无锡住信建筑构件有限公司、宜兴市宏成建筑安装工程有限公司排除妨害纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏02民终4832号

上诉人（原审被告）：无锡住信建筑构件有限公司，住所地宜兴市万石镇大尖村。

法定代表人：王少波，该公司执行董事、总经理。

委托诉讼代理人：吴家敏，江苏法舟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：宜兴市宏成建筑安装工程有限公司，住所地宜兴市和桥镇鹅洲东路北首。

法定代表人：王焕金，该公司总经理。

委托诉讼代理人：曹婷，江苏骏图律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王开强，江苏骏图律师事务所律师。

上诉人无锡住信建筑构件有限公司（以下简称住信公司）因与被上诉人宜兴市宏成建筑安装工程有限公司（以下简称宏成公司）排除妨碍纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

住信公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审，一审、二审诉讼费均由宏成公司承担。事实与理由：一审判决住信公司赔偿宏成公司厂房占有使用费是错误的，宏成公司与元通公司签订建设工程施工合同的时间是2013年2月28日，竣工时间是2013年8月1日，而吴国平与元通公司签订的房屋租赁协议（复印件）的时间是2013年11月1日，从正常逻辑考虑，吴国平建造厂房通过20年租赁来取得工程款，不符合常理。租赁协议明显是倒签的。住信公司成立于2018年7月18日，厂房是从无锡兰之星生物环保科技有限公司租赁而来，所以住信公司不是适格当事人。一审认定案涉厂房的租赁时间是2018年11月20日至2020年11月20日没有依据。一审法院认定的租金是错误的，租金只能按照每年276360元计算。

宏成公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

宏成公司向一审法院起诉请求：1.要求住信公司停止侵害、返还非法占用的2#厂房(4735平方米)；2.要求住信公司支付非法占用期间的厂房占用费(自2018年7月1日起至实际返还之日止，按年120元/平方米计算，计算至起诉之日为1066953.18元)及利息损失；3.住信公司承担本案诉讼费用。后在一审审理过程中，宏成公司将诉讼请求变更为：1.要求住信公司支付非法占用期间(2018年11月20日至2020年11月20日)的厂房占用费1012400元；2.住信公司承担本案诉讼费用。事实和理由：案涉2#厂房，面积为4735平方米，由其承建，原系江苏元通高新科技有限公司(以下简称元通公司)资产。元通公司因经营困难无力支付工程款项，曾与其达成协议，将该厂房出租给其使用20年，以抵偿工程款。后元通公司资产在被宜兴市人民法院评估、拍卖过程中，宏成公司提出对案涉厂房存在租赁使用权。宜兴市人民法院于2017年10月9日发出通知，对包括案涉厂房在内的元通公司资产进行负担租赁拍卖。在拍卖挂网时对拍品现状瑕疵说明中标明：拍卖标的无证厂房中4606平方米(实际评估测量为4735平方米)有租赁，租赁期限2013.11.1-2033.10.30，租金552.72万元已付清。元通公司整体资产后以变卖方式处置。住信公司于2018年7月起强占案涉厂房使用，未支付任何费用。现诉至法院，提出如上诉讼请求。后鉴于住信公司已经不在非法占有中，因此对于原诉请中第一项诉讼请求本案不再主张。

住信公司一审辩称：1.宏成公司不是适格的原告，因为宏成公司与元通公司租赁协议的实际形成时间为2016年，而不是2013年10月28日，案涉厂房于2014年4月21日被法院查封，明显该租赁晚于查封，所以该租赁协议无效。2.其使用案涉厂房的时间是2020年5月15日至同年11月下旬，并不是从2018年11月开始。3.根据计算，原租赁合同的年租金应为276360元/年(552.72万元/20年)。如果要算侵占期间的租金，标准也应该按照原租金计算，而不应该按照鉴定报告确定的金额计算。

一审法院查明事实：案涉2#厂房由元通公司于2013年4月17日取得建设工程规划许可证后由宏成公司承建，建设规模为4605平方米，实际建成面积为4735平方米。宏成公司实际施工负责人为吴国平。

2017年10月9日，法院在执行过程中向嘉兴湖岸一号投资合伙企业(有限合伙)发出通知书，载明：关于嘉兴湖岸一号投资合伙企业(有限合伙)与元通公司等金融借款合同纠纷一案，法院于2015年4月1日立案执行。执行过程中，法院拟对被执行人元通公司名下位于宜兴市万石镇大尖村的房产及相应土地使用权进行评估、拍卖。执行中查明，上述有证厂房和土地使用权的查封时间为2014年4月21日，设定抵押时间为2011年10月13日。执行过程中，该套房屋案外人宏成公司提供的租赁合同载明，元通公司所有的无证厂房“车间2#”的租赁期限自2013年11月1日至2033年10月30日止，租赁合同签订的时间为2013年10月28日。法院根据《物权法》第一百九十条第一款及《担保法》解释第六十五条之规定，对租赁情况审核后，拟对上述资产进行负担租赁拍卖。如申请人认为不应当带租拍卖，可在收到本通知之日起十日内，依据民事诉讼法第二百二十五条之规定提出异议。在同期拍卖挂网时对拍品现状瑕疵说明中标明：该拍卖标的物的无证厂房中4606平方米有租赁，租赁期为2013年11月1日至2033年10月30日止，租金552.72万元已付清。据住信公司当庭陈述，元通公司的整体资产后有无锡兰之星生物环保科技有限公司通过变卖所得，无锡兰之星生物环保科技有限公司法定代表人与住信公司法定代表人为同一人。

2017年10月9日，法院通知书中涉及到的宏成公司提供的租赁合同(《房屋租赁协议》)，甲方为元通公司、乙方为宏成公司，内容为：在2013年乙方(宏成公司吴国平)承建甲方车间2#4606平方米。乙方公司承建后，甲方公司欠乙方公司款项为552.72万元。甲方公司因经营困难无力支付建设款项，经甲、乙双方协商达成如下协议，一、甲方将其所有的车间2#出租给乙方使用，使用面积为4606平方米，乙方承租后可以转租。二、租赁期限为20年，从2013年11月1日起至2033年10月30日止。三、租金为552.72万元，从甲方欠乙方的款项中扣除，至全部付清为止。四、甲方应保证乙方的使用权，不得受到第三方干涉，如因第三方干涉无法承租，由甲方负责赔偿。五、乙方租赁期间进出甲方所使用的道路等，甲方不得另行收费。六、该出租厂房所涉及的税费都有甲方承担，乙方不承担。乙方承租期所需的水、电费由乙方自己承担。该《房屋租赁协议》甲方由元通公司法定代表人张涵婷签字，乙方由吴国平签字，并加盖有宏成公司印章。协议落款时间为2013年10月28日。

本案审理过程中，宏成公司向法院陈述，2013年10月28日的协议是于2016年补写的。补写的原因为2013年，就案涉厂房已由吴国平与元通公司签订了租赁协议。在元通公司整体资产被法院拍卖过程中，吴国平申请参与分配，法院经审查后认为，元通公司不欠吴国平个人工程款，而是欠宏成公司的工程款。于是，就于2016年补写了前述落款时间为2013年10月28日的协议。当时吴国平签订的协议原件已不存在。

吴国平在本案审理过程中，提供了该协议的复印件。协议中甲方为元通公司、乙方为吴国平，具体内容为：在2013年乙方公司(宏成公司)承建甲方车间2#4606平方米。乙方公司承建后，甲方公司欠乙方公司款项为552.72万元。现乙方公司将该债权转让给了吴国平，有两方数据证明为依据。甲方公司因经营困难无力支付建设款项，经甲、乙双方协商达成如下协议，一、甲方将其所有的车间2#出租给乙方使用，使用面积为4606平方米，乙方承租后可以转租。二、租赁期限为20年，从2013年11月1日起至2033年10月30日止。三、租金为552.72万元，从甲方欠乙方的款项中扣除，至全部付清为止。四、甲方应保证乙方的使用权，不得受到第三方干涉，如因第三方干涉无法承租，由甲方负责赔偿。五、乙方租赁期间进出甲方所使用的道路等，甲方不得另行收费。六、该出租厂房所涉及的税费都有甲方承担，乙方不承担。乙方承租期所需的水、电费由乙方自己承担。甲方由元通公司法定代表人张涵婷签字，乙方由吴国平签字。落款时间为2013年11月1日。吴国平同时向法院表示，宏成公司虽曾将该部分权利转让于他，但现为理顺法律关系，其现将受转让的权利归还宏成公司，权利义务仍由宏成公司享有与承担。

住信公司成立于2018年7月18日，住所地为元通公司前述整体资产范围内。住信公司与宏成公司为案涉厂房事宜曾进行过协商，但未能达成一致意见。2018年11月20日，双方发生纠纷，吴国平通过虞建英报警。2020年11月28日，住信公司告知法院，其已搬出所占用的车间。故宏成公司现主张2018年11月20日至2020年11月20日期间的占用费。

本案审理过程中，应宏成公司申请，法院委托江苏三师土地房地产评估测绘咨询有限公司对案涉厂房2018年至11月20日至2020年11月20日期间的占用费进行评估，该评估公司出具的鉴定结论为估价对象在价值时点2018年11月20日至2020年11月20日的市场客观租金为1012400元。宏成公司据此将诉讼请求明确为1012400元。

另查明，住信公司为证明宏成公司提供的租赁协议是在法院查封后虚构事实签订的，提供了元通公司法定代表人张涵婷及其母亲蒋荣珍出具的确认书，确认书的内容为“经确认，因江苏元通高新科技有限公司出现资金困难，被抵押借款银行起诉并查封。日期为2013年10月28日江苏元通高新科技有限公司与宜兴市宏成建筑工程有限公司签署的《房屋租赁协议》是在法院查封后补写的，自签订租赁协议之后也从无实质的租赁行为，因此此份协议是伪造无效的”。而蒋荣珍在向宏成公司原委托诉讼代理人苏聪陈述时又称：元通公司厂内的建筑物是宏成公司承建的，元通公司将2#车间返租给宏成公司是事实。当时元通公司正好不用，宏成公司要堆东西，给宏成公司使用可以抵偿工程款，签合同是为了好名正言顺扣工程款，也好做帐。2#车间实际已交付宏成公司使用。

住信公司主张其是自2020年5月15日才占用厂房，理由为其生产的是大型水泥预制构件，必须使用大吨位特种设备，2020年5月15日，相关职能部门才发放特种设备检验合格证，故应自此认定才实际占用。

上述事实，由2017年10月9日，法院通知书、拍卖信息、落款时间为2013年10月28日的房屋租赁协议、落款时间为2013年11月1日的租赁协议(复印件)、接处警工作登记表、江苏三师土地房地产评估测绘咨询有限公司出具的《房地产估价报告》、宏成公司的陈述笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。

一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.宏成公司(或吴国平)与元通公司之间是否存在租赁合同关系；2.住信公司是否应向宏成公司承担占用期间的使用费及具体金额。

对上述争议焦点，法院综合评判如下：2013年10月28日的房屋租赁协议虽为2016年补写，但综合法院的通知书内容、网拍信息内容、蒋荣珍在向宏成公司原委托诉讼代理人苏聪作的陈述内容、宏成公司对补写所作的解释及2013年11月1日的租赁协议复印件内容，可以认定宏成公司(或吴国平)与元通公司之间存在租赁合同关系。该租赁合同关系在变卖过程中得到了相关权利人及元通公司整体资产最后变卖所得人的认可。法律规定，承租人从出租人处承租租赁物后，承租人向出租人支付租金，出租人则向承租人让渡了对租赁物占有和使用的权能，即承租人承租租赁物后，便对承租的租赁物享有占有和使用的权利，他人(包括出租人)均无权侵占。且，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不应影响租赁合同的效力。住信公司作为对元通公司原整体资产权利后续享有人在对资产进行处分时，应受该租赁协议限制。根据租赁合同，宏成公司(或吴国平)，已取得了对案涉厂房的占有和使用权能，住信公司无权占用，住信公司应承担侵权责任。现吴国平已明确表示，将相应权利返还给宏成公司，故无论承租人是宏成公司还是吴国平，宏成公司均有权向住信公司主张权利，要求其承担侵权责任。法律规定承担侵权责任方式之一为赔偿损失，故对宏成公司要求住信公司支付占用期间占用费的诉讼请求，应予支持。至于占用期间，宏成公司主张的2018年11月20日-2020年11月20日，有相应证据证实，可以认定。住信公司称起始日应为2020年5月15日，其提出的理由不能令人信服，不予采纳。占用费(损失)计算标准，法律规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生市场价格或其他方式计算。法院委托鉴定机构鉴定，符合法律规定，鉴定机构确定的结论，可以作为认定损失的依据，故法院确定2018年11月20日-2020年11月20日间，宏成公司厂房占用费损失为1012400元。住信公司提出的方式与法律规定不符，也不予采纳。

一审法院判决：住信公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿宏成公司2018年11月20日-2020年11月20日间厂房占用费1012400元。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为：法院关于案涉房产的拍卖公告明确该房产在拍卖时带有租赁，住信公司在本案中对案涉房产租赁的真实性提出异议，其应当通过执行异议、复议、异议之诉等程序去处理。在案涉房产拍卖公告对租赁关系的认定尚未被撤销的情况下，住信公司应当就其公司占有案涉房产向宏成公司支付占有使用费。关于占有使用费的期间，从本案现有证据来看，一审法院确定的2018年11月20日-2020年11月20日具有事实依据。至于占有使用费的标准，从本案租赁关系、宏成公司对元通公司的债权情况等方面综合考虑，本院确定租金以每年276360元来计算为宜。综上所述，本院对一审判决予以改判。住信公司应当向宏成公司支付占有使用费552720元，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销宜兴市人民法院（2020）苏0282民初4297号民事判决；

二、住信公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿宏成公司2018年11月20日-2020年11月20日间厂房占用费552720元；

三、驳回宏成公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费13911元，保全费5000元，鉴定费50000元，共计68911元，由住信公司负担34455.5元，由宏成公司负担34455.5元；二审案件受理费13911元，由住信公司负担6955.5元，由宏成公司负担6955.5元。

本判决为终审判决。

审判长　谢　伟

审判员　周　华

审判员　仓　勇

二〇二二年八月二十二日

书记员　庄茂根