金寨恒信商贸有限公司
六安市鑫至诚物业服务有限公司与金寨恒信商贸有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
安徽省金寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民二初字第00218号
原告:六安市鑫至诚物业服务有限公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：姚春生。
委托代理人：黄先锋，金寨县梅山法律服务所法律工作者。
被告：金寨恒信商贸有限公司，住所地安徽省金寨县。
法定代表人:闫冬梅，总经理。
委托代理人：张思祥，安徽事顺律师事务所律师。
原告六安市鑫至诚物业服务有限公司（以下简称鑫至诚公司）与被告金寨恒信商贸有限公司（以下简称恒信商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员胡家栋适用简易程序公开开庭进行了审理。鑫至诚公司的委托代理人黄先锋、恒信商贸公司的委托代理人张思祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫至诚公司诉称：2014年8月通过招标并与金寨红都花园小区业主委员会签订了物业管理服务协议，鑫至诚公司积极提供服务并收取费用，而恒信商贸公司一直未缴纳物业费，请求判令被告立即支付原告物业费58815.94元，并承担诉讼费用。
恒信商贸公司辩称：鑫至诚公司起诉所依据的协议并不是与恒信商贸公司签订的，该协议签订前没有召开业主大会，因此该协议对恒信商贸公司没有约束力，物业公司也没有提供物业服务。恒信商贸公司已经向前任物业公司交纳到2017年的物业费。应当驳回鑫至诚公司诉讼请求。
鑫至诚公司提供以下证据：1、鑫至诚公司的营业执照和组织机构代码证，证明原告主体资格和公司基本情况；2、收费许可证，证明原告有依法收取物业管理费的资质；3、物业管理服务协议书，证明原告同红都花园业主委员会签订协议的服务范围且收取物业费是按照协议约定的；4、红都花园业主委员会证明，证明前任物业公司与新公司交接经过了合法程序并于签订协议的当天便公式告知了业主；5、公告照片，证明公告的情况和内容；6、收据，证明对商铺收取物业费是按照每平方米0.65元收取。
恒信商贸公司提出以下质证意见：对证据1无异议；证据2是收费依据，不是收费许可；对证据3真实性无异议，但该协议是原告与业主委员会代表梁昆华签订的，对恒信商贸公司没有约束力；对证据4，业主委员会与原告有利害关系，内容有不真实的地方，会上没有讲到选聘哪家公司和物业费收取标准，被告没有看到公告，也没有接到过通知且被告物业费已向前任物业公司交到了2017年；对证据5，照片张贴的地方无法反映；对证据6，真实性无法确认。
经审理查明：金寨县梅山镇红都花园小区2014年由六安市安美物业管理有限公司提供物业服务。恒信商贸公司2014年支付物业费1.5万元。2014年8月6日，金寨县梅山镇红都花园小区业主委员会召开业主代表会议，小区住户312户1360余人、商铺75家15278平方米，参加会议24人（其中商铺1人）。会议决定更换物业服务公司，但没有具体确定新的物业服务公司，也未确定新公司的物业费收费标准。8月16日，金寨县梅山镇红都花园小区业主委员会与鑫至诚公司签订《物业管理服务协议书》，协议书约定，鑫至诚公司对商铺按每平方米每月0.8元收取物业费。约定服务期限自2014年9月到2015年9月。8月16日，鑫至诚公司入住金寨县梅山镇红都花园小区。2015年4月22日，鑫至诚公司向恒信商贸公司索要物业费58815.93元(6126.66米方米×每月0.8元×12个月)未果，起诉来院。
本院认为：《中华人民共和国物权法》规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而金寨县梅山镇红都花园小区业主委员会于2014年8月6日召开的业主代表会议不符合法律规定，金寨县梅山镇红都花园小区业主委员会根据该次会议决定与鑫至诚公司签订的《物业管理服务协议书》，对恒信商贸公司不具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项之规定，判决如下：
驳回原告六安市鑫至诚物业服务有限公司诉讼请求。
案件受理费1270元，减半收取635元，由原告六安市鑫至诚物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判长 胡家栋
二〇一五年九月八日
书记员 汪 超
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
