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某某、某某与某某债权债务概括转移合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0502民初2760号
原告：***，女，1953年4月22日出生，汉族，医生，现住内蒙古通辽市，公民身份号码：×××。
原告：**，男，1982年5月7日出生，汉族，现住内蒙古通辽市，公民身份号码：×××。
二原告共同委托诉讼代理人：齐艳梅，北京道成（通辽）律师事务所律师。
被告：***，男，1982年3月31日出生，蒙古族，公司董事长，现住通辽市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：陈淑文，内蒙古陈淑文律师事务所律师。
第三人：通辽市新新房地产开发有限责任公司，住所地通辽市科尔沁区村和新居小区物业办公楼2楼。
法定代表人：卢杨新，董事长。
委托诉讼代理人：陈雪，通辽市新新房地产开发有限责任公司职工。
第三人：通辽市华通电力安装有限公司，住所地通辽经济技术开发区沈铁B区营业房。
法定代表人：***，董事长。
原告***、**与被告***债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，先适用简易程序于2017年6月1日开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。并追加通辽市新新房地产开发有限责任公司（以下简称新新公司）、通辽市华通电力安装有限公司（以下简称华通公司）作为第三人参加诉讼。第一次庭审，原告***及二原告共同委托诉讼代理人齐艳梅，被告***的委托诉讼代理人陈淑文到庭参加诉讼。第二次庭审，原告**及二原告共同委托诉讼代理人齐艳梅，被告***及其委托诉讼代理人陈淑文，第三人新新公司委托诉讼代理人陈雪，第三人华通公司法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***、**向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还购房款600000.00元、赔偿给原告造成的经济损失6550.00元、并给付房款从2013年8月6日至2017年4月6日计45个月，计算公式为：600000.00元×45×（6%/12）=135000.00元的银行利息并计息到给付之日为止。三项合计款项为：741550.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月6日，原、被告达成房屋买卖口头协议，被告将其所有的博雅名郡2号楼xx号140.52平方米的住宅转让给原告，约定价款为600000.00元，其他入住费用由原告另付给开发商和物业公司，被告负责将房屋买卖合同改名至原告名下，原、被告房屋买卖合同议定后，原告当日通过中国银行转账给被告房款600000.00元。在2013年9月12日，被告与新新公司协商经其同意后，新新公司把房屋买卖合同将被告***的名字更改为二原告，新新公司重新给二原告出具了720876.60元的售楼销售票。在2014年8月5日，原告准备入住装修，向开发商缴纳了入住费用4590.00元，向恒洁物业公司缴纳物业费1960.00元。原告缴费后领取钥匙时，物业公司告知原告从被告处购买的房屋开发商新新公司已销售他人，原告已没房屋。原告马上找到被告要求解除合同退回房款，被告以没钱为由一再推拖。故，原告认为被告不能交付房屋，双方订立的合同目的已不能实现。为此，原告诉至法院。后在本案庭审时，二原告将诉讼请求第一项变更为：请求判令被告返还购房款600000.00元，给付房款从2013年8月6日至2017年4月6日的银行利息135000.00元并计息到给付之日为止。两项合计：735000.00元。
被告***辩称，1、被告***不是本案的适格被告，原告在诉状中已经认可在2013年9月12日原、被告通过新新公司协商经其同意后，已经把商品房认购单由原来的***改为了二原告，并且上有新新公司的公章，并且二原告已经向新新公司缴纳了入住费、物业费，所以二原告和被告在2013年8月6日以及2013年8月3日双方就房屋买卖已经全部结束，双方已经按照口头约定全部履行了房屋买卖义务，至于原告为什么得不到房屋，这跟被告***没有任何关系，并不是***一房两卖导致原告无法入住，所以请求法院驳回原告对***的诉讼请求。
第三人新新公司述称，原、被告之间的买卖合同第三人不清楚，第三人向法庭提交的情况说明已经说明，第三人公司现在属查封状态，所有的合同我们现在看不到，只能等政府将我公司的事情处理完才能解决本案的相关事宜。
第三人华通公司述称，我公司是***的独资公司，现在涉案房屋的名字在新新公司处已经更名到了二原告名下。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据，本院查明如下事实：华通公司承包新新公司三台2X630箱式变电站，电缆辐射（由高压引入到箱变送到1#、2#、3#、4#住宅楼、会所、地下车库、配电柜）工程，新新公司以其开发建设的博雅明郡小区xx室（建筑面积：140.52平方米）作价720867.60元抵押部分工程款。2013年8月2日，被告***与第三人新新公司签订《商品房认购单》，认购单载明了认购的房屋为博雅明郡小区xx室；建筑面积：140.52平方米（最终面积以市房产局面积测绘为准）；成交单价5130.00元/平方米，总房款720867.60元，付款方式一次性付款，签订此认购单的同时，向开发商一次性支付认购金720867.60元；本认购单经双方签署，自开发商收到认购人认购金时起生效，并于签署《商品房买卖合同》时由开发商收回并作废。
被告***在未与新新公司签订《商品房买卖合同》、新新公司未交付涉案房屋时，二原告与被告***于2013年8月6日达成口头协议，被告***以600000.00元的价格将该《商品房认购单》转让给二原告。二原告于当日将600000.00元通过中国银行转账给被告***个人账户。2013年9月12日，原、被告双方经新新公司同意，将***与新新公司签订的《商品房认购单》的认购人变更为二原告，新新公司在《商品房认购单》中加盖印章并向二原告出具了《通辽市新新房地产开发有限责任公司售楼销售票》一枚，该票记载，购房人姓名：***、**，收博雅明郡xx号房款，面积140.52平方米，单价5130.00元，本次交款额720867.60元。
2014年8月5日，二原告向新新公司交纳了涉案房屋的入住费用合计4590.00元，新新公司向二原告出具了收据及《通辽市新新房地产开发有限责任公司博雅名郡业主入住明细表》，二原告领取了涉案房屋的钥匙，但未实际入住。
另查明，新新公司开发的博雅明郡小区原名称为新新花园小区，新新公司于2011年8月25日取得了该小区2号楼的商品房预售许可证，证号为：（2011）通房预售证第023号。
再查明，华通公司为自然人独资企业，***为法定代表人。
上述事实有原告出示的中国银行客户回单、中国银行新线借记卡历史交易明细清单、《商品房认购单》、通辽市新新房地产开发有限责任公司售楼销售票；被告出示的《商品房认购单》、通辽市新新房地产开发有限责任公司收据、通辽市新新房地产开发有限责任公司博雅名郡业主入住明细表、《工程施工合同》、《工程量、人工费、机械调和租赁结算单》；第三人新新公司出示的通辽市人民政府办公厅[2015]67号《通辽市人民政府专题会议纪要》、2017年8月2日通辽市信访工作联席会议办公室《研究博雅明郡小区业主信访事项联席会议纪要》、情况说明两份；本院从通辽市房地产开发管理办公室调取的证明以及各方当事人的庭审陈述记录在卷予以佐证。
本院认为，新新公司以涉案房屋抵顶华通公司工程款，并与华通公司法定代表人***个人签订了《商品房认购单》，《商品房认购单》记载了认购人为***。后***在未与新新公司签订《商品房买卖合同》、新新公司未交付涉案房屋时以600000.00元的价格将该《商品房认购单》转让给二原告，该转让价格低于抵顶的工程款720867.60元。原、被告及第三人新新公司于2013年9月12日将《商品房认购单》记载的原认购人***变更为二原告，新新公司并向二原告出具了金额为720867.60元的《通辽市新新房地产开发有限责任公司收据》。从***与新新公司签订的《商品房认购单》内容来看，仅约定了房屋号、暂定面积、单价、总价、付款方式以及未按时交纳认购金的法律后果，且有”最终面积以市房产局面积测绘为准”、”本认购单经双方签署，自开发商收到认购人认购金时起生效，并于签署《商品房买卖合同》时由开发商收回并作废”等内容的表述，新新公司虽收取了相应对价，但该认购单约定的内容不具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且该认购单明确约定在签订《商品房买卖合同》后失效，故，本院认定该《商品房认购单》为预约合同。
在此情况下，被告***与二原告订立口头转让协议，将《商品房认购单》转让给二原告，双方之间的口头转让协议的性质应为合同权利义务的概括转移，其实质为被告***将其与第三人新新公司预约合同即《商品房认购单》的权利义务一并转让与二原告。该转让行为不违法国家法律、行政法规的强制性规定，并且已经合同的相对方本案第三人新新公司同意认可，符合法律对于合同权利义务概括转移的规定，该合同权利义务概括转移行为合法有效。被告***将合同权利义务概括转移给二原告后，新新公司同意了该转让行为，并对《商品房认购单》进行了更名，向二原告出具了收据，此时二原告取代***成为原商品房预约合同关系新的合同当事人，***因合同转让而丧失合同当事人地位。二原告成为原商品房预约合同关系新的当事人后，***已履行完毕对二原告权利义务概括转移的义务。当新新公司未能履行合同义务，未与二原告签订《商品房买卖合同》以及未能实际交付房屋时，二原告应向合同的相对人新新公司主张权利，而不应向***主张权利。综上，二原告的诉讼主张无事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十五条、第八十八条、第八十九条，《商品房销售管理办理》第十六条的规定，判决如下：
驳回原告***、**的诉讼请求。
案件受理费11216.00元，由原告***、**负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 王玉玫
代理审判员 刘 楠
人民陪审员 肖汉华
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 刘 程
