某某与如皋市自然资源局、如皋市建筑安装工程有限公司行政登记二审行政裁定书

江苏省南通市中级人民法院

行政案件行政裁定书

（2019）苏06行终122号

上诉人**因房屋行政登记一案，不服海安市人民法院（2018）苏0621行初84号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

被上诉人资源局未提供书面答辩意见。 被上诉人建筑公司陈述意见称，上诉人**与建筑公司之间的纠纷属于私法上的纠纷，而行政诉讼法所称的利害关系，不包括私法上的利害关系。一审法院以上诉人**与被诉房屋登记行为不具有利害关系为由裁定驳回正确。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 本院经审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。

一审法院经审理查明，2001年12月，如皋市建筑安装工程有限公司（以下简称建筑公司）通过划拨取得如皋市原××镇××村××组一宗国有用地，土地证号为皋国用（2001）第5**号，面积3204.4平方米，用途为仓储用地。 2003年10月15日，建筑公司（甲方）与周学俊（系**的父亲）（乙方）就乙方原住的平方（约106平方米）签订了房屋置换协议，主要约定：乙方于2003年10月中旬搬迁完毕，将房屋交给甲方；甲方在南工场东北方向建相当建筑面积的二层楼房（毛坯房，层高底层3.2米，二层3米，双层屋面，朝南开门，内墙做毛水泥，对外门窗齐全，室内水电到位，自备水井一口，房子南边与公司车库间的过道使用权属于乙方，待施工结束后交付，不低于1.5米），施工时与后面楼房的协调工作双方共同做；置换后按房改政策进行房改，甲方出售给乙方，并帮助乙方领取产权证；过渡费按一年计算（5元/平方米，106平方米即530元/月，如超过时间，按实计算）。 该房屋置换协议签订后不久，周学俊去世。2004年10月7日，建筑公司（甲方）与**（乙方）签订了补充协议，主要约定：根据原协议，甲方已于2004年10月将置换的二层楼房完工交乙方，乙方根据相关政策交伍万元给甲方，乙方将获取该楼房的永久使用权及房产的所有权（如转让或拆迁房屋，房屋产权属乙方所有）；2003年10月15日房屋置换协议中的房屋过渡费已在交房款中结清，不再另计；此后乙方领取房产证时，甲方给予配合。

本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，有权提起行政诉讼的公民、法人或者其他组织，应当与行政机关作出的行政行为具有利害关系。通常，如果行政机关作出被诉行政行为时，所适用的行政实体法律规范要求考虑原告诉请保护的利益，或者要求行政机关在行政程序中依法征询或听取原告的意见，应当认为原告与被诉行政行为有利害关系，其也就具备了提起诉讼的原告资格。 本案中，上诉人**主张与被诉初始登记行为具有利害关系的依据是其与被上诉人建筑公司签订了房屋置换协议，进而认为被诉初始登记行为侵犯其合法权益。根据被诉初始登记行为作出时所依据的原《城市房屋权属登记管理办法》第一条、第三条的规定，房屋权属登记的目的是加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益。这里的房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。初始登记是不动产权利人依法在规定的时间内对其新建房屋进行的第一次登记，针对的是新产生的不动产权利，此时的房屋权利人应当是依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的不动产权利人。上诉人**既非案涉土地的使用权人，也非案涉房屋的建设主体，明显不具有初始登记的不动产权利人身份。上诉人**提供的房屋置换协议、补充协议等证据材料，只能体现合同双方就房屋权属转移达成合意，这种合同权利并非被上诉人资源局作出不动产初始登记行为时应当考虑或者保护的利益。上诉人**享有的合同权利应在房屋权利经初始登记确认后，通过《不动产登记暂行条例》规定的转移登记等程序来实现。上诉人**主张无须转移登记而直接变更房屋初始登记权利人的主张，不仅与不动产登记规定相悖，还会造成国家的税收损失，依法不予支持。 综上，一审法院以上诉人**的起诉不符合法定条件为由裁定驳回其起诉正确，二审应予维持。上诉人**的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：

后建筑公司兴建了办公楼、传达室、接待室三幢房屋，并通过竣工验收。其中办公室共五层，建筑面积2432.24平方米；传达室共一层，建筑面积21.68平方米；接待室（即案涉争议房屋）共两层，建筑面积119.34平方米。2005年11月17日，建筑公司取得皋规建（2004）如字第15、16号建设工程规划许可证。2005年12月14日，建筑公司向如皋市房地产监理所提交了相关证明材料，申请办理该宗地上办公楼和接待室房屋所有权初始登记。如皋市房地产监理所经审查，依法为建筑公司办理了所有权初始登记。周峰不服，向一审法院提起诉讼，请求撤销如皋市自然资源局（以下简称资源局）颁发给建筑公司的皋房权证字第××号房屋所有权证。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。行政诉讼乃公法上的诉讼，法律上的利害关系也仅指公法上的利害关系，一般不包括私法上的利害关系。本案中，如皋市房地产监理所根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，作出初始登记并颁发给建筑公司皋房权证字第××号房屋所有权证。**的父亲以及**分别与建筑公司达成的协议并不直接产生物权变动的法律效果。**并不为此与案涉登记行为形成公法上的利害关系。更何况，行政机关进行登记时也无法知晓案涉协议的事实。因此，**不具有提起本案行政诉讼的原告主体资格。**应考虑选择民事诉讼途径以期保护自己的合法权益。 综上，一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共务行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项、第八项、第三款的规定，裁定驳回**的起诉。 **不服一审裁定，向本院提起上诉称，案涉房屋是上诉人之父与被上诉人建筑公司置换的房改房，被上诉人资源局将案涉房屋登记在被上诉人建筑公司名下，该登记行为与上诉人有直接利害关系，被上诉人资源局具有对案涉房屋进行调查并更正登记的法定职责。一审裁定要求上诉人通过民事途径维权，不符合司法资源效益最大化原则。请求二审法院撤销一审裁定，支持上诉人的一审诉请。

驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。

审 判 长　郭德萍 审 判 员　仇秀珍 审 判 员　张祺炜

法官助理　吴彩丽 书 记 员　丁水仙