某某、某某前旗清园房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

***前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2022）内0623民初937号 原告：杨智彬，男，1967年1月17日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：**，***前旗***其法律服务所法律服务工作者。 被告：***前旗清园房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市***前旗***其镇苏力迪西街（元丰商场）。 法定代表人：***，该公司总经理。 被告：***前旗三段地建筑工程有限责任公司，住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市***前旗***其镇苏力迪西街（元丰商场）。 法定代表人：***，该公司总经理。 二被告的委托诉讼代理人：**，内蒙古易非律师事务所律师。 原告杨智彬与被告***前旗清园房地产开发有限责任公 司、***前旗三段地建筑工程有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨智彬的委托诉讼代理人**，被告***前旗清园房地产开发有限责任公司、***前旗三段地建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨智彬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行《购房协议书》义务，交付5套住宅楼（详见附件1）。2.请求判令被告支付截至2022年6月6日违约金156.02万元，并支付至房屋全部交付完成之日止(每日按协议总金额0.05%计算)。3.请求依法判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年6月11日原告与被告***前旗清园房地产开发有限责任公司（简称清园房地产公司）签订《购房协议书》，约定原告购买被告开发的鑫苑小区二期住宅楼9套，每平米单价2000元，总价款为2106000元，被告***前旗三段地建筑工程有限责任为被告清园房地产公司的年8月双方再次约定以每平米2000元价格再购置一套107平米**房，总价款为214000元。本协议签订后，原告于2018年6月11日、8月22日分别向被告清园房地产公司支付2106000元、214000元购房款，至此原告已全额支付购房款，完全履行协议约定义务。被告清园房地产公司承诺于2018年9月30日前交付房屋，而该公司在履行交房义务时仅交付了5套住宅楼，截至目前仍有5套住宅楼（总价105万元）未与交付，根据双方协议约定被告清园房地产公司应承担违约责任，被告应当每日按 协议总金额0.5%向原告支付违约金，根据前述约定暂计算至2022年6月6日被告清园房地产公司应当承担违约金额为1560.2万元(1345日x232万元x0.5%)。原告基于公平、诚信原则，在综合衡量后愿意主动降低违约金额，以每日按协议总金额0.05%计算违约金，以此计算标准清园房地产公司截至2022年6月6日应向原告支付违约金156.02万元，并支付至房屋全部交付完成之日止。综上所述，请求***前旗人民法院依法判令被告***前旗清园房地产开发有限责任公司继续履行协议约定义务，并承担违约责任，被告***前旗三段地建筑工程有限责任公司承担保证责任，维护原告的诉讼请求。 被告***前旗清园房地产开发有限责任公司、***前旗三段地建筑工程有限责任公司辩称，认可第一项诉讼请求，不认可第二项诉讼请求，不应承担违约金。三段地建筑公司在本案中不承担交付房屋的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月11日原告与被告***前旗清园房地产开发有限责任公司（简称清园房地产公司）签订《购房协议书》，约定原告购买被告开发的鑫苑小区二期住宅楼9套，每平米单价2000元，总价款为2106000元，被告***前旗三段地建筑工程有限责任为被告清园房地产公司提供担保，2018年8月双方再次约定以每平米2000元价格再购置一套107平米单 元房，总价款为214000元。本协议签订后，原告于2018年6月11日、8月22日分别向被告清园房地产公司支付2106000元、214000元购房款。被告清园房地产公司承诺于2018年9月30日前交付房屋，逾期，原告有权解除合同，被告应向乙方支付本协议总金额30%的违约金。如原告要求被告继续履行本协议，被告应每日按本协议总金额0.5%向原告支付违约金。被告向原告交付了5套住宅楼，仍有5套住宅楼（总价105万元）未交付。 本院认为，本案发生在《中华人民共和国民法典》颁布之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，……”的规定。本案适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》及其相关司法解释。 原告杨智彬与被告***前旗清园房地产开发有限责任公司签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定及公序良俗，是依法成立的有效合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。现原告按照约定向被告交付了购房款，被告应按照约定期限向原告交付房屋。被告抗辩认为被告***前旗三段地建筑工程有限责任公司不应承担交付房屋的义务。房屋买卖合同的主体是原告与被告***前旗清园房地产开发有限责任公司，被告***前旗三段地建筑工程有限责任公司在担保人处**，承担的应是担保责任。交付房屋是主合同的主义务，并非是担保责任，故***前旗三段地建筑公司不应承 担交付房屋的义务，对被告的该项抗辩予以采纳。被告抗辩认为原告请求的违约金过高，要求降低数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告损失的数额，为未交付房产的房屋总价。双方约定的房屋总价的日0.5%的违约金标准，明显高于损失的30%，本院酌情予以调整。未交付房屋总价105万元，按照房屋总价105万元的20%确定违约金赔偿数额，即为21万元。***前旗三段地建筑公司提供担保，虽然不承担交付房屋的义务，但应当对支付违约金进行担保，因双方未约定担保方式，应当按照连带保证承担担保责任。 综上所述，对于原告杨智彬要求被告***前旗清园房地产开发有限责任公司交付五套住宅楼（即鑫苑小区二期1号楼3**302号，2号楼3**401号，2号楼3**402号，2号楼3**501号，2号楼2**401号）的诉讼请求，本院予以支持，对于要求被告***前旗三段地建筑公司交付上述房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告***前旗清园房地产开发有限责任公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金的数额调整为21万元，被告***前旗三段地建筑工程有限责任公司对违约金支付承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人 民共和国担保法》第十八条、十九条规定，判决如下： 一、被告***前旗清园房地产开发有限责任公司于本判决生效后一个月内向原告杨智彬交付五套住宅楼（即鑫苑小区二期1号楼3**302号，2号楼3**401号，2号楼3**402号，2号楼3**501号，2号楼2**401号）。 二、被告***前旗清园房地产开发有限责任公司于本判决生效后一个月内向原告杨智彬支付违约金21万元。 三、被告***前旗三段地建筑公司对21万元违约金承担连带支付责任。 四、驳回原告杨智彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费18841.80元（原告已预交），减半收取9420.9元，由被告***前旗清园房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。 期满不上诉则本判决生效。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书确定的履行期间届满最后一日起计算。案件生效后（当事人提起上诉的，已上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执 行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员　　周　青 二〇二二年八月三十日 法官助理　　*** 书 记 员　　巴　鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》（1999） 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国担保法》（1995） 第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条【保证方式没有约定或约定不明的推定】当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003） 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用时 间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》（2021**） 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。