潍坊成达房地产开发有限公司、福建九丰建设有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省潍坊市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁07民初647号

原告：潍坊成达房地产开发有限公司，住所地：山东省潍坊市寒亭区辰硕大厦A座9楼。

法定代表人：林家容，董事长。

委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙浩峰，山东英拓律师事务所实习律师。

被告：福建九丰建设有限公司(原福建省福圣建设发展有限公司)，住所地：福建省永泰县樟城镇八仙路99号出东方12号楼1203单元。

法定代表人：陈良佳，经理。

委托诉讼代理人：徐传鑫，潍坊奎文梨园法律服务所法律工作者。

第三人：潍坊顺达房地产开发有限公司，住所地：山东省潍坊市寒亭区丰华路268号。

法定代表人：魏子清，执行董事。

原告潍坊成达房地产开发有限公司与被告福建九丰建设有限公司（原福建省福圣建设发展有限公司）、第三人潍坊顺达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2022年2月8日公开开庭进行了审理。原告潍坊成达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郎玉平、孙浩峰、被告福建九丰建设有限公司的委托诉讼代理人徐传鑫到庭参加诉讼。第三人潍坊顺达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告潍坊成达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即停止对原告所有的位于潍坊巿寒亭区××街××号××广场××号楼××单元××房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.案件受理费用由被告福建九丰建设有限公司承担。事实和理由：位于潍坊巿寒亭区××街××号××广场××号楼××单元××房屋属于原告潍坊成达房地产开发有限公司所有，不是第三人潍坊顺达房地产开发有限公司的财产，不应予以查封、执行。1、2013年3月15日，潍坊成达房地产开发有限公司与第三人潍坊顺达房地产开发有限公司签订协议书约定，第三人以其开发的金山财富广场2＃、3＃楼共计102套房屋房屋作价21861160元抵顶给原告，用于偿还其欠付原告的部分债务，在本协议签订后的5个工作日内，第三人将上述102套房屋与原告或者指定的人员签订商品房预售合同，原告开具同等金额收据给第三人。双方还对债务差、协议附件等其他相关事项在协议中作了约定。协议的附件“金山财富广场2＃、3＃抵账房源表”明确标明了抵账的102套房屋的房号、面积、住宅总价和储藏室总价，合计抵账总额为21861160元。2、涉案房屋已办理交接手续，且潍坊成达房地产开发有限公司已提交相应钥匙证明该事实，涉案9套房屋已转移占有，足以证明抵债协议已履行完毕，原告已取得相应房屋的所有权。3、原告在法院查封之前就与第三人签订合法有效的协议书，开具收据即视为交付了全部购房款，交付钥匙即转移占有，因此原告对涉案房屋享有所有权，且该权利优先于第三人的金钱债务受到保护，足以排除对房产的强制执行。第二，涉案房屋虽未完成房屋产权登记手续，并不是原告所导致的，原告不存在过错。因第三人未依约履行协议书，原告诉至潍坊市寒亭区人民法院，潍坊巿寒亭区人民法院作出判决后，原告及第三人对一审判决结果均不服，上诉至潍坊巿中级人民法院，潍坊巿中级人民法院作出（2020）鲁07民终7295号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”，该事实足以证明涉案房屋未完成登记的原因并非是原告造成的。

被告福建九丰建设有限公司答辩称，（2021）鲁07执异177号执行裁定书认定事实和适用法律正确，理由如下：《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。依据该法律规定，案涉房产并没有登记在原告名下，不能仅以抵账协议而直接取得涉案房屋的所有权，以此为由排除执行的诉讼主张也不能成立。第三人在（2020）鲁07执异61号案件中自认该小区的房产是2014年办理的预售许可证，我方是在2016年9月22日以（2016）鲁07民初597号案件依法查封的案涉房产，原告长时间不去办理房产预售登记及房产备案不符合常理，原告也未提供任何证据证明其曾催告并要求第三人配合办理系争房屋有关的登记、备案手续，也不存在第三人一方的原因未能办理登记手续之事实依据，原告怠于实现自身权利，未尽到基本的缔约注意义务，其行为原告在办理房产备案及预售登记方面明显存在过错。

第三人未到庭，亦未答辩。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告提交以下证据：一、原告和第三人签署的协议书一份，证实2013年原告和第三人签署协议书约定因第三人欠原告款项，第三人用金山财富广场2号和3号楼共计102套房屋抵顶，根据抵账房源表，涉案9套房屋在房源表中。二、2013年3月16日第三人开具的涉案9套房屋房款收据9份以及储藏室收据9份，证实第三人用欠款抵顶房款，原告应缴纳的购房款已经交清。三、钥匙7把，证实涉案9套房屋已经实际交付。四、（2017）鲁0703民初1358号民事判决书一份、（2020）鲁0703民初724号民事判决书一份、（2020）鲁07民终7295号民事判决书一份，证实原告和第三人签署的房抵债协议书有效，已经由生效法律文书确认，且该协议已经实际履行，未办理登记的过错不在原告。被告质证称，对证据一不认可，我方认为是原告和第三人恶意串通所做的虚假材料。证据二属于虚假证据，证据字面记载出现多处连号，和（2021）鲁07执异议177号案件的描述矛盾。对证据三不认可原告的证明目的，此时间节点涉案的房产正处于在建状态，并没有达到交付的条件，且所有的涉案房屋的门窗都没有进行安装，所以也就没有交付钥匙的说法。证据四的三份判决书和我方的执行案件没有关联性。（2017）鲁0703民初1358号案件的判决时间是2018年10月16日，我方对涉案财产查封的时间是2016月9月22日。（2017）鲁0703民初1358号案件中原告所主张的事实看，原告在该案件中主张的是普通债权，是原告在知道涉案房产有我方进行了查封之后故意进行的诉讼。

本院认为，原告提交的证据一、二、三从形式上看具有真实性，且与本案有关联，予以采信。证据四系生效法律文书，本院对其真实性、合法性予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建九丰建设有限公司(原福建省福圣建设发展有限公司)与潍坊顺达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年5月31日作出（2016）鲁07民初597号民事判决，判决：一、被告潍坊顺达房地产开发有限公司支付原告福建九丰建设有限公司金山财富广场项目工程款28360778.2元及利息（以28360778.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年1月1日起计算至实际付清之日止），于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告福建九丰建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费359970元，由原告福建九丰建设有限公司负担159970元，由被告潍坊顺达房地产开发有限公司负担200000元；司法鉴定费1085000元，由原告福建九丰建设有限公司、被告潍坊顺达房地产开发有限公司各负担542500元。诉讼过程中，本院于2016年9月22日查封了案涉九套房产。案件生效后，因潍坊顺达房地产开发有限公司未履行生效判决确定的义务，福建九丰建设有限公司向本院申请强制执行，本院2019年7月1日立案执行，案号为（2019）鲁07执175号。2019年8月25日，本院作出（2019）鲁07执175-1号执行裁定，续行查封案涉房屋。本案原告潍坊成达房地产开发有限公司提出执行异议，本院于2021年10月8日作出（2021）鲁07执异177号执行裁定书，驳回了驳回潍坊成达房地产开发有限公司的异议请求。

2013年3月15日，福建九丰建设有限公司(原福建省福圣建设发展有限公司)与潍坊顺达房地产开发有限公司签订协议书一份，载明双方及各位股东于2012年7月22日签订的《股权投资调整框架协议书》、2012年12月22日签订的《关于“股权投资调整框架协议书”的补充协议》及《债权债务确认书（确认版）》确认潍坊顺达房地产开发有限公司欠潍坊成达房地产开发有限公司款项22166197.23元，由用可预售的金山财富广场的2号楼、3号楼的102套潍坊顺达房地产开发有限公司房屋（包含案涉9套房屋），作价21861160元抵顶债务，潍坊顺达房地产开发有限公司与潍坊成达房地产开发有限公司或潍坊成达房地产开发有限公司指定的人就上述房屋签订房屋买卖合同（不进行网上签约）；如潍坊成达房地产开发有限公司要求办理上述房屋转让预售备案登记，买房人首付款必须存入潍坊成达房地产开发有限公司监管账户方可备案；潍坊成达房地产开发有限公司或指定的人在以后再次转让房屋时，潍坊顺达房地产开发有限公司必须无条件配合；若最终买房人采取按揭贷款方式支付购房款，则首付款及银行贷款的所有权全部归潍坊成达房地产开发有限公司所有。

本院认为，本案的争议焦点是原告潍坊成达房地产开发有限公司对涉案房产的权利能否排除人民法院的强制执行。

首先，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。潍坊成达房地产开发有限公司主张基于潍坊顺达房地产开发有限公司将案涉房屋抵债的行为而实际享有的案涉房屋的所有权，但案涉房屋至今未登记在潍坊成达房地产开发有限公司名下，因此潍坊成达房地产开发有限公司并不享有案涉房屋的所有权。其次，从以房抵债协议的性质上讲，以房抵债在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，不能认定由此而产生物权期待权及物权，以房抵债协议的订立不能阻却其他享受合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。第三，潍坊成达房地产开发有限公司与潍坊顺达房地产开发有限公司达成的以房低债协议，实际是是对原债务履行方式的变更，潍坊成达房地产开发有限公司对潍坊顺达房地产开发有限公司仅有债权请求权而非物权。第四，即使潍坊成达房地产开发有限公司主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行，潍坊成达房地产开发有限公司在达成抵债协议至涉案房产被查封两年多的时间内未办理登记过户手续，亦存在过错，故潍坊成达房地产开发有限公司的请求不符合第二十八条的规定。综上，潍坊成达房地产开发有限公司对涉案房屋并不享有所有权，也不享有足以排除强制执行的权利。

综上所述，原告潍坊成达房地产开发有限公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条、第一百五十五条的规定，判决如下：

驳回原告潍坊成达房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费19176元，由原告潍坊成达房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长　　冯海玲

审　判　员　　李玉信

人民陪审员　　周良英

二〇二二年三月三十日

书　记　员　　李朋朋