鄂州市富实房地产置业有限公司、鄂州市市政工程公司等房屋买卖合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

湖北省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）鄂民申4544号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：鄂州市富实房地产置业有限公司。住所地：湖北省鄂州市滨湖西路122号。

法定代表人：李齐年，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邓昕，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱志强，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：鄂州市市政工程公司。住所地：湖北省鄂州市滨湖西路南段。

法定代表人：刘甫生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张琳，湖北长捷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘虹，湖北长捷律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鄂州市文化和旅游局。住所地：湖北省鄂州市古城北路1号（房产大厦）。

法定代表人：刘江峰，该局局长。

委托诉讼代理人：黄治飞，湖北正谦律师事务所律师。

再审申请人鄂州市富实房地产置业有限公司（以下简称富实公司）因与被申请人鄂州市市政工程公司（以下简称市政公司）、鄂州市文化和旅游局（以下简称市文旅局）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省鄂州市中级人民法院（2021）鄂07民终149号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

富实公司申请再审称：一、富实公司与市文旅局签署的《房屋销售合同》不能作为确定双方案涉房屋买卖权利义务关系的依据。1、富实公司与市文旅局在2005年签署《房屋销售合同》时，买卖的标的物为国有划拨用地上房屋。国有划拨用地上房屋转让需要有批准权的人民政府批准，以防止国有资产流失，该规定属于效力性规定。本案中未见在《房屋销售合同》签署后有任何有权政府的批准文件，因此，《房屋销售合同》属于未生效合同，不对合同双方产生拘束力。2、案涉房屋发生了超出《房屋销售合同》预见范围内的重大变化，合同应当调整，《房屋销售合同》不应继续执行。《房屋销售合同》签订之时，所涉房屋不属于可以在市场上自由转让的商品房，其交易价值显然远低于商品房，正是基于这一情况以及尽快解决市文旅局的办公用房问题，《房屋销售合同》按照成本价进行了销售。但富实公司在2008年缴纳土地出让金后，案涉房屋由国有划拨用地上房屋转变为可以在市场上自由买卖的商品房，案涉房屋的性质己经发生了重大变化，其转让不受限制、交易价值有了显著提升。合同继续履行对富实公司不公。3、《房屋销售合同》欠缺法定必要内容，只能作为预约合同，双方尚未达成商品房买卖本约。以《商品房销售管理办法》第十六条规定来看，《房屋销售合同》明显缺少很多必要内容，例如没有房屋基本状况描述，没有装饰、设备标准承诺，没有配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，没有公共配套建筑的产权归属等内容，尤其是《房屋销售合同》涉及的拾间房屋没有编号编码。二、本案市政公司与富实公司之间并无合同关系，但一、二审判决富实公司过户房屋至市文旅局名下，明显突破了合同相对性原则，属于适用法律错误，应当予以纠正。三、市文旅局与市政公司串通签署《产权转让合同》，违反《湖北省国有资产产权交易管理暂行办法》《鄂州市国有资产产权交易管理办法》关于国有产权转让的监管要求，《产权转让合同》应当确认无效。市文旅局早在2009年4月就与市政公司达成了案涉房屋的转让协议，并开始接受市政公司的付款，但2009年10月湖北省产权交易中心才发布案涉房屋的公开转让公告，显然串通。市文旅局在转让案涉房屋给市政公司时，案涉房屋根本就未登记在市文旅局名下，房屋权属存在争议，市文旅局仅有一纸合同约定了对案涉房屋的权利，转让能否成功落实明显存在巨大风险，案涉房屋在市文旅局转让时根本不能满足上述规定的前置审批要求，显然转让违法。富实公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。

市政公司提交意见称，因为案涉《房屋销售合同》于2005年签订时《物权法》并未颁布实施，仅从合同内容、形式来看，均能看出双方对房屋销售的细节约定的非常清楚，是双方的真实意思表示，合法有效。富实公司主张的《中华人民共和国城市房地产管理法》相关法条本意是为了解决房地产行业中开发商交易行为不规范的问题，属于行政管理约定，并非禁止交易或者限制合同自由，不影响合同有效。案涉房屋系2009年购买，直至2019年，市政公司多次向市文旅局主张办证，市文旅局将市政公司带到富实公司磋商办证的事宜，期间富实公司从未提出合同无效或者提出房屋无法办证的问题。市文旅局和市政公司不存在串通损害富实公司权利的事实。富实公司作为大楼（半栋）的所有权人，已配合将水电收费户名改为市政公司，2009年市文旅局有新的办公地址，因此案涉房屋按国有资产处置，评估公司实地勘察过该房屋，且经过鄂州日报登报公告，富实公司与市文旅局在同一大楼办公，其对房屋转让明知。富实公司是因房价变化才主张房屋买卖合同无效。目前，该房屋已经登记为国有资产，转让过程也是合法合规的，请求驳回富实公司的再审申请。

市文旅局提交意见称：富实公司是涉案房屋的建筑商，2005年富实公司因资金周转需要，将涉案房屋出卖给市文旅局，当时没有取得产权证。2008年，富实公司缴纳土地出让金。之前富实公司一直未提出合同无效或者变更的请求。市文旅局与富实公司签订的买卖合同是合法有效的。2009年案涉房屋作为国有资产出卖给市政公司，过程是合规合法的。富实公司再审理由均没有事实与法律依据，请求依法驳回。

本院认为：2005年7月29日，富实公司与市文旅局签订《房屋销售合同》是适格主体之间的真实意思表示。首先，《房屋销售合同》包含有当事人名称、标的、数量和价款等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该合同应认定为商品房买卖合同。其次，《房屋销售合同》所涉及的标的物不属禁止转让，虽然在合同签订之时，富实公司尚未缴纳土地出让金，完成土地的性质转换，影响物权的流转，但并不因此影响合同的效力。参照《最高人民法院的通知》（法发〔2009〕42号）第二条关于“切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定精神，《房屋销售合同》没有违反法律及行政法规的强制性规定，一、二审认定该合同有效有事实及法律依据。富实公司出卖房屋，完成所有权转移，必然存在将涉案房屋所依附土地的性质由划拨转为出让的问题，富实公司再审申请称其无法预见缴纳土地出让金会引起房屋价格变动，既不符合逻辑，也忽视了其所负的完成涉案房屋所有权变动的义务。市文旅局占有涉案房屋之后，虽未完成所有权变动，但其基于《房屋销售合同》可以对抗富实公司的权利；市文旅局与市政公司签订《产权转让合同》，出卖涉案房屋是对自身权利的处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对涉案房屋的再次买卖合同也不因市文旅局没有取得涉案房屋的所有权而当然无效。市文旅局和市政公司达成房屋买卖协议是双方真实意思表示，既不违反法律规定，也不涉及第三方利益，故不存在恶意串通的基础。富实公司同时认为市文旅局向市政公司转让房屋时不符合监管要求，但由于富实公司主张的违规行为均不属于法律或行政法规，据此不足以否定房屋转卖协议的效力。因本案存在两重房屋买卖关系，富实公司有协助市文旅局办理涉案房屋权属证明的义务，市文旅局也有协助市政公司办理涉案房屋权属证明的义务，本案基于市文旅局的消极不作为，市政公司请求富实公司协助办理涉案房屋的权属证明，本质属于代位权范畴。一、二审基于房屋转让权属变动的连续性，判决将涉案房屋产权证先办理至市文旅局名下，再办理至市政公司名下，未违反法律规定，也符合客观实际。

综上，富实公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回鄂州市富实房地产置业有限公司的再审申请。

审判长　　王潜勇

审判员　　王捷明

审判员　　朱红祥

二〇二一年十一月十五日

书记员　　吴　静