云南佳鑫弘盛建筑集团有限公司、曲靖市恒大物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

云南省曲靖市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）云03民终948号

上诉人（原审被告）：云南佳鑫**建筑集团有限公司，住所地曲靖市麒麟区花柯社区金和雅居小区2幢3单元702室。

法定代表人：唐光炳，总经理。

委托诉讼代理人：莫江，云南恒序律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：曲靖市恒大物业服务有限公司，住所地曲靖市麒麟区曲沾大道顺景花园小区1幢。

法定代表人：张中俊，执行董事。

委托诉讼代理人：袁明国，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人云南佳鑫**建筑集团有限公司因与被上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2017）云0302民初4705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人云南佳鑫**建筑集团有限公司的委托诉讼代理人莫江，被上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司的委托诉讼代理人袁明国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人云南佳鑫**建筑集团有限公司上诉请求：撤销一审判决；依法改判上诉人不应支付被上诉人物业服务费42531.3元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决结果错误。一、亿贤筑锦小区办公楼4楼的产权不属于上诉人，上诉人于2014年12月份搬离该办公楼，不应承担被上诉人提出的2014年10月起至2016年6月止的物业服务费。二、上诉人提供的《投资协议》及《关于水电费、物管费收取的补充协议》表明曲靖市规划设计院与该物业费收取有紧密的利害关系，但在审理过程中上诉人提交了追加被告申请但未被准许。该两份协议说明物业管理是由曲靖市规划设计院负责，上诉人免交物业费，被上诉人进入物业服务时并未和原有物业服务者在移交时对现有情况沟通、了解清楚，盲目进入管理，应承担相应责任。曲靖市规划设计院在被上诉人进入时做过相应移交工作，但未把上诉人方办公楼物业应由其负责并免收物业费的情况如实向被上诉人说明，隐瞒事实真相，逃避责任。三、亿贤筑锦办公综合楼物业管理服务费2.5元/㎡收费标准存在暗箱操作。物业服务费收费标准未由该区域业主和物业服务企业协商确定，收费标准未遵循合理、公开及费用与服务相适应原则，存在暗箱操作和质价不符；被上诉人对亿贤筑锦办公综合楼采取随意定价收取，不按统一标准，还存在多收费少服务情况。

被上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司辩称，上诉人系亿贤筑锦小区办公楼四楼的业主，其有义务依法交纳物业费。上诉人2014年10月至2016年5月期间一直在使用亿贤筑锦小区办公楼四楼，其有义务交纳物业费和水电费。请求驳回上诉。

曲靖市恒大物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告2014年10月起至2016年6月止的物业服务费43480元，水电费5287.68元；判令被告支付逾期付款违约金6145元，并支付自2017年9月起按年利率4.35%计算至费用付清之日止的违约金；诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2007年9月8日，曲靖市规划设计院（甲方）与陈荣（乙方）（原被告公司股东）签订《投资协议》约定，乙方投资250万元，于协议签订后60日内一次性划款进入甲方基建账户，投资不计利息，乙方投资仅享有办公楼第四层的使用权及产权，甲方办理产权证时将第四层直接办给乙方，建筑面积约942平方米，以房产实测面积为准。甲方负责物业管理，乙方按规定交纳费用。2010年4月27日，曲靖市规划设计院（甲方）与被告（乙方）签订《关于水电费、物业费收取的补充协议》约定，曲靖市规划设计院四楼产权属乙方所有，甲方免收乙方物管费，水电费按表收取。原告系从事物业管理、家政服务的企业。2014年9月19日，原告（乙方）与麒麟区亿贤筑锦小区第一届业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，业主委员会通过招投标方式选聘原告对位于曲靖市麒麟区南片区云玉路的亿贤筑锦小区提供物业管理服务。亿贤筑锦小区建筑面积60231.47平方米（含停车场），其中，多层住宅31959.2平方米，户数191户，商铺18069.04平方米，户数55户，办公楼4351.23平方米。合同约定，甲方代表业主大会签订合同，全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，履行合同承担相应的责任。物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，住宅每平方米每月0.65元、办公楼每平方米每月2.15元、商业每平方米每月1元。物业服务企业代收代缴水电费、垃圾清运费等，按国家相关标准执行，于次月10日前收取。物业服务费用，业主应在开始服务时按年一次性交纳，次年此日期交纳下一年的物业服务费用。业主逾期交纳约定的费用，从物业公司开始服务之日起半年后计算每日千分之一的违约金。服务期限21个月，自2014年10月1日起至2016年6月20日止。2014年9月28日，曲靖市麒麟区发展和改革局向原告发出了《物业服务价格管理备案证》，对原告提供物业服务的亿贤筑锦小区的物业服务价格作出了政府指导价。其中，办公楼每平方米每月2.15元。物业服务合同签订后，原告为亿贤筑锦小区提供物业服务，但被告未交纳物业服务费及其他相关费用。物业服务合同履行期限届满后，原告撤离该小区，未再为该小区提供物业服务。一审法院认为，物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与麒麟区亿贤筑锦小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》，约定了服务期限和物业服务费的交费标准，即办公楼每平方米每月2.15元，未超过行政机关批准的物业服务价格标准。该合同合法有效，对被告具有约束力，被告负有给付物业服务费的义务。被告提交的投资协议和补充协议，约定了曲靖市规划设计院办公楼四楼的产权和使用权属被告所有，原告起诉要求被告支付物业服务费的诉求，理由正当合法，但应以被告与曲靖市规划设计院签订的投资协议约定的建筑面积942平方米为准，21个月物业服务费合计42531.3元。原告要求被告支付物业服务费的诉求，予以部分支持。原告要求支付水电费的诉求，因原告提交的收费台账，系原告单方制作和记录，未经被告核对并确认，对其诉求不予支持。要求支付违约金的诉求，因原告不能证明曾向被告主张过权利，不予支持。被告提出2007年9月8日签订的《投资协议》，约定曲靖市规划设计院负责物业管理；2010年4月27日签订的《关于水电费、物业费收取的补充协议》，约定曲靖市规划设计院免收物管费。因此，对原告主张的物业服务费不同意支付，并申请追加曲靖市规划设计院作为被告参加诉讼。两份协议系曲靖市规划设计院在负责该小区物业管理期间的物业费支付办法。原告2014年9月19日与业主委员会签订的《物业服务合同》，约定全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，履行本合同并承担相应的责任。被告与曲靖市规划设计院签订的协议，对原告不具有约束力。曲靖市规划设计院在本案中不属于必要的共同诉讼人，被告与曲靖市规划设计院之间若有争议应另案主张权利。被告的辩解和追加被告的申请，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条；《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条、第四十二条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告云南佳鑫**建筑集团有限公司支付原告曲靖市恒大物业服务有限公司物业服务费42531.3元。二、驳回原告曲靖市恒大物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1020元，由原告曲靖市恒大物业服务有限公司负担224元；被告云南佳鑫**建筑集团有限公司负担796元。上述款项，被告云南佳鑫**建筑集团有限公司应给付原告曲靖市恒大物业服务有限公司人民币43327.3元，于判决发生法律效力后三十日内履行完毕。

二审审理中，上诉人云南佳鑫**建筑集团有限公司向本院提交如下证据：不动产权证书复印件一份，证明亿贤筑锦小区1幢第4层办公楼权利人为陈荣，房屋建筑面积为941.3平方米。经质证，被上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司认为该证据系复印件，真实性无法核实。本院认为，上诉人提交的证据系复印件，且与本案无关联性，本院不予采信。

被上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司未提交新证据。

经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院依法予以确认。

本院认为，本案被上诉人曲靖市恒大物业服务有限公司与“亿贤筑锦”小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定收费标准、服务期限等相关权利义务，被上诉人在服务期限内（2014年10月1日起至2016年6月20日止）实际为“亿贤筑锦”小区提供了物业服务。上诉人云南佳鑫**建筑集团有限公司的工商登记信息显示，上诉人住所地原为曲靖市南片区商务广场（市规划设计院四楼），该住所地至2016年3月9日才发生变更，故在此之前，上诉人将“亿贤筑锦”小区1幢第4层办公楼作为其办公地点，上诉人系实际使用人，应当向被上诉人交纳相应的物业管理服务费。上诉人以其并非“亿贤筑锦”小区1幢第4层办公楼的业主作为不交纳物业服务费的理由不能成立。对于上诉人主张的其与曲靖市规划设计院2007年9月8日签订的《投资协议》以及2010年4月27日签订的《关于水电费、物业费收取的补充协议》，证明曲靖市规划设计院与物业费收取有利害关系，因上述协议系曲靖市规划设计院在负责物业管理期间与上诉人就物业服务费收取作出约定，但被上诉人自2014年10月1日起实际为“亿贤筑锦”小区提供了物业服务，被上诉人与“亿贤筑锦”小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》中约定“本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同”，故该合同对上诉人亦有约束力，上诉人与曲靖市规划设计院签订的协议也不能作为其不向被上诉人交纳物业服务费的理由。对于收费标准，在《物业服务合同》中作出明确约定，即办公楼每平方米每月2.15元，并经曲靖市麒麟区发展和改革局登记备案，一审对物业服务费的计算并无不当，上诉人认为物业服务费收取标准不统一的上诉理由不能成立。

综上所述，上诉人云南佳鑫**建筑集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1020元，由上诉人云南佳鑫**建筑集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　邬汉洪

审判员　　时劲松

审判员　　孙靖然

二〇一八年七月二十日

书记员　　蔡　霞