赤峰安通路桥有限责任公司、赤峰德宝房地产开发有限责任公司等民事一审民事判决书

内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院 民事判决书 （2021）内0402民初9358号 原告：赤峰安通路桥有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区清河路56号。 法定代表人：***，总经理。 诉讼代表人：赤峰安通路桥有限责任公司管理人。 委托诉讼代理人：***，内蒙古乐民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古乐民律师事务所律师。 被告：赤峰德宝房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区小新地组团金融一街南、学院北路北、金融一路东金石矿业广场1-1-1-1501。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市信杰（赤峰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市信杰（赤峰）律师事务所律师。 被告：赤峰市红山区瑞鹏小额贷款有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区小新地组团金融一街南、学院北路北、金融一路东金石矿业广场7-1-1-01021。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市信杰（赤峰）律师事务所律师。 被告：***，男，1981年11月28日出生，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市红山区。 原告赤峰安通路桥有限责任公司（以下简称安通公司）与被告赤峰德宝房地产开发有限责任公司（以下简称德宝公司）、赤峰市红山区瑞鹏小额贷款有限责任公司（以下简称瑞鹏小贷）、***所有权确认纠纷一案，本院于2021年11月18日立案受理，依法适用普通程序于2022年1月18日公开开庭进行了审理。原告安通公司的委托诉讼代理人***、***，被告德宝公司的委托诉讼代理人***、***，被告瑞鹏小贷的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安通公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决确认被告德宝公司与***签订的8份商品房买卖合同、与瑞鹏小贷签订的24份商品房买卖合同的行为无效；2.请求法院依法确认赤峰市新城区临潢大街以南、新惠路以东宝通大厦一、二、三层房产、地下负一层车位24个、地上车位17个、21楼设备间一处归原告所有（具体房屋及车位信息附后）；总价值约为：34，186，099.00元；3.请求法院依法判令三被告向原告交付以上房产；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月25日，原告与赤峰德宝房地产开 发有限责任公司、赤峰立军房地产开发有限责任公司、赤峰天宇房地产开发有限公司签订《联合购地建楼协议书》，协议约定四方共同出资购买本案房产所占土地建设办公楼一处，四方投资按各25%投入，房产分配按25%比例分配。此后，四方签订《合作开发房地产协议书》，约定了开发方式及违约责任。办公楼建成后，投资四方于2015年2月6日签订了《宝通大厦权益分配协议书》，将一、二、三层，地下车位24个，地上车位17个，21楼设备间一处分配给原告。因分配金额比例超过25%，原告须向另三方支付差价合计800多万元。2017年11月16日，赤峰市中级人民法院作出（2017）内04破终3号民事裁定书，裁定由红山区人民法院受理***对赤峰安通路桥有限责任公司的破产清算申请。2018年3月29日，红山区人民法院作出（2017）内0402破2号决定书，指定内蒙古乐民律师事务所担任安通路桥有限责任公司管理人。2019年1月16日，被告赤峰德宝房地产开发有限责任公司未经原告同意，擅自将宝通大厦负一层车位20个转让给被告赤峰市红山区瑞鹏小额贷款有限责任公司；2020年1月7日，擅自将一二层8处房产转让给被告***；2020年1月10日，擅自将三层4处房产转让给被告赤峰市红山区瑞鹏小额贷款有限责任公司。综上所述，三被告的行为严重侵害了安通公司300多名债权人的权益，为此，管理人特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告德宝公司答辩称，我方与其他被告签订的商品房买卖合同不存在法定的无效情形。原告要求确认合同无效，于 法无据。案涉分配协议书已经于2018年1月16日解除，原告无权依据分配协议书主张房屋、车位的实体权利。签订分配协议书后，原告未履行合同义务，房屋、车位登记在我方名下，我方对房屋、车位进行处分，不违反法律规定。其他二被告对房屋、车位的占有系有权占有，原告要求其交付房屋及车位，无法律依据。 被告瑞鹏小贷答辩称，原告基于分配协议书所享有的权利系债权，并非物权。我方基于合法债权取得涉案房屋的所有权。德宝公司的清偿行为并非侵害其他破产债权人的合法权益。原告可另案向德宝公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。 根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院查明本案事实如下： 2010年8月25日，原告安通公司、被告德宝公司、案外人赤峰立军房地产开发有限责任公司（以下简称立军公司）及宁城天宇房地产开发有限公司签订联合购地建楼协议书，约定:“一、购地事宜1.四方一致同意以甲方（德宝公司）名义到拍卖现场举牌购地。2.甲方取得土地开发权以后，以甲方资质对该地块进行整体开发，土地产权证办理到甲方名下。” 后上述四方又签订合作开发房地产协议书，约定：“一、四方一致同意：共同投资、共同经营、共负盈亏，合作开发位于赤峰市××地块办公楼项目……。二、合作项目不另成立项目公司,由四方合作开发,四方共同组建管理机构,共同经营管理,共同投入资金开发建设。因项目以甲方名 义报名竞买,按土地出让公告规定由甲方签订《成交确认书》并办理建设用地手续,项目开发所涉及的工程规划、勘察、设计、发包、验收等审批、备案手续均以甲方名义进行,但具体决策,经营管理事宜均应由四方共同作出执行。三、各方出资各占25%……。四、以甲方名义签订的土地使用权出让合同及国有建设用地批准证书，由四方共同保管；未经四方一致同意，任何一方不得抵押、出借、转让或作其他处分。以后工程开发建设的相关文件、证书、档案资料等均应执行前述规定。五、经各方一致同意后,可以项目土地抵押贷款融资,取得的贷款须存入项目资金专用帐户,由各方共同管理和使用。六、项目实行单独管理和核算,并以甲方为纳税主体进行纳税申报和清缴,相关决策须经四方协商一致,四方各委派人员组建联合管理机构,统一管理项目开发事宣,与项目有关的所有文件、资金使用、财务支出、工程发包、材料采购、对外签约,销售方案的确定均须经四方法定代表人或委托代理人共同签字后方可实施。项目联合管理机构下设工程管理部、销售部、财务部等部门,其中甲方委派记帐员,乙方委派财务会计,丙方或丁方委派出纳员。项目联合管理机构人员由各方委派或共同聘请,各方委派人员的报酬由派出方负责,各部门职能及工作流程另行规定。七、项目开发的税后利润所得,各方按照实际出资比例分配；如出现亏损,各方按约定出资比例分担。” 2015年2月6日上述四方签订宝通大厦权益分配协议书，对共同出资建设的宝通大厦进行分配，约定分配给原告的房屋为A标段，A标段包括：宝通大厦第一层（合计14799444 元）、第二层（10289376元）、第三层，地下车库24个及地上车位17个；除A标段外，大厦21层设备间（无产权证）亦分配给原告。四方同时约定：“大厦21层设备间(无产权证):按实际测量面积163.48平方米,按成本价格3700.00元计算总价为604,876.00元,由买受人赤峰安通路桥有限责任公司按认购金额平均分给其他股东,装修费用由买受人另行支付。二、权益调整分配1.宝通大厦地上部分分配方案之执行总价额为:￥107,451,696.00元,由此各股东平均份额为￥26,862,924.00元,因此取得地上部份A标段所属物业权益的:赤峰安通路桥有限责任公司按平均份额差额￥1,394,099.00元补偿B标段所属物业的权益人:宁城天宇房地产开发有限公司；按平均份额差额￥962424.00元补偿C标段所属物业的权益人赤峰立军房地产开发有限责任公司；按平均份额差额￥6158749.00元补偿D标段所属物业的权益人:赤峰德宝房地产开发有限责任公司。公司并于2015年3月15日给付完毕,逾期接月息20‰支付利息。2.截止2015年3月15日前,各股东必须结清本大厦项目所欠的工程款、工资、材料款等应付账款及大厦共用部分的水、电、暖、网络照明、物业费等费用后,方可办理产权变更手续。3.由于宝通大厦目前土地所有权抵押给包商银行,应于2015年3月15日前完成银行解冻手续,保证完成分配后各楼层权益人完成产权及过户手续。若逾期1个月不能解冻按A标执行价总额:叁仟伍佰叁拾染万捌仟壹佰玖拾陆元整￥35,378,196.00元的20‰支付违约金给A标所有权人赤峰安通路桥有限责任公司。4.已出售的4、11层于2015年3月31日前完成应收 账款的回收、转账及资金到位。5.分配后的各股东所属物业权益的产权办理及产生的相关税费由权益人自行承担。” 后涉案房产初始登记在被告德宝公司名下。 2017年11月16日赤峰市中级人民法院受理赤峰安通路桥有限责任公司破产清算一案，并指定该案由本院审理。 2020年1月7日被告德宝公司与被告***签订8份商品房买卖合同，约定德宝公司将宝通大厦第1层、第2层的房产卖给被告***，并办理的所有权转移登记。上述商品房买卖合同的情况见下表： 时间 受让方 合同编号 合同标的 建筑面积(平方米) 二〇二〇年一月七日 *** 2013-0010536 宝通大厦-1-01011 146.37 2020年1月7日 *** 2013-0010537 宝通大厦-1-01012 830.13 2020年1月7日 *** 2013-0010538 宝通大厦-1-01013 144.67 2020年1月7日 *** 2013-0010539 宝通大厦-1-01021 165.52 2020年1月7日 *** 2013-0010540 宝通大厦-1-01022 868.23 2020年1月7日 *** 2013-0010541 宝通大厦-1-01023 221.83 2020年1月7日 *** 2013-0010542 宝通大厦-1-01024 75.8 2020年1月7日 *** 2013-0010543 宝通大厦-1-01025 60.95 2020年1月10日至16日，为履行（2018）内04民终5438号民事判决书及（2017）内0404民初9054号民事判决书所确认的***对瑞鹏小贷所应承担的连带清偿责任，被告德宝公司将宝通大厦第3层的1031、1033、1034、1035室及20个地下车库转让给瑞鹏小贷，双方签订24份商品房买卖合同，并办理了所有权转移登记。 另查明，被告***系被告德宝公司的股东，占股48%，认缴出资日期为2009年12月11日。 本院认为，原告主张权利的基础系联合购地建楼协议书、合作开发房地产协议书及宝通大厦权益分配协议书，原告虽然为宝通大厦的建设提供了资金、人员，但上述行为不足以认定原告系建筑法意义上的“建设单位”，故原告要求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。本案案涉的联合购地建楼协议书、合作开发房地产协议书，均已履行完毕。因原告安通路桥进入破产程序后管理人未及时通知合同相对方，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，宝通大厦权益分配协议书视为解除。签订上述三份协议书的当事人均认可原告享有25%的权益（折合价款￥26862924.00 元）。原告要求各被告返还价值34186099元的房产（权益）的诉讼请求，本院对合理部分予以支持。 因履行联合购地建楼协议书、合作开发房地产协议书所形成的建筑成果（宝通大厦）初始登记在被告德宝公司名下，由被告德宝公司控制。现原告安通路桥所享有的权益份额被德宝公司转让给他人，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，原告在合同解除后有权采取补救措施，要求将被告德宝公司所享有相应份额的房产（权益）转让给原告。 因大部分房产由被告德宝公司转让给其他被告，则应当考察被转让的房产是否具备交付给原告的条件。1.本院认为德宝公司与瑞鹏小贷之间的房屋买卖合同合法有效，被告瑞鹏小贷系善意受让案涉房产，并支付对价，完成过户登记，被告瑞鹏小贷在受让房产的过程中无过错，故瑞鹏小贷名下的相应房产已不具备转让给原告的条件。原告对被告瑞鹏小贷的诉讼请求本院不予支持。2.被告***系德宝公司大股东，其受让德宝公司的房产，但二者均没有向本院提交足以认定***向德宝公司支付对价的证据。德宝公司陈述***控股的公司曾向德宝公司转账4900万元，但该款项据现有证据无法判断是否与本案房产转让行为具有关联性。结合本案情况，本院认为被告德宝公司作为债务人将主要财产转让给其股东***，***作为股东知道（或应当知道）德宝公司欠债的情况下受让德宝公司的财产并未支付对价，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条之规定，被告德宝公司、***签订的8份商品房买卖合同系恶意串通损 害债权人利益，系无效合同。故转让给***的房产具备交付给原告的条件。3.根据宝通大厦权益分配协议书的记载，***名下的房产价值合计25088820元，原告尚有1774104元的权益未得到补偿。本院认为，被告德宝公司名下虽有地下车库、车位，因地下车库、车位的价格未在各方认可的协议中量化，故不宜在本案中用地下车库、车位补偿上述1774104元的权益。本院酌情判决被告德宝公司另行向原告支付补偿款1774104元。 庭审中，被告德宝公司陈述为办理宝通大厦的所有权证、维护大厦正常运营支付了款项，被告德宝公司可另案向原告安通路桥主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十四条、第五百六十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告赤峰德宝房地产开发有限责任公司、***于2020年1月7日签订的8份商品房买卖合同（合同编号分别为2013-0010536、2013-0010537、2013-0010538、2013-0010539、2013-0010540、2013-0010541、2013-0010542、2013-0010543）无效。 二、被告***将下列表格中所列的房产交付给原告赤峰安通路桥有限责任公司： 房产位置 建筑面积 (平方米) 赤峰市新城区临潢大街以南、新惠路以东宝通大厦-1-01011 146.37 赤峰市新城区临潢大街以南、新惠路以东宝通大厦-1-01012 830.13 赤峰市新城区临潢大街以南、新惠路以东宝通大厦-1-01013 144.67 赤峰市新城区临潢大街以南、新惠路以东宝通大厦-1-01021 165.52 赤峰市新城区临潢大街以南、新惠路以东宝通大厦-1-01022 868.23 赤峰市新城区临潢大街以南、新惠路以东宝通大厦-1-01023 221.83 赤峰市新城区临潢大街以南、新惠路以东宝通大厦-1-01024 75.8 赤峰市新城区临潢大街以南、新惠路以东宝通大厦-1-01025 60.95 三、被告赤峰德宝房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告赤峰安通路桥有限责任公司支付补偿款1774104元。 四、驳回原告赤峰安通路桥有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费212730元（原告已预交），由被告赤峰德宝房地产开发有限责任公司、***负担176114元，其余由原告赤峰安通路桥有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二○二二年五月十一日 书记员***