（预售）》、 银行转账凭证梳理、银行转账凭证、收据、收楼意见书、物业专项维修资金对账折、珠海市不动产登记情况查询结果、结婚证、证明（香湾街道香凤居委会）、资金监管协议书。 被告赛富一号合伙及第三人开辉房地产、开辉公司、***、***、***、***、灏怡公司均未向本院提供证据。 被告灏怡房地产向本院提交以下证据：《商品房地产权权属证明书》《房屋建筑面积测绘成果明细表》《不动产权证》。 经审理，本院认定事实如下：关于赛富一号合伙与灏怡房地产、开辉房地产、开辉公司、***、***、***、***、灏怡公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月29日作出（2020）粤01民初2071号民事判决，判决：（一）灏怡房地产于该判决发生法律效力之日起十日内向赛富一号合伙偿还借款本金673000000元及利息；（二）灏怡房地产于该判决发生法律效力之日起十日内向赛富一号合伙支付律师费225000元；（三）开辉房地产、开辉市政、***、***、***、***对上述第一、二项判决确定的灏怡房地产的债务承担连带清偿责任，开辉房地产、开辉市政、***、***、***、***在承责后，有权向灏怡房地产追偿；（四）当灏怡房地产不履行上述第一、二项判决所确定的债务时，赛富一号合伙有权对灏怡公司持有的灏怡房地产67％股权拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权；五、驳回赛富一号合伙的其他诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。由于灏怡房地产、开辉房地产、开辉市政、***、***、***、***、灏怡公司未履行判决确定的义务，赛富一号合伙向本院申请强制执行。本院于2021年9月17日以（2021）粤01执6239号立案执行。经查，本案在诉讼阶段，本院于2021年1月19日以（2020）粤01民初2071号之一民事裁定、（2021）粤01执保12号民事裁定进行财产保全查封了案涉房屋，进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封措施。 另查明，***于2019年5月18日与灏怡房地产签订《商品房买卖合同（预售）》，约定***以2947762元的价格向灏怡房地产购买案涉房屋，案涉房屋规划用途为住宅。***应当在2019年5月18日前支付全部价款，灏怡房地产应当在2021年6月30日前向***交付案涉房屋。***于2019年5月18日分4笔向被执行人灏怡房地产银行转账共计2947762元，付清了全部购房款，被执行人灏怡房地产亦出具共计2947762元的收据。案外人***签署了《收楼意见书》。 前述《商品房买卖合同（预售）》第一条约定：“1.出卖人以出让方式取得坐落于横琴新区××东路东侧、××路北侧、××路西侧、横琴口岸广场旁地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为01××53，土地使用权面积为23792.76平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为批发零售用地\商务金融用地\住宅餐饮用地\城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2054-03-01\2054-03-01\2054-03-01\2084-03-01。2.出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为好益财富中心，建设工程规划许可证号为珠横新规土（建）[2016]022号，建设工程施工许可证号为440405201604060101、440405201504300101”。第三条约定：“1.该商品房的规划用途为住宅。……3.该商品房为第一条规定项目中的：横琴新区福临路99号2415公寓。” 灏怡房地产提供以下证据证明案涉房屋性质为住宅：1.《商品房地产权权属证明书》记载的土地情况包括：零售商业用地，从2014年3月1日至2054年2月28日，年限40年；商务金融用地，从2014年3月1日至2054年2月28日，年限40年；城镇住宅用地，从2014年3月1日至2084年2月29日。房屋情况显示，总建筑面积221880.13平方米，总住宅面积115262.23平方米，总住宅套数为608套。2.《房屋建筑面积测绘成果明细表》显示案涉房地产项目公寓，备注信息均为“成套住宅”。3.***、***、***、***、***、施丽霞、***、***等已办理房产证业主名下的房屋产权证，显示所购公寓用途均为“城镇住宅用地/成套住宅”，使用期限自2014年3月1日至2084年2月29日。 在前述（2021）粤01执6239号案件的执行过程中，***向本院提出执行异议，请求解除案涉房屋的查封并中止对案涉房屋的执行。本院于2022年7月26日作出（2021）粤01执异413号执行裁定，驳回***的执行异议。***不服上述裁定，遂提起本案执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，第三人灏怡公司为香港特别行政区注册的企业，故本案为涉港民商事案件，应参照涉外民商事案件处理。本案所涉执行标的为不动产，实际争议问题为***对案涉执行房屋的权利是否具有物权属性。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”案涉不动产位于我国内地广东省珠海市，故应适用我国内地法律处理本案争议。 本案的争议焦点为***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案庭审中，***、灏怡房地产均确认案涉房屋实际于2021年8月6日交付使用，且亦有《收楼意见书》予以佐证。而本案经赛富一号合伙申请查封案涉房屋的时间是在2021年1月19日，据此，***未在本院查封之前实际占有案涉房屋。故本案不适用前述法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，结合《商品房买卖合同（预售）》关于案涉房屋规划用途的约定及灏怡不动产提供的《商品房地产权权属证明书》《房屋建筑面积测绘成果明细表》《不动产权证》等证据可以证明案涉房屋虽然名为公寓，但实际用于居住功能，属于“成套住宅”，土地使用权年限为70年，赛富一号合伙亦未提供证据证明该房屋实际性质为商业公寓，故本院认为本案属于上述规定适用范围。本案中，***已全额支付案涉房屋购房款，而***也提供证据证明其及家庭成员在珠海市除案涉房屋外并无其他房屋可供居住，其基于消费者购房人而享有的物权期待权能够排除对案涉房屋的执行。据此，其要求停止对案涉房屋执行的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下： 停止执行广东省珠海市横琴新区福临路××公寓并解除对该房屋的查封。 案件受理费30382.1元，由被告华融赛富一号（深圳）投资咨询合伙企业（有限合伙）负担。 如不服本判决，原告***、被告华融赛富一号（深圳）投资咨询合伙企业（有限合伙）可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按不服一审判决的上诉请求数额预交二审案件受理费，上诉于广东省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年六月二十七日 书记员*** *** ***