酒泉市智信铝塑门窗有限责任公司、**等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘09民终519号 上诉人（原审原告）：酒泉市智信铝塑门窗有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区南郊工业园大得利路20号，统一社会信用代码916209007102478687。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**1，***辩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**，男，汉族，住陕西省永寿县，现住甘肃省酒泉市。 被上诉人（原审被告）：**2，女，汉族，住甘肃省酒泉市，现住甘肃省酒泉市，系**之妻。 上诉人酒泉市智信铝塑门窗有限责任公司（以下简称智信门窗公司）因与被上诉人**、**2房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初6160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 智信门窗公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案全部诉讼费用由**、**2承担。事实及理由：一、案涉房屋价款应为439011元，而非一审认定的437584元；**至今仍拖欠购房款93011元，一审认定事实错误。1.智信门窗公司与**签订的房屋买卖合同第一条第三款约定“该房屋的销售价格为每平方米4458元，计房价410270元。地下室为2-18号，建筑面积19.51平方米，销售价格为每平方米1400元，计房价27314元。”因此，智信门窗公司与**之间的房屋买卖合同是按具体面积的单价计算房屋总价款。现案涉房屋交房的实际面积大于合同约定面积，**作为买受人应按房屋实际面积补足差价。**对此情况知情，并口头承诺同意加付1427元房款，故房屋实际面积增加产生的差价应由**承担。2.案涉房屋交房时，房屋的实测面积为92.35平方米，比房屋买卖合同载明的房屋面积增加0.32平方米，房屋价款对应增加1427元，总房价为439011元。**迄今为止仅支付346000元购房款，仍欠93011元未付。二、一审适用法律错误。1.本案房屋买卖合同的成立、履行及本案起诉、开庭均在民法典施行之前，即本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，除法律、司法解释另有规定外，应适用当时的法律、司法解释规定，一审适用民法典裁判，属于法律适用错误。2.双方约定的解除权行使事由已成就，智信门窗公司作为守约方依约定享有解除权，一审应当尊重当事人的意思自治，不应轻易否定当事人约定的效力。双方签订的房屋买卖合同第五条明确约定智信门窗公司享有的合同解除权及解除权行使事由，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及民法意思自治原则，该合同条款合法有效。**至今仍欠付房款93011元，已严重违约，房屋买卖合同约定的解除权行使事由已成就，智信门窗公司依约定享有合同解除权，且合同自起诉状送达**之日解除。3.本案不属于九民纪要第47条规定的“违约方违约程度显著轻微、不影响守约方合同目的实现”的情形，应依法支持守约方解除合同的诉讼请求。（1）合同目的不能实现是指守约方即智信门窗公司订立合同的目的不能实现，一审将违约方合同目的与守约方合同目的混为一谈，是对法律的理解适用错误。本案中，智信门窗公司作为守约方及出卖方，订立合同的目的是取得对应的房屋价款，**无故拖延、拒不支付剩余房款的行为，致使智信门窗公司的合同目的无法实现。一审错误的免除买方的付款义务，并在判决中将“案涉房屋一直由买方居住使用”认定为“合同目的已经实现”，混淆、曲解买卖双方明显不同的合同目的，显然属于法律理解适用错误。（2）**拖欠的购房款已超过房屋总价款的五分之一（即使将房屋总价认定为437584元），应认为**的违约程度已严重影响到守约方合同目的的实现，智信门窗公司作为守约方享有法定合同解除权。（3）智信门窗公司作为出卖方，在**严重违约、拒不支付剩余欠款的情况下已多次和**进行交涉，均未成功。现**既无继续履行合同的能力，也无任何继续履行的意愿，不愿作出任何还款承诺，如果不解除合同，则智信门窗公司的合同目的无法实现。故无论是根据九民纪要第47条规定，还是基于民法诚实信用原则，都应依法支持守约方解除合同的诉讼请求。4.除享有约定解除权外，本案还符合《中华人民共和国合同法》法定解除情形，智信门窗公司享有法定解除权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条第一款的规定，本案房屋买卖合同的性质为分期付款买卖合同。而根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条对分期付款买卖中合同解除的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求解除合同。故智信门窗公司作为房屋买卖合同出卖人，享有法定解除权。综上，请二审支持智信门窗公司的上诉请求。二审中，智信门窗公司当庭补充以下上诉理由：1.一审仅对房屋买卖合同中分多次付款的方式进行了描述，却没有对双方约定的付款方式属于分期付款的事实进行认定，认定事实错误。而分期付款买卖属于特别条款，根据“特别优于一般”的法律适用原则，应当优先适用。一审对于本案未适用分期付款有关规定，存在明显的法律适用错误。2.合同明确约定，**未及时付款，智信门窗公司享有收回房屋的权利。本案符合约定解除的情形，智信门窗公司可以行使解除权。3.**以其实际行为表示其拒不履行支付剩余房款义务，属于典型的“以实际行为表示不履行合同义务”，满足法定解除权行使情形，智信门窗公司可以行使解除权。4.根据已经查明的事实，**未支付剩余房款的事实客观存在。主张合同继续履行或者要求解除合同都是智信门窗公司的权利，智信门窗公司可以进行选择。一审经审理认为智信门窗公司无权要求解除合同，应当主张支付剩余房款，属于“当事人主张的法律关系性质或民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致时，法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理”。一审既未释明又未总结该争议焦点，直接错误判决驳回智信门窗公司的诉讼请求，不仅违背案结事了的审判原则，还刻意为智信门窗公司增加诉累。5.一审庭审中法院**信门窗公司展示的答辩状落款无签名，无法辨认其来源，无法确认是谁出具。智信门窗公司当庭对该答辩状真实性和来源表示异议，该证据材料应当排除适用。但一审仍以该答辩状内容认定本案事实，明显错误，应当予以纠正。6.房屋买卖合同是典型的双务合同，买房人应当支付房款，卖房人应当交付房屋。对于买房人、卖房人，合同目的并不相同。一审法院仅以“买房人已经居住使用房屋”，认定合同目的得到实现，完全无视买房人恶意违约、拒不支付剩余房款的事实，该认定明显错误，应当予以纠正。 **辩称，1.一审中**没有时间到庭，向法庭提交了书面答辩意见。2.智信门窗公司上诉主张房屋面积是92.51平方米，要求补交一部分房款，但案涉房屋的实际面积是92.03平方米，物业已出具相关证明。3.**在智信门窗公司打工9年，智信门窗公司只给**缴纳3年的养老保险，一审对该事实没有认定。4.一审判决作出后，智信门窗公司有人给**打电话，**的意见是少一点钱给对方支付，但是智信门窗公司一分钱不少。5.**在智信门窗公司打工9年，智信门窗公司扣发**的工资，并把**起诉到法院，之后微信告知**已经结案。**没有收到文书，该案中智信门窗公司财务人员拿的条子不是**书写的。6.**确实欠房款，但是智信门窗公司必须要减少房款并把房产手续办下来，**才交房款。 **2未到庭，亦未提交书面答辩意见。 智信门窗公司向一审法院起诉请求：1.解除智信门窗公司与**、**2之间的合同；2.**、**2返还位于甘肃省酒泉市××区；3.**、**2**信门窗公司支付房屋使用费52500元（自2017年12月起，按每月1500元计算至实际返还房屋之日，暂计算至2020年11月），并将房屋恢复原状；4.**支付智信门窗公司违约金43901.1元（按总房款10%计算），**2对该款项承担连带责任；5.**、**2承担本案涉诉费用。一审审理中，智信门窗公司明确第2项诉讼请求为：**、**2返还位于甘肃省酒泉市××区房屋。 一审法院认定事实，**系智信门窗公司法定代表人。2015年11月18日，酒泉市家园房地产开发有限责任公司（以下简称家园房产公司）与**签订《房屋买卖协议》，约定家园房产公司将位于甘肃省酒泉市××区住宅房屋以437584元出售给**。该房屋实际用于家园房产公司抵顶其欠付智信门窗公司的工程款。2017年6月23日，**将上述房屋以437584元出售给**，双方签订《房屋买卖合同》，约定房屋所有权证待家园房产公司随后办理，因买卖房屋引发的产权纠纷由**负责，力争在二年内办好房屋所有权证；**于2017年6月24日前向**支付80000元，2017年12月29日支付20000元，2018年12月29日支付37584元，余款300000元通过银行办理按揭，若二个月不能按揭贷款，以现金方式付清，以上款项如逾期则按银行有关标准收取利息、滞纳金；**协助办理房屋所有权证等手续，其他费用及税费由**按规定缴纳，**保证土地为出让土地；违约方承担总房价款10%的违约金，2018年12月29日前若不付清房款，**有权收回房产。上述合同签订并生效后，智信门窗公司将上述房屋交付**，**居住使用至今。2017年6月21日，**向**账户转款70000元；2017年6月30日，**向**账户转款10000元；2017年9月7日，**自家园房产公司领取上述房屋按揭款200000元；2017年10月27日，**自家园房产公司领取上述房屋按揭款66000元。以上合计346000元。 一审法院认为，**系智信门窗公司法定代表人，智信门窗公司认可**签署合同的行为系行使职权，**在书面答辩时亦认可其与智信门窗公司签署房屋买卖合同的事实，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同有效，智信门窗公司与**之间形成房屋买卖合同关系。智信门窗公司要求解除与**之间的房屋买卖合同关系，**在书面答辩时不予认可，双方签订的《房屋买卖合同》不具备协商解除的条件。智信门窗公司提出双方在合同中约定了合同解除条款，**逾期交纳剩余房款，影响合同目的实现，达到合同解除的条件，但根据智信门窗公司提供的证据，**实际交付的购房款已经超过双方约定的75%，且案涉房屋一直由**居住使用，**虽存在**交付剩余房款的行为，但合同主要目的已经实现，而智信门窗公司无其他证据印证双方签订的《房屋买卖合同》符合法律规定的合同法定解除的情形，故智信门窗公司的诉讼请求不能成立。**、**2经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，**虽提供书面答辩意见，但视为放弃诉讼权益，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第五百六十二条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回酒泉市智信铝塑门窗有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1105元，由酒泉市智信铝塑门窗有限责任公司负担。 二审中，智信门窗公司、**2未提交证据。**围绕上诉请求提交证据，本院依法组织当事人进行举证质证。 **提交以下证据：1.家园物业收费项目及收费标准原件一份，2.国泰家园A区购房缴费清单原件一份，3.物业管理合同原件一份，4.国泰家园小区房屋装修协议原件一份，5.中国银行个人一手住房贷款合同原件一份，6.物业收费收据四张，7.中国人民财产保险股份有限公司酒泉市分公司房贷险收据一张，以上证据拟证明案涉房屋面积为92.03平方米。经质证，智信门窗公司认为证据1、2未加盖公司印章，未书写日期，不符合证据的形式要件，对真实性不认可；证据3、4内容仅载明**自2017年9月26日起交纳物业费，未载明房屋面积；对证据5、6、7的真实性均无异议，但证据5、6中没有显示房屋具体面积。**2经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证权利。 经审查，上述证据均为原件，证据1、2中无公司印章，本院对证据1、2的真实性暂不予认定；证据3、4、7中无房屋面积的记载，且与本案争议事实缺乏关联性，本院暂不予认定；智信门窗公司对证据5、6的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对证明目的结合本案其他证据综合分析认定。 对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议的焦点为：案涉房屋买卖合同是否应予解除。 首先，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案依法应适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》。一审适用法律错误，本院予以纠正。 其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“当事人一方**履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同”。本案中，**未依照合同的约定支付剩余房款，构成**履行主要债务，智信门窗公司在经催告无效后可行使合同解除权，但在本案一、二审中，智信门窗公司并未举证证明其履行了催告义务，故智信门窗公司不能根据该条规定行使解除权。 第三，智信门窗公司上诉主张****履行支付余款的行为已经致使其不能实现合同目的，构成根本违约，要求根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定行使解除权。在买卖合同中，出卖方的合同目的是通过出卖标的物获得价款，如买受方在**履行后仍愿支付价款，则该买受方的部分**履行并不导致出卖方合同目的不能实现。本案二审中，**明确表示愿意支付剩余房屋价款，仅因为双方之间存在其他纠纷要求智信门窗公司减免部分房款，故智信门窗公司无权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定行使解除权。 第四，**与智信门窗公司法定代表人**签订的房屋买卖合同第五条虽约定“2018年12月29日前若不付清房款，**有权收回房产”，但合同解除权应当与其他形成权一样，受到除斥期间的限制。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，双方在房屋买卖合同中未约定解除权行使期限，故应以“合理期限”确定智信门窗公司行使合同解除权的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人**交付房屋或者买受人**支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，不行使的，解除权消灭。”本案虽不是房地产开发企业作为出卖人的商品房买卖合同，但也属于房屋买卖合同纠纷，且存在买受人****支付购房款且智信门窗公司没有催告的情况。参照上述司法解释的规定，智信门窗公司行使约定解除权的合理期限应为解除权发生之日起一年。**未按照双方约定在2018年12月29日前付清剩余购房款，自此，智信门窗公司享有合同解除权，但智信门窗公司至2020年9月1日才向一审法院递交起诉状要求解除合同，已经超过解除权行使的一年期间，该解除权消灭。 综合上述分析，结合**已支付大部分购房款并已实际装修入住的情况，智信门窗公司要求解除合同于法无据。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9165元，由酒泉市智信铝塑门窗有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　刘　倩 审判员　**娟 审判员　*** 二〇二一年六月七日 书记员　***