某某、湖南五八科创有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

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湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘01民终5811号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1977年4月24日出生，汉族，住湖南省醴陵市。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南五八科创有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区西湖街道枫林一路西湖文化园创意文化街**。

法定代表人：吴阔，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：贾璐，女，1988年7月29日出生，汉族，系湖南五八科创有限公司员工，住湖南省长沙市岳麓区。

委托诉讼代理人：袁林阳，男，1993年8月2日出生，汉族，系湖南五八科创有限公司员工，住湖南省长沙市望城区。

原审第三人：湖南湘江新区管理委员会，住所地湖，住所地湖南省长沙市岳麓区麓景路**v>

负责人：钟钢，主任。

委托诉讼代理人：王卓见，湖南湘达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张洋菁，湖南湘达律师事务所律师。

原审第三人：湖南湘江城市运营管理有限公司，住所地湖南省，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路**方茂苑iv>

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第13栋2712房。

法定代表人：胥伸林，董事长。

委托诉讼代理人：陈昊岷，湖南启元律师事务所律师。

原审第三人：岳麓山旅游文化开发有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市岳麓区牌楼路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙建林，执行董事。

委托诉讼代理人：姚小葵，湖南三湘律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁先华，湖南三湘律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人湖南五八科创有限公司（以下简称五八公司）、原审第三人湖南湘江新区管理委员会（以下简称湘江新区管委会）、湖南湘江城市运营管理有限公司（以下简称湘江城市公司）、岳麓山旅游文化开发有限公司（以下简称麓山旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1。撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6174号民事判决第一项、第三项，改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为上诉人提供的证明资料、证人证言不能证明因房屋不符合政府规定的消防要求和标准而不能办理二次消防验收的事实，进而认定上诉人所主张遭受欺诈并作出错误意思表示没有依据的事实错误。二、一审法院违反了举证责任分配规则，属于适用法律错误。

五八公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，

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请求维持原判。

湘江新区管委会述称，其不是案件当事人，对于合同履行的相关情况并不知情。

湘江城市公司述称其只是物业转租方。

麓山旅游公司述称请求维持一审判决。

五八公司向一审法院提出诉讼请求：1。判决***向五八公司支付服务费581,338.27元（至上述债务履往完毕之日，每逾期一日应付未付服务费款项依据合同约定千分之三向五八公司支付服务费滞纳金）。2。判决***向五八公司支付自2019年2月28日至2020年5月7日服务费滞纳金575,391.34元。3。判决***向五八公司支付物业费49,783.68元（至上述债务履行完毕之日，每逾期一日应付未付物业费款项依据合同约定千分之三向五八公司支付物业费滞纳金）。4。判决***向五八公司支付自2019年5月28日至2020年5月7日物业费滞纳金38,112.3元（以上共计1,244,625.59元）。5。全部诉讼费由***承担。

***向一审法院提出反诉请求：1．确认五八公司与***之间签订的《【58小镇】运营服务合同》为无效合同；2。判令五八公司向***返还已收取的费用340,815.6元（其中服务费247,471.2元，物业费52,099.2元，押金41,245.2元），并支付利息41,647.58元（截至2020年7月21日止，请求支持至实际支付之日，按照同期银行贷款利率计算）；3．判令五八公司向***赔偿各项损失1,218,510.92元；4．判令五八公司承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定的事实：2018年5月28日，五八公司（甲

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方，合同签订时称“湖南省五八众创创业发展有限公司”，于2019年9月26日变更为现名）与***（乙方）签订《【58小镇】运营服务合同》，约定五八公司将位于长沙市岳麓区小镇）Ｃ区Ａ57-1面积约723.6平方米的场地给***，场地用途为教育科技企业办公及培训。合同第二条约定，服务期限为3年，服务期自场地交付之日起算，至2021年5月28日止。第三条约定，第一年2018年5月29日至2019年5月28日，服务费含税41245.2元／月；第二年2019年5月29日至2020年5月28日，服务费含税计43720元／月；第三年2020年5月29日至2021年5月28日，服务费含税46343.1元／月。本合同首期服务费41245.2元，乙方应于交付40000元定金后5天内支付完毕。服务费支付方式：乙方以6个月为一支付周期向甲方支付服务费用，乙方应在合同约定的运营服务费用起算日前15天内支付。第四条约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付1个月的押金41245.2元，服务期届满，甲方自乙方结清所有费用并办理场地移交手续之日时一次性全额免息退还。第五条约定，物业管理费用按6元／平方米／月标准计算。第六条约定，免费服务期为3个月。第十条约定，乙方拖欠服务费、物业管理费，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取拖欠费用的3‰的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，***向五八公司支付了押金41245.2元、2018年8月29日起至2019年2月28日止的服务费247471.2元、2018年5月29日起至2019年5月28日止物业费52099.2元。此后，***未再支付服务费、物业费。2020年4月10

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日，五八公司向***发送了《解除通知书》，称自2019年2月28日起至2020年4月10日，***共拖欠服务费581,338.27元及相应产生滞纳金费用；自2019年5月29日起至2020年4月10日，共拖欠物业费49,783.68元及相应产生的滞纳金费用。自2020年4月10日起，即时解除双方签订的《58小镇—运营服务合同》。同日，五八公司从***处将案涉场地收回。

另查，1。案涉房屋所有权人为第三人麓山旅游公司。2017年9月24日，长沙城投河西投资开发有限公司与第三人湘江城市公司、湘江新区管委会签订《西湖文化园创意文化街物业托管协议》，将西湖文化园创业文化街项目托管给运营公司。后第三人麓山旅游公司吸收合并长沙城投河西投资开发有限公司，2018年10月10日，第三人麓山旅游公司、湘江城市公司、湘江新区管委会签订了《西湖文化园创意文化街物业托管协议之补充协议》；2.2017年9月25日，第三人湘江城市公司与五八有限公司、五八到家有限公司、湖南省五八众创创业发展有限公司签订《西湖文化园创意文化街物业租赁合同》，将案涉房屋所在的西湖文化园创意文化街A区整体区域及B区1—3楼西头部分区域租赁给湖南省五八众创创业发展有限公司运营管理。3。案涉房屋所在的西湖文化园创意文化街于2016年12月30日消防验收合格，于2017年7月3日建设工程规划竣工验收合格，于2018年1月25日按规定办理了工程竣工验收备案。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉运营服务合同的效力问题；二、关于法律责任的承担问题。

一、关于案涉运营服务合同的效力问题，该院评判如下：

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（一）现***主张因租赁场地不符合政府规定的消防要求和标准而不能办理二次消防验收，但其并未提供已向公安消防部门申请办理二次消防验收、以及公安消防部门出具的载明其消防验收无法通过的具体理由的书面凭证，没有证明租赁场地哪些方面不符合政府规定的消防要求及其消防验收未通过的具体原因。其提供的证明资料、证人证言仅是笼统陈述案涉房屋办理二次消防验收，均不能证明上述事项的确实存在，不能达到其证明目的。据此，***所称遭受欺诈并作出错误意思表示亦无事实依据，一审法院对此不予认可。（二）五八公司提交了案涉房屋所在项目的工程竣工验收备案表、建设工程规划竣工验收合格证、建设工程消防验收意见书等证据证明了案涉房屋的合法性及已按规定通过消防验收。（三）关于五八公司转租前的报审问题，一是该报审条款仅系合同约定，并非法律、行政法规的效力性强制性规定，对合同的效力不产生影响；二是该报审条款系五八公司与出租方之间的权利义务关系，对本案案涉合同效力及履行均不产生影响。综上，***主张案涉运营服务合同无效无法律依据和事实依据，一审法院对此不予支持，并对该合同的效力予以确认。

二、关于法律责任的承担问题。如上所述，***主张二次消防验收不能办理及案涉运营服务合同无效均无法律依据和事实依据。五八公司既已向***履行了房屋交付及物业管理服务的义务，***未按约定支付服务费、物业管理费已构成违约，应承担相应的违约责任，其要求五八公司返还费用、赔偿损失的主张于法无据，一审法院均不予支持。鉴于五八公司已于2020年4月10日向***发出解除合同

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通知书并已收回涉案房屋，故一审法院确定五八公司与***签订的《【58小镇】运营服务合同》于该日解除，服务费、物业管理费亦应计付至此日。关于服务费、物业管理费，根据合同约定，一审法院确定***向五八科创支付2019年2月28日至2020年4月10日期间的服务费579,685.6元（41,245.2元×3个月＋43,720元×10个月＋43,720元÷30天×13天），2019年5月28日至2020年4月10日期间的物业管理费45,297元（723.6㎡×6元/月×10个月＋1,881元）。关于滞纳金，一审法院认为合同约定的3‰/日的标准过高，综合考虑五八公司的损失情况及当前宏观经济形势情况，该院酌定***自违约之日起以应付未付款项为基数按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。

一审法院判决：一、限***在本判决生效之日起十日内向湖南五八科创有限公司支付服务费579,685.6元、物业管理费45,297元，共计624,982.6元，并自违约欠付费用之日起以应付未付款项为基数按中国人民银行同期同类贷款利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付利息；二、驳回湖南五八科创有限公司的其他诉讼请求；三、驳回***的反诉请求。

二审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1。长沙市自然资源和规划局信息公开申请告知书及西湖文化园创意文化街3栋（E区）一层平面图，真实、合法，与待证事实相关，本院予以采信。

本院二审查明：2021年2月7日，长沙市自然资源和规

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划局根据***2021年1月26日的申请，向其公开西湖文化园创意文化街3栋E区一层的平面图纸。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人是否存在欺诈行为；二、一审法院对举证责任分配是否适当。

关于合同欺诈。上诉人认为，长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书显示案涉房屋性质为公园配套设施用房，案涉房屋不动产权证显示用途为公园绿地、公共设施。案涉合同明确约定上诉人租赁房屋的用途为教育科技企业办公及培训，上诉人对案涉房屋装修向长沙市岳麓区消防大队办理二次消防报审时，被告知上诉人申请的房屋用途与其原用途属性不符，拒绝受理。而租赁合同签订之前，案涉房屋同区域此前已经有两家同类型公司遇到相同问题，被上诉人却未告知上诉人，仍与上诉人签订合同，导致上诉人无法办理后续的办学许可证、营业制造等资质证件，被上诉人存在故意隐瞒案涉房屋不符合办理商业建筑用途二次消防的真实情况，诱使上诉人作出订立合同的错误意思表示，被上诉人的欺诈行为严重损害上诉人的合法权益，上诉人根据合同约定有权解除合同。

本案中，上诉人二审提交的西湖文化园创意文化街3栋E区一层平面图标记区域有阅览室字样，但即使结合上诉人一审提交的岳麓区三只蝴蝶艺术培训学校有限公司、长沙星芒羽翼文化传媒有限公司、长郡双语洋湖实验中学的证明，刘涛的证人证言、上诉人与被上诉人的微信聊天记录等证据，亦不足以证明上诉人所称案涉房屋因不能改变用途进行装

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修而被消防审批相关单位拒绝受理的事实属实，故上诉人称被上诉人明知租赁区域不能用于合同约定用途还与上诉人签订租赁合同的事实证据不足，本院对上诉人主张案涉合同因被被上诉人欺诈而订立的上诉理由不予支持，一审法院根据现有证据认定上诉人的证据不能达到其证明目的并无不当。

关于举证责任分配。上诉人认为，一审中麓山旅游公司提交了湘江新区管委会经济发展局会议纪要，该证据显示会议就58小镇二次消防工作召开专题会议进行了研究，被上诉人参与了会议。在上诉人就二次消防问题提出了证明资料、证人证言的基础上，应当由被上诉人或原审第三人就召开专题会议研究二次消防工作的背景、原因等问题承担举证责任，但一审判决却将此举证责任倒置，导致上诉人的合法权利受损。

本案中，根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人称案涉房屋存在用途不能变更而无法办理消防申报的问题，其作为办理二次消防的主体和提出上述事实的主体，理应就该问题承担举证责任，上诉人就此事实所提交的证据均为间接证据，不能达到其证明目的，同时，上诉人所称的湘江新区管委会经济发展局会议纪要（2018年第1次）的内容也不能证明该次会议认定案涉房屋的二次消防申报存在问题且进行了讨论，故上诉人认为在二次消防问题已经存在基础证据的情形下应将消防问题的举证责任分配给被上诉人或原审第三人的理由不能成立，一审法院认定上诉人承担举证不能的不利后果并无不当。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳

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回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费24,607元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　龙显雄审判员孙一中审判员潘威

二〇二一年十月十八日

法官助理　何　琳　书　 记　 员　刘　妙

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附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。