北京墨人彩色印刷有限公司等合同执行裁定书

北京市海淀区人民法院

执 行 裁 定 书

（2017）京0108执异298号

案外人：北方联创通信有限公司，住所地江西省南昌市高新开发区京东大道168号。

法定代表人：曾涌，董事长。

委托代理人：宋秀芬，北京市领度律师事务所律师。

申请执行人：中国工商银行股份有限公司北京中关村支行，住所地北京市海淀区上地信息路2号。

负责人：王耕欣，行长。

委托代理人：沙洪洲，男，1986年3月8日出生，回族，住北京市宣武区。

被执行人：北京市祺洋房地产开发有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3幢B1-0863室。

法定代表人：王玉军。

被执行人：北京墨人彩色印刷有限公司，住所地北京市朝阳区德胜门外清河南花虎沟。

法定代表人：雷蒙娜。

本院依据已经发生法律效力的北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第12939号民事判决书，在执行中国工商银行股份有限公司北京中关村支行（以下简称工商银行）与北京市祺洋房地产开发有限责任公司（以下简称祺洋公司）、北京墨人彩色印刷有限公司（以下简称墨人公司）借款合同纠纷一案过程中，案外人北方联创通信有限公司（以下简称北方联创公司）对本院执行位于北京市海淀区西四环北路XXX号慧科大厦东区X层XXX号房屋（原海淀区五棵松路XX号慧科大厦东部X层X号房屋，以下简称XXX号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。

北方联创公司称，2007年5月17日，北方联创公司与祺洋公司签署《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定祺洋公司将XXX号房屋出售给北方联创公司，北方联创公司在2007年已按约定支付了全部购房款，祺洋公司也在2007年6月30日将XXX号房屋交付给北方联创公司，现该房屋一直由北方联创公司占有使用。2016年5月，北方联创公司因商品房买卖合同纠纷将祺洋公司诉至法院，审理过程中，北方联创公司方得知XXX号房屋在工商银行与祺洋公司执行案件中被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，北方联创公司提出执行异议，请求解除对XXX号房屋的查封。

工商银行称，根据我行资料，本案执行中未查封XXX号房屋。请法院依法作出裁定。

本院查明，本院于2008年5月8日作出（2008）海民初字第12939号民事判决书，对工商银行与祺洋公司、墨人公司借款合同纠纷一案，判决如下：一、被告北京墨人彩色印刷有限公司向原告中国工商银行股份有限公司北京中关村支行支付借款本金二百九十万元，并支付截止到二ＯＯ八年二月二十八日的利息一百零八万五千八百二十二元四角一分及截止到付清本金之日止的全部利息（包括逾期付款利息及复利，均按欠款本金及利息的每日万分之二点一计算）,均于本判决生效之日起十日内付清；二、被告北京市祺洋房地产开发有限责任公司对北京墨人彩色印刷有限公司上述还款义务承担连带清偿责任。被告北京市祺洋房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向北京墨人彩色印刷有限公司追偿。判决生效后，工商银行向本院申请强制执行，本院以（2008）海执字第14315号立案执行。

另查，本院在审理工商银行与祺洋公司、墨人公司借款合同纠纷一案过程中，根据工商银行的申请，于2008年4月16日采取诉讼保全措施，轮候查封了登记在祺洋公司名下位于北京市海淀区五棵松路XX号慧科大厦东部第X层房屋。2010年9月15日，本院作出2008年海执字第14315号强制执行裁定书以及协助执行通知书，冻结祺洋公司名下位于北京市海淀区五棵松路XX号写字楼项目XX东部的房屋产权手续。2018年4月11日，本院作出2008年海执字第14315号执行裁定书，裁定继续轮候查封祺洋公司名下位于北京市海淀区西四环北路XXX号X幢XX套房屋，查封期限三年，自2018年4月18日起至2021年4月10日止。根据本院向海淀区不动产登记中心查询的结果，此93套房屋中含XXX号房屋。

再查，2007年5月17日，祺洋公司（出卖人）与江西联创通信有限公司（买受人）签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：祺洋公司向江西联创通信有限公司出售位于五棵松路XX号慧科大厦东区X层X号商品房，该商品房建筑面积为342.04平方米，房屋总价款为455.8709万元。出卖人祺洋公司应当在2007年6月30日前向买受人江西联创通信有限公司交付该房屋。物业费按照季收取。江西联创通信有限公司分别于2007年5月8日、2007年5月10日、2007年5月30日向祺洋公司汇款10万元、290万元、155.8709万元，共计455.8709万元。2007年7月3日，祺洋公司出具发票，载明江西联创通信有限公司购买慧科大厦东区X层X号商品房的房款为4558709元。

关于对涉案房屋的占有使用情况，北方联创公司向本院提交了江西联创通信有限公司与北京东华慧科物业服务有限公司签订的《物业服务委托合同》以及2008年至2017年间江西联创通信有限公司向北京东华慧科物业服务有限公司缴纳物业费的发票，以证明北方联创公司实际占有XXX号房屋。

关于未办理XXX号房屋过户登记的原因，北方联创公司表示，签订商品房预售合同后，祺洋公司作为开发商一直拖延办理涉案房屋产权过户手续。2016年5月18日，北方联创公司起诉至本院，要求祺洋公司为北方联创公司办理涉案房屋的权属转移登记手续，将涉案房屋过户至北方联创公司名下。2017年9月7日，本院作出（2016）京0108民初16779号民事判决，载明因祺洋公司存在迟延办理涉诉房屋的房屋所有权证书的违约情形，判决祺洋公司承担相应的违约责任。

另查，2013年9月9日，江西联创通信有限公司变更名称为北方联创通信有限公司。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，根据生效民事判决书查明的事实，在本院于2010年9月15日冻结XXX号房屋产权手续前，北方联创公司已于2007年5月17日签订了商品房预售合同，并于2007年5月30日前履行完房屋买卖合同中的全部付款义务，且北方联创公司已于本院冻结XXX号房屋产权手续前实际占有该房屋。现无证据表明房屋未能办理过户登记系因北方联创公司自身原因造成。因此，北方联创公司对XXX号房屋主张权利符合法律规定的情形，可以排除执行。本院对北方联创公司提出的执行异议予以支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

一、案外人北方联创通信有限公司的执行异议成立；

二、中止对被执行人北京市祺洋房地产开发有限责任公司名下位于北京市海淀区西四环北路XXX号慧科大厦东区X层XXX号房屋（原北京市海淀区五棵松路XX号慧科大厦东部X层X号房屋）的执行。

案外人、当事人对本裁定不服的，认为原判决错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　潘亮洁

人民陪审员　　岳　维

人民陪审员　　方　梅

二〇一八年六月四日

书　记　员　　张文利