徐庆、姚月秋等物权保护纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
辽宁省阜新市中级人民法院 民 事 判 决 书
（2018）辽09民终1189号上诉人（一审被告，二审上诉人，再审申请人）：徐庆，女，1986年10月14日出生，汉族，住阜新市。上诉人（一审被告，二审上诉人，再审申请人）：姚月秋，女，1964年6月12日出生，汉族，住阜新市。上诉人（一审被告，二审上诉人，再审申请人）：徐帅，男，1994年8月16日出生，汉族，住阜新市。三上诉人共同委托诉讼代理人：孙宝义，系辽宁万策律师事务所律师。上诉人（一审原告，二审被上诉人，再审被申请人）：谭林，女，1961年11月22日出生，汉族，住阜新市。委托诉讼代理人：于德庆，系辽宁方祥律师事务所律师。第三人（一审第三人）：阜新中林实业有限公司，住所地：阜新市海州区创业路123号。法定代表人：姚莉娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：包闯，系辽宁方祥律师事务所律师。第三人（一审第三人）：阜新伟厦建筑工程有限责任公司，住所地：阜蒙县大固本镇本街。法定代表人：姚月秋，该公司经理。上诉人徐庆、姚月秋、徐帅因与上诉人谭林、第三人阜新中林实业有限公司（以下简称中林公司）、阜新伟厦建筑工程有限责任公司（以下简称伟厦公司）物权保护一案，前由阜新市细河区人民法院(2014)阜开民初字第00007号民事判决，徐庆、姚月秋、徐帅不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日就本案作出（2015）阜民一终字第00703号民事判决，徐庆、姚月秋、徐帅不服该判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2017年11月28日作出（2017）辽民再438号民事裁定，撤销本院（2015）阜民一终字第00703号民事判决及阜新市细河区人民法院（2014）阜开民初字第00007号民事判决，发回阜新市细河区人民法院重审。阜新市细河区人民法院重新审理本案后作出(2018)辽0911民初108号民事判决，上诉人徐庆、姚月秋、徐帅和上诉人谭林不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐庆及其和姚月秋、徐帅的共同委托诉讼代理人孙宝义、上诉人谭林的委托诉讼代理人于德庆、第三人中林公司的委托诉讼代理人包闯到庭参加诉讼。被上诉人伟厦公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。徐庆、姚月秋、徐帅共同上诉请求：1、原审判决坐落于阜新市开发区西苑街道中林别墅22-17号为被上诉人谭林所有错误，被上诉人谭林不是此房屋的所有权人。为此请求撤销原判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于本案诉争房屋所有权是否归被上诉人谭林所有原审判决没有查清。1、本案诉争房屋所有权在2006年时是第三人阜新中林实业有限公司，第三人中林实业有限公司在2006年1月4日，与阜新伟厦建筑工程有限责任公司达成协议，将诉争房屋中林别墅区22-17号别墅冲抵中林公司欠伟厦公司的世纪家园部分工程款。2、被上诉人谭林提供的诉争房屋《房屋所有权证书》上诉人有证据证明是不真实的，（1）在原审中上诉人申请法院调取中林实业公司开发的中林别墅建设图纸，在图纸中明确诉争房屋是中林实业公司开发建设。而谭林提供的《房屋所有权证书》中注明是谭林本人自建别墅，谭林要取得此房屋只能是从中林实业公司买卖取得，而原审法院到《房屋所有权证》办理机关开发区政府的房产部门调取此房屋档案时，房产部门没有此房屋任何档案，也没有任何记载如果被上诉人谭林的《房屋所有权证》是合法取得并经房屋产权部门颁发，为什么档案中没有记载，很明显谭林持有的《房屋所有权证》是不真实的。上述二份证据能够证明，而原审判决认为上诉人没有提供充分有效证据证明以反驳，其理由显然不成立。3、原审判决认定事实中第9页”...庭审中谭林发表意见”截止到2007年12月31日，不欠银行利息，工商银行接受了利息，别墅已经转到伟厦公司名下”谭林对此事实的认可说明中林公司抵账给上诉人的房屋谭林是明知的，谭林也认可此房屋所有权是伟厦公司的。物权法解释：第二条”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。上诉人认为，依此条规定，诉争房屋所有权不是被上诉人谭林的。二、依物权法规定”上诉人是基于合同之债产生的占有，是有权占有，假设被上诉人谭林登记的房屋证书是真实的，上诉人属于善意取得。占有人返还原物的请求权自侵夺发生之日起一年内没有行使的，该请求权消灭”。另外原审判决房屋归谭林所有，假设谭林取得房屋是合法的，房产证也是真的，依物权法规定第二百六十三条，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，应当扣除善意占有人因为维护该不动产或者动产支出的必要费用。此房屋上诉人已经实际使用十多年，当时是毛坯房，上诉人家进行了豪华装修，对室内供暖等又进行了多次改造、更换。让上诉人交付房屋，损失被上诉人怎么赔偿。这样判决公平吗。综上所述，原审判决房屋归被上诉人谭林所有，并判决上诉人从房屋中迁出是错误的。谭林辩称，一、案涉的中林别墅22-7号房屋为答辩人所有，这是没有任何争议的。1.根据《物权法》的规定，判断不动产物权的归属，应当以不动产登记为准，而非施工建设图纸。现依据中林别墅22-7号房屋的所有权证书证实，案涉房屋所有人为谭林，在此情况下，原审法院认定房屋归属与谭林是没有任何问题的。2.上诉人提出的房产部门没有档案记载，以此来说明谭林的房屋所有权证书是不真实的说法是不成立的。谭林持有的房屋所有权证书就是房产部门发的，且该房屋已办理抵押登记，并有人民法院生效的裁判文书为证，这足以证实该房屋为谭林所有。现房产部门没有档案记载，是因为房产部门保管不善，致使该档案丢失，与答辩人无关。3、答辩人从未认可将案涉房屋抵账给上诉人，退一步讲，即便答辩人对此是明知的，现因徐红伟已经违约，上诉人也无权主张该房屋的所有权。二、上诉人引用法律错误，关于占有的规定并不适用于本案，答辩人在本案中是被占有人。至于上诉人提出的装修等与本案无关，在本案不应审理，且上诉人占用案涉房屋应承担使用费，答辩人没有理由向其支付费用。综上，请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。中林实业公司述称，意见同谭林一致。谭林上诉请求：1.请求依法撤销细河区人民法院作出的（2018）辽0911民初108号民事判决书第二判项，依法改判被上诉人徐庆，徐帅、姚月秋从阜新开发区西园街道中林委别墅楼22-17号迁出。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清适用法律错误，违反了不告不理的审判原则，依法应当改判，理由如下：一、在原审中，上诉人向原审法院提出的诉讼请求为：1、确认位于阜新市开发区中华路168号中林别墅22-17号为谭林所有；2、责令徐庆、徐帅、姚月秋从上述房屋中迁出。按照《民事诉讼法》不告不理的审判原则，原审法院应当按照谭林的诉讼请求审理本案，但在三被上诉人未提起反诉的情况下，原审法院却判令谭林向三被上诉人返还206073.77元。上诉人认为原审法院的做法违反法定程序。二、原审法院认定上诉人向徐庆、徐帅、姚月秋返还206073.77元没有任何依据。上诉人在原审中已向原审法院提交了阜新市中级人民法院作出的（2008）阜民三合初字第37号民事判决书及辽宁省高级人民法院作出的（2008）辽民二终字第40号民事判决书，证实徐红伟替谭林还款是因为徐红伟对谭林有欠款，而不是依据中林实业公司与伟厦公司的协议。退一步讲，即使原审法院认定谭林向三被上诉人返还206073.77元，也应当从徐红伟的欠款中进行抵消。三、原审法院依据伟厦公司与中林实业公司签订的协议书来认定上诉人向三被上诉人返还206073.77元是没有任何依据的。上诉人认为该协议书是不发生法律效力的。该协议书加盖的并非是双方的公章，同时中林实业公司和伟厦公司都无权处分谭林的财产。上诉人也从未对中林实业公司的行为进行过追认。在此情况下原审法院认定徐红伟是依据该协议进行的还款是错误的。四、在徐红伟违约的情况下，三被上诉人一直居住在上诉人的别墅中，三被上诉人的行为已属不当得利，且三被上诉人从未向上诉人主张过该笔款项，上诉人认为其权利已过诉讼时效，不应再被法律所保护。上诉人认为在此情况下，其无权向上诉人谭林主张权利。综上所述，请贵院支持上诉人的上诉请求。徐庆、徐帅、姚月秋辩称，原审判决应该撤销但是并不是向谭林说的那样，应该按照上诉人徐庆、徐帅、姚月秋的上诉请求予以撤销。中林实业公司述称，意见同谭林一致。原一审原告孙继栋向一审法院起诉请求，谭林向原审法院起诉请求：1.确认位于阜新市开发区中华路168号中林别墅22-17号为谭林所有；2.责令徐庆、姚月秋、徐帅从上述房屋中迁出。原审法院认定事实：中林别墅为中林公司开发建设。坐落于阜新开发区西苑街道中林委别墅楼22-17号所有权人为谭林，建筑面积458平方米。伟厦公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人徐红伟，徐红伟于2011年9月30日死亡，姚月秋系徐红伟的配偶，徐庆、徐帅为徐红伟的子女，徐庆现为伟厦公司的负责人。该别墅现为徐庆、姚月秋、徐帅占有、使用。2001年5月30日，谭林与工商银行签订个人购房借款合同，贷款75万元用于购买中林别墅22-17号，并以此别墅作为抵押。谭林贷款账号为×××。2006年1月4日，中林公司与伟厦公司签订协议书，约定中林公司将中林别墅22-17号冲抵中林公司欠伟厦公司世纪家园部分工程款，该别墅建筑面积352.66平方米，单价为每平方米4000元，总房款及各种费用为1423270元，伟厦公司同意偿还该别墅的贷款余额及利息454911.67元（截止2005年12月末），差额968358.33元抵中林公司欠伟厦公司的工程款。2006年1月16日以后，该笔贷款还款账号为×××，还款账户户名为徐红伟，截至2008年3月21日，徐红伟已经偿还银行贷款本金及利息206073.77元。2008年3月5日，阜新市中级人民法院作出（2008）阜民三初字第16号民事判决书，判决谭林偿还工商银行贷款本金329341.6元、利息3200.16元（利息计算至2007年10月31日）。工商银行对谭林提供担保的中林别墅22-17号在债权额内享有优先受偿权。原审法院认为，一、关于中林公司与伟厦公司签订的协议书的效力问题。根据法律规定，无权处分人处分他人财产，不具有合同法第五十二条规定的无效情形的，合同有效。故虽然中林公司与伟厦公司签订的协议书处分了谭林的不动产，但该合同的有效性不受中林公司无权处分的事实影响，应属有效。二、关于伟厦公司能否取得诉争房屋的所有权。首先，根据法律规定，处分行为是否发生物权变动的结果取决于权利人是否追认或无处分权人是否取得处分权。若处分权人不予追认或者处分人不能取得处分权，则处分行为自始无效。本案中无证据表明谭林对中林公司的处分行为予以追认，中林公司在订立协议后也未取得该财产的处分权，故伟厦公司不能取得诉争房屋的所有权。其次，诉争房屋并未变更物权登记，伟厦公司不符合物权法规定的善意取得的情形，不能因善意取得制度取得诉争房屋的所有权。综上，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。原审判决：一、确认坐落于阜新开发区西苑街道中林委别墅楼22-17号为谭林所有；二、徐庆、姚月秋、徐帅于判决生效之日起三十日内从阜新开发区西苑街道中林委别墅楼22-17号迁出，将该别墅返还给谭林。案件受理费500元，由徐庆、姚月秋、徐帅负担。原二审上诉人徐庆、徐帅、姚月秋请求依法改判，本院（2015）阜民一终字第00703号判决驳回上诉，维持原判。再审申请人徐庆、徐帅、姚月秋向辽宁省高级人民法院申请再审，请求撤销原判，改判案涉别墅归伟厦公司所有。辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再438号民事裁定书。裁定：一、撤销阜新市中级人民法院（2015）阜民一终字第00703号民事判决及阜新市细河区人民法院（2014）阜开民初字第00007号民事判决；二、本案发回阜新市细河区人民法院重审。围绕当事人的再审请求，一审法院对有争议的证据和事实认定如下：1.徐庆、姚月秋、徐帅、伟厦公司提交的《关于中林实业变更股权修改合同、章程的批复》、《中林实业董事会决议》、《股份转让协议书》，当事人对真实性均无异议，一审法院对该组证据的真实性予以确认。2.徐庆、姚月秋、徐帅、伟厦公司提交的中林实业与伟厦公司签订《协议书》，当事人对真实性均无异议，一审法予以确认。3.徐庆、姚月秋、徐帅、伟厦公司提供徐红伟偿还贷款的账号，谭林对徐红伟通过此账号偿还谭林名下贷款没有意见，一审法院予以确认。4.徐庆、姚月秋、徐帅、伟厦公司申请本院调取的中林别墅建设图纸，一审法院予以确认。5.谭林申请一审法院调取中林别墅22-17号《房屋所有权证书》原件，徐庆、姚月秋、徐帅、伟厦公司认为不真实，但未提供充分有效证据加以反驳，其陈述理由不足以支持其主张，故一审法院对《房屋所有权证书》予以确认。6.谭林提供（2008）民三初字第16号《民事判决书》、《执行案件立案审批表》、《个人购房借款合同》、《房屋抵押登记表》、《借款凭证》、《催款通知》，一审法院认为，案涉房屋在工商银行办理抵押贷款的事实已经为法院生效判决所确认，徐庆、姚月秋、徐帅、伟厦公司提交的证据不足以推翻这一事实，故一审法院对该组证据予以确认。7.谭林提供（2007）阜民三合初字第37号《民事判决书》、（2008）辽民二终字第40号《民事判决书》，与本案无关联，一审法院不予确认。8.谭林提供《贷款合同》、《抵押合同》、《他项权证》、《抵押登记表》、（2008）阜民三初字第57号《民事判决书》、《民事裁定书》、（2010）辽审四民申字第180号《民事裁定书》、（2014）阜审民再字第23号《民事判决书》、《执行通知书》、（2016）辽0911民初2161号《民事判决书》、（2017）辽09民终883号《民事判决书》、（2016）辽0911民初2162号《民事判决书》、（2017）辽09民初882号《民事判决书》，与本案无关，一审法院不予确认。一审法院认定事实：坐落于阜新开发区西苑街道中林委别墅楼22-17号为中林公司开发建设，登记权利人为谭林，登记时间为2000年9月26日。伟厦公司原法定代表人为徐红伟（于2011年9月30日死亡），姚月秋系徐红伟的配偶，徐庆、徐帅为徐红伟的子女。中林别墅22-17号现为徐庆、姚月秋、徐帅占有、使用。2001年5月30日，谭林与工商银行签订《个人购房借款合同》，贷款75万元用于购买中林别墅22-17号，并以此别墅作为抵押，办理了抵押登记。2006年1月4日，中林公司与伟厦公司签订《协议书》，约定：中林公司将中林别墅22-17号冲抵中林公司欠伟厦公司世纪家园部分工程款，总房款及各种费用为1423270元，伟厦公司同意偿还该别墅的贷款余额及利息454911.67元（截止2005年12月末），差额968358.33元抵中林公司欠伟厦公司的工程款。徐红伟自2006年1月16日开始履行《协议书》约定的偿还贷款的义务，还款至2008年3月21日，共计还款206073.77元，尚有部分本金及利息未予偿还。2007年12月5日，工商银行起诉谭林、中林公司，主张谭林及中林公司累计21个付款期以上未按时偿还贷款本息，要求解除前述《个人购房借款合同》，谭林、中林实业偿还所欠贷款本息，对抵押物优先受偿。庭审中，谭林发表意见：截止到2007年12月31日，不欠银行利息，工商银行接受了还款，别墅已经转到伟厦公司。2008年3月5日，阜新市中级人民法院作出（2008）阜民三初字第16号民事判决，查明：谭林未能严格按《个人购房借款合同》第十三条四款履行，构成违约。判决：谭林偿还工商银行贷款本金329341.6元、利息3200.16元（利息计算至2007年10月31日）；工商银行对谭林提供担保的中林别墅22-17号在债权额内享有优先受偿权。该判决尚在法院强制执行中。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，中林公司与伟厦公司签订的《协议书》有效。谭林是中林公司的股东，中林别墅22-17号的所有权人，谭林以该别墅作为抵押向银行贷款，偿还部分贷款本息后，由徐红伟继续偿还，结合谭林在阜新市中级人民法院庭审中的陈述及徐庆方一直在案涉房屋内居住的事实，一审法院认定谭林认可中林公司与伟厦公司签订的《协议书》的内容。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款”抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，中林公司与伟厦公司签订协议书时，中林别墅22-17号已经办理了抵押登记，处于抵押状态，现有证据不能证明抵押权人即工商银行当时知晓别墅转让一事，徐红伟或伟厦公司并未依约定清偿债务，抵押权未消灭，而且债务现尚未清偿，别墅所有权登记未变更。故伟厦公司不能取得别墅所有权，别墅的所有权仍归谭林。伟厦公司未全额偿还协议约定的贷款本息，故谭林作为所有权人有权要求徐庆、姚月秋、徐帅自别墅中迁出，同时谭林应向徐庆、姚月秋、徐帅返还徐红伟偿还的银行贷款本息共206073.77元。作为别墅部分对价款的工程款，债务人是中林公司，故本案不予处理。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、确认坐落于阜新开发区西苑街道中林委别墅楼22-17号为谭林所有；二、徐庆、姚月秋、徐帅于本判决发生法律效力之日起三十日内从阜新开发区西苑街道中林委别墅楼22-17号迁出，谭林同时向徐庆、姚月秋、徐帅返还徐红伟偿还的银行贷款本息共206073.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由徐庆、姚月秋、徐帅负担。（谭林已预交）二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议焦点为：1、一审法院确认本案诉争房屋为上诉人谭林享有所有权是否正确；2、一法院判决上诉人谭林向上诉人徐庆、徐帅、姚月秋返还徐红伟偿还的银行贷款本息共206073.77元是否正确；3、一审法院判决上诉人徐庆、徐帅、姚月秋从诉争房屋迁出是否正确。关于上诉人谭林对诉争房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，一审法院调取了上诉人谭林办理抵押贷款时存放在工商银行的诉争房屋所有权证书原件，并经双方当事人质证。因诉争房屋登记在上诉人谭林名下，上诉人徐庆、姚月秋、徐帅虽在此居住，但未按照法律规定办理变更登记，故诉争房屋的物权未发生变更的法律效力。对于上诉人徐庆、徐帅、姚月秋提出的诉争房屋建设图纸明确是中林实业公司开发建设，而上诉人谭林提供的房屋所有权证书中注明是自建的主张，因该项信息与房屋所有权归属没有关联性，且上诉人徐庆、徐帅、姚月秋未能提供充分的证据证明上诉人谭林的诉争房屋所有权证书不真实，本院对其主张不予支持。故一审法院认定上诉人谭林为诉争房屋所有权人合适。关于一法院判决上诉人谭林向上诉人徐庆、徐帅、姚月秋返还徐红伟偿还的银行贷款本息共206073.77元是否正确的问题。原伟厦公司的法定代表人徐宏伟按照伟厦公司与中林公司签订的《协议书》的约定向上诉人谭林在工商银行的贷款账户偿还了部分贷款，该款对上诉人谭林个人来讲属于不当得利，应予返还。根据中林公司与伟厦公司签订的《协议书》和徐宏伟偿还部分贷款及上诉人徐庆、徐帅、姚月秋一直在该诉争房屋居住的事实，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条”......诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算......”之规定，一审法院据此判决上诉人谭林向上诉人徐庆、徐帅、姚月秋返还徐宏伟偿还的银行贷款本息共206073.77元正确，对于上诉人谭林提出不告不理和超过诉诉时效之规定，其不应向上诉人徐庆、徐帅、姚月秋返还206073.77元的主张，本院不予支持。关于一审法院判决上诉人徐庆、徐帅、姚月秋从诉争房屋迁出是否正确的问题。因诉争房屋仍登记在上诉人谭林名下，并未发生物权变更的法律效力，故一审法院判决上诉人徐庆、徐帅、姚月秋从诉争房屋迁出并无不当，本院应予维持。至于上诉人徐庆、徐帅、姚月秋提出对诉争房屋善意取得的主张，因该诉争房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，上诉人徐庆、徐帅、姚月秋并未办理不动产变更登记，故不符合善意取得的构成要件，对于上诉人徐庆、徐帅、姚月秋的该主张，本院不予支持。上诉人徐庆、徐帅、姚月秋对于诉争房屋既不享有所有权，又无法律规定或双方当事人约定的占有、使用权，属于无权占有，故上诉人谭林作为诉争房屋登记的所有权人，有权要求上诉人徐庆、徐帅、姚月秋从诉争房屋迁出，一审法院判决上诉人徐庆、徐帅、姚月秋从诉争房屋迁出具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，上诉人徐庆、徐帅、姚月秋和上诉人谭林的上诉请求，均没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元由上诉人谭林负担500元，上诉人徐庆、姚月秋、徐帅负担500元。本判决为终审判决。审判长张艳审判员乔丹青代理审判员李洪权二〇一八年十二月六日书记员牟赫