宜兴市江南桥梁工程有限公司与宜兴市新街街道谢桥社区居民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

江苏省宜兴市人民法院

民事判决书

（2014）宜商初字第0280号

原告宜兴市江南桥梁工程有限公司，住所地宜兴市环科园南河路8号。

法定代表人***，该公司董事长。

委托代理人***，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。

被告宜兴市新街街道谢桥社区居民委员会，住所地宜兴市新街街道谢桥社区。

法定代表人***，该居委会负责人。

委托代理人过巍，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。

原告宜兴市江南桥梁工程有限公司（以下简称江南公司）与被告宜兴市新街街道谢桥社区居民委员会（以下简称谢桥居委会）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法先由代理审判员***独任审判，于2014年3月27日公开开庭进行了审理，原告江南公司的委托代理人***、被告谢桥居委会的委托代理人过巍到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2014年6月10日再次公开开庭进行了审理，原告江南公司的委托代理人***、被告谢桥居委会的委托代理人过巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告江南公司诉称：1999年10月20日，其公司（原名为宜兴市江南基础桥梁工程公司）与宜城镇山门村村民委员会（即现谢桥居委会）签订了土地转让协议，约定将当时山门村沿龙潭西路的土地转让给其公司，共计3.825亩，转让费实用土地2.725亩按每亩7万元计算计204750元、沿路土地0.9亩按每亩3万元计算计27000元，合计转让费231750元，另约定由其公司承担力资费3000元，总计234750元。1999年11月8日，其公司支付土地转让费100000元，2001年12月10日支付转让费134750元。2001年7月17日宜兴市建设委员会批准其公司在上述受让土地上建造办公用房，由于种种原因，其公司办公用房一直未开工。后于2011年其公司得知谢桥居委会已在转让给其公司的土地上建造了谢桥社区文化中心，致使其公司无法使用受让土地。经多次协商未果，故诉至法院，请求判令谢桥居委会返还土地转让费及力资费合计234750元、赔偿违约造成的经济损失627800元，并承担本案诉讼费。

被告谢桥居委会辩称：居委会作为居民选举产生的自治组织，不具备民事诉讼主体的基本要素，所以不能作为本案的适格被告；由于本案所涉协议未经县级以上人民政府批准，故所涉协议应属无效协议。

经审理查明：1999年10月20日，宜兴市江南基础桥梁工程公司与宜兴市宜城镇山门村村民委员会（以下简称山门村民委员会）签订《协议》一份，约定：山门村民委员会将山门新村沿龙潭西路的土地转让给江南公司，用地范围东至工程队办公楼、西至别墅道路中心线、南至第一排别墅退让12米住宅、北至龙潭西路水泥路南边线，共计面积2552平方米，折合3.825亩，其中沿线道路用地面积0.9亩；山门村民委员会转让给江南公司土地按7万元／亩，时限为50年，用地性质为国有土地出让，即从1998年12月20日至2048年12月19日，转让费为2.925亩×7万元／亩=20.475万元、沿路面积0.9亩×3万元／亩=2.7万元，合计23.175万元；江南公司并负担力资费3000元。

另查明：根据宜政法（1999）212号宜兴市人民政府文件，山门村民委员会更名为谢桥村民委员会；后根据锡政法（2007）102号无锡市人民政府文件，谢桥村民委员会更名为谢桥居委会。2005年1月10日，经工商行政管理部门核准，宜兴市江南基础桥梁工程有限公司名称变更为宜兴市江南桥梁工程有限公司。

再查明：江南公司于1999年11月8日向山门村民委员会交款100000元，于2001年12月10日交款134750元。

又查明：1998年8月20日，宜兴市国土局与山门村民委员会签订《宜兴市国有土地使用权出让合同》一份，约定宜兴市国土局将西至下小岭组圹边、北至龙潭西路边线的面积为8866.70平方米的宗地出让山门村民委员会，出让年限为五十年，批准的总体规划是建设山门村村民联建房项目。合同并约定在出让期限内如需改变合同规定的土地用途和土地使用条件，应当征得宜兴市国土局同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续；并约定山门村民委员会在支付完全部土地使用权出让金后六十日内依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》。江南公司就山门村民委员会转让土地取得了建设用地规划许可证等，在建设用地规划许可证上的用地项目名称为办公用地。双方并未至宜兴市国土局办理过其他变更手续。

又查明：1998年12月20日宜兴市国土管理局《关于出让国有土地使用权的通知》中载明同意将宜城镇山门村土地13.3亩征为国有后出让给山门村民委员会，出让土地用途为住宅，土地出让底价为180元／平方米，并要求严格履行《国有土地使用权出让合同》。之后山门村民委员会并未缴纳土地出让金。土地管理部门也未进行发证。而现土地使用权类型属于划拨取得。

上述事实，有协议、收款收据、合同、庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为：本案的争议焦点在于，江南公司与山门村民委员会签订的土地转让协议的效力如何确定？首先，山门村民委员会确与宜兴市国土局签订了土地出让合同，但由于其未缴纳土地出让金，土地管理部门并未向其颁发土地使用权证，故山门村民委员会在与江南公司签订土地转让协议之时尚未取得涉案土地的土地使用权，其尚不具备处分涉案土地使用权的权利；其次，山门村民委员会与宜兴市国土局的出让合同中明确载明了土地的用途是用于建设村民联建房，而依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，故山门村民委员会即使取得了土地使用权，其与江南公司转让土地变更土地使用用途也应至土地管理部门办理相关手续。故江南公司与山门村民委员会签订的土地转让协议应属无效协议。由于谢桥居委会系由山门村民委员会演变而来，谢桥居委会对双方争议的地块享有权利，有一定的财产，也就具备了独立承担民事责任的能力，同时作为依法成立的基层一级组织，谢桥居委会有自己的名称、组织机构和负责人，具备民事诉讼权利能力，故应认定谢桥居委会具有诉讼主体资格。涉案合同确认无效，但谢桥居委会应返还江南公司已收款项合计234750元，并赔偿该笔款项产生的法定孳息，即100000元从1999年11月9日起、134750元从2001年12月11日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、宜兴市新街街道谢桥社区居民委员会于本判决发生法律效力之日起10日内返还宜兴市江南桥梁工程有限公司款项234750元，并赔偿100000元从1999年11月9日起、134750元从2001年12月11日起均至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。

二、驳回宜兴市江南桥梁工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12426元，由江南公司负担6213元、谢桥居委会负担6213元。谢桥居委会负担部分已由江南公司垫付，谢桥居委会于本判决发生法律效力之日起10日内直接付给江南公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。

审判长***

代理审判员***

人民陪审员仇敏媛

二〇一四年七月二日

书记员花伟