鄂州市市政工程公司与鄂州市文化和旅游局、鄂州市富实房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省鄂州市鄂城区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂0704民初3716号

原告：鄂州市市政工程公司，住所地：鄂州市滨湖西路南段。

法定代表人：刘甫生，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘虹，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为一般授权。

委托诉讼代理人：张琳，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为一般授权。

被告：鄂州市文化和旅游局，住所地：鄂州市古城北路**（房产大厦）。

法定代表人：刘江峰。

委托诉讼代理人：黄治飞，湖北瀛博律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：王晓芬，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为一般授权。

被告：鄂州市富实房地产置业有限公司，住所地：鄂州市滨湖西路**。

法定代表人：李齐年。

委托诉讼代理人：商彪，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：杨子华，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告鄂州市市政工程公司（下称市政公司）诉被告鄂州市文化和旅游局（下称文旅局）、鄂州市富实房地产置业有限公司（下称富实公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依原告的财产保全申请依法查封了富实公司名下坐落于鄂州市滨湖西路东侧药监局办公楼3层北部房产（建筑面积616.49㎡）。本案适用普通程序，由审判员肖红彬、梅良军、胡小玲组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告市政公司的委托诉讼代理人张琳、被告文旅局的委托诉讼代理人黄治飞、王晓芬，被告富实公司的委托诉讼代理人商彪、杨子华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告市政公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告文旅局2009年12月15日签订的《产权转让合同》合法有效；2、请求判令被告富实公司将该不动产过户至文旅局名下；3、请求判令被告文旅局将该不动产变更登记至原告名下；4、请求判令被告承担违约经济损失20.25万元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。

事实和理由：2009年12月15日，原告市政公司与被告文旅局根据《鄂州市国有资产产权交易管理办法》的规定，依据鄂州市国有资产管理局《关于市旅游局资产处置的批复》等文件精神，签订《产权转让合同》，合同约定：文旅局将其在被告富实公司购买的位于鄂州市××××路东侧药监局办公楼北部第三层整层，建筑面积621.87㎡（房屋建筑面积及土地面积以新办房产证为准）的房屋（属国有资产），转让给原告。转让价格为135万元；自合同签订之日15日内被告支付115万元，余下的转让价款20万元在被告向原告交付变更过户的资产权属证明时一次付清，并约定其他事项。随后，原告装修入驻涉案房屋办公至今。十年来，原告多次向被告主张办理涉案房屋产权登记请求未果。综上，原告认为，文旅局作为涉案房屋的卖方，在收取原告约定房款后应当及时协助原告办理购房合同变更并协助原告办理房屋不动产权证书，被告富实公司在收取文旅局房款后亦应当履行相关附随义务。但两被告对原告的请求置之不理，故原告具状法院，请求法院依法判如所请。

被告文旅局辩称：1、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，文旅局与富实公司签订的《房屋销售合同》及与市政公司签订的《产权转让合同》均合法有效，虽由于各种原因未完成过户登记手续，但未办理物权登记不影响合同的效力，不动产登记仅可能影响物权变动的效果和能抵抗善意第三人在未发生物权变动的情况下不能否定合同有效成立。本案中，法院可强制富实公司全面履行合同义务及过户登记手续，同时为节省资源应直接过户给原告，不经过文旅局中转，同时合同的余款一并付清。2、文旅局在与市政公司的产权转让合同中并无约定过户期限，且合同签订后已按合同的约定将涉案房屋实际交付给原告使用，在未约定违约责任也未给原告造成实际损失及文旅局也没有违约的情况下，文旅局不承担相关的违约和经济损失责任。

被告富实公司辩称：请求驳回原告市政公司全部的诉讼请求。1、原告市政公司与被告文旅局之间相互串通，损害富实公司利益，他们之间签订的《房屋销售合同》无效，《产权转让合同》无效；2、富实公司不是适格被告，原告与富实公司并无直接利害关系。结合本案，虽然富实公司与市政公司存在连环交易，但这种交易并不是直接发生在双方之间，是间接性关系，相互交易法律主体不同，法律关系不同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，原告必须是与本案有直接利害关系，因此原告起诉富实公司并不符合法律规定，且原告起诉富实公司并不符合合同的相对性原理。依据《中华人民共和国合同法》第八条，合同约束是双方当事人，而不能约束第三人，原告不能突破合同的相对性直接向富实公司提出诉讼请求；原告向富实公司提出代位权无法律依据，代位权诉讼仅限于《中华人民共和国合同法》第七十三条和《中华人民共和国公司法》中股东代位权诉讼的情形，其他情形法律并没有规定。富实公司是与文旅局发生合同关系，即便认为富实公司未履行附随性合同义务，有权向富实公司提出诉讼请求也只能是文旅局，而不是原告；原告起诉富实公司也不符合物权大于债权的原理，案涉房屋一直登记在富实公司名下，富实公司当然具有所有权，根据物权公示原则，不动产没有发生变更登记不产生物权变动效力，文旅局未经富实公司同意擅自将其占有的涉诉房屋进行处分，而市政公司对房屋的状况也应当知晓，因此原告市政公司和被告文旅局都非善意，原告不符合善意取得条件，原告依据其与文旅局的合同主张合同之债违背《中华人民共和国民事诉讼法》的基本原理；3、本案涉诉房屋为富实公司所有，文旅局无权处分，2003年11月，富实公司与鄂州市食品药品监督管理局签订房地产开发合同依据该合同富实公司仅享有涉诉房屋的开发权，由于该土地为行政划拨用地，只能为国家机关所有，富实公司当时不能取得房产的物权，而在此期间，因市政府办公机构的调整，要求文旅局搬离市政府办公大楼，文旅局无处搬家，后经市领导汪鸿雁协调要求保持划拨土地性质的前提下，将第三层暂以建筑成本价支付给富实公司，使文旅局能落实办公场所，在此行政协调下富实公司于2005年7月与文旅局签订房屋销售合同，暂以成本900元每平方米出让给文旅局，即使这样，文旅局也只支付部分资金（具体金额以文旅局的支付凭证为准），2008年6月为解决富实公司代开发费用结算问题，经市药品监督局协调，鄂州市国土资源局同意在富实公司支付土地出让金84万元以后，于2008年12月24日依法取得该土地出让使用权并经房产登记机关批准合法商业办公用房的房产证和土地使用权证。随后2008年12月26日，富实公司据此向文旅局发出鄂州市富实房字【2008】03号文提出“因该房屋用途从划拨办公用房变更为商业办公用房，房屋价值发生变化”，要求按市场价结算；4、富实公司不是合同相对人，违约金、诉讼费、保全费等不应向富实公司主张；5、文旅局未按合同履行付款义务的情况下支持原告的诉讼请求明显损害富实公司利益，并将导致富实公司相关权利的丧失。

原告市政公司围绕诉讼请求提交以下证据:

证据一，原告的《企业法人营业执照》、《法定代表人身份证明》复印件各一份。拟证明原告的诉讼主体资格。

证据二，被告文旅局的《机构代码证》复印件一份，富实公司《营业执照》复印件一份。拟证明被告诉讼主体身份情况；

证据三，《房屋销售合同》、房权证字第**《房屋产权证书》复印件各一份，主要内容是文旅局向富实公司购买涉案房屋，并约定富实公司在文旅局购买之日起一年内办理房产证、土地证，否则将承担违约责任。拟证明文旅局有权转让涉案房屋，富实公司应当及时为文旅局办理涉案房屋产权证的事实。

证据四，《关于市旅游局办公室出售的承诺》复印件一份、《银行进账单》复印件两份，《非税收入一般缴款书》复印件三份，《服务业发票》复印件三份。拟证明原告为购买涉案房屋向文旅局支付和代付共计125万元的事实。

证据五，《产权转让合同》复印件一份，《产权交易鉴证书》复印件一份，《资产处置的请示及批复》复印件一份，《资产评估备案表》复印件一份，《资产评估报告书》复印件一份，《产权受让意向信息反馈资料》一份，《产权转让公告、信息发布资料》一份。拟证明原告与被告文旅局签订产权转让合同，约定原告受让涉案房屋，被告文旅局应当协助原告办理房屋购房合同变更等事宜，且因被告文旅局以国有资金购买涉案房产，在涉案房屋转让给原告过程中已经过国有资产转让所有流程的事实；

证据六，照片2张，《物业管理合同》一份，物业费发票三份，电费发票27份，主要内容是原告与被告富实公司在同一栋大楼的三层和六层办公，被告富实公司作为该栋大楼的产权人聘请的物业公司一直向原告收取物业管理费，且原告在被告的配合下已经办理单独用电户名，直接向电力公司缴纳电费。拟证明被告富实公司知道或应当知道原告通过购买方式自2009年入驻涉案房屋至今十余年的事实；

证据七，证人出庭作证。拟证明原告自2009年购买涉案房屋并入驻办公至今，并多次向两被告要求办证的事实。

被告文旅局提交以下证据：

证据一，《房屋销售合同》、支付凭证、发票。拟证明两被告间系有涉案房屋买卖合同关系，文旅局依约支付了购房款50万元，合同成立有效。

证据二，《产权转让合同》、文件二份。拟证明文旅局依国有资产处置程序将涉案房屋转让给原告市政公司。

被告富实公司提交以下证据：

证据一，房权证、土地使用权证（1-4，共4页）有“2008年自建取得产权”登记内容。拟证明富实公司原始取得涉诉房屋，为该房屋所有权人。

证据二，《国有土地使用权出让合同及补充协议》（5-22，共18页）。拟证明富实公司支付土地出让金，变更划拨土地性质为出让地，依法取得土地使用权。

证据三，富实公司与文旅局的《房屋销售合同》，富实公司与鄂州市恒昌客运有限公司的《房屋买卖合同》（23-28页，共6页）。拟证明富实公司出售给文旅局的房屋为成本价。

证据四，工作联系函（29，共1页）。拟证明富实公司就该房屋从行政划拨用房变更为商业办公用房导致房屋价值发生变化，已向文旅局发出调整房价的通知，并要求有优先回购权。

证据五，公函（30，共1页）。拟证明富实公司和原告市政公司没有任何关系，原告不具有主体资格。

庭审质证中，文旅局对市政公司提交的证据一、二、三、四、五、六均无异议；对证据七即证人证言无异议。富实公司对市政公司提交的证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为不能证明原、被告主体适格，只能证明身份情况；对市政公司的证据三、四不知情，认为可以反证文旅局和原告串通损害富实公司利益；对市政公司的证据五合法性有异议，富实公司是2008年12月份才取得涉案房屋的土地证和房产证，而文旅局与市政公司发生交易是2009年；认为市政公司的证据六与富实公司无关；对证据七即证人证言有异议，1、证人是原告的职工有利害关系，不能作证；2、其证词闪烁其词，说多次去富实公司没有找到人，也没有任何往来函及介绍信。

市政公司对文旅局提交的证据一、二真实性、合法性、关联性均无异议。富实公司对文旅局的证据一无异议；对证据二的合法性有异议，认为文旅局和市政公司发生交易是富实公司取得产权证之后，损害了富实公司利益，导致文旅局丧失胜诉的权利。

市政公司对富实公司证据一的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为富实公司是2008年12月24日取得涉案房屋1-10楼的总证，而富实公司与文旅局早在2005年7月29日已经签订房屋销售合同，合同约定将涉案房屋大楼的第三层出售给文旅局，要等总证出来之后办理分证，证明目的不能成立；对证据二的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为富实公司与文旅局房屋买卖合同是2005年签订的，在合同中明确约定办理两证的时间是一年内，证明目的不能成立；对证据三的真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的有异议，认为不影响富实公司与鄂州市旅游局房屋销售合同的效力；对证据四的三性均有异议，认为是富实公司单方行为与原告无关；对证据五的三性均有异议，认为公函不完整，是富实公司的单方行为，证明目的不能成立。文旅局对富实公司的证据一、二除同意原告的质证意见外，认为同时也证实富实公司有出售房屋的资格；对证据三同原告的质证意见，富实公司作为房地产开发公司对房屋定价是市场行为不能因为房屋之间的差价来决定房屋合同的效力；对证据四的三性都有异议，该联系函内容及双方销售合同并无关于富实公司可以优先回购权；对证据五的三性均有异议。

经庭审质证，本院认定原、被告证据意见如下，1、原告市政公司提交的证据一、二、三、四、五、六均符合证据的真实性、客观性、合法性，与本案具有关联性，全部予以认定；证据七系证人余某证言，虽其系市政公司办公室主任，作为原告方的在职职工与本案存在利害关系，但其庭上所述与原告市政公司证据四中市政公司和市旅游局于2009年12月24日向鄂州市产权交易所转账支付1万元及鄂州市产权交易所当日开具的收取产权交易鉴定费的发票相互佐证，予以采信。2、被告文旅局提交的两组证据真实、客观，与本案具有关联性，予以认定。3、被告富实公司提交的证据一、二、三客观、真实，来源合法，且与本案具有关联性，予以认定；证据四、五均为富实公司单方作出的函，达不到证明目的，不采信。

综合当事人当庭举证、质证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下:

2005年7月29日，富实公司（售房单位甲方）与原旅游局（购房单位乙方）签订《房屋销售合同》，约定：富实公司将坐落于鄂州市滨湖西路南段（顾地塑胶公司东侧）的综合楼第三层以北至南共拾间（其中楼梯和电梯间按国家规定计算）暂按建筑面积600㎡房屋出售给乙方用于办公；双方议定的成交价为每平方米900元，第一层大厅公摊面积的比例分摊，售价4600元/㎡，具体房屋面积和公摊面积以房屋所有权证为准；合同签订后，鄂州市旅游局即可进场装修，鄂州市旅游局于2005年8月20日支付富实公司购房款50万元，余下部分在办理完房屋所有权证后五日内支付。双方还就房屋现状（为毛坯框架房）、交房后由文旅局与物业公司对接管理，公共场地卫生打扫、垃圾外运、公共设施维修、水电费结算等进行了约定。2005年8月29日，富实公司向原旅游局开具金额为50万元的房屋销售发票。次日，原旅游局经预算内财政零余额账户向富实公司名下鄂州中行营业部账户（09×××01）转账支付50万元。富实公司收款后向原旅游局交付了房屋，原旅游局收房后进行装修并进驻办公，富实公司协助原旅游局办理了缴纳水电费的单独户头。富实公司与原旅游局签订上述《房屋销售合同》时尚未登记办理房屋所有权证。

2008年6月30日，富实公司与原国土资源局签订《国有土地使用权出让合同及补充协议》，约定案涉房屋对应的宗地出让金总额为84万元。富实公司缴纳约定宗地出让金后于2008年12月24日登记办理了案涉房屋1-10层房屋所有权总证。

2009年10月29日，湖北省产权交易中心鄂州分中心、鄂州市产权交易所在《鄂州日报》及湖北省产权交易中心网站刊登案涉房屋产权转让公告，公告内容包含房屋建筑面积621.87㎡，评估值为127.79万元，整体转让参考价不低于135万元。有意购买者于2009年11月25日17:00时前与湖北省产权交易中心鄂州分中心（所）联系，详情浏览湖北省产权交易中心（武汉光谷联合产权交易所）网站。公告期间为2009年10月29日至2009年11月25日。

2009年12月15日，原旅游局与市政公司签订《产权转让合同》，约定：市旅游局将其在被告富实公司购买的位于滨湖西路东侧药监局办公楼北部第三层整层，建筑面积621.87㎡（房屋建筑面积及土地面积以新办房产证为准）的涉案房屋转让给市政公司；转让价格为135万元，自合同签订之日起15日内支付115万元，余下价款20万元在原××旅游局向市政公司交付变更过户的资产权属证明时一次付清，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，双方办理了交房手续，市政公司入驻涉案房屋办公至今已十余年。期间，市政公司及文旅局向富实公司主张办理涉案房屋产权登记未果。现市政公司认为，原旅游局作为涉案房屋的转卖方，在收取市政公司约定房款后应当及时协助市政公司办理房屋不动产权证书，富实公司在收取原旅游局购房款后亦应当履行协助相关附随义务。但富实公司对市政公司及文旅局的请求置之不理，故具状法院，请求法院判如所请。

另查明，2009年4月29日，原××旅游局向市政公司出具“关于市旅游局办公室出售的承诺”，载明“经我局与贵公司友好协商，我局除电脑设备、档案柜以外，房产及办公设施作价135万元出售给贵公司。贵公司于本日支付定金20万元给我局作为预付款，正式协议3日内协商签订。收款单位：鄂州市国库收付中心，开户银行：工行鄂州支行鄂城分理处，账号：18×××78”。市政公司已于2009年4月30日、2009年7月29日、2009年8月24日向上述约定银行账户转账支付20万元、50万元、45万元，共计115万元。

2019年初，因鄂州市市级机构改革原“鄂州市旅游局”与原“鄂州市文化体育新闻出版广电局”合并登记为“鄂州市文化和旅游局”。

本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行己方义务。本案中，富实公司作为具有房地产开发、销售资质的企业，其与原旅游局签订的《房屋销售合同》，当属双方真实意思表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋销售合同》合法有效，依法应受到法律保护，双方应按合同约定全面履行合同义务。现原旅游局已依约向富实公司支付了购房款，富实公司亦依约将合同约定房屋交付给原旅游局实际占有用于办公至2009年，双方的房屋销售合同早已实际履行。原旅游局于2009年经媒介公开案涉房屋转让信息后与市政公司签订转让合同应属当事人充分合意的真实意思表示，该转让合同合法有效。合同签订后，原旅游局依约向市政公司交付房屋，市政公司实际占有使用案涉房屋至今，市政公司也已经支付合同约定价款115万元，双方的转让合同实际履行。现富实公司认为其与原旅游局签订的《房屋销售合同》系相关领导协调签订，且其于2008年取得案涉房屋所有权系支付了84万元土地出让金取得，现文旅局应按市场价结算购房款的意见，与其作为专业的房地产开发商对外签订《房屋销售合同》第二条“具体房屋面积和公摊面积以房屋所有权证为准”的意思表示相互矛盾，该条内容意思明确表示所售房屋暂不能办证，待办证条件成就时面积以权证为准。其主张的优先回购权并未在合同中进行约定，且在原旅游局公开转让期间并未主张愿意回购，依法不予支持。关于富实公司辩称其与市政公司既不是合同关系也不存在租赁关系，不是合同相对方，不属本案适格被告，因案涉房屋由其依法转让给原旅游局实际占有后，原旅游局又公开转让给市政公司，市政公司也早已支付转让价款并实际占有，富实公司理应协助办理房屋过户，积极履行合同的附随义务，故其要求驳回对富实公司的起诉，依法不予支持。市政公司围绕关于确认与原旅游局签订的《产权转让合同》有效及将案涉房屋过户至文旅局名下后再过户至市政公司名下的请求提交了充分有效证据，本院依法予以支持。其要求判令被告承担违约损失20.25万元，无事实依据及法律依据，依法不予认定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认鄂州市市政工程公司与原鄂州市旅游局于2009年12月15日签订的《产权转让合同》有效。

二、鄂州市富实房地产置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助鄂州市文化和旅游局将坐落于鄂州市滨湖西路东侧药监局办公楼北部1-10层的第三层房屋所有权登记过户至鄂州市文化和旅游局名下。

三、鄂州市文化和旅游局取得涉案房屋所有权十日内，协助鄂州市市政工程公司将上述房屋的所有权变更登记过户至原告鄂州市市政工程公司名下。

四、驳回原告要求被告承担违约损失20.25万元的诉讼请求。

案件受理费4375元，财产保全费5000元，共计9375元，由鄂州市市政工程公司负担4375元，由鄂州市文化和旅游局负担5000元。

如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。

审判长　肖红彬审判员梅良军审判员胡小玲

二〇二〇年十月二十日

书记员　林　　　　　　文　　　　　　静