安徽省天致装饰工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初7763号 原告：安徽省天致装饰工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区北京路**，统一社会信用代码91340100766876380X。 法定代表人：**时，总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽金亚太律师事务所实习律师。 被告：***，男，1967年9月10日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：**，安徽威名律师事务所律师。 原告安徽省天致装饰工程有限公司（以下简称“天致公司”）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天致公司委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天致公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告给付2019年12月至2020年5月租金608496.67元以及违约金82561.30元，合计692057.97元，以后租金及违约金按合同约定标准顺延计算至本清息止；3、判令被告给付合同解除后至返还租赁房屋期间的实际占用费，按租金及违约金标准计算；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，天致公司增加诉讼请求：判令被告给付2016年1月1日至2019年12月31日大厅照明电灯费2598元。事实与理由：2016年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于合肥市天致公司综合办公室4700平方米（包括三、四、五、六层和一层带电梯的大厅100平方米，含公摊）的房屋租赁给被告做酒店使用，租赁期限为15年，从2013年12月1日起至2028年11月30日止。双方确定房屋月租金为20元／㎡，第一年为4700㎡×20元／㎡×12计112.8万元，第一年后租金每年递增2%，租金每季度交纳一次，提前一个月交纳；履约保证金20万元，如租赁方违反合同约定致使合同无法履行或终止，出租方将不再返还押金；租赁方逾期支付租金和逾期归还房屋的，除补交租赁费外，每日按租赁费的百分之三支付违约金，逾期超过5日的，原告有权单方面解除合同、收回房屋。在租赁期内，被告自2016年3月开始多次违反合同约定拖欠租金，至2019年9月起已欠付2019年12月至今的租金累计达608496.67元，经原告多次催交未果，已丧失商业信誉，双方合同无法继续履行。故原告依法依约有权解除合同、收回房屋，而***的行为已经构成严重违约，应当承担相应违约责任。为此，原告依法诉至法院，请求判如所请。 ***辩称，一、原告诉请解除合同缺乏事实和法律依据，被告不同意解除合同。2016年1月1日，被告经原告同意，受让原承租人**的北京路格***酒店经营权，支付对价款480万元、押金20万元，合计500万元。同日与原告签订《房屋租赁合同》，约定了租期、租金标准及酒店北广场停车场由被告专用，不可抗力包括政府规划有变等。2016年10月，双方口头商定房租按月收取，特殊情况可适当延期。被告按约支付租金至2019年11月底，直到改建工程延期竣工，被告专用停车位占用大半，才依合同第八条约定向原告请求减收房租，并非被告有意不履行合同，原告也未明确拒绝。2020年1月，被告因新冠疫情被迫停业，3月复业后没有营业收入，4月与原告协商请求免除疫情期间的房租，原告同意免收2个月房租，但不同意减少道路施工期间的房租。2020年4月，原告为催收房租拉闸停电，迫使被告再次停业，此后，被告一直努力与原告协商，争取原告的理解和支持。2020年7月1日，被告再次复业，虽然少有营业收入，但仍积极筹款补交了水电费和部分房租、垃圾费等，表明继续履行合同诚意，并承诺北京路改建工程完工放行后，按约交租，完全履行合同。二、原告诉请被告支付2019年12月至2020年5月租金608496.67元、违约金82561.3元，被告请求变更该租金数额和支付期限，并驳回对违约金的主张。1.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，法院应当结合本案实际情况，按照公平原则变更合同。现被告请求变更北京路延期竣工期间的租金数额为：2019年12月租金49877元（99754元／2，已付），2020年1月租金50874元（101748元／2，已付），2020年4月、5月租金101748元（101748元／月／2×2，已付50874元），此后按月租金50874***计算至2020年10月30日北京路改建工程竣工，原告已同意免除2020年2月、3月疫情期间两个月租金101694元。综上，截止2020年5月，被告尚欠房租50874元，将于2020年10月30日付清；2.鉴于合肥地铁5号线“北京路站”修建及北京路改造封闭施工导致被告营业收入骤减属情势变更，新冠××疫情造成被告没有营业收入属不可抗力，故原告不宜以合同约定主张解除合同、要求被告承担违约责任。三、被告已按月缴纳全部水电费用，不存在原告所述的大厅电费。 天致公司针对***的答辩意见反驳称，***主张因不可抗力而拒付租金无事实和法律依据。一、北京路修建工程及停车场用地征用早在2003年已经立项，2016年***签订《房屋租赁合同》时就知晓酒店门前道路改造时间，能够遇见到相关情势变更所产生的风险并甘愿承担。且北京路部分路段虽封闭施工，但天致公司和酒店门前道路一直畅通，没有封路，过往车辆可由乌鲁木齐路、包河大道、花园大道直达酒店。酒店经营业绩下降是由于其自身经营不当、人员管理不善导致，道路施工对其经营并无实质性影响。二、***称道路修建侵害了其停车场专门使用权也不成立。事实上天致公司大院内停车场很大，同时供***及其酒店使用，能够满足其停车需求，酒店从未因停车问题影响经营。综上所述，请依法公平、**判决。 本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，出租方（简称甲方）天致公司与承租方（简称乙方）***签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋基本情况。甲方将位于合肥市天致公司综合办公室4700平方米（包括三、四、五、六层和一层带电梯的大厅100平方米，含公摊）的房屋租赁给乙方做酒店使用，门厅由甲乙双方共同使用，酒店门前北广场停车场由乙方专用。二、租赁期限、租赁费用及支付方式。租赁期限为15年，从2013年12月1日起至2028年11月30日止（2013年12月1日至2015年12月31日由原租赁人**履行，乙方自2016年1月1日开始履行）；租金为20元／平方米／月，第一年为1128000元，第一年后租金每年递增2%，租金每季度交纳一次，提前一个月缴纳；水电费、卫生费、房屋租赁税费等一切费用均由乙方承担；签订合同时乙方一次性支付甲方20万元作为履约保证金。三、违约责任。在租赁期内，乙方如逾期支付租赁费，除补交租赁费外，每逾期一日，按日租赁费的3%向甲方支付违约金；乙方未按照约定付清房屋租赁费，延迟5日，甲方可以终止合同收回房屋；本合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止或租赁期届满30日内迁离完毕。四、免责条款。因不可抗力（不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他爆炸、火灾、风、雨、雪、洪、震等自然灾害及政府规划有变等），致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，在30日内提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行或需延期履行理由的证明文件，遭受不可抗力的一方由此而免责。租赁费按实际使用实际结算。同日，***还与**签订《宾馆转让合同》，约定转让总价为480万元，分三阶段付清；在**收到全部款项后，宾馆现有的装饰、装修及设备的所有权和格***的加盟经营权均归***所有（原交纳给天致公司的履约保证金20万元转由***所有）；自2016年2月1日起，宾馆的经营权转由乙方经营管理。 上述《房屋租赁合同》签订后，***于2016年3月31日、5月31日分两次支付2016年4至6月租金，于7月1日、8月1日、8月2日分三次支付7至9月租金，于9月28日、11月1日、12月1日分别支付10月、11月、12月租金；于2017年1月4日、2月6日分两次支付2017年1月租金，于2月6日、3月1日、4月1日、5月15日按月分别支付2至5月租金，于5月27日、6月6日分两次支付6月租金，于7月4日、8月2日、9月7日、10月12日、11月14日、12月12日按月分别支付7至12月租金；于2018年1月30日、3月1日、4月9日、5月10日、6月8日、7月12日、8月10日、9月13日、10月8日、11月9日、12月11日及2019年1月7日按月分别支付2018年1至12月租金；于2019年2月21日、3月6日、4月4日分别支付2019年1月、2月、3月租金，于5月29日、7月10日、8月1日、9月2日分别支付5月、6月、7月、8月租金，于10月8日、10月21日分两次支付9月租金，于11月11日、12月12日分别支付10月、11月租金，欠付2019年12月之后租金及水电费。其间，天致公司法定代表人**时自2019年5月至2020年4月多次通过微信聊天方式向***讨要欠付租金及水电费，***亦多次要求减免租金，双方未能达成一致，天致公司因此诉至本院。 审理中，***于2020年7月19日、20日、21日分别支付租金49877元（付款摘要：2019年12月房租）、50874元（付款摘要：2020年1月房租）、50874元（付款摘要：房租），合计151625元，并结清所欠水电费；于9月13日、17日分别支付租金49877元、50874元，合计100751元。 另，北京路（繁华大道－花园大道）改造工程于2019年1月18日开工，原计划竣工日期为2020年1月13日，2020年6月1日通告该路段预计将于2020年10月底前放行。 上述事实，有当事人当庭陈述及《房屋租赁合同》、《宾馆转让合同》、《工程开工报告》、《工程开工报审表》、通告、银行回单、微信聊天记录等证据证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。 本院认为，本案争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同应否解除；2.***欠付租金数额；3.修路及疫情期间租金应否减免及减免数额；4.***应否承担违约责任。 关于合同解除问题。天致公司与***签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，租金应每季度交纳一次并提前一个月交纳；承租方未按约付清房屋租赁费，延迟5日的，出租方可以终止合同、收回房屋。本案中，***在合同履行初始即未能按约于2016年3月和6月支付2016年第二、三季度租金，且即使自2016年10月起按月交纳租金，亦有多次***行情形，尤其自2018年3月至2019年12月均系当月租金下月支付，至天致公司于2020年5月19日提起诉讼时已欠付2019年12月至2020年5月租金累计608494元，其行为构成违约，并影响天致公司合同目的实现，故天致公司依法依约均享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，享有法定或者约定解除权的一方，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现天致公司请求解除合同的起诉状副本虽于2020年5月26日送达***，但***以抗辩方式提出了异议，故本院对天致公司主张合同解除时间为2020年5月31日予以调整。 关于欠付租金数额问题。根据双方合同约定，房屋租赁面积为4700平方米，租金标准为20元／平方米／月，第一年租金为1128000元，之后每年递增2%。截至起诉之日，***欠付租金计608494元（其中2019年12月租金99754元、2020年1至5月租金101748元/月），审理中支付252376元（151625元+100751元），仍欠付356118元（608494元-252376元）；另欠付自2020年6月起的后续租金及合同解除后至租赁房屋实际返还期间的占用使用费。 关于修路及疫情期间租金应否减免及减免数额问题。***抗辩称因所经营酒店门前修路属于双方合同约定的不可抗力情形，但依据其提供的《工程开工报审表》及通告等证据，可以认定北京路自2019年8月18日至2020年5月31日实行半幅封闭、半幅施工，线路左侧预留一非机动车道，来往车辆仍可通行；2020年6月1日至2020年10月底（预计放行）进行全封闭施工，过往车辆亦可从周边道路绕行至酒店，故不构成不可抗力，***主张其间租金减半支付理由不成立。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。据此，本院酌定给予***免除2020年上半年租金计一个半月即152622元（101748元／月×1.5）。 关于违约责任问题。因北京路改造工程导致***经营的酒店营业收入受到一定影响且新冠疫情期间没有营业收入，故对其违约责任予以免除。 庭审中，天致公司增加给付大厅照明电灯费2598元的诉讼请求，但未按照规定补交相应案件受理费，应按撤回该请求处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、解除原告安徽省天致装饰工程有限公司与被告***签订的《房屋租赁合同》，***于本判决生效之日起三十日内将案涉租赁房屋返还给安徽省天致装饰工程有限公司； 二、被告***于本判决生效之日起三十日内支付原告安徽省天致装饰工程有限公司截止至2020年5月31日的租金356118元，扣除履约保证金20万元及一个半月租金152622元，实际支付3496元；并自2020年6月1日起至租赁房屋实际返还之日止按照合同约定标准支付租金及占用使用费； 三、驳回原告安徽省天致装饰工程有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5360元，由原告安徽省天致装饰工程有限公司负担932元、被告***负担4428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员　程　珧 二〇二〇年十月十六日 书记员　*** 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人***行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。