某某、某某等执行异议之诉民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏03民终9720号

上诉人（原审原告、案外人）：***，女，汉族，1969年8月1日生，住徐州市铜山区。

委托诉讼代理人：袁均，江苏维阳律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：***，女，汉族，1952年10月14日生，住徐州市云龙区。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：鞠福其，男，汉族，1953年11月14日生，住徐州市云龙区。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘海宁，男，汉族，1955年8月18日生，住徐州市鼓楼区。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：高俊英，女，汉族，1956年6月15日生，住徐州市鼓楼区。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：田树洲，男，汉族，1963年11月24日生，住徐州市泉山区。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：张玉珍，女，汉族，1965年8月10日生，住徐州市泉山区。

以上六被上诉人共同委托诉讼代理人：王红兵，江苏泉山律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏蓝山建筑工程有限公司，住所地徐州市泉山区奎山中街A栋商业楼303室。

法定代表人：赵欣，该公司总经理。

被上诉人（原审被告、被执行人）：徐州通乾经贸有限责任公司，住所地徐州市民主南路163号南综合楼1幢3层。

法定代表人：赵翠。

被上诉人（原审被告、被执行人）：赵欣，女，汉族，1975年10月4日生，住徐州市鼓楼区。

被上诉人（原审被告、被执行人）：赵翠，女，汉族，1976年1月1日生，住沛县。

被上诉人（原审被告、被执行人）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。

法定代表人：王广备，该公司董事长。

上诉人***因与被上诉人***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍、江苏蓝山建筑工程有限公司（以下简称蓝山建筑公司）、徐州通乾经贸有限责任公司（以下简称通乾经贸公司）、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）、赵欣、赵翠执行异议之诉一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2020）苏0303民初5030号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2021年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

上诉人***上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判停止对徐州市鼓楼区房产（以下简称涉案房产）的执行，解除查封及停止拍卖，并确认涉案房产为***所有；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定合同无效错误。***与通乾经贸公司于2015年11月27日签订房屋买卖合同，当时并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，且当时***并不知道通乾经贸公司债务情况。六申请执行人并非通乾经贸公司债务人，本案所涉追偿权纠纷于2015年12月14日才向原审法院起诉，故本案签订房屋买卖合同时并不存在侵害其债权利益的情形。本案通乾经贸公司并未缴纳全部土地出让金，房屋鉴定价格未考虑土地因素，故鉴定价值偏高。***与通乾经贸公司签订的商品房买卖合同已经徐州市产权处备案，故商品房买卖合同有效，即使价格偏低也系市场自由行为，与评估价格之间的差额也不足以影响通乾经贸公司的偿债能力，即使影响偿债能力也不属于合同无效情形。且《中华人民共和国合同法》第七十四条明确规定债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的情形属于可撤销合同，因此本案认定的合同无效理由不成立。另外，（2017）苏0303民初4949号案件中涉及的1300万元本金及利息，同力创展公司已经偿还。在（2020）苏0311民初2166号案件中，同力创展公司及田树洲、张玉珍均确认所有借款本息已经偿还，并认可多偿还了100万元，该案已判决田树洲、张玉珍将上述款项返还同力创展公司。同力创展公司已经偿还的款项即包括（2017）苏0303民初4949号案件中涉及的1300万元本金及利息，故该案应为虚假诉讼，如该执行依据被撤销，则本案执行异议之诉应当一并撤销，故本案应当中止审理，等待（2021）苏03民终8917号案件及（2017）苏0303民初4949号案件再审结果后再继续审理。

被上诉人***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍共同辩称，1.***与通乾经贸公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋价格明显低于实际市场价值，存在双方恶意串通压低价格的情形，故该合同不属于合法有效的合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故其要求停止执行及解除查封、停止拍卖的诉讼请求没有法律依据。2.本案所涉商品房买卖合同仅是网上备案，不具有物权变动的性质，涉案房产仍属于通乾经贸公司财产，人民法院可以采取查封措施，上诉人要求确认涉案房产系其所有的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定的情形。3.通乾经贸公司及同力创展公司曾就（2017）苏0303民初4949号案件申请再审，江苏省高级人民法院驳回了其再审申请。4.（2020）苏0311民初2166号案件已偿还款项与本案无关。

被上诉人蓝山建筑公司和赵欣共同辩称，1.原审法院已经查明***已付清房款并交付使用的事实，其购买涉案房产时间先于本案执行依据诉讼时间，并未损害申请执行人利益，签订合同价格的高低并不影响真实性。2.本案涉及的追偿权纠纷与另案所借款项为同一笔，其已经清偿。六申请执行人仍恶意提起虚假诉讼，并查封案外人房产，获取巨额不当得利。

被上诉人通乾经贸公司和赵翠共同辩称，1.徐众合经审字（2021）172号司法鉴定报告载明了同力创展公司2011年3月至2014年12月共向张玉珍、田树洲借款累计5731.9482万元，上述款项包含了袁桥信用社贷款1300万元。足以说明本案所涉款项与另案归还款项为同一笔款项。2.原审法院执行局已经以审计报告对本案产生重大影响为由终结了本次执行程序。3.***付清涉案房产购房款并交付使用是真实的，且在本案执行依据诉讼之前，并未损害其利益，签订合同价格的高低与购买真实性并不冲突。

被上诉人同力创展公司辩称，1.徐众合经审字（2021）172号司法鉴定报告明确载明同力创展公司在2011年至2013年累计借款的5160万元包括1300万元。2.（2020）苏0311民初2166号民事判决亦明确同力创展公司在2011年至2014年累计借款4000万元，还款6000万元，该还款包含1300万元及利息。

经审理查明，2018年6月14日，原审法院对***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍诉蓝山建筑公司、通乾经贸公司、赵欣、同力创展公司、赵翠追偿权纠纷一案作出（2017）苏0303民初4949号民事判决：一、本判决生效之日起十日内，蓝山建筑公司偿还***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍代偿款15590126.40元及逾期利息（其中2143776.17元自2016年3月18日起、2148708.85元自2016年3月24日起、9037432.38元自2016年8月2日起，2260209.02元自2016年8月3日起，均按照同期中国人民银行的贷款利率计算至实际还清之日止）；二、通乾经贸公司、同力创展公司、赵欣、赵翠对蓝山建筑公司的上述债务承担连带清偿责任。

2018年6月20日，原审法院根据***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍的申请以（2018）苏0303财保39号查封了通乾经贸公司名下位于鼓楼区营业综合楼1号楼1-105房产，查封期限自2018年6月20日至2021年6月20日。

根据申请执行人***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍的申请，原审法院于2020年4月9日立案执行，案号为（2020）苏0303执690号。该案执行过程中，原审法院于2020年7月13日作出（2020）苏0303执690号之一执行裁定：评估、拍卖被执行人通乾经贸公司名下位于徐州市鼓楼区，共六套房产。案外人***对本案执行标的提出异议，要求停止（2020）苏0303执690号执行裁定对涉案房产的执行，并解除对该房产的查封及停止拍卖。原审法院经审查于2020年8月25日作出（2020）苏0303执异185号执行裁定，驳回***的异议请求。***不服上述执行裁定，遂提起本案执行异议之诉。

原审法院查明，坐落在徐州市鼓楼区房屋用途为商业服务，于2014年12月11日登记在通乾经贸公司名下，该房屋建筑面积200.42平方米。

2015年11月27日，***与通乾经贸公司签订《商品房买卖合同》一份，约定***以每平方米5180元、总金额为1038175元的价格购买涉案房产，付款方式为签订合同时一次性付款1038175元。***提供交房确认书一张，落款日期为2015年12月5日，载明：通乾经贸公司煤港路综合楼1-105房已售于***，***确认收到钥匙3把、遥控钥匙3把，室内情况与合同相符；水费按户号缴纳，现指数为0，电费由通乾经贸公司代收。

***为证明其付款事实，向原审法院提供下列证据：1.通乾经贸公司开具的收据4张，其中2015年11月20日收据一张金额70万元，2015年12月1日收据二张金额分别为10万元和20万元，2015年12月2日收据一张金额38175元，以上收据中载明的收款方式均为现金；2.***配偶朱成华的银行交易明细，显示2015年11月20日朱成华的农业银行账户现支40万元、邮储银行账户取款30万元，2015年12月1日朱成华的农业银行账户现支10万元、邮储银行账户取款10万元、江苏银行账户取款10万元；3.赵翠的银行交易明细，显示2015年11月20日赵翠的农业银行账户现存40万元、邮储银行账户存款30万元；4.江苏省农村信用社存款凭条3张，显示2015年12月1日赵翠向王桂玲名下江苏省农村信用社账户分三笔各存款10万元；5.2015年11月20日通乾经贸公司开具的收据一张，金额198万元，收款方式为抵款，***称系以通乾经贸公司欠其款项抵作购房款。

***为证明其实际占有涉案房产，向原审法院提供其作为出租方（甲方）与杨玉作为承租方（乙方）于2018年9月2日签订的《租赁合同》一份，该合同约定：甲方将其合法拥有的坐落在复兴北路199号房1号楼1-105室（原填写地址为徐州市民主南路163号南综合楼1幢3层被划去）的房屋，出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共200.42平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。该房屋租赁期为2年。自2018年9月10日起至2020年9月9日止。该房屋的年租金为10万5千元整，租金以现金方式支付。***另提供了其徐州淮海农村商业银行股份有限公司卡内账户明细查询单，用于证实杨玉、章师瑶向其支付上述房屋租金。***提交户名为通乾经贸公司出具的2019年1月至2020年5月收据复印件8张，交款单位为逸智名车汇，事由为电费。

关于购房款的数额问题，2020年12月2日原审法院庭审中，***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍提出涉案房产的买卖价格低于市场价50%以上。通乾经贸公司、赵翠称“买卖合同并不低于市场价，因为***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍并不了解通乾经贸公司的房产的实际情况，我们当时的价格就是这个价格，涉案房产只是一个单个的独楼，楼上的面积大，楼下的面积小，房屋并不好出售，价格就是当时的价格，这是实际的房屋买卖”。2021年6月3日的质证中，***提供198万元收据后，赵翠又称“通乾经贸公司确实向***借款，后来由于还不上钱了，然后抵做房款。这个房是200.42平方，总房价是3018175元，为了避税，合同只签订了1038175元。”

原审法院依***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍的申请，依法委托徐州中意土地房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案房产的价值进行评估。该公司于2021年5月8日出具房地产估价报告，评估意见为该房屋在2015年11月27日的市场价值为217.28万元。田树洲为此支付评估费16714元。

原审法院另查明，***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍诉通乾经贸公司追偿权纠纷一案，原审法院于2015年12月14日立案受理，案号为（2015）云商初字第1746号。原审法院于2015年12月16日作出（2015）云商初字第1746号民事裁定，冻结通乾经贸公司银行存款2000万元或查封、扣押、冻结同等价值的其他财产。原审法院依据（2015）云商初字第1746号民事裁定作出（2015）云商初字第1746号协助执行通知书，执行查封通乾经贸公司名下所有的位于徐州市综合楼，并于2015年12月17日向徐州市不动产登记局送达了上述民事裁定书、协助执行通知书。原审法院作出（2015）云商初字第1746号民事判决后，***、鞠福其、刘海宁、高俊英、田树洲、张玉珍不服，提起上诉，本院经审理作出（2017）苏03民终1638号民事裁定，将该案发回原审法院重审，原审法院重审后作出（2017）苏0303民初4949号民事判决。

原审法院认为，***提起案外人执行异议之诉，应对其就执行标的享有的民事权益足以排除强制执行承担举证证明责任。金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或者《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查。本案中，***购买通乾经贸公司名下的涉案房产，虽然在原审法院查封前签订了商品房买卖合同，但是该合同约定的售房价格明显低于该房屋在出售时的市场价值，商品房买卖合同存在合同双方恶意串通压低价格的情形，使得通乾经贸公司的资产不正当减少，损害通乾经贸公司债权人的利益，该商品房买卖合同应属无效。虽然本案案外人及被执行人均对鉴定机构对房产的评估意见有异议，但异议中通乾经贸公司因未缴纳土地出让金而减少售房价格的理由并不合理，而且，因此因素导致的不能办理房产过户登记，亦应认定系***自身原因。另外对于售房价格的陈述上，通乾经贸公司及其法定代表人赵翠在庭审中的陈述前后不一，自相矛盾，其关于总房价是3018175元、以房抵债198万元的辩解不具有真实性。综上，原审法院对其异议不予采纳。因***为购买涉案房产所签订的商品房买卖合同应属无效，故其对涉案房产不享有相应的物权期待权，其提出执行异议的情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除对涉案房产的执行，对其诉讼请求，依法不予支持。遂判决：驳回***的诉讼请求。

本院审查期间查明的事实与原审法院查明的事实相一致。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。***作为案外人，以其对涉案房产享有所有权为由主张排除执行，应承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对登记在被执行人名下的涉案房产，案外人仅享有物权期待权，案外人行使该权利必须符合上述规定的四个条件且缺一不可。本案中，***在原审法院查封前与通乾经贸公司签订《商品房买卖合同》购买通乾经贸公司名下涉案房产，但经原审法院审理查明该合同约定房屋价格明显低于出售时的市场价值，通乾经贸公司以低于市场价值的价格将涉案房产出售给案外人，客观上致使通乾经贸公司的资产减少，损害了其他债权人的合法利益。原审法院审理期间***提供了通乾经贸公司欠其198万元的收据一张，证明该欠款用以冲抵购房款198万元，但***未提供双方的借款合同、通过金融机构转账的凭证等，无法证明其借款基础事实的真实性。另外，通乾经贸公司及其法定代表人赵翠在庭审中陈述总房价是3018175元、以房抵债198万元，与***起诉状的理由亦不一致，故上诉人***已支付全部价款的主张，本院不予支持。关于涉案房产未办理过户登记，***是否存在过错的问题。涉案房产不能办理过户登记的原因是通乾经贸公司未缴纳土地出让金，在原审异议期间通乾经贸公司主张因未缴纳土地出让金而减少了售房价格，因此，涉案房产低于市场价格出售与没有缴纳土地出让金相关联，***低价购买该房屋，对涉案房产不能办理过户手续应当是明知的。原审法院判决认定导致涉案房产不能办理过户登记系***自身原因所致是正确的。上诉人***的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原审法院判决驳回上诉人***停止对涉案房产执行的诉讼请求，并无不当。该判决认定***与通乾经贸公司签订《商品房买卖合同》无效不当，但判决结果正确，应予维持。上诉人***的上诉请求无事实及法律依据，故本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14160元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　韩黎华

审判员　　宋宏伟

审判员　　孙　燕

二〇二二年一月二十八日

书记员　　刘　迪