某某、三门峡鑫田房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

河南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）豫民申4327号 再审申请人(一审原告、二审上诉人)：***，男，1974年3月22日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。 委托诉讼代理人：***，河南崤***事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：三门峡鑫田房地产开发有限责任公司。住所地：三门峡市湖滨区黄河路中***市场东端。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1971年5月21日出生，汉族，住三门峡市湖滨区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：**，河南康研律师事务所律师。 再审申请人***因与被申请人三门峡鑫田房地产开发有限责任公司（以下简称鑫田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市中级人民法院（2018）豫12民终2714号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 ***申请再审称，一、原审法院认定事实错误。2014年12月1日***与鑫田公司签订的《购房协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如当事人名称、商品房的具体位置、房屋面积、单价、总价款及付款方式等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，本案双方签订的《购房协议》应当认定为商品房买卖合同，而并非预售协议。涉案房屋在签订协议时就是现房，协议签订后，***多次要求鑫田公司交付房屋，办理房产证，鑫田公司均置之不理，至今也没有将房屋钥匙交给***，也没有办理房屋产权手续。《购房协议》第二条约定“总价壹佰贰拾元整，其中壹万元转为诚意金”，第九条第一款约定“如乙方不购买协议下房产，诚意金不再退还”，根据上述约定，***有权随时解除合同。二、一、二审法院适用法律错误。由于鑫田公司的原因导致本案涉案房屋至今未交付，致使***在签订协议时期望的合同目的至今不能实现，构成根本违约。***有权解除合司，并有权要求鑫田公司返还购房款，并赔偿损失。本案涉案房屋系现房抵债，***也是急于想得到现房去抵押贷款还账才同意抵债，***公司至今未将抵债房屋交付***，房屋所有权也未转移给***，***当时同意三方抵账的目的至今无法实现。三、退一步讲，即便鑫田公司认为本案双方签订的购房协议是预售协议，但由于鑫田公司并没有通知***去签订合同，未缴齐相关政府费用及其他手续不齐全，导致本案涉案房屋无法办理不动产证，足以导致本案合同无法继续履行，故***要求解除合同，返还购房款的诉讼请求应予支持。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求对本案再审。 鑫田公司提交意见称，双方签订的聚鑫苑小区购房协议，已经实际履行。鑫田公司在2017年6月16日已经取得涉案房屋的预售许可，由于***拒绝依据购房协议签订正式房屋买卖合同，因此产生的责任应当由***承担。在原一、二审开庭过程中，***数次向法庭陈述，在签订购房协议之后，委***公司代其销售涉案房屋，其代理人说没有收到房屋，与事实不符。综上，请求依法驳回***的再审请求。 本院认为：***与鑫田公司于2014年12月1日签订的《购房协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。从双方在协议中的约定“乙方（***）意欲在聚鑫苑小区公开销售之前优先挑选最适合自己需要的房屋”、“甲方（鑫田公司）保证在获得该项目预售许可证后与***签订正式的商品房买卖合同”等内容能够看出，该《购房协议》是为将来订立商品房买卖合同的预约。本案二审庭审期间，鑫田公司同意与***签订《商品房买卖合同》，也同意***占有使用该房屋，这一事实表明《购房协议》作为预约订立本约的目的能够达到。此外，现有的证据不能证***公司不具备继续履行本约（即与***签订《商品房买卖合同》）的能力。结合本案***的购房款系受让的天瑞搅拌站对鑫田公司的债权等事实来看，***与鑫田公司的《购房协议》中约定的“如乙方（***）不购买协议下房产，诚意金不再退还”，并不能认定为系***的合同任意解除权，而应解释为违反协议的责任承担的约定。故***的再审申请理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回***的再审申请。 审判长　张　琳 审判员　*** 审判员　金　悦 二〇一九年十二月五日 书记员　***