广州珍宝物业管理有限公司、大连中远海运海事工程技术有限公司广州分公司［某某船务工程技术服务（大连）有限公司广州分公司］等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民事判决书 （2022）粤0112民初31402号 原告:广州珍宝物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路2781号601房（部位909），统一社会信用代码9144010156397479XF。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京浩天（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京浩天（广州）律师事务所律师。 被告：大连中远海运海事工程技术有限公司广州分公司[***船务工程技术服务（大连）有限公司广州分公司]，住所地广东省广州市增城区新塘镇环保二路6号101，统一社会信用代码91440101773328665U。 负责人：***，总经理。 被告：大连中远海运海事工程技术有限公司[***船务工程技术服务（大连）有限公司]，住所地辽宁省大连经济技术开发区东北大街37号-A，统一社会信用代码912102137599084369。 法定代表人：***，董事长。 上列被告共同委托诉讼代理人：***，北京德恒（东莞）律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：**，北京德恒（东莞）律师事务所实习人员。 原告广州珍宝物业管理有限公司（以下简称珍宝公司）诉被告大连中远海运海事工程技术有限公司广州分公司（以下简称中远广州分公司）、大连中远海运海事工程技术有限公司（以下简称中远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月21日受理后，依法适用普通程序由审判员***独任审理，并于2022年12月26日公开开庭进行了审理。原告珍宝公司的委托诉讼代理人**、***，被告中远广州分公司、中远公司的共同委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 一、涉案租赁物位置：广州市黄埔区沙步大街70号一、二楼厂房。 二、涉案租赁物权属：珍宝公司未提交权属证明，亦未提交建设工程规划许可证、建设工程规划验收许可证、建设工程施工许可证等报建证据。 三、厂房租赁合同：2012年11月9日，广州市黄埔区南岗街沙步沙三股份经济合作社（甲方，以下简称沙三经济社）与***（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方位于租赁甲方沙步工业区沙步大道70号***一栋三层厂房，租赁期从2012年11月16日至2027年10月30日。 四、授权情况：2015年12月15日，***出具授权委托书，委托***、珍宝公司全权代理沙步工业区沙步大道70号包括但不限于出租管理、收取租金及其他费用、处理租赁期间的一切事务。 五、出租情况：2016年1月25日，珍宝公司（甲方）与中远广州分公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，甲方将涉案租赁物出租给乙方，建筑面积共1377平方米，租赁期限从2016年1月25日起至2022年2月28日止，免租期到2016年2月28日即从2016年3月1日起收租，租赁押金为80000元，2020年7月1日至2022年2月28日租金为37390元/月（含税），垃圾清运门岗费785元/月（含税），电梯维护年审费229.2元/月（含税），水费6.5元/吨（含税），电费1.3元/度（含税），公共公摊水电费（含税）324元/月。合同第五条租赁费用的支付，5.1租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无息退还租赁押金；5.2乙方收到租金发票后应于每月15日前向甲方支付当月租金，以现金支付或双方约定的其它方式支付，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰；5.3乙方收到水电杂费发票后应于每月15日前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等，逾期支付物业管理费及水电费等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。合同第13.1条约定，在租赁期限内，***方欠交租金或物业管理费水电费等超过半个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担；***方欠交租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过15天，甲方可不经任何法律途径终止本合同（包括受转租人），收回租赁物使用权和留置租赁物内乙方的物品，乙方不得以任何原因拒交租赁物，乙方无条件服从（包括受转租人）；并在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）五日内前来缴清所欠款项（传真以乙方在合同上提供的传真号码发送，信函按乙方在合同上提供的地址以挂号信或快递的形式投递视为送达）；如乙方仍不缴清所欠款项，甲方将申请拍卖留置的物品用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，如拍卖此款项不能抵扣租金等费用，甲方保留法律追究的权利。合同第15.1条约定，合作期内，如政府或社区征用本楼宇、重建或“三旧改造”需拆迁该楼宇，甲乙双方不作违约，乙方在收到政府或社区书面通知的期限内无条件搬迁，甲方不作任何补偿，如合同期内政府或社区有偿征用、开发本楼宇，在乙方履行了本合同的相关条款的前提下属于乙方租赁面积内的补偿、搬迁***双方各占50%，甲方不作任何另行补偿。 六、拖欠费用及发票开具情况：中远广州分公司自2021年3月1日起拖欠租金（占用费）、水电费。 珍宝公司确认至开庭之日，其未向中远广州分公司开具租金、水电费发票。 七、搬离涉案租赁物时间：中远广州分公司主张其于2021年9月搬离，珍宝公司主张2021年9月底将涉案租赁物交还沙三经济社；双方未办理交接手续。 八、催促情况：2021年11月10日，珍宝公司的法定代表人***通过微信向中远广州分公司的法定代表人***发送物业结算（对账）单，该单载明所属期、项目、本月度数、上月度数、实用度数、单价、金额等详细内容，其中2021年9月水电费小计为11571.3元、上月欠款3月46422+4月48023.05+5月51414.27+6月52566.4+7月16551.9+8月14790.4为229948元、调减2021年4-6月租金113152.5元，应收总额128366.83元。两被告对该聊天记录的真实性予以确认。 九、诉讼请求：1.中远广州分公司向珍宝公司支付2021年3月的租金水电费合计46422元及违约金[违约金自2021年3月27日起以46422元为基数按同期一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍（即15.4%）计至付清之日止]；2.中远广州分公司向珍宝公司支付2021年4月1日至15日的租金水电费合计28675.2元及违约金[违约金自2021年4月16日起以28675.2元为基数按同期一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍（即15.4%）计至付清之日止]；3.中远广州分公司向珍宝公司支付2021年5月至2021年9月的水电费66587.47元及违约金[违约金自2021年9月16日起以66587.47元为基数按同期一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍（即15.4%）计至付清之日止]；4.中远公司对上述第一、二、三项款项向珍宝公司承担补充清偿责任；5.本案诉讼费由二被告承担。 审理过程中，经本院释明，珍宝公司主张如果涉案合同无效，变更诉讼请求，将诉请中的租金变更为场地占用费。 裁判理由与结果 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020**）第二条规定，珍宝公司作为涉案房屋的出租人，其在本案法庭辩论终结前未向本院提交涉案房屋的权属证明或者报建手续，无法证实涉案房屋系合法建筑，应承担举证不能的责任，故双方当事人签订的厂房租赁合同违反法律法规的效力性、强制性规定，应属无效。 关于场地占用费。中远广州分公司直至2021年9月才搬离涉案租赁物，搬离前一直占有使用涉案租赁物，理应支付占有使用期间的占用费及水电费，故珍宝公司主张2021年3月至2021年4月15日场地占用费及水电费于法有据；但《厂房租赁合同》第5.2条款约定“乙方收到租金发票后应于每月15日前向甲方支付当月租金，以现金支付或双方约定的其它方式支付，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰”；第5.3条款约定“乙方收到水电杂费发票后应于每月15日前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等，逾期支付物业管理费及水电费等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰”。参照上述约定可知，珍宝公司向中远广州分公司开具租金（即占用费）、水电杂费发票属于在先的义务，是中远广州分公司支付占用费及水电费的前提条件，至本案开庭之日，珍宝公司未向中远广州分公司开具发票，不符合《厂房租赁合同》约定的中远广州分公司支付租金（占用费）、水电费的条件，珍宝公司主张中远广州分公司、中远公司支付占用费、水电费及滞纳金无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020**）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告广州珍宝物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3600.53元，由原告广州珍宝物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员*** 二〇二三年六月二十一日 书记员*** ***