赤峰市圣金物贸有限公司、赤峰云城建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

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内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）内0402民初8038号

原告：赤峰市圣金物贸有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区同兴市场院内。

法定代表人：武立君，经理。

委托诉讼代理人：李佩然，内蒙古善正律师事务所律师。

被告：赤峰云城建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区山西营村。

法定代表人：李云，经理。

委托诉讼代理人：牛占民，公司员工。

原告赤峰市圣金物贸有限公司（以下简称圣金公司）与被告赤峰云城建筑工程有限公司（以下简称云城建筑公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院适用简易程序开庭审理后，原告提出鉴定申请，本院予以准许。本院依法转换适用普通程序，依法组织合议庭公开开庭进行了审理。原告圣金公司的委托诉讼代理人李佩然，被告云城建筑公司的委托诉讼代理人牛占民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

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原告圣金公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付商厅使用费460000元（待鉴定后确定准确数额）；2.承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确商厅使用费为356106元。事实和理由：2011年6月7日，原、被告签订建筑工程施工合同，约定原告将位于红山区物流园区商业办公楼工程发包给被告施工，工程于2013年6月交工。交工后，被告一直占有使用原告1号楼2-104商厅。2015年12月10日，被告以原告拖欠工程款为由，将原告起诉至红山区人民法院，后双方上诉至赤峰市中级人民法院，最终判决原告给付被告工程款397万元，支付利息115.42万元。后红山区人民法院执行过程中，被告申请拍卖涉案商厅并主张巨额利息。原告认为被告占有使用原告商厅六年之久，理由支付占用期间的商厅使用费，为此请求法院依法判决。

被告云城建筑公司辩称，原告自建圣金商业办公楼，将该工程发包给被告施工。原告在其商业办公楼在建过程中存在种种劣迹，先谈一下原告在工程建设过程中存在的问题：1、圣金公司以自建商业办公楼为由，擅自改变使用功能，将办公室改为住宅，另一部改为宾馆，取消了3部消防步梯，造成工期延长至2013年6月完工；2、因圣金公司提供施工图纸、拖欠工程款，导致工程不能交工。圣金公司擅自允许其客户提前入住，为此住建局于2014年1月28日向原告下达通知，没有交工不得提前入住使用。3、2014年5月31日，圣金公司与云城建筑公司签订交工结算协议书，协议签订后圣金公司仅部分履行，

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其余圣金公司未约定履行。4.圣金公司于2015年1月20日起诉要求撤销结算协议，后又于2015年11月10日撤回起诉。5.2015年12月10日，云城建筑公司因圣金公司不履行交工结算协议，起诉要求圣金公司给付工程款597万元及利息。圣金公司提起反诉，要求云城建筑公司赔偿损失200万元等。法院作为一、二审判决：一、判令云城建筑公司配合圣金公司办理完交工事宜后，圣金公司给付云城建筑公司200万元；二、判令圣金公司给付云城建筑公司397万元，利息115.42万元；三、判令驳回云城建筑公司的其他诉讼请求；四、驳回圣金公司的反诉请求。6.圣金公司至今未履行判决确定的给付义务，现又提起本次诉讼。圣金公司提起的要求云城建筑公司支付商厅费，毫无道理，应依法驳回其诉讼请求，理由如下：1、2013年6月圣金商业办公楼完工，因圣金公司擅自改变商业办公楼使用功能且拿不出图纸、拖欠巨额工程款等原因，商业办公楼不能交工。在外网施工过程中，将被告施工用房拆除，圣金公司同意将1号楼2-104商厅作为云城建筑公司的办公场所，存放工程资料及维修工具等物品。现原告又主张云城建筑公司支付商厅使用费有道理吗？2、红山区住建局于2014年1月28日，通知原告没有交工（2017年2月27日是交工日），不得提前入住使用。原告就不准出售、出租的房屋，主张商厅使用费有事实依据吗？3、2016年11月9日，圣金公司收到赤峰市中级人民法院作出的（2016）内民终2758号民事判决书。2017年1月，云城建筑公司向法院申请执行并申请查封了圣金公司所有包括涉

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案商厅在内的房屋，此后法院对该商厅进行评估，拍卖，从法院查封至2019年7月11日商厅流拍，云城建筑公司未再占有使用该商厅。综上理由，原告的主张没有事实和法律根据，请求驳回原告的诉讼请求。

被告云城建筑公司补充称，原告的起诉已经经过诉讼时效期间。

根据原告提供的建设工程施工合同、交工结算协议、民事判决书、民事裁定书，被告提供的民事判决书、民事裁定书、建设工程质量监督报告等证据及原、被告的当庭陈述，经本院审理查明如下案件事实：

2011年6月7日,原告圣金公司与被告云城建筑公司签订建筑工程施工合同，约定原告将圣金公司商业办公楼工程发包给被告施工，工程竣工时间为2012年11月7日。2014年5月31日原告与被告签订交工结算协议书，约定：一是涉案工程发生的所有款项一次性结算后圣金公司应付云城建筑公司剩余工程款697万元（此款包括本协议签订前所有合同内、合同外工程款及圣金公司为云城建筑公司出具的所有经济签证、工程变更单、协议书等所有单据），其他全部废除；二是本协议签订后圣金公司向云城建筑公司支付工程款100万元；三是云城建筑公司提交工程竣工报告，备齐报送资料到住建局后，双方积极配合办理交工一切事宜，圣金公司付云城建筑公司工程款200万元；四是圣金公司扣云城建筑公司保修金20万元，保修期一年（自2014年6月1日至2015年6月1日）；五是保修范围

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为提前入住、已改动的不给保修，其余部分保修；六是圣金公司将余款397万元扣除保修金20万元后的款项，待竣工验收后2个月内付给施工方；七是结款以云城建筑公司出具的收据为准。协议签订后，圣金公司给付云城建筑公司100万元后未给付剩余工程款。2015年12月，云城建筑公司向本院提起诉讼，请求判令圣金公司履行交工结算协议，支付其工程款597万元及利息（自2014年6月30日起按月3%标准支付利息至付清之日）。该诉讼中，圣金公司提出反诉请求：1.判令云城建筑公司履行交工结算协议，将工程竣工报告及交工资料报送到住建局，并配合圣金公司办理交工一切事宜；2.判令云城建筑公司返还其垫付的建安税等税金1057627.59元；3.判令原告赔偿被告经济损失200万元。2016年4月8日，本院作出（2015）红民初字第5711号民事判决书，判令：一、圣金公司于本判决生效后立即给付云城建筑公司工程款397万元及利息（自2014年6月30日起以397万元为基数按月利率2%的标准给付至付清之日）；二、云城建筑公司于本判决生效后将其保存的所有资料备齐后交至赤峰市红山区住房和城乡建设局，并配合圣金公司办理完交工事宜后。圣金公司再给付云城建筑公司工程款200万元；三、驳回云城建筑公司的其他诉讼请求；四、驳回圣金公司的其他反诉请求。该判决书的本院认为部分记载，“《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项规定：‘当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转

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移占有建设工程之日为竣工日期’。本案原、被告双方均认可涉案工程已于2013年6月交付使用，故应按2013年6月实际使用之日为竣工之日”。该判决作出后，双方均不服，上诉于赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院于2016年10月17日作出（2016）内04民终2758号民事判决书，判决：一、维持一审判决第二项；二、撤销（2015）红民初字第5711号民事判决第一项，即圣金公司于本判决生效后立即给付云城建筑公司工程款397万元及利息（自2014年6月30日起以397万元为基数按月利率2%的标准给付至付清之日）；三、圣金公司于本判决生效后15日内给付云城建筑公司工程款397万元，支付利息115.42万元（利息以597万元为基数自2015年1月20日起至2015年11月10日止，按月利率2%的计息）；四、驳回云城建筑公司的其他诉讼请求；五、驳回圣金物贸有限公司的其他诉讼请求。（2016）内04民终2758号民事判决书，本院认为部分记载“从双方于2014年5月31日签订的结算协议内容看，圣金公司给付云城建筑公司工程款597万元是附条件的：一是云城建筑公司提交工程竣工报告，备齐报送交工资料交到住建局后，配合办理交工事宜义务。圣金公司给付云城建筑公司200万元。二是剩余397万元扣除保修金20万元后的款项，待竣工验收后2个月内给付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。国务院颁布实

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施的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……。由此，云城建筑公司作为施工方应当依照法律及行政法规的规定将其施工的工程竣工报告及交工资料交付圣金公司，只有云城建筑公司交付了上述材料后，圣金公司才能组织进行竣工验收。本案履行结算协议期间，圣金公司曾于2014年8月20日向云城建筑公司发出通知催交竣工报告及施工资料，但云城建筑公司并未履行义务。直至二审庭审时，云城建筑公司认可其所施工的竣工报告及交工资料现仍在其手中，云城建筑公司关于还不到交付时候的陈述不能成立，云城建筑公司首先违约，故在其不履行交付竣工报告及交工资料的情况下，圣金公司给付工程款条件尚未成就，云城建筑公司无权要求圣金公司给付尚欠工程款及利息。但时至2015年1月20日圣金公司提起撤销结算协议之诉的行为证明圣金公司不同意履行结算协议内容，因圣金公司不同意履行结算协议导致的自起诉之日即2015年1月20日起至撤诉之日即2015年11月10日止的诉讼期间利息应由圣金公司承担。云城建筑公司主张利息应按合同约定月3%计息，但该约定明显过高，原审调整为月利率2%并无不当。由此，圣金公司应承担以597万元为本金、利率按月2%计算的诉讼期间利息为115.42万元。在2015年11月10日圣金公司撤回起诉之后，云城建筑公司应依法继续按交工结算协议约定履行提交竣工报告及交工资料的义务，但其至今尚未交付的行为仍属违约行为，原审判决论理中对此

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行为作出的认定正确，本院对原审法院判令云城建筑公司履行交付竣工报告及交工资料之后，圣金公司履行给付200万元工程款的判项予以维持。因给付200万元的条件尚未成就，故云城建筑公司主张的该款利息，本院不予支持。关于尚欠397万元工程款，云城建筑公司称因圣金公司提前入住，改变使用功能，导致涉案工程不能验收责任在圣金公司，故应从签订协议时给付该款并支付利息。圣金公司辩称云城建筑公司对圣金公司提前入住是同意的，按结算协议约定397万元应在竣工验收后2个月内给付，现涉案工程尚未竣工验收故拒付。对此本院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定‘利息从应付工程价款之日计付’，同时针对‘当事人对付款时间没有约定或者约定不明的’，规定了三种确定应付工程款时间的法定情形。但从本案结算协议内容看，不存在当事人对付款时间没有约定的情况，而是明确约定剩余工程款397万元待竣工验收后2个月内给付，故应按该约定履行。云城建筑公司称因圣金公司提前入住，改变使用功能，导致工程不能竣工验收，要求圣金公司自签订协议时起给付工程款及利息，但从双方签订的结算协议第五条‘保修范围：提前入住的、改动的不给保修，其余部分保修’的内容看，可以证明云城建筑公司在签订协议时对圣金公司提前入住、存在改动的事实是明知的，在此情况下其仍签订交工结算协议同意397万元待竣工验收后2个月内给付，故云城建筑公司再以圣金公司提前入住为由要求圣金公司自签订协议时给付

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利息的理由不能成立，本院不予支持。因双方均认可涉案工程尚未竣工验收，故给付397万元工程款的条件尚未成就，由此，原审判决从签订协议的次日开始计算利息有违结算协议约定，亦不符合法律规定，二审予以纠正。但鉴于本案经过一、二审诉讼后，到目前为止涉案工程何时能进行验收的不确定性，而事实上圣金公司已占有使用涉案工程的现实状况，对于尚欠的工程款本金397万元，本院确定圣金公司于本判决生效后15日内给付，逾期给付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因结算协议约定的保修金20万元，保修期是一年（2014年6月1日至2015年6月1日），现已过保修期，故397万元工程款中不再扣除20万元保修金……。

2017年1月，云城建筑公司向本院申请执行（2016）内04民终2758号民事判决书。本院于2018年3月14日作出（2017）内0402执146号之一执行裁定书，裁定查封圣金公司所有的位于赤峰市红山区房屋（面积206.03㎡），并于2018年3月15日采取了保全措施。2019年7月11日，本院作出（2017）内0402执146号之四执行裁定书，裁定将位于赤峰市红山区房屋抵偿给云城建筑公司。现原告主张自涉案工程已于2013年经五方主体验收合格，并于2013年6月30日交工，要求被告给付占用期间的房屋租金。

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另查明，2017年2月27日，红山区建设工程质量监督站就圣金公司商业办公综合楼出具建设工程质量监督报告，记载竣工验收时间为2017年2月27日。

诉讼中，原告申请对2013年6月至2019年3月30日期间，赤峰市红山区桥北办事处姚家洼居委会红山物流园区1号楼2-104商厅的每年租金金额进行鉴定。赤峰惠兴资产评估事务所作出赤惠兴资评报字【2020】第17号资产评估报告，评估结论为2013年6月30日至2019年3月30日期间商厅平均每年租金的市场价值为62417元。对于资产评估报告，原告无异议，被告不予认可，被告认为鉴定机构不具备司法鉴定资质，认为资产评估报告不真实、不客观。针对被告提出的异议，2021年4月25日鉴定机构作出说明，称本次采用物价指数法对2013年6月30日至2019年3月30日的每年平均租金进行测算，测算思路为先采用市场法对被评估商厅2019年的租金进行了评估，选取交易案例，进行因素调整修正获得2019年该商厅的年租平均租金价值为62417元，根据2013年至2019年的城市居民消费指数采用物价指数进行每年的修正调整，经调整获得的每年平均租金的市场价值，调整结果如下：2013年6月30日至2014年6月30日，年平均租金62144元/年（170元/天）；2014年6月30日至2015年6月30日，年平均租金价值为61810元/年（169元/天）；2015年6月30日至2016年6月30日，年平均租金价值为61810元/年（169元/天）；2016年6月30日至2017年6月30日，年平均租金价值61871元/年（169.5元/天）；2017

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年6月30日至2018年6月30日，年平均租金价61871元/年（169.5元/天）；2018年6月30日至2019年3月30日，年平均租金价值为46600元/年。同时，鉴定机构提供说明及公示信息材料，证明其是内蒙古高级人民法院对外委托的专业机构。对此，原告无异议，被告仍不予认可。

本院认为，云城建筑公司辩称涉案商厅是经圣金公司同意后，由其作为办公场所并存放工程资料及维修工具等物品。圣金公司则认为在交工前同意云城建筑公司使用，但（2015）红民初字第5711号民事判决书已认定涉案工程于2013年6月竣工，此后被告继续占用商厅，应向其支付占用费。对此，本院认为（2015）红民初字第5711号民事判决书中认定涉案工程于2013年6月交付使用，是源于双方均认可此时圣金公司开始擅自使用涉案工程，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”的规定，从保护施工方的角度出发以此时间作为工程竣工日期，并确定工程款、质保期等时间节点，但不能据此认定该擅自使用时间为施工方应完成交工义务的时间。在（2016）内04民终2758号案件审理过程中，双方均认可涉案工程尚未竣工验收，二审法院亦以“因双方均认可涉案工程尚未竣工验收，给付397万元工程款的条件尚未成就”为由未支持云城建筑公司该部分工程款的利息主张。而此时涉案工程

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早已完成五方主体竣工验收，据此可以得知，双方签订的交工结算协议中所指的竣工验收，并非为五方主体竣工验收或2013年6月圣金公司擅自使用的时间。（2016）内04民终2758号案件中，圣金公司认为云城建筑公司提交竣工报告、备齐报送交工资料、配合办理一切交工事宜后的实际验收日为工程竣工日。圣金公司在工程款纠纷及本案中，分别对于竣工验收时间作出两种不同解释，工程款纠纷中圣金公司以涉案工程未经竣工验收，作为云城建筑公司主张其给付工程款及利息的抗辩理由，二审法院据此驳回了云城建筑公司部分工程款利息的主张，而本案中圣金公司又提出工程竣工日为2013年6月，两种解释互相矛盾。《内蒙古自治区建设工程质量管理条例(2012年修正)》第十二条规定“未经建设工程质量监督机构质量核验或者核验不合格的工程，施工单位不得交付竣工验收，有关单位不得进行竣工验收和使用”，本院认为，根据交工结算协议的内容，结合双方在工程款纠纷及本次诉讼中的陈述，交工结算协议中的竣工验收理解为上述规定中经过工程质量监督机构核验后的竣工验收，较为合理。红山区建设工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告中载明的工程竣工时间为2017年2月27日，故圣金公司主张2017年2月27日以前涉案商厅的占用费，本院不予支持。2017年2月28日至2018年3月15日，云城建筑公司无正当理由继续占用涉案商厅，理应向圣金公司支付该期间的占用费。参照资产评估报告的租金标准计算，2017年2月28日至2018年3月15日的商厅占用费为64410元（380天×

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169.5元/天），本院予以保护。2018年3月16日以后，涉案商厅已被本院查封，云城建筑公司无法继续占用，故圣金公司主张2018年3月16日以后的占用费，本院不予支持。虽云城建筑公司对资产评估报告有异议，未提供证据予以反驳亦未申请重新鉴定，故对资产评估报告本院予以采信。云城建筑公司辩称，圣金公司的起诉已经过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，本院于2018年3月15日对涉案商厅采取保全措施，云城建筑公司停止了继续占用，故圣金公司的起诉未经过诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条及上述法律之规定，判决如下：

一、被告赤峰云城建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告赤峰市圣金物贸有限公司房屋占用费64410元；

二、驳回原告赤峰市圣金物贸有限公司的诉讼请求。

案件受理费6642元、诉前保全2820元、鉴定费5000元，合计14462元（原告已预交），由原告负担11846元，由被告负担2616元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内提起上诉,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数递交上诉状副本,上诉于赤峰市中级人民法院。

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审　判　长　　杨宁宁

人民陪审员　　龙淑艳

人民陪审员　　李思超

二〇二一年六月二十二日

书　记　员　　张仲妍