四会市国有资产经营总公司、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省肇庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤12民终1573号 上诉人（一审原告）：四会市国有资产经营总公司。住所地：广东省四会市东城街道四会大道中财务信息中心大楼*楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，广东兴会律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：***，女，1991年6月19日出生，汉族，住广东省四会市。 上诉人四会市国有资产经营总公司（以下简称四会国资公司）因与被上诉人***租赁合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2017）粤1284民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人四会国资公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被上诉人***没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人四会国资公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.***支付租金21932元及滞纳金28249.2元（自2016年9月1日起暂计至2017年10月31日，共14个月，每月30天，共420天，之后继续计至***付清租金之日），并判决没收***的履约保证金1万元。3.本案一、二审诉讼费用由***承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。***签下的《***》属于***的单方承诺，不应当视为双方达成了一个新的协议。2017年5月23日***到四会国资公司的办公地点协商租金交纳的问题，***提出《***》中的内容，因其不想执笔手写故请求四会国资公司的工作人员用办公软件帮其打印，因条件便利四会国资公司的工作人员便答应请求。《***》的内容均为***口述，四会国资公司的工作人员只是代为记录，因此《***》是***的单方意思表示，不存在协议成立的“双方真实意思表示”。四会国资公司作为国有企业其未对《***》的内容进行签章确认，并没有成立所谓的新协议。况且，***作出单方承诺后，在其也没有按《***》履行的情况下，反而要求四会国资公司遵守***单方签下的《***》，显然理据不充分。 被上诉人***经合法传唤没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见。 四会国资公司向一审法院起诉请求：1.***支付租金21932元及滞纳金28249.2元（自2016年9月1日起暂计至2017年10月31日，共14个月，每月30天，共420天，之后继续计至***付清租金之日）；2.没收***的履约保证金1万元；3.本案诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：四会市城乡规划局（甲方）与***（乙方）于2013年12月30日签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于四会市海边坊路十四座第八、九、十卡的商铺租给乙方作为经营之用，租赁期3年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，租金采取当年租金比上一年租金增长5%的逐年递增方式计算，即第二年年租金＝第一年年租金×1.05，其中第一年月租金为6100元，第二年月租金为6405元，第三年月租金为6726元，乙方需向甲方缴纳履约保证金，如乙方不按期向甲方支付租金，则乙方除须支付应付未付的租金外，每逾期一日，乙方须按当年的月租金总额的1%金额向甲方支付滞纳金，超过一个月不交租的视为乙方违约，甲方有权无条件立即终止合同，收回商铺，并不予退回履约保证金。 2015年7月6日，四会市城乡规划局（甲方）、***（乙方）与四会国资公司（丙方）就甲乙双方签订的位于海边坊十四座8.9.10卡的商铺物业租赁合同签订《补充协议》，约定将甲方的土地、房屋、商铺等所有国有资产产权、相关证照、合同资料等移交给丙方，由丙方统一管理、营运、维护和处置，原合同约定的租金缴费周期不变，由乙方以每月为缴费周期将租金通过转账方式存入丙方指定的银行账户，甲方将原合同的履约保证金1万元转交给丙方，原合同到期后由丙方按原合同约定的条款将履约保证金（无息）退还给乙方。四会国资公司诉称上述统一管理、营运、维护和处置的具体意思是案涉商铺招投标、租赁合同的签订、租赁合同的出租方、收取租金的主体都是国有资产总公司，四会市城乡规划局不得再就案涉商铺行使、主张、享有任何权利。经该院去函询问，四会市住房和城乡规划建设局回复称:四会国资公司在该案中所述属实，该局同意四会国资公司作为本案四会国资公司主张案涉《商铺租赁合同》及补充协议的权利及承担相应的义务。 四会国资公司提交的四会市国有资产交接书[四国资（2015）9号]显示四会市城乡规划局（甲方）同意自2015年6月1日起将其土地、房屋、商铺等国有资产产权及相关资料移交给四会国资公司（乙方），由乙方进行统一管理、营运、维护和处置；自2015年6月开始由乙方负责已接收资产的租金收取工作；资产交接前，交接资产的所有债权债务由甲方负责，资产交接后，交接资产的所有债权债务由乙方负责；交接资产明细表显示四会市城乡规划局于2015年5月28日将四会市城东区海边坊十四座3号的商铺（房屋所有权证号：粤房字第××号）移交给四会国资公司。 ***于2017年5月23日签下《***》，承认“在2014年1月1日至2016年12月31日租赁市国有资产经营总公司位于海边坊十四座3号8、9、10卡商铺期间，共拖欠租金21932元，扣除合同履约保证金1万元后，尚欠11932元，本人承诺2017年6月28日前先缴交6000元租金欠款，剩余5932元租金欠款在2017年7月28日前缴清。”四会国资公司称该***是四会国资公司的工作人员打印后***亲自签名确认的，当时四会国资公司也同意***上的内容。四会国资公司诉称该***上提及的21932元租金是2016年9月-2016年12月的租金。 另查明，四会市城东区海边坊十四座3号房屋登记的所有权人为四会县城乡规划局（房屋所有权证：粤房字第××号）。四会国资公司诉称该房屋所有权证的四至范围绘图包含了案涉的坐落于四会市海边××、××、十卡的商铺。 经审验核对，四会国资公司提供的上列证据，因***未有提供证据，也没有到庭参加诉讼，故视为***没有异议，且四会国资公司提供的证据能说明本案的事实，该院采纳为本案定案的依据。 一审法院认为，四会市城乡规划局与四会国资公司、***就案涉商铺签订的《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该《补充协议》约定四会市城乡规划局将案涉商铺等所有国有资产产权、相关证照、合同资料等移交四会国资公司，由四会国资公司统一管理、营运、维护和处置。四会国资公司诉称上述统一管理、营运、维护和处置的具体意思是案涉商铺招投标、租赁合同的签订、租赁合同的出租方、收取租金的主体都是国有资产总公司，四会市城乡规划局不得再就案涉商铺行使、主张、享有任何权利。四会市住房和城乡规划建设局也复函称，四会国资公司所述属实，同意国有资产总公司作为本案原告主张案涉《商铺租赁合同》及补充协议的权利及承担相应的义务，故国有资产总公司为本案适格的原告。 四会市城乡规划局与***签订的《商铺租赁合同》虽约定如***不按期支付租金，则除须支付应付未付的租金外，每逾期一日，须按当年的月租金总额的1%金额支付滞纳金，超过一个月不交租的视为***违约，出租方有权无条件立即终止合同，收回商铺，并不予退回履约保证金。但四会国资公司诉称***是四会国资公司的工作人员打印后***亲自签名确认的，当时四会国资公司也同意***上的内容。该***的内容可视为双方对***欠交的2016年9月-2016年12月的租金数额及支付方式达成了一个新的协议。从该***可知，双方确认***拖欠案涉商铺的租金21932元，扣除合同履约保证金1万元后，尚欠11932元。双方已经协议保证金可以抵扣租金，故四会国资公司主张没收***的履约保证金1万元的诉求，该院不予支持。***承诺在2017年6月28日前缴交6000元租金欠款，剩余5932元租金欠款在2017年7月28日前缴清，***未有支付，已构成违约，故四会国资公司主张***支付租金的诉求，该院予以支持，扣除保证金1万元后，***尚应向四会国资公司支付11932元租金。至于滞纳金的问题，因双方在***中变更了支付方式后，对违约责任并没有作出相应的变更约定，***迟延支付租金，对四会国资公司造成了资金占用的利息损失，故***应按***约定的租金支付期限届满的次日起至还清租金之日止按中国人民银行的同期同类贷款利率向四会国资公司支付滞纳金为宜。 ***经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响该院对本案的审理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决：一、***应于该判决发生法律效力之日起10日内向四会国资公司支付租金11932元（2016年9月至2016年12月）及滞纳金（其中6000元租金的滞纳金从2017年6月29日起至还清租金之日止按中国人民银行的同期同类贷款利率计付；5932元租金的滞纳金从2017年7月29日起至还清租金之日止按中国人民银行的同期同类贷款利率计付）；二、驳回四会国资公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费652元，由四会国资公司负担414元、***负担238元。 二审期间双方均没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案是租赁合同纠纷，双方的争议焦点为：1.四会国资公司应否收取***保证金1万元；2．逾期交纳租金的违约金如何计算的问题。 关于四会国资公司应否收取***保证金1万元的问题。四会市城乡规划局与***签订的《商铺租赁合同》及四会市城乡规划局与四会国资公司、***签订的《补充协议》系其真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行义务和享受相应的权利。***因逾期交纳案涉商铺的租金，于2017年5月23日向四会国资公司出具《***》，该《***》也得到四会国资公司的同意，但***并没有按照《***》的内容按时交纳相应的租金。一、二审期间也没有到庭参加诉讼，应当视为其放弃答辩及质证的权利。***出具的《***》中，四会国资公司同意保证金抵扣租金是基于***承诺依约履行交纳租金义务而作出的放弃部分权利，但***并没有履行《***》的内容，四会国资公司该部分权利放弃失去了基础。此时，根据公平和权利义务相一致的原则，四会国资公司主张应当按照《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定确定双方的权利义务，于法有据，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》第五条违约责任“超过一个月不交租的视为乙方违约，甲方有权无条件立即终止合同，收回商铺，并不与退回履约保证金”的约定，***没有按照约定交纳租金，四会国资公司主张依约收取***的保证金1万元无需退回，本院予以支持。一审判决认定按照《***》的约定抵扣拖欠的租金错误，本院予以纠正。 关于逾期交纳租金的违约金如何计算的问题。滞纳金性质上属于违约金，保证金具有担保的性质，但如果违约方主张违约金过高，可以进行适当调整。在案件审理过程中，法院可以就违约金是否过高的问题进行释明，***当事人不提出调整违约金请求的，除按照约定违约金标准判决将严重违反公序良俗原则、诚信原则和公平原则并导致利益严重失衡的情形外，一般不予调整。按照《商铺租赁合同》第五条违约责任“每逾期一日，乙方须按当年的月租金总额的1%金额向甲方支付滞纳金”的约定，虽***没有到庭参加诉讼，但违约金的约定已明显过高，一审判决依法予以调整，并无不当，本院予以维持。四会国资公司主张逾期交纳租金的违约金按照合同约定计算的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。 综上所述，一审判决程序合法，认定事实清楚，但适用法律部分错误，致实体处理部分不当，本院依法予以纠正。上诉人四会国资公司的部分上诉请求理据充分部分，本院予以支持，理据不充分部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省四会市人民法院（2017）粤1284民初2698号民事判决第二项； 二、变更广东省四会市人民法院（2017）粤1284民初2698号民事判决第一项：***应于该判决发生法律效力之日起10日内向四会市国有资产经营总公司支付租金21932元及滞纳金（滞纳金从2016年9月1日起至还清租金之日止按中国人民银行的同期同类贷款利率计付）； 三、四会市国有资产经营总公司无需退回***支付的10000**约保证金； 四、驳回四会市国有资产经营总公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费652元，由四会市国有资产经营总公司负担295元，***负担元357元；二审案件受理费1006元，由四会市国有资产经营总公司负担455元，***负担551元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　吴　文 审 判 员　　何　桑 审 判 员　　*** 二〇一八年八月八日 法官助理　　*** 书 记 员　　***