某某来、某某与鄂尔多斯市某某路桥工程有限公司一审民事判决书

内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）内06民初93号

原告（案外人）：**来，男，汉族，1959年5月22日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。

原告（案外人）：***，男，汉族，1990年3月15日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。

被告（申请执行人）：鄂尔多斯市**路桥工程有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄北路金辉大厦13层。

法定代表人：李永清，系公司总经理。

委托诉讼代理人：雷永明，内蒙古易非律师事务所律师。

第三人（被执行人）：包头市巨力房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区赛罕街道办事处211室。

法定代表人：董丽萍，系公司总经理。

原告**来、***与被告鄂尔多斯市**路桥工程有限公司（以下简称**路桥公司）、第三人包头市巨力房地产开发有限责任公司（以下简称巨力房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**来，***，被告**路桥公司委托诉讼代理人雷永明到庭参加诉讼。第三人巨力房地产公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

**来、***向本院提出诉讼请求：1、请求停止对位于鄂尔多斯市杭锦旗锡尼镇杭锦大街南、玛拉沁路北、锡尼南路西万成国际购物广场40处房产(1号楼-l-l05号234.87平方米;l号楼-1-106号234.87平方米;1号楼-1-107号234.87平方米;1号楼-1-108号235.03平方米;l号楼-l-109号239.13平米;l号楼-l-1010号268.17平方米;1号楼-1-301号53.72平方米;1号楼-1-302号53.72平方米；1号楼-l-303号50.18平方米;1号楼-1-304号5l.9l平方米;1号楼-1-305号5l.91平方米;1号楼-1-306号51.91平方米；l号楼-1-307号5l.91平方米;1号楼-l-308号51.91平方米;1号楼-l-309号51.91平方米;1号楼-l-3010号51.91平方米;l号楼-1-30l1号51.91平方米;1号楼-l-3012号5l.91平方米;1号楼-1-3013号51.91平方米;1号楼-l-3014号5l.91平方米;1号楼-l-3015号5l.91平方米;1号楼-1-30l6号51.91平方米;1号楼-1-30l7号51.91平方米;l号楼1-3018号55.52平方米;l号楼-l-3019号35.81平方米;l号楼-1-3020号33.48平方米;1号楼-1-3021号33.48平方米;1号楼-1-3022号6l.78平方米;1号楼-1-3023号63.57平方米;l号楼-1-3024号61.78平方米;1号楼-1-3025号61.78平方米;1号楼-l-3026号63.57平方米;l号楼-1-3027号63.57平方米;1号楼-1-3028号6l.78平方米；1号楼-1-3029号6l.78平方米;1号楼-1-3030号63.57平方米;l号楼-1-303l号63.57平方米;1号楼-1-3032号61.78平方米;1号楼-l-3033号6l.78平方米;1号楼-1-3034号123.87平方米)的执行；2、本案诉讼费由被告**路桥公司承担。事实和理由：2011年8月12日，经鄂尔多斯市杭锦旗人民政府批准，因旧城改造建设需要拆迁原告**来、***所有的位于鄂尔多斯市杭锦旗锡尼镇杭锦大街南的房产（土地使用面积347.8平方米，住房使用面积1176.74平方米）。之后**来、***与杭锦旗锦龙城市建设投资有限责任公司（以下简称锦龙城投公司）、鄂尔多斯市万祥房地产开发有限责任公司（以下简称万祥房地产公司）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定锦龙城投公司、万祥房地产公司补偿安置给**来、***位于杭锦旗锡尼镇杭锦大街南、马拉沁路北、锡尼南路西的万成国际购物广场40处房产（详见诉讼请求）。协议签订后，**来、***按约定于2011年8月27日前搬迁腾空了房屋，将完整的建筑物、构筑物及附属设施交由锦龙城投公司、万祥房地产公司进行拆除，双方同时约定锦龙城投公司、万祥房地产公司于2012年12月30日向**来、***交付拆迁安置的房屋并办理房屋过户手续。

2015年6月8日，锦龙城投公司、万祥房地产公司与巨力房地产公司三方签订了《杭锦旗锡尼镇旧城区改造项目投资转让协议》，将案涉投资项目转让给巨力房地产公司建设完成。2019年7月下旬，**来、***得知其拆迁安置的房屋被鄂尔多斯市中级人民法院查封。基于以上事实，**来、白玉,提出案外人执行异议，但鄂尔多斯市中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）内06执异36号《执行裁定书》，驳回了**来、***的执行异议申请。综上，原告**来、***在法定期限内提起本案之诉，请求判如所诉。

**路桥公司辩称，不同意**来、***的诉讼请求。理由：1、案涉房产被查封时，因尚未取得房屋产权初始登记，也未进行不动产登记，即建筑物属于未经登记的不动产，根据“房地一体”原则，土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权应依据土地使用权证确定房屋权属。故涉案房屋的权属应当属于巨力房地产公司。2、**来、***与锦龙城投公司曾签订《拆迁安置补偿协议》，形成拆迁安置法律关系，虽有万祥公司将项目投资转让给巨力房地产公司的行为，但《拆迁安置补偿协议》中拆迁人的权利义务并没有转让给万祥房地产公司，万祥房地产公司也没有转让给巨力房地产公司，故**来、***与万祥房地产公司、巨力房地产公司之间并无拆迁安置法律关系。3、**来、***与锦龙城投公司签订的《拆迁安置补偿协议》约定标的物为“公寓楼五、六层1987.96平米，及底商1号楼5号铺一层105.65平米、二层133.9平米……”，但**来、***诉称的房产均为1号楼各楼层，与约定房产位置无法对应。综上，应驳回**来、***的诉讼请求。

巨力房地产公司未到庭发表陈述意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八符合证据的“三性”原则，本院予以采信。为查明案件事实，本院依职权向郝占清、刘毅制作了谈话笔录，并组织双方当事人对谈话笔录进行了质证，郝占清、刘毅的谈话内容可以与原告提交的证据相互佐证反映案件基本事实，本院予以采信。

根据双方当事人的证据交换情况及本院对证据的认证情况，本院认定事实如下：

一、**来、***在杭锦旗锡尼镇杭锦西街南侧拥有854.95平方米的商业用房以及377.8平米的土地。2011年3月28日，锦龙城投公司与万祥房地产公司签订《杭锦旗锡尼镇旧城改造项目投资协议书》，双方约定共同开发建设杭锦旗锡尼镇杭锦大街南、马拉沁路北、锡尼南路西地块项目，同时约定，锦龙城投公司负责协助万祥房地产公司办理双方合作项目区内的所有前期工作，具体包括规划、用地审批、立项、拆迁及安置等工作。万祥房地产公司负责拆迁、征地及办理用地出让手续所需的所有费用。

二、2011年8月12日，锦龙城投公司与**来、***签订《房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定锦龙城投公司因旧城改造拆迁**来、***所有的位于杭锦旗锡尼镇杭锦大街南房屋。该房屋土地使用面积369.8平米，其中主房砖混结构1176.74平米。房屋用途为营业，房屋产权属***、**来所有（共有）。拆迁补偿安置形式为产权置换。即：锦龙城投公司在其开发的该地块项目中用“公寓楼五、六层1987.96平米，及底商1号楼5号铺一层105.65平米、二层133.9平米……（期房）”置换**来、***被拆迁房屋。还约定2012年12月30日向**来、***交房，如不能按时交房，向**来、***支付临时安置补助费等。后因案涉房地产开发项目未如期完工，**来、***分别于2013年4月27日、2013年11月6日、2015年2月16日向万祥房地产公司、杭锦旗房屋征收安置局领取了过渡性补贴20000元、临时安置补偿费55888元、220638元。

三、2015年6月8日，锦龙城投公司、万祥房地产公司与巨力房地产公司签订《杭锦旗锡尼镇旧城改造项目投资转让协议书》，三方约定将案涉房地产开发项目转让给巨力房地产公司继续开发建设，该协议书第二条约定“1、原属于锦龙城投公司的权利与义务不变；2、原属于万祥房地产公司的权力与义务全部转让给巨力房地产公司”。2018年10月31日，巨力房地产公司与**来、***签订《巨力（原万祥）房地产开发公司与**来、***回迁安置解决协议》，约定巨力房地产公司向**来、***交付位于鄂尔多斯市杭锦旗锡尼镇杭锦大街南、玛拉沁路北、锡尼南路西万成国际购物广场40处房产(1号楼-l-l05号234.87平方米;l号楼-1-106号234.87平方米;1号楼-1-107号234.87平方米;1号楼-1-108号235.03平方米;l号楼-l-109号239.13平米;l号楼-l-1010号268.17平方米;1号楼-1-301号53.72平方米;1号楼-1-302号53.72平方米；1号楼-l-303号50.18平方米;1号楼-1-304号5l.9l平方米;1号楼-1-305号5l.91平方米;1号楼-1-306号51.91平方米；l号楼-1-307号5l.91平方米;1号楼-l-308号51.91平方米;1号楼-l-309号51.91平方米;1号楼-l-3010号51.91平方米;l号楼-1-30l1号51.91平方米;1号楼-l-3012号5l.91平方米;1号楼-1-3013号51.91平方米;1号楼-l-3014号5l.91平方米;1号楼-l-3015号5l.91平方米;1号楼-1-30l6号51.91平方米;1号楼-1-30l7号51.91平方米;l号楼1-3018号55.52平方米;l号楼-l-3019号35.81平方米;l号楼-1-3020号33.48平方米;1号楼-1-3021号33.48平方米;1号楼-1-3022号6l.78平方米;1号楼-1-3023号63.57平方米;l号楼-1-3024号61.78平方米;1号楼-1-3025号61.78平方米;1号楼-l-3026号63.57平方米;l号楼-1-3027号63.57平方米;1号楼-1-3028号6l.78平方米；1号楼-1-3029号6l.78平方米;1号楼-1-3030号63.57平方米;l号楼-1-303l号63.57平方米;1号楼-1-3032号61.78平方米;1号楼-l-3033号6l.78平方米;1号楼-1-3034号123.87平方米)作为巨力房地产公司给**来、***的回迁安置房。且因规划变动巨力房地产公司开发的杭锦旗锡尼镇万成国际购物广场1号楼全部用于安置回迁户**来、***及其亲属白利钧、白莉茹。

四、**路桥公司与巨力房地产公司合同纠纷一案，本院于2018年7月12日作出（2018）内06民初9号民事判决书，判决：1、内蒙古巨力实业集团有限责任公司、巨力房地产公司于判决生效之日起十日内向**路桥公司支付违约金60600000元；2、驳回**路桥公司的其他诉讼请求。巨力公司不服，提起上诉。2019年1月21日，内蒙高院作出（2018）内民终497号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案在执行过程中，本院于2019年7月17日作出（2019）内06执字123号之一执行裁定，查封了涉案房屋。**来、***向本院提出执行异议，本院于2020年4月7日作出（2020）内06执异36号《执行裁定书》，驳回了**来、***的执行异议申请。**来、***在法定期限内提起本案诉讼。

本院认为，本案争议焦点为**来、***是否对位于鄂尔多斯市杭锦旗锡尼镇杭锦大街南、玛拉沁路北、锡尼南路西万成国际购物广场40处房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该司法解释赋予了被拆迁人对安置房屋具有优先于普通债权的效力。本案中，锦龙公司与万祥公司于2011年3月28日签订《杭锦旗锡尼镇旧城改造项目投资协议书》，双方约定锦龙公司负责协助万祥公司办理双方合作项目区内的所有前期工作，具体包括规划、用地审批、立项、拆迁及安置等工作，万祥公司负责拆迁、征地及办理用地出让手续所需的所有费用。基于此协议，锦龙公司与**来、***于2011年8月12日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定锦龙公司因旧城改造拆迁**来、***所有的位于杭锦旗锡尼镇杭锦大街南房屋，并约定以产权置换的方式对**来、***进行拆迁安置补偿且约定了安置房屋的位置、房屋类型及平米数。虽2015年6月8日，万祥公司将案涉房地产开发项目转让于巨力公司，但锦龙公司、万祥公司、巨力公司在三方所签《杭锦旗锡尼镇旧城改造项目投资转让协议书》中明确约定，“原属于锦龙公司的权利与义务不变；原属于万祥公司的权力与义务全部转让给巨力公司”。故巨力公司作为案涉房地产投资开发项目的受让主体，其与**来、***所签《回迁安置解决协议》合法有效。案涉房屋查封于2019年7月17日，**来、***与巨力公司在案涉房屋查封前即2018年10月31日签订了《回迁安置解决协议》，该协议对安置用房的位置及房号进行了明确约定，该房屋已经特定化，虽《回迁安置解决协议》约定的置换房屋与2011年8月12日锦龙公司与**来、***所签《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的置换房屋存在变化，但系因规划变更所致，故**来、***作为被拆迁人，其对拆迁安置或置换房屋所享有的权利优于申请执行人的金钱债权，其请求排除执行的请求，本院予以支持。

综上所述，**来、***的诉讼请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：

停止对位于鄂尔多斯市杭锦旗锡尼镇杭锦大街南、玛拉沁路北、锡尼南路西万成国际购物广场40处房产(1号楼-l-l05号234.87平方米;l号楼-1-106号234.87平方米;1号楼-1-107号234.87平方米;1号楼-1-108号235.03平方米;l号楼-l-109号239.13平米;l号楼-l-1010号268.17平方米;1号楼-1-301号53.72平方米;1号楼-1-302号53.72平方米；1号楼-l-303号50.18平方米;1号楼-1-304号5l.9l平方米;1号楼-1-305号5l.91平方米;1号楼-1-306号51.91平方米；l号楼-1-307号5l.91平方米;1号楼-l-308号51.91平方米;1号楼-l-309号51.91平方米;1号楼-l-3010号51.91平方米;l号楼-1-30l1号51.91平方米;1号楼-l-3012号5l.91平方米;1号楼-1-3013号51.91平方米;1号楼-l-3014号5l.91平方米;1号楼-l-3015号5l.91平方米;1号楼-1-30l6号51.91平方米;1号楼-1-30l7号51.91平方米;l号楼1-3018号55.52平方米;l号楼-l-3019号35.81平方米;l号楼-1-3020号33.48平方米;1号楼-1-3021号33.48平方米;1号楼-1-3022号6l.78平方米;1号楼-1-3023号63.57平方米;l号楼-1-3024号61.78平方米;1号楼-1-3025号61.78平方米;1号楼-l-3026号63.57平方米;l号楼-1-3027号63.57平方米;1号楼-1-3028号6l.78平方米；1号楼-1-3029号6l.78平方米;1号楼-1-3030号63.57平方米;l号楼-1-303l号63.57平方米;1号楼-1-3032号61.78平方米;1号楼-l-3033号6l.78平方米;1号楼-1-3034号123.87平方米)的执行。

案件受理费70600元，由**路桥公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。

审判长　　何艳春

审判员　　刘银福

审判员　　高宇柔

二〇二〇年八月二十四日

书记员　　曹语轩