阜新中林实业有限公司诉阜新伟厦建筑工程有限责任公司、第三人中国工商银行股份有限公司阜新分行、李某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

辽宁省阜新市海州区人民法院

民事判决书

（2014）海民一初字第759号

原告：阜新中林实业有限公司，住址：阜新市海州区创业路123号。

法定代表人：***，系该公司董事长。

委托代理人：***，系辽宁公明律师事务所律师。

委托代理人：于德庆，系辽宁方祥律师事务所律师。

被告：阜新伟厦建筑工程有限责任公司，地址：阜蒙县大固本镇本街。

法定代表人：徐庆，系该公司经理。

委托代理人：***，系辽宁万策律师事务所律师。

第三人：李某，男，满族，1972年2月2日生，个体经营户

第三人：张某，女，汉族，1974年3月20日生，个体经营户

李某、张某委托代理人：**，系辽宁凯旋律师事务所律师。

第三人中国工商银行股份有限公司阜新分行，地址：阜新市细河区解放大街8号。

法定代表人：耿敬东，系行长。

委托代理人：***，系该行职工。

原告阜新中林实业有限公司与被告阜新伟厦建筑工程有限责任公司，第三人李某、张某、中国工商银行股份有限公司阜新分行债权债务概括转移纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告阜新中林实业有限公司法定代理人***及委托代理人***、于德庆，被告阜新伟厦建筑工程有限责任公司法定代表人徐庆及委托代理人***，第三人李某、张某及委托代理人**，中国工商银行股份有限公司阜新分行委托代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2005年8月26日，原告与被告签订了贵宾楼的买卖协议。协议约定：原告位于海州区创业路117-6号的贵宾楼转让给被告，价款为人民币150万元。约定以三种方式结算购房款：1、被告用其拥有的原告拖欠被告世纪花园工程款117234.20元和学生公寓工程款52830.72元债权抵顶购房款170064.92元；2、由被告承担原告截止到2005年8月30日之前贵宾楼在工商银行的抵押贷款及利息合计1329935.08元；3、2005年8月30日之前，被告必须将贵宾楼抵押贷款积欠本息32109.90元一次性还清；从2005年9月开始，每个月20日前必须把9830.51元交到工商银行建新支行，做到不违约、不欠本息，以免给原告的银行信用增添不良记录，影响原告向银行贷款。该协议签订后，被告一再违约，根本不履行合同，造成本案第三人工商银行最后起诉原告。被告还用世纪花园的工程欠款抹走了原告在世纪花园5号楼601室房屋。至今，被告仍欠原告86115.05元房款。

综上，被告的行为，对原告的信誉造成了影响，经济上造成了损失，在法律上已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法确认以上事实，解除双方所签房屋买卖协议书，以维护原告的合法权益。

被告辩称：法庭变更本案案由为债权债务转移纠纷，原告起诉时案由是房屋买卖合同纠纷，法院应当依据当事人的请求审理，如果案由错误原告应负主要责任。原、被告于2005年8月26日签订房屋买卖协议不能解除，协议签订后被告已经还款340377.38元。李某替被告还款150万元，已交付第三人工商银行。合同中约定的双方义务已经全部履行完毕。贵宾楼房屋在签订协议前归中林公司所有，中林公司以王某六人名义变更所有权，之后向工行贷款，签协议前房屋真正所有人为中林公司，被告方按照协议付款为两种方式，原告一再强调违约，按照法律解除合同规定，我们没有违约，如果有违约当时中林公司为什么不起诉解除合同。没有任何一方提供***与李某达成的协议书，第三人李某将150万元交给工行，交款行为是对2005年8月26日协议书的义务的履行，是替被告履行义务。被告与李某是债务债权关系。2011年9月5日王某等六人贷款已经偿还完毕，***以**名义于2011年给李某打款100万元，裁定中也认定李某是替被告偿还150万元。违约不是导致合同解除的根本原因，原告依据合同内容不管谁履行，谁支付款项不影响原告利益，原告在整个过程中没有支付工行一分钱，在2005年8月26日此房屋价值不值150万元，所以现在该房屋升值应归被告所有。2014年被告方提供的评估报告不是由被告委托的，是第三人李某申请评估作价的。本案实际还缺少王某等六人被告。实际房屋归中林公司所有，被告方认为原告诉请第二项请求没有合法依据，解除双方合同。原告在质证当中承认2005年8月26日原、被告双方签订的协议书是合法有效的。2005年8月26日原被告签订的协议书是否有效，房屋登记在王某等六人名下，不是中林公司名下，如果实际所有人是中林公司，协议就应该有效。房屋现在情况是法院当时的裁定所致。原告的诉讼请求没有任何意义。请求法院驳回原告诉讼请求。

第三人**、**辩称：原告和被告之间的买卖合同与答辩人无关，答辩人也不知情。答辩人之所以就本案贵宾楼在工商银行的抵押贷款向工商银行进行偿还，是因被告原法定代表人***找到答辩人商量还款事宜，双方约定由答辩人偿还该贷款，贵宾楼过户给答辩人，并通过原告投资人谭林的同意，而向工商银行偿还了贷款本息150万元。答辩人偿还了抵押贷款应当依法得到贵宾楼的所有权。

第三人中国工商银行股份有限公司阜新分行辩称：我行为王某等六人于2003年6月25日发放贷款。六人均长期未按时划款。2005年8月26日阜新中林与阜新伟厦签订贵宾楼的买卖协议，未征得我行同意，我行对此也不知情。我行于2007年11月13日将王某等六人连带将同时具有还款义务的本案原、被告起诉至法院。我行与原告、被告之间的法律关系是借款合同纠纷。原告与被告为房屋买卖合同的法律关系。系两个独立的法律关系，故不能一案处理。

经审理查明：2005年8月26日，原、被告签订了坐落于阜新市海州区创业路117-6号的贵宾楼的买卖协议。协议将贵宾楼作价人民币150万元转让给被告，被告以三种方式结算购房款：1、被告用其拥有的原告拖欠被告世纪花园工程款117234.20元和学生公寓工程款52830.72元债权抵顶购房款170064.92元；2、由被告承担原告截止到2005年8月30日之前贵宾楼在第三人中国工商银行股份有限公司阜新分行（以下简称阜新工行）的抵押贷款及利息合计1329935.08元；3、2005年8月30日之前，被告必须将贵宾楼抵押贷款积欠本息32109.92元一次性还清；从2005年9月开始，每个月20日前将月还款额9830.51元交到阜新工行建新支行，做到不违约不欠本息。协议签订后，被告于2005年8月26日至2005年9月25日未向银行还清积欠的应还贷款本息。截至2008年8月25日，被告向银行还款共计359730.86元。因被告未能按期偿还原告在阜新工行的贷款，阜新工行于2007年11月13日将原、被告及自然人王某、**、幺某某、焦某、**、孙某某起诉至法院，要求宣布其与原告的借款合同提前到期，要求立即偿还全部贷款本息。受诉法院经审理做出了（2008）海民二初字第8、9、10、11、12、13号民事判决书，支持了阜新工行诉讼请求。判决生效后，原、被告未及时履行判决确定的还款义务，阜新工行遂向法院申请执行判决。在执行过程中，由第三人李某向阜新工行偿还了贵宾楼的全部抵押贷款本息。

以上事实有原、被告2005年8月26日签订的《协议书》，阜新工行提供的贵宾楼贷款明细和还款历史明细列表，（2008）海民二初字第8、9、10、11、12、13号民事判决书，海州区人民法院（2011）执字第107、124、129、139、148、157号执行通知书，**还款凭证及原告、被告、第三人陈述在卷佐证，经庭审举证质证本院予以认定。

本院认为，本案原、被告双方于2005年8月26日签订的《协议书》从合同法角度分析是一种债权债务概括转移合同，原、被告之间有债权债务关系，原告与第三人阜新工行之间是一种贷款合同关系，原告为了取得贷款将坐落于阜新市海州区创业路117-6号的贵宾楼抵押给第三人阜新工行以取得贷款。原、被告签订的债权债务概括转移合同是合同双方真实意思表示，并且由被告实际履行了部分合同内容即向第三人阜新工行支付了359730.86元的贷款本息。由第三人李某实际履行了剩余部分的贷款本息。原、被告签订的债权债务概括转移合同在债务转移方面的约定应当通知债权人第三人阜新工行并取得阜新工行的书面同意。虽然原、被告的约定没有取得第三人阜新工行的同意，但是第三人阜新工行却实际接收了第三人李某代为清偿的贷款本息，并使原、被告签订的债权债务概括转移合同实际履行完毕。原、被告签订的合同虽有瑕疵即转移债务没有取得债权人的同意，但债权人阜新工行已经实际接受了合同当事人及第三人李某的履行行为，该合同即以实际履行完毕也就没有事实及法律上解除之必要。这也符合合同法的立法宗旨即约定大于法定并保护正常的市场经济行为。如果在这种情况下将该合同解除既违反合同法的规定，也阻碍了正常的民事法律行为。且原告没有提供其他确实充分的证据能够证明被告根本违约。故本院认为应当驳回原告的诉讼请求。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《》第二条之规定，判决如下：

驳回原告阜新中林实业有限公司的诉讼请求。

案件受理费18300元（已由原告预付5000元），由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。

审判长***

审判员***

代理审判员成健

二〇一四年十月二十三日

书记员***