长沙恒天房地产实业有限公司与某某商品房预售合同纠纷再审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘01民终612号

上诉人(原审被告)长沙恒天房地产实业有限公司。

法定代表人肖玉军,董事长。

委托代理人陈鸿南，湖南华略律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)***。

委托代理人罗旭光。

原审被告冷水江锡矿山建筑安装公司，住所地冷水江市江北路。

法定代表人廖某某。

委托代理人陈鸿南，湖南华略律师事务所律师。

长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称“恒天公司”）与***、商品房预售合同纠纷一案，***于2014年1月2日起诉至长沙市岳麓区人民法院，该院于2014年3月27日作出（2014）岳坪民初字第00137号民事判决书。恒天公司提起上诉，本院于2014年8月6日作出（2015）长中民三终字第02812号民事判决书。判决生效后，***不服湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）湘高法民再二终字第119号民事裁定书，撤销前述两份判决，将本案发回长沙市岳麓区人民法院重审。长沙市岳麓区人民法院于2016年6月27日立案后，依法追加冷水江锡矿山建筑安装公司（以下简称“建安公司”）为被告，于2016年9月28日作出(2016)湘0104民初4291号民事判决。恒天公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。

原审原告***诉称，2010年9月18日,原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告以216261元的价格购买被告开发的锑都家园第26栋405号房，被告应于2010年12月31日前交房，被告逾期交房超过60日，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。而被告的实际交房日期为2011年6月20日，逾期交房共计151天，应支付逾期交房违约金6531元。被告违反湘价（2009）59号文件的规定向原告收取代收费7450元（管道天燃气工程建设服务费、抽油烟机费、防盗门费、供水供电有线电视电信宽带网费），其应将该款退还原告。另外，被告还向原告代收取房屋维修基金、契税、办证等费用14078元，至今实际代原告缴纳维修基金4325元、契税2163元和办理房屋所有权证手续费392元，尚有余款7198元应退还原告。综上，被告的行为已严重违反了合同的约定，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金6531元；2、被告返还原告的代收费7450元、代收款7198元，共计14648元；3、被告将房屋所有权证、土地使用权证交付给原告；4、由被告承担案件诉讼费用。开庭审理后，原告***明确表示不要求被告建安公司承担责任。

原审被告恒天公司答辩称，一、***购买的房屋属于集资建房，不属于商品房，其与恒天公司之间不是商品房买卖合同关系。本案中，虽然形式上签订了商品房买卖合同，实质上是锡矿山闪星锑业有限责任公司（以下简称“闪星公司”）集资建房的业主们借恒天公司的资质将集资房转化成合法的商品房。1、涉案的“和园小区”是闪星公司为了解决部分职工在长沙的居住和孩子上学问题由其内部职工集资在长沙开发的，集资房全体职工为开发“和园小区”成立了专门的项目建设领导小组，并由闪星公司的下属公司冷水江锡矿山建筑安装公司（以下简称建安公司）具体负责该项目事务。涉案房产从选址、定价、收取房款、选择建筑公司建房等都是由“和园小区”项目建设领导小组决定并由建安公司具体执行的，与恒天公司没有任何关系。2、涉案房屋价格是由全体集资房职工成立的“和园小区”项目建设领导小组决定，恒天公司根本未参与房屋定价。早在2006年8月，闪星公司就决定由职工集资在长沙开发单位内部集资房，并由“和园小区”项目建设领导小组确定的价格，2007年2月，***等集资业主就开始向“和园小区”项目建设领导小组缴纳房款，2008年4月27日，“和园小区”项目建设领导小组指派建安公司与***签订了《商品房（内部）认购书》，约定认购价为每平方米1651.1元，总金额202557元。2010年9月18日，恒天公司与***签订的《商品房买卖合同》的房屋价格没有发生任何变化，这一价格远远低于2010年9月当时的商品房市场价格。3、恒天公司没有收取***的房款，房款均由“和园小区”项目建设领导小组指派建安公司收取，建安公司出具的收据为证。4、***缴纳的款项收据上注明的是“集资款”，收款单位盖章处是“和园小区”项目建设领导小组指派的建安公司。5、“和园小区”项目建设领导小组没有商品房开发资质。为了能办理房产证和土地使用证，该小组在房子建好后，于2010年9月l8日借用恒天公司资质与集资房业主们签订了形式上的《商品房买卖合同》。二、恒天公司不是实际的权利义务主体，在本案中不应当承担责任。1、恒天公司未参与涉案房产开发和房屋建设过程的经营管理。***的房屋从2007年2月10日缴纳的第一笔集资款开始到2010年房屋竣工，房屋的整个建设过程，恒天公司均未参与经营管理。2、恒天公司未获取任何利益。***集资建房的所有资金均由“和园小区”项目建设领导小组收取，整个开发建设过程也均由其组织管理，恒天公司没有收取房款。虽然“和园小区”项目建设领导小组购买了恒天公司名下的一块土地，但那是“和园小区”项目建设领导小组、与恒天公司的土地使用权买卖关系，与商品房买卖合同没有任何关系，恒天公司获得的土地使用权转让费是其土地使用权转让应获得的合理对价，与商品房开发没有任何关系。三、恒天公司与建安公司不是一个法律主体，建安公司属于闪星公司的下属单位，属于集体所有制企业，恒天公司是在长沙注册的房地产开发企业，恒天公司与建安公司是两个独立的法律主体。同时，本案的集资房也不是建安公司开发的，是全体业主集资合伙开发，由全体集资房职工选举成立的“和园小区”项目建设领导小组进行决策，并指派建安公司承办具体事务。本案是典型的单位集资建房，恒天公司既没有开发涉案房产，也没有收取任何房款，其与被申请人签订的《商品房买卖合同》是将其房产开发资质借给集资业主们使用，原审判决恒天公司承担延期交房责任不合法也不合理。

原审被告建安公司辩称，一、按照实质重于形式原则，原告的行为不是购房行为而是自己的集资建房行为。原告应该对自己的集资建房行为负责，被告不对原告的主张承担法律责任。原告先有集资建房行为，后有签约办证行为。形式上，***与被告之间是集资建房合同关系，与恒天公司之间是商品房买卖合同关系。实质上，***仅有一个集资建房的行为，其与恒天公司之间签订商品房买卖合同的目的并不是购房，而仅仅是办理“两证”以使自己的集资建房行为合法化。二、从订立商品房买卖合同的目的来看，原、被告之间没有实际上的权利义务关系，原、被告之间订立合同的目的并不是购房，而仅仅是办理“两证”以使自己的集资建房行为合法化，双方签订的范本合同上约定的权利义务只是名义上的，并没有实际发生。所以，原告主张的违约金等诉求与被告无关，不应得到法院的支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

一审法院查明：被告建安公司为锡矿山闪星锑业有限责任公司（以下简称“闪星公司”）的下属公司。闪星公司为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分工作交由建安公司负责，由被告恒天公司开发建设商品房。2008年4月27日，原告***（认购人）与建安公司（团购人）签订《商品房（内部）认购书》(以下简称《认购书》)，该《认购书》第一条约定：由***认购长沙市岳麓区和园小区的第17栋3层302号住房，房屋建筑面积122.68㎡，单价为1651.1元/㎡；第三条第二款约定：选定房屋后交纳总房款60%的认购订金（含报名费），并同时交纳代收费用（代收费用包括:油烟净化机1250元，天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装等包括但不限于以上范围的各项费用计价6200元，以上各项包干计算合计7450元）中的4000元，另外代收费用3450元，缴款时间另行通知。第四条第一款约定：开发商房屋商品房预售许可证办理完毕，***接到建安公司通知后七日内按通知地点与恒天公司协商商品房买卖合同相关条款并在5日内签订商品房买卖合同。

2010年9月18日，***（买受人）与恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第26幢4层405号房，商品房的设计用途为住宅；2、该商品房合同约定的建筑面积为130.98㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1651.1元/㎡，总金额为216261元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）216261元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。第十八条第三款约定：3、出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证（）日内办好土地使用权证。

2010年9月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第二条第六款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。第三条第二款约定：因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。

《认购书》签订后，***向被告建安公司缴纳了房款及相关费用，被告建安公司向原告出具了收据。后被告建安公司委托案外人李某某、方某某以个人名义，使用包括原告在内的购房人缴纳的购房款及相关费用收购了恒天公司股份。被告建安公司未提供证据证明其上述收购行为经包括原告在内的购房人的授权或认可。

2010年12月8日，被告恒天公司发出《关于办理交房网签手续的通知》（以下称《办理网签的通知》），通知要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续，2011年6月20日原告收了房。2011年11月10日，被告恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园业主刊登办理收房手续的再次通知。后双方发生争议，原告向长沙市岳麓区人民法院起诉，2014年1月2日该院立案受理。

原审另查明，建安公司向原告收取了管道天然气工程建设服务费、防盗门费和供水供电、有线电视电信宽带网费等代收费6200元，抽油烟机费1250元，共计7450元。被告还向原告收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计14078元。原告的房屋所有权证、国土证已办理完毕，被告恒天公司未给付原告。与购房相关的税费被告恒天公司均已替原告缴纳完毕，发票未给付原告，其中被告恒天公司替原告缴纳房屋维修基金4325元、契税2163元、商品房买卖手续费392元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元和土地登记发证费120元。2013年6月20日，恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知。因双方结算未果，恒天公司未将房屋所有权证、国土证交付给原告。

本案原二审判决生效后，被告恒天公司已向原告***支付13449元。

原审认为，根据查明的事实和双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、本案被告恒天公司、被告建安公司是否为本案适格被告，是否应承担相应责任；二、被告是否逾期交房，是否应支付逾期交房违约金；三、被告是否应返还代收费及代收款；四、被告是否应退还原告房屋所有权证、国土证。

针对焦点一，原审认为，第一，原告与被告恒天公司之间的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二，原告与被告建安公司签订的《认购书》约定了原告在接到被告建安公司通知后与恒天公司协商签订商品房买卖合同相关条款并签订合同，由被告建安公司确保原告向恒天公司购买房屋的权利同等内容，被告建安公司并非涉案商品房买卖的主体，涉案商品房的实际买方和卖方仍为原告与被告恒天公司；第三，原告向被告建安公司支付了购房款及费用，被告建安公司委托案外人李某某、方某某以个人名义使用包括原告在内的购房人的购房款及相关费用全额收购恒天公司股份，原告缴纳的购房款及相关费用已实际支付给了被告恒天公司。被告恒天公司、被告建安公司虽辩称“本案真实法律关系是闪星公司职工集资建房，原、被告之间没有实质上的权利义务关系”，但根据2007年12月1日颁布实施的《经济适用住房管理办法》第三十四条“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房”之规定，本案涉案房屋不符合单位房的条件，不属于单位职工集资合作建房，且被告建安公司也将原告交付的购房款及相关款项支付给了恒天公司，故对恒天公司该抗辩意见，不予采纳。被告恒天公司辩称“涉案房屋是全体业主集资合伙开发，由全体集资房职工选举成立的“和园小区”项目建设领导小组收取资金、组织管理整个开发建设过程，恒天公司不是实际的权利义务主体，不应当承担责任”，但原告对选举成立“和园小区”项目建设领导小组的事实不予认可，被告恒天公司亦未提供证据予以证明上述领导小组的成立经原告选举或者原告进行了授权，对恒天公司该抗辩意见，不予采纳。综上，被告恒天公司为本案适格主体，应按合同约定履行义务。对被告建安公司是否应当承担责任的问题，因被告建安公司在涉案商品房买卖中只起到组织作用，并非本案商品房买卖合同关系的买方或卖方，且原告不要求被告建安公司承担责任，原告的主张是对其权利的处分，予以确认，故被告建安公司在本案中对原告的诉请不承担责任。

针对焦点二，该院认为：第一、根据《商品房买卖合同》的约定，被告恒天公司应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续。被告恒天公司在2010年12月8日通过《办理网签的通知》告知原告在2011年元旦后办理交房手续，该通知中的交房日期已过双方合同约定的交房日期，且被告恒天公司也没有提供足够的证据证明其已按合同约定的方式通知原告交房；第二、被告恒天公司没有提供足够的证据证明原告所购买的商品房达到合同约定的交房条件的时间及该时间在2010年12月31日前；第三、原、被告在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形；第四、2011年6月20日原告才收房。综上，被告恒天公司已构成逾期交房，且被告恒天公司不能就其逾期交房具有合同约定的或法定的免责事由进行举证，也不能提供充分的证据证明其逾期交房是因原告的原因造成的，应承担举证不能的法律后果，故其应支付原告逾期交房违约金，支付数额为:7396.1元（216261元×0.2‰×171），原告的逾期交房违约金诉请6531元未超出该数额，予以支持。根据上述第二、三、四点的分析，对被告恒天公司“已在2010年12月8日书面通知业主交房，延期交房不是被告原因造成的”的抗辩意见，不予采纳；对被告“根据《补充协议》第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，而被告至今未收到原告的任何书面通知，不应支付原告逾期交房违约金”的抗辩意见，该院认为，第一、该条中的“其他违约责任”的约定不明，根据其字面意思并结合上下文的表述，该院的理解为：逾期交房的违约责任之外的其他责任；第二、该条款系被告提供的格式条款，该条款排除并限制了原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《补充协议》第二条第六款的约定无效，对原、被告不具有法律约束力。故对被告恒天公司的上述抗辩意见不予采纳。

针对焦点三，原审认为，第一，对于代收费，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2008年时，***与被告建安公司签订了《认购书》，《认购书》对房屋位置、房屋面积、房款、代收费及与被告恒天公司签订商品房购买合同等均进行了明确约定，原告依据《认购书》支付的购房款、代收费系为购买涉案房屋所支付的购房款及代收费，《认购书》认可的与涉案商品房买卖相关的内容也应认定为《商品房买卖合同》的内容。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，原告2008年所签订的《认购书》不违反该规则第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”的规定，被告所收取的代收费6200元可以不返还原告。油烟净化机不属于商品房配套建设的基础设施，原告未证明其已退还被告抽油烟机，故被告不需要退还原告抽油烟机费1250元。第二，对于代收款，根据相关的法律规定，原告没有向被告恒天公司缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在原、被告双方同意的情况下被告恒天公司可替原告代收代缴该费用。现被告已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计14078元，替原告缴纳房屋维修基金4325元、契税2163元、商品房买卖手续费392元、商品房预告登记费80元、产权登记费80元和土地登记发证费120元，共计7160元，故被告恒天公司多收取的6918元应退还给原告。上述第一、第二项应共计应退款6918元，原告要求被告返还14648元的诉讼请求超出该数额，超出部分不予支持。

针对焦点四，原审认为，被告恒天公司仅是代理原告办理房屋所有权证、国土证，对办理后的房屋所有权证、国土证应当为原告所有，被告无权扣留。对被告恒天公司“原告应与被告办理结算，才能发放产权证”的抗辩意见，原审认为，根据《补充协议》第三条第二款的约定，上述代收款由被告代收代缴，双方最终据实结算，多退少补，现被告均已将相关的税费替原告缴纳，原、被告也没有约定代收款的结算须与房款的结算一并进行，故对被告的抗辩意见不予采纳。对原告要求被告恒天公司给付房屋所有权证、国土证的诉讼请求，予以支持。

综上所述，原审根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国契税暂行条例》第八条之规定，判决如下：一、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告***逾期交房违约金6531元，退还原告***代收款6918元，共计13449元（上述金额，被告长沙恒天房地产实业有限公司已在原审判决生效后向原告***全额支付）；二、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第26幢4层405号房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证交付给原告***；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费329元，由原告***承担121元，被告长沙恒天房地产实业有限公司承担208元。上述款项已由原告***垫付，被告长沙恒天房地产实业有限公司应负担诉讼费在支付本判决指定款项时一并支付给原告。

恒天公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初4291号民事判决，驳回被上诉人的全部请求。主要理由：1、关于集资建房的背景。2006年9月18日，闪星公司向湖南省有色金属工业总公司出具《关于我公司到长沙地域定向开发住宅，改善员工居住条件的报告》并获批复支持。该报告“拟计划在长沙地域内寻找100亩的地块作为解决职工住房问题进行定向开发建设。职工自己出钱，整个生活基地项目在保本，无利润的基础上建设。”2006年11月13日，闪星公司与恒天公司签订了《和园小区定向开发协议书》，约定恒天公司为闪星公司职工定向开发并确定销售均价为每平方米1580元。2007年-2008年闪星公司部分会议记录，记录了长沙和园小区项目的筹划组织过程。2008年6月，长沙和园小区项目建设会议纪要明确，由业主代表李某某、方某某用业主集资款收购恒天公司全部股权，由恒天公司完成集资建房项目开发。2008年6月，全体业主的集资款6727万元通过周某某转给李某某。李某某和方某某将上述集资款支付给原恒天公司股东孙某某和周智维后，受让恒天公司100%股权。2008年7月，房产项目动工建设，项目建设资金均来自全体业主的集资款。2011年陆续交房后，集资单位与业主最终结算，多退少补。自2008年4月起，建安公司与被上诉人签订了《商品房内部认购书》，约定了认购价和购房款。自2007年2月起至2010年12月，被上诉人分几次支付了集资款和办证等款项，均由建安公司出具收据。2010年9月18日，房屋建成，被上诉人与恒天公司签订了形式上的《商品房买卖合同》。2、集资房是指集资单位组织本单位职工集资，用职工集资款购买土地、开发建设的房屋，房屋产权归属于职工个人。商品房是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的房屋。本案属于集资建房，不属于商品房的范畴：被上诉人以单位职工身份集资建房，而不是买期房或现房；被上诉人自己承担房屋开发建设的成本，与商品房买卖中由开发商承担建设成本不同；房款在开工建设前就开始向集资单位支付，与商品房在签订商品房买卖合同时向开发商支付不同；定价于房屋开发建设前根据成本核算确定，而与商品房在房屋取得预售许可后或房屋建成后根据市场确定不同；被上诉人的集资款用来购买恒天公司的股权和开发建设房屋，被上诉人属于实际出资人，属于隐名股东。责任主体应该是实际出资人；最终结算后，多退少补，恒天公司和建安公司既没有盈利目的，也不存在盈利，因为恒天公司的实际出资人均为全体业主。

***答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿协商一致的基础上签订的，经过长沙市房产局备案，具有法律效力。在房屋还没有建好之前就交钱预订，是对开发商开发建房的信任与支持，也是对开发商有利的，不是开发商规避责任的一个借口。涉案房屋所在地距离闪星公司300多公里，不属闪星公司的自有土地，也不存在当地政府批建的集资房，购买对象不仅是闪星公司的职工，社会上所有人都可以买。请求驳回上诉，维持原判。

建安公司陈述意见与恒天公司的陈述意见相同。

本院审理过程中，恒天公司提交了二份新的证据材料。证据一，闪星公司文件；证据二，闪星公司会议记录。以证明本案涉案房屋属于集资建房，不属于商品房。

***质证意见为，真实性无异议，证明目的有异议。会议记录2007年7月19日中“成本8110万元，毛利2300万元保本”说明本案并不是集资房。

本院认证认为，恒天公司提交的新证据，***对其真实性无异议，对该证据可以与本案其他证据一起综合认定本案相关事实。

***没有提交新的证据。

建安公司没有提交新的证据。

本院查明的事实与原审查明的事实一致。

根据双方原审提交的证据以及双方再审中的陈述，本院再审补充如下事实：

一、关于“定向开发”事宜。2006年11月13日，恒天公司（甲方）与闪星公司（乙方）达成《和园小区定向开发协议书》，约定，甲方经长沙望城县人民政府批准，在位于含浦科教园内，学士路联络线匝道东侧位置通过挂牌出让方式，取得用地面积约160亩土地使用权，进行住宅房地产开发建设（和园小区）。由甲方为乙方单位职工定向开发。合同第四项约定，甲方负责所售房屋所有权证和土地使用权证的办理工作。由于该项目价格系定向开发价格，故乙方职工购房付款方式参照闪星公司职工的付款方式执行。……乙方组织报名后，甲方根据报名数量及收取购房认购金数额与购房者签订购房认购书，购房认购金转为购房定金。合同第六项约定，甲方承诺办证时间严格按国家规定的时间要求按期将“两证”办到业主手中，严格按照国家相关规定、规范要求确保将合格满意的住房交至乙方职工手中，并按国家的房屋建筑质量保修规定进行保修。

二、关于股权转让事宜。2008年6月19日，孙某某与李某某签订《股权转让协议书》，约定，恒天公司注册资本人民币2000万元，孙某某持有公司45%股权，出资额为900万元。孙某某以5627万元的转让价格将其持有的45%股权转让给李某某。同日，周某某以1100万元的转让价格将其持有的55%股权转让给方某某。孙某某于2008年6月26日，向李某某出具了44716300元的股权转让款的收条。孙某某于2008年6月30日，向李某某出具一份11553700元股权转让款的收据，并注明双方就转让恒天公司45%股权一事所有股份转让款已支付完毕。

三、关于借款事宜。落款日期为2008年6月25日《长沙“和园小区“项目建设会议纪要》记载，受闪星公司领导委托，项目建设领导小组成员彭某某、肖某某召集建安公司经理周某某、书记廖某某、副经理龙某、办公室主任李某某、业主委员会成员伍某某等人、恒天公司法律顾问袁某某，就建安公司收购恒天公司股权委托业主代表以个人名义收购恒天公司全部股权一事在锡矿山建设部召开会议，经讨论达成一致，形成如下纪要：一、同意建安公司委托业主代表李某某、方某某，采取借用集资建房资金的形式，以个人名义收购恒天公司全部股权，由恒天公司完成集资建房项目开发。二、借款数额为6727万元，该借款不计利息，从全体业主集资至周某某名下帐户资金支付。全体业主不承担借款及经营风险。三、建安公司应保证按质按期按价交付全体业主所购买的房屋，并办理好土地使用证、房屋产权证。李某某与周某某共同签署一份《借款凭证》，约定,根据2008年6月25日《长沙“和园小区”项目建设会议纪要》精神，李某某于2008年6月28日从全体业主集资到周某某名下帐户借款人民币6727万元，李某某于同日将上述款中的5627万元用于收购恒天公司股权，1100万元出借给方某某用于收购恒天公司股权。

四、关于施工竣工事宜。2011年1月19日《建设工程竣工验收备案表》对于建设单位为恒天公司的和园小区予以竣工验收。勘察单位湖南鑫湘工程勘察有限公司、设计单位湖南省建筑工程集团设计研究院、施工单位湖南省建筑工程集团总公司、监理单位湖南华楚工程建设咨询监理有限公司、工程质量监督机构望城县建设工程质量监督站予以盖章验收。

本院认为，本案争议的焦点为，***与恒天公司签订的商品房买卖合同对于恒天公司有无约束力。***与恒天公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，双方均应全面履行。恒天公司上诉提出，双方签订的合同是基于***所在的闪星公司组织职工的集资购房行为，恒天公司只是受其委托办理两证，***以商品房买卖合同起诉其承担合同责任，没有依据。对此，本院认为，第一，上诉人恒天公司没有充分的依据推翻商品房买卖合同的合法性，双方签订的商品房买卖合同对于双方均有法律约束力。第二，恒天公司没有充分的依据证实其与***签订的商品房买卖签署时，任何一方对另一方存在胁迫等情形。第三，从合同的履行来看，双方都是遵照合同约定履行，商品房买卖合同并非形同虚设。第四，恒天公司股东转让其股份，以致恒天公司股权结构发生变更，均不影响恒天公司作为合同主体承担合同责任。第五，***将款项给付给建安公司后，建安公司已将款项交付至恒天公司股东，***履行了交付房款这一合同主要义务。第六，根据《和园小区定向开发协议书》约定，恒天公司既有办证义务，亦有“严格按照国家相关规定、规范要求确保将合格满意的住房交至乙方职工手中”的交房义务。第七，至于项目建设小组会议纪要约定的以个人借款的形式向恒天公司股东收购股权，其内容的合法性本案中在所不问，但该会议纪要并没有***同意成为恒天公司“隐名股东”的意思表示，亦没有***同意将其购房款出借给个人去收购股权的意思表示，也没有***委托他人进行这些行为的意思表示。本案现有证据中，能够体现***的真实意思表示的就是签订商品房买卖合同、付款、收房等。至于恒天公司与闪星公司是否存在其他合同目的，不能影响其与***签订买卖合同的真实意思表示与效力。也就是说，即使本案所涉商品房买卖合同只是恒天公司与闪星公司、建安公司种种法律关系的一个环节，该环节也是依法应当受到法律保护的。而恒天公司向***承担了合同责任后，其与闪星公司、建安公司之间的关系与责任，可另行追索，本案不予审理。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初4291号民事判决。

本案二审受理费329元，由上诉人长沙恒天房地产实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　易　颖

代理审判员　　刘文涛

代理审判员　　严新龙

二〇一七年三月三十日

书　记　员　　黄宵熠

附本案适用的相关法律条文：

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。

一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。

人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。