佛山市高明合水建筑工程公司与佛山市高明城建集团有限公司房地产开发经营合同纠纷一案民事一审判决书

广东省佛山市高明区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0608民初1019号 原告：佛山市高明合水建筑工程公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××656。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东硕盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东硕盈律师事务所律师。 被告：佛山市高明城建集团有限公司，住所地广东省佛山市高明区×××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××246T。 法定代表人：**1。 委托诉讼代理人：**，广东金领律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东金领律师事务所律师。 原告佛山市高明合水建筑工程公司（以下简称“合水建筑公司”）与被告佛山市高明城建集团有限公司（以下简称“城建公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2021年4月2日公开开庭审理本案，合水建筑公司的委托诉讼代理人***、***及城建公司的委托诉讼代理人**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合水建筑公司向本院提出诉讼请求：1.城建公司立即办理**尚岛花园C座住宅、D座住宅及邻近商铺、车库、沿高明大道商业建筑的商品房预售许可证；2.城建公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：合水建筑公司（乙方）与城建公司（甲方）于2013年12月28日签订了《施工设计总承包合同书》，该合同约定：甲方提供位于高明大道东01070341、01070669、01070324三块面积约17600平方米的建设用地土地，乙方负责投入本项目开发的工程设计和施工总承包所需的资金作为合作资本。乙方负责建成后的销售和管理，负责小区物管处设施。销售部的设计和装修及样版房的装修费用由乙方垫付，并作为销售成本费用按双方所占的收益比例分摊。工程项目采用以建成的建筑物抵顶应付乙方的工程建设款项，并由乙方进行销售的方式进行结算。甲方把本项目合作开发建设的商品房（包括：车位、车库、大街商铺、内街商铺、商住房、人防车位）的总建筑面积的69%（面积比例）作为工程款支付给乙方，抵顶工程开发总承包款。本开发项目乙方需要向甲方交付工程保证金1000万元，***方原因致本项目不能如期推进、开发和销售的，可认定为甲方违约，甲方除退还乙方交付的工程保证金及利息外还需要赔偿乙方违约金1000万元，同时赔偿乙方因甲方违约而造成的所有损失，并由甲方承担因此而引起的相关法律责任。签订合同后，合水建筑公司依约于2014年1月2日向城建公司支付500万元工程保证金，于2014年4月8日向城建公司支付500万元工程保证金。2014年5月14日，城建公司办理了案涉土地的土地使用权证，土地性质为住宅用地、商服用地，土地使用权人为城建公司，使用权面积为18470.18平方米。2015年1月7日，案涉土地用地项目**尚岛花园取得建设用地规划许可证。2015年7月17日，**尚岛花园A座、B座、D座住宅及邻近商铺、C座住宅、沿高明大道商业建筑、地面车库、门卫1、2、地下室取得建设工程规划许可证。2015年7月20日，上述工程取得建筑工程施工许可证，建设单位为城建公司。2016年12月30日，**尚岛花园A座住宅及邻近商铺取得竣工验收备案证明文件。2018年5月31日，**尚岛花园B座住宅及邻近商铺取得竣工验收备案证明文件。2018年1月6日，**尚岛花园D座住宅主楼天面层梁板混凝土浇灌施工。2018年2月3日，**尚岛花园C座住宅主楼天面层梁板混凝土浇灌施工。2018年5月11日，**尚岛花园沿高明大道商业建筑、地面车库、地下室天面梁板混凝土浇灌施工；2018年5月28日，**尚岛花园车库天面梁板混凝土浇灌施工。合水建筑公司自2017年8月以来，多次通知城建公司办理商品房预售许可证，城建公司以各种理由拖延。合水建筑公司无奈于2019年9月至10月共四次书面发函催告城建公司配合办理商品房预售许可证。后合水建筑公司无奈向佛山市高明区人民法院提起诉讼，要求城建公司返还工程保证金1000万元、支付相应利息并支付违约金1000万元。佛山市高明区人民法院作出（2019）粤0608民初4407号民事判决书，判决城建公司向合水建筑公司返还工程保证金1000万元以及利息，支付违约金600万元。佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民终3301号民事判决，判令城建公司向合水建筑公司返还工程保证金1000万元、支付利息和违约金300万元，该判决于2020年7月13日发生法律效力。为妥善解决问题，二审判决后，合水建筑公司与城建公司多次协商，但因城建公司拒绝办理，至今**尚岛花园C座住宅、D座住宅及邻近商铺、沿高明大道商业建筑尚未办理商品房预售许可证。城建公司多次拒绝办理二期项目即D座住宅及邻近商铺、C座住宅、车库、沿高明大道商业建筑的商品房预售许可证，导致二期项目至今无法对外销售，城建公司已构成严重违约。 城建公司辩称：一、办理预售许可证不是城建公司的合同义务。在双方签订的《施工设计总承包合同书》中，并没有约定城建公司具有办理预售许可证的义务，合水建筑公司提出本案诉讼请求，没有合同依据。二、合水建筑公司至今未能确定本案项目的竣工交付日期，不具备办理预售许可证的法定条件。根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应当确定竣工交付日期。竣工交付日期是必不可少的法定条件，但迄今为止，合水建筑公司无法向城建公司明确竣工交付的日期，无法办理商品房预售许可证。此外，根据目前商品房销售政策，商品房无论预售还是现售，事前必须确定每套商品房的销售价格，并向主管部门备案。2020年9月，双方曾就销售价格进行协商，因分歧较大，至今无法就销售价格达成一致。三、本案诉争项目已非在建中的商品房，而是已建成的现楼，只要通过竣工验收合格，即可按现楼出售，根本无需办理预售许可证。四、本案项目目前不能现楼销售，责任在于合水建筑公司，合水建筑公司应对此承担全部责任。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下: 1.合水建筑公司提交的证据：证据4.（2019）粤0608民初4407号民事判决书、（2020）粤06民终3301号民事判决书，城建公司对真实性无异议，但认为该判决不能作为本案必须办理预售许可证的依据，经审查，本院确认证据的真实性、合法性、关联性并予以采信。 2.城建公司提交的证据：证据2.2020年5月8日会议记录一份，合水建筑公司对“***”签到参加会议的事实予以确认，对其他内容不予确认，经审查，本院确认该证据的真实性，但该证据不足以证明因合水建筑公司的原因而无法确定竣工交付日期，本院对该证据不予采信。证据3.佛山市高明区住房城乡建设和水利局工程初检质量整改通知书，合水建筑公司对真实性无异议，对关联性有异议，经审查，本院确认证据的真实性，案涉工程的初检情况不影响案涉工程办理商品房预售许可证，该证据与本案无关，本院不予采信。证据4.关于延期C、D座分户验收的复函及快递单，关于C、D座分户验收延期事宜的回复函、工程联系函，合水建筑公司对真实性予以确认，对关联性不予确认，经审查，本院确认该证据的真实性，但分户验收不是办理商品房预售许可证的法定条件，分户验收工作不影响商品房预售许可证办理，该证据与无案无关，本院不予采信。证据5.《协议书》，合水建筑公司对真实性无异议，但认为该协议未生效，经审查，该《协议书》是双方的真实意思表示，被告提交的证据7证实双方均认可该《协议书》，本院对该证据予以采信。证据6.授权委托书、2020年11月9日会议记录，合水建筑公司对授权书的真实性无异议，对会议记录签名以下内容不予确认，并认为与本案无关，经审查，本院确认证据的真实性，但该会议记录中涉及的“交楼时间”指向不明，无法确定是否指向申领商品房预售许可证中的“竣工交付日期”，该证据与本案无关，本院对该证据不予采信。证据7.紧急通知及快递单、通知书、通知及快递单，合水建筑公司对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，经审查，本院确认证据的真实性，该证据能证明生效判决的履行情况，本院予以采信。证据8.会议紧急通知及快递单、复函，合水建筑公司对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，经审查，本院确认证据的真实性，但该证据与本案无关，本院不予采信。证据9.**尚岛花园C座分户验收存在问题明细、住宅工程分户验收观感质量检查验收表（C座）、**尚岛花园D座分户验收存在问题明细、住宅工程分户验收观感质量检查验收表（D座），合水建筑公司对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，经审查，本院确认证据的真实性，但分户验收不是办理商品房预售许可证的法定条件，分户验收工作不影响商品房预售许可证的办理，该证据与无案无关，本院不予采信。证据10.律师函及快递单、关于催促尽快项目整改的紧急通知及快递单，合水建筑公司对真实性无异议，对关联性有异议，经审查，本院确认证据的真实性，但工程竣工验收不是办理商品房预售许可证的法定条件，该证据与本案无关，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年12月28日，合水建筑公司（乙方）与城建公司（甲方）签订《施工设计总承包合同书》，约定：甲方提供本项目的建设用地土地，地块位于高明大道东01070341、01070669、01070324三块,合计26.4亩，面积约17600平方米；乙方负责投入本项目开发的工程设计和施工总承包所需的资金作为合作资本；乙方负责建成后的销售和管理，乙方负责小区物管处设施；双方约定本工程项目采用以建成的建筑物抵顶应付乙方的工程建设款项，并由乙方进行销售的方式进行结算；甲方把本项目合作开发建设的商品房（包括车位、车库、大街商铺、内街商铺、商住房、人防车位）的总建筑面积的69%（面积比例）作为工程款支付给乙方，抵顶工程开发总承包款；所有楼宇由乙方组织策划和统一销售，策划和销售产生的费用按甲方占31%，乙方占69%的比例双方各自承担；本开发项目乙方需向甲方交付工程保证金人民币1000万元，具体交付时间为本合作协议签订后10天内交付人民币500万元，本合作协议签订后3个月内再交付人民币500万元，两期合共1000万元；***方原因致本项目不能如期推进、开发和销售的，可认定为甲方违约，甲方除退还乙方交付的工程保证金（人民币1000万元）及利息外还需赔偿乙方违约金人民币1000万元，同时赔偿乙方因甲方违约而造成的所有损失，并由甲方承担由此引起的法律责任（其余约定详见该合同）。 2014年1月2日和2014年4月8日，合水建筑公司向城建公司合计支付1000万元工程保证金。 2014年5月14日，城建公司办理了案涉土地的土地使用权证〔佛高国用（2014）第0403359号〕，使用权面积为18470.18平方米。2015年1月7日，城建公司办理了案涉土地（用地面积18470.18平方米）的建设用地规划许可证。2015年7月17日，**尚岛花园A座、B座、D座住宅及邻近商铺、C座住宅、沿高明大道商业建筑、地面车库、门卫1、2、地下室取得建设工程规划许可证。2015年7月20日，上述工程取得建筑工程施工许可证，建设单位为城建公司。 2016年12月30日，**尚岛花园A座住宅及邻近商铺取得竣工验收备案证明文件。2018年5月31日，**尚岛花园B座住宅及邻近商铺取得竣工验收备案证明文件。 2018年1月6日，**尚岛花园D座住宅主楼天面层梁板混凝土浇灌施工；2018年2月3日，**尚岛花园C座住宅主楼天面层梁板混凝土浇灌施工；2018年5月11日，**尚岛花园沿高明大道商业建筑、地面车库、地下室天面梁板混凝土浇灌施工；2018年5月28日，**尚岛花园车库天面梁板混凝土浇灌施工。 2019年11月4日，合水建筑公司向本院诉请城建公司返还工程保证金1000万元及支付利息、违约金1000万元。诉讼过程中，城建公司提起反诉，请求合水建筑公司按**尚岛D座、C座、商业楼宇及车库可分物业价值的中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付至取得竣工验收备案证明文件之日止的违约金、拆除沿高明大道商业建筑一楼内的全部间墙并恢复原状。2020年1月20日，本院作出（2019）粤0608民初4407号民事判决，判令城建公司向合水建筑公司返还工程保证金1000万元、支付相应利息并支付违约金600万元，驳回城建公司的反诉请求。城建公司不服该判决，提起上诉。2020年7月7日，佛山市中级人民法院作出（2020）粤06民终3301号民事判决，将城建公司应支付的违约金变更为300万元，维持了（2019）粤0608民初4407号民事判决的其余判项。 2020年10月14日，合水建筑公司与城建公司签订《协议书》，双方约定如在2020年11月30日前就C座、D座住宅及邻近商铺和沿高明大道商业建筑等物业的销售方案达成一致，物业顺利对外销售且完成利润分配时间的方案，合水建筑公司自动放弃300万元违约金，如无法达到一致，合水建筑公司有权继续要求城建公司支付300万元违约金。 2020年12月1日，城建公司向合水建筑公司支付违约金300万元。 本院认为，本案为房地产开发经营合同纠纷，（2020）粤06民终3301号民事判决已于2020年7月13日发生法律效力，该生效判决对合水建筑公司和城建公司均具有拘束力。 关于城建公司是否负有办理商品房预售许可证义务的问题。（2020）粤06民终3301号民事判决已认定城建公司是办理**尚岛花园C座住宅、D座住宅及邻近商铺、沿高明大道商业建筑（以下简称案涉建筑）的商品房预售许可证的主体，即使合水建筑公司同意主导办理预售许可证，但也不能免除城建公司该项义务，被告辩称办理预售许可证不是其合同义务的意见，本院不予采纳。 关于案涉建筑办理商品房预售许可证的条件是否成就的问题。《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。”《广东省商品房预售管理条例》第六条规定：“取得《商品房预售许可证》应当具备下列条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层机构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（八）法律、法规规定的其他条件。”本案中，城建公司辩称合水建筑公司无法确定竣工交付日期，故不具备办理条件，但城建公司在（2020）粤06民终3301号案件诉讼过程中已提出该意见，但该意见并未被生效裁判采纳，生效判决已认定案涉建筑已具备办理商品房预售许可证的条件。案涉建筑已建成，即使目前仍未竣工验收备案但并不影响双方确定竣工交付时间，诉讼中合水建筑公司亦已对竣工交付时间作出承诺。关于城建公司抗辩无法就销售价格达成一致意见的问题，（2020）粤06民终3301号民事判决已对城建公司提出的销售价格的问题作出认定，且合水建筑公司与城建公司在判后达成《协议书》，合水建筑公司愿意自动放弃300万元违约金以期双方就销售方案达成一致意见，城建公司提交的证据不足以证明合水建筑公司在销售价格协商中存在过错。综上，城建公司辩称案涉建筑不具备办理商品房预售许可证的法定条件的意见，本院不予采纳。 关于城建公司辩称只要通过竣工验收合格即可按现楼出售的意见。由于案涉建筑仍未通过竣工验收备案，目前不具备现楼出售的条件，城建公司以未成就的条件来抗辩其无需承担办理商品房预售许可证的义务，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下： 被告佛山市高明城建集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内办理**尚岛花园C座住宅、D座住宅及邻近商铺、车库、沿高明大道商业建筑的商品房预售许可证。 案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由被告佛山市高明城建集团有限公司负担。被告佛山市高明城建集团有限公司负担的50元，由被告佛山市高明城建集团有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内支付给原告佛山市高明合水建筑工程公司，本院不再另行收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二一年五月八日 法官助理　*** 书 记 员　***