鄂州市富实房地产置业有限公司、鄂州市市政工程公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省鄂州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂07民终149号

上诉人（原审被告）：鄂州市富实房地产置业有限公司，住所地鄂州市滨湖西路122号。

法定代表人：李齐年，该公司董事长。

委托诉讼代理人：商彪、杨子华，湖北长捷律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：鄂州市市政工程公司，住所地鄂州市滨湖西路南段。

法定代表人：刘甫生，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘虹、张琳，湖北长捷律师事务所律师。

原审被告：鄂州市文化和旅游局，住所地鄂州市古城北路1号（房产大厦）。

法定代表人：刘江峰，该局局长。

委托诉讼代理人：黄治飞，湖北瀛博律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓芬，湖北伸道律师事务所律师。

上诉人鄂州市富实房地产置业有限公司（以下简称富实公司）为与被上诉人鄂州市市政工程公司（以下简称市政公司）、原审被告鄂州市文化和旅游局（以下简称市文旅局）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初3716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富实公司的委托诉讼代理人商彪、杨子华，被上诉人市政公司的委托诉讼代理人张琳，原审被告市文旅局的委托诉讼代理人黄治飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

富实公司上诉请求：请求依法撤销一审判决书中第二项，并驳回被上诉人对我公司的起诉；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。1、我公司于2005年7月与鄂州市旅游局签订《房屋销售合同》时的意思表示不真实，合同不成立应当无效。上诉人当时“转让”该房产给鄂州市旅游局时，是经市领导协调，要求保持国有划拨土地的性质前提下暂以建筑成本价支付给富实公司，使鄂州市旅游局能落实办公场所。在此行政干预下，我公司不得不与鄂州市旅游局签订《房屋销售合同》，纯属不得已为之，因此该行为应当不成立，合同应当无效。作为市场经济组织，而且我公司还是民营企业，当然以盈利为目的，不可能放弃自身权益而实施亏本经营行为。如果认定该合同成立、有效，则明显违背一般常理。2一审混淆债权和物权概念，把物权请求权归并入债权请求权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该条物权公示原则，不动产没有变更登记的不产生物权变动的效力。案涉房屋一直登记在本公司名下，本公司当然具有所有权。市文旅局在自己没有取得该房屋产权的情况下，不能对房产进行处分。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”说明房屋买卖过程中物权行为与债权行为并不是混同的，因此市文旅局无权处分该房产。据此，被上诉人在认为自己的权益受到侵害的情况下，有权依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，要求市文旅局承担相应的法律责任，而不是向上诉人寻求救济。至于被上诉人要求上诉人协助办理过户的诉讼请求，因为双方之间不存在合同关系，依据合同法规定，合同约束的是双方当事人，在相对人之间发生法律效力，并不能约束第三人。被上诉人依据其与市文旅局之间签订的合同，向我公司主张相关权利并不恰当，缺乏法律依据，应当不能得到支持。故本案应当驳回被上诉人的诉讼请求。3、被上诉人是通过挂牌的形式“占有”该案涉房产的，因此对该房屋的实际状况应当十分清楚，即转卖方市文旅局根本就不是房屋的所有权人，房屋的实际所有权人为上诉人。在此情况下，被上诉人应当意识到该房屋具有不能交付的风险，对此应当自行承担买卖房屋履行不能的责任。4、一审一味偏袒被上诉人的利益，而忽视上诉人合法权益。我公司于2005年7月与鄂州市旅游局签订《房屋销售合同》明确约定“暂以成本价900元/㎡的价格出售”。按照当时的市价，该房屋价格远远不止900元/㎡，如果法院支持被上诉人，将会导致极大的不公，市文旅局和上诉人的利益严重失衡。而且事实上，市文旅局通过这种转卖，以非法获取利益80多万元。另一方面，2008年6月，上诉人为使得该土地从划拨用地变为出让地，额外支出84万元之巨的代价，从而更加剧了利益的失衡。5、2009年，市文旅局将房屋挂牌交易，上诉人不可能知晓其单方行为，一审法院将此责任归责于上诉人过于苛刻。相反，我公司在获取土地使用权证后于2008年12月26日就向市文旅局发出鄂州市富实房字【2008】03号文，提出要求按市场价结算，并明确阐明，如对方对外转让该房屋，我公司有优先回购的权利。鄂州市旅游局不但未予回复，反而乘机立即将房屋私自倒卖给被上诉人，进而从中获取巨额利益。因此，市文旅局的“出卖”行为已经严重违反诚实信用原则，严重损害上诉人的利益；被上诉人在明知出卖方市文旅局不具有真正产权的情况下，依然予以实施“购买”行为，明显是和其勾结串谋，共同损害上诉人的权益。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上作出公正判决。

市政公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，法律适用准确，作出的判决公正，请求二审法院依法予以维持。一、被答辩人与原旅游局之间签订的《房屋销售合同》无论从形式还是内容上来看，都是客观真实、公平公正、合法有效的。被答辩人以低价、亏损等理由认为合同无效缺乏事实和法律依据。二、关于本案是否将物权请求权归并入债权请求权的问题。2005年7月，被答辩人向原市旅游局收取对价、交付房屋、买受人装修入驻后，被答辩人承诺的协助办理两证只是迟早的问题，并不存在权属纠纷及其他法律障碍，被答辩人转让房屋的意思表示是真实的，并不属于无权处分。在《中华人民共和国物权法》尚未出台的当时，原市旅游局据此处置涉案房屋产权并不违法。三、关于涉案房屋销售价格是否过低导致被答辩人利益失衡的问题。首先，在被答辩人与原旅游局签订的《房屋销售合同》中并无“暂以成本价”字样。2009年，原市旅游局转让涉案房屋包括装修、办公桌椅及电脑等设备设施，按公开评估价值转让。显然，涉案房屋两次转让之间的差价不属于非法利益。同时，根据双方2005年签订的《房屋销售合同》第八条“房产证、土地使用证甲方需在乙方购买之日起一年内办理完毕并交付乙方，否则将承担违约责任”约定，可以认定，被答辩人出售的房屋为商品房性质，即涉案房屋所占面积的土地出让金应由作为开发商的被答辩人支付承担，原市旅游局仅需承担买受人办证费用。其次，被答辩人称“一审一味偏袒被上诉人的利益，而忽视上诉人合法权益”与事实不符。涉案房屋在本案起诉前已有被查封的痕迹，说明被答辩人和一审被告不及时履行合同义务对答辩人的合法权利依然构成威胁，可能将造成国有资产流失的严重后果。四、关于被答辩人是否知晓涉案房屋转让给答辩人的问题。答辩人自2009年底与被答辩人在同一栋大楼内办公。被答辩人聘请的物业公司一直向答辩人收取物业管理费，且答辩人已办理单独用电用水户名等。以上客观事实不容否认。至于被答辩人认为2008年12月26日已向原市旅游局发函，一审被告市文旅局已断然否认该行为，现被答辩人既无其他证据证明存在发函行为，亦未及时行使权利解除买卖合同，十多年来答辩人有充分地信赖合同有效的依据和理由，该合同应当继续履行。综上，由于被答辩人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院查清事实后依法驳回其上诉，维持原判。

市文旅局述称，2005年签订的《房屋销售合同》，是双方真实的意思表示，受让房屋的价格是基本合理的，上诉人声称有行政干预难以查证，且也不影响合同的成立。上诉人出资的84万元出让金是其自己公司自愿的行为，《房屋销售合同》并没有优先回购的条款，其声称事后向市文旅局发过函，但市文旅局没有收到类似函件。市文旅局资产变卖的过程中，上诉人未作出任何反应，其对相应的事实应该是知晓的。综合以上，我方认为上诉人出卖房屋的行为是其公司老板的过失导致其利息亏损，希望法院维持一审判决。

市政公司向一审起诉请求：1、请求确认市政公司与市文旅局2009年12月15日签订的《产权转让合同》合法有效；2、请求判令富实公司将该不动产过户至市文旅局名下；3、请求判令市文旅局将该不动产变更登记至市政公司名下；4、请求判令被告承担违约经济损失20.25万元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。

一审法院认定：2005年7月29日，富实公司（售房单位甲方）与原旅游局（购房单位乙方）签订《房屋销售合同》，约定：富实公司将坐落于鄂州市滨湖西路南段（顾地塑胶公司东侧）的综合楼第三层以北至南共拾间（其中楼梯和电梯间按国家规定计算）暂按建筑面积600㎡房屋出售给乙方用于办公；双方议定的成交价为每平方米900元，第一层大厅公摊面积的比例分摊，售价4600元/㎡，具体房屋面积和公摊面积以房屋所有权证为准；合同签订后，鄂州市旅游局即可进场装修，鄂州市旅游局于2005年8月20日支付富实公司购房款50万元，余下部分在办理完房屋所有权证后五日内支付。双方还就房屋现状（为毛坯框架房）、交房后由市文旅局与物业公司对接管理，公共场地卫生打扫、垃圾外运、公共设施维修、水电费结算等进行了约定。2005年8月29日，富实公司向原旅游局开具金额为50万元的房屋销售发票。次日，原旅游局经预算内财政零余额账户向富实公司名下鄂州中行营业部账户（09×××01）转账支付50万元。富实公司收款后向原旅游局交付了房屋，原旅游局收房后进行装修并进驻办公，富实公司协助原旅游局办理了缴纳水电费的单独户头。富实公司与原旅游局签订上述《房屋销售合同》时尚未登记办理房屋所有权证。

2008年6月30日，富实公司与原国土资源局签订《国有土地使用权出让合同及补充协议》，约定案涉房屋对应的宗地出让金总额为84万元。富实公司缴纳约定宗地出让金后于2008年12月24日登记办理了案涉房屋1-10层房屋所有权总证。

2009年10月29日，湖北省产权交易中心鄂州分中心、鄂州市产权交易所在《鄂州日报》及湖北省产权交易中心网站刊登案涉房屋产权转让公告，公告内容包含房屋建筑面积621.87㎡，评估值为127.79万元，整体转让参考价不低于135万元。有意购买者于2009年11月25日17：00时前与湖北省产权交易中心鄂州分中心（所）联系，详情浏览湖北省产权交易中心（武汉光谷联合产权交易所）网站。公告期间为2009年10月29日至2009年11月25日。

2009年12月15日，原旅游局与市政公司签订《产权转让合同》，约定：市旅游局将其在被告富实公司购买的位于滨湖西路东侧药监局办公楼北部第三层整层，建筑面积621.87㎡（房屋建筑面积及土地面积以新办房产证为准）的涉案房屋转让给市政公司；转让价格为135万元，自合同签订之日起15日内支付115万元，余下价款20万元在原××旅游局向市政公司交付变更过户的资产权属证明时一次付清，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，双方办理了交房手续，市政公司入驻涉案房屋办公至今已十余年。期间，市政公司及市文旅局向富实公司主张办理涉案房屋产权登记未果。现市政公司认为，原旅游局作为涉案房屋的转卖方，在收取市政公司约定房款后应当及时协助市政公司办理房屋不动产权证书，富实公司在收取原旅游局购房款后亦应当履行协助相关附随义务。但富实公司对市政公司及市文旅局的请求置之不理，故具状法院，请求法院判如所请。

另查明，2009年4月29日，原××旅游局向市政公司出具“关于市旅游局办公室出售的承诺”，载明“经我局与贵公司友好协商，我局除电脑设备、档案柜以外，房产及办公设施作价135万元出售给贵公司。贵公司于本日支付定金20万元给我局作为预付款，正式协议3日内协商签订。收款单位：鄂州市国库收付中心，开户银行：工行鄂州支行鄂城分理处，账号：18×××78”。市政公司已于2009年4月30日、2009年7月29日、2009年8月24日向上述约定银行账户转账支付20万元、50万元、45万元，共计115万元。

2019年初，因鄂州市市级机构改革，原“鄂州市旅游局”与原“鄂州市文化体育新闻出版广电局”合并登记为“鄂州市文化和旅游局”。

一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行己方义务。本案中，富实公司作为具有房地产开发、销售资质的企业，其与原旅游局签订的《房屋销售合同》，当属双方真实意思表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋销售合同》合法有效，依法应受到法律保护，双方应按合同约定全面履行合同义务。现原旅游局已依约向富实公司支付了购房款，富实公司亦依约将合同约定房屋交付给原旅游局实际占有用于办公至2009年，双方的房屋销售合同早已实际履行。原旅游局于2009年经媒介公开案涉房屋转让信息后与市政公司签订转让合同应属当事人充分合意的真实意思表示，该转让合同合法有效。合同签订后，原旅游局依约向市政公司交付房屋，市政公司实际占有使用案涉房屋至今，市政公司也已经支付合同约定价款115万元，双方的转让合同实际履行。现富实公司认为其与原旅游局签订的《房屋销售合同》系相关领导协调签订，且其于2008年取得案涉房屋所有权系支付了84万元土地出让金取得，现市文旅局应按市场价结算购房款的意见，与其作为专业的房地产开发商对外签订《房屋销售合同》第二条“具体房屋面积和公摊面积以房屋所有权证为准”的意思表示相互矛盾，该条内容意思明确表示所售房屋暂不能办证，待办证条件成就时面积以权证为准。其主张的优先回购权并未在合同中进行约定，且在原旅游局公开转让期间并未主张愿意回购，依法不予支持。关于富实公司辩称其与市政公司既不是合同关系也不存在租赁关系，不是合同相对方，不属本案适格被告，因案涉房屋由其依法转让给原旅游局实际占有后，原旅游局又公开转让给市政公司，市政公司也早已支付转让价款并实际占有，富实公司理应协助办理房屋过户，积极履行合同的附随义务，故其要求驳回对富实公司的起诉，依法不予支持。市政公司围绕关于确认与原旅游局签订的《产权转让合同》有效及将案涉房屋过户至市文旅局名下后再过户至市政公司名下的请求提交了充分有效证据，一审依法予以支持。其要求判令被告承担违约损失20.25万元，无事实依据及法律依据，依法不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认鄂州市市政工程公司与原旅游局于2009年12月15日签订的《产权转让合同》有效。二、鄂州市富实房地产置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助鄂州市文化和旅游局将坐落于鄂州市滨湖西路东侧药监局办公楼北部1-10层的第三层房屋所有权登记过户至鄂州市文化和旅游局名下。三、鄂州市文化和旅游局取得涉案房屋所有权十日内，协助鄂州市市政工程公司将上述房屋的所有权变更登记过户至原告鄂州市市政工程公司名下。四、驳回原告要求被告承担违约损失20.25万元的诉讼请求。案件受理费4375元，财产保全费5000元，共计9375元，由鄂州市市政工程公司负担4375元，由鄂州市文化和旅游局负担5000元。

在二审法院指定的举证期限内，各方当事人均未举证。

二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。

本案争议焦点是案涉《房屋销售合同》的效力问题。

本院认为，首先，《房屋销售合同》是富实公司与原旅游局的真实意思表示。富实公司与原旅游局订立《房屋销售合同》，以转让富实公司位于鄂州市滨湖西路南段的综合楼第三层部分房屋所有权的方式取得相应的对价，为履行《房屋销售合同》，双方已各自履行支付购房款及交付房屋的合同义务。上诉人富实公司在二审中主张，其转让行为是行政干预下不得已为之的行为，因此该行为应当不成立，合同应当无效。但其在一审、二审中均未提交有效证据证明双方订立《房屋销售合同》时受到了行政干预。综合双方订立合同的过程及履约行为显示，无证据表明上述合同签订时存在欺诈、胁迫及其他意思表示不真实的情形，故富实公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。

其次，《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定确立了不动产物权“原因行为和物权变动结果”相区分的原则，即物权变动的原因行为的成立应以该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权变动是否成立作为判断标准。具体到本案中，案涉《房屋销售合同》作为房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非案涉房屋所有权转让的物权变动行为。故该合同的订立并不直接引起物权变动的效果，物权变动所要求的公示行为与否亦不影响该合同的效力。同理，原审被告市文旅局对案涉房屋的原所有权确因未经登记具有瑕疵，但该瑕疵物权处分行为并不必然影响其与被上诉人市政公司间《产权转让合同》的效力。同时，应当指出市文旅局的瑕疵物权系上诉人富实公司长期怠于协助办理房屋过户登记的附随义务所致。

因此，案涉《房屋销售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则履行约定义务。

上诉人富实公司二审中以与被上诉人市政公司非合同相对方为由，主张驳回被上诉人的诉讼请求。本院认为，被上诉人市政公司虽然不是房屋买卖合同的相对人，但本案所涉两份合同标的相同，存在法律上的关联性，且在房屋买卖交易中，卖方负有协助买方办理房屋过户登记的附随义务。现被上诉人市政公司要求上诉人富实公司协助原审被告市文旅局办理案涉房屋的过户登记，再由市文旅局协助市政公司办理案涉房屋的过户登记，事实清楚，证据确凿充分，也便利当事人诉讼。若在上述事实均不变的情况下，将过户登记义务拆分进行，反而是对诉讼资源的浪费。

综上所述，富实公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4375元，由上诉人鄂州市富实房地产置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤

二〇二一年五月八日

法官助理李沐轩书记员肖臣