沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司、沧州百佳美石材有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

河北省黄骅市人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）冀0983执异87号

案外人：北京塔星宏翔石材有限公司。住所地：北京市朝阳区北三环东路。

法定代表人：胡文静，总经理。

委托诉讼代理人：贾莉，河北冀事达律师事务所律师。

申请执行人：沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司。住河北省沧州临港开发区。

法定代表人：赵福龙，经理。

委托诉讼代理人：田浩，河北鼎佳律师事务所律师。

被执行人：沧州百佳美石材有限公司。住所地：河北省中捷产业园区滨海经济区纵二路西华南路北。

法定代表人：郑健，总经理。

本院在执行申请执行人沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司与被执行人沧州百佳美石材有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人北京塔星宏翔石材有限公司于2020年10月19日对（2020）冀0983执恢407号执行裁定拍卖的公告内容不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，本案现已审查终结。

案外人北京塔星宏翔石材有限公司称，黄骅法院通过人民法院诉讼资产网网络司法拍卖平台，以网络电子竞价的方式公开对位于河北省沧州渤海新区涉案房地产进行网络司法拍卖，该标的物土地所有权证号为：沧渤国用号，标的物（厂房序号：4号）。土地使用权面积：20629.9平方米，用途：工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2066年1月24日。但根据案外人与沧州百佳美石材有限公司签订的租赁合同可知，租赁期限自2018年6月1日起至2028年5月31日止。根据《合同法》相关规定：“在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有权人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。”根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”并且案外人已于2020年年初，向中捷人民法庭提出申请，其认同该租赁合同关系。因此案外人认为拍卖不得破租赁关系，请求法院将该次拍卖公告撤销。一、执行法院在拍卖公告中未说明涉案房屋存在租赁关系，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定的未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告应予以撤销的情形。二、执行法院在《拍卖公告》中未明确区分和注明土地的单价，只注明整体拍卖和单价的价格，该拍卖公告违反法律规定，损害了当事人的利益，对错误部分标的物的拍卖应当予以撤销。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十一条规定了可撤销拍卖的具体情形，其中第（四）项规定情形是“未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的”，该项规定对不按规定公告的拍卖程序一律撤销拍卖。四、执行法院与竞买人签署的《竞拍协议》中未明确告知拍卖标的物是首封法院并非执行法院等重要内容，信息披露不充分，该拍卖程序应被撤销。五、拍卖中影响标的地块价值的重要因素容积率发生重大变化，拍卖公告未予以披露，导致竞买人竞拍成功后不能实现其竞买目的，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（四）项的情形，综上，请求法院中止（2020）冀0983执恢407号的执行行为。

申请执行人沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司辩称，第一，案外人申请无事实和法律依据，应当予以驳回，案外人不具有提出执行异议的主体资格，对执行标的不享有相关权利，且其主张的所谓的租赁合同属虚假合同及无效合同。第二无论是否存在真实合法的租赁关系，均不能阻止法院对租赁物本身的执行拍卖，案外人提出申请也属于程序错误，因现执行阶段，不涉及交付问题，法院也对交付没有出过任何裁定，现阶段仅属于评估拍卖程序，同案外人没有任何关系。第三申请执行人对该工程具有建筑工程优先权，完全可以对抗任何权利，且执行程序合法有效，不应当停止或者中止执行。对于案外人提交的租赁合同落款并未记载合同签订日期，案外人陈述是2018年6月1日开始签订并租赁，与事实不符，不存在案外人陈述的事实情况，因为该厂房及工程于2018年12月31日经过申请执行人承包建设后才正式验收交付给被执行人，在法院判决当中也予以认定，所以案外人提出的签订和租赁日期与事实不符，不具有真实性。因该工程未取得建设工程规划许可证和施工许可证，没有办理相关法律规定的产权登记手续，尚未取得不动产登记证，根据最高院关于租赁合同的司法解释无论是否签订租赁合同，该租赁合同也属于无效合同，属于非法合同。对于合同内容当中约定的租金明显过低，同正常的租赁价格相差巨大，对案外人提供的租赁合同不认可。案外人提供的记账凭证均系案外人单方制作，而且都是复印件，不具有真实性，也没有相应的银行流水打款明细，其中一张记账单中写的是百佳美香河货厂租金，同本案没有关联性。案外人提供的照片没有记载照片的拍摄时间是在租赁期间，也没有记载拍摄地点是在涉案地点，以及拍摄的内容也不属于案外人，因此照片无法证明案外人的主张，请求驳回案外人的异议请求。

被执行人沧州百佳美石材有限公司缺席无答辩。

本院查明，2016年10月22日沧州百佳美石材有限公司与沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司签订工程承包合同。2017年2月8日双方签订“增项合同”。2018年12月30日双方签订工程完工签收单，其中注明工程已于2018年10月20日前完工。因沧州百佳美石材有限公司未给付工程款，原告沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司将被告沧州百佳美石材有限公司诉至本院，本院于2019年5月9日作出（2019）冀0983民初1875号民事判决书，判决：一、被告沧州百佳美石材有限公司偿还原告沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司工程款6222730.23元及利息（按照年利率15%标准计算，自2018年10月1日开始计算至实际还清之日为止）；二、被告沧州百佳美石材有限公司偿还原告沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司补偿款及滞纳金1078327.63元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年2月4日至全部付清为止）；三、自本判决生效之日起原告沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司对被告沧州百佳美石材有限公司拖欠原告沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司的工程款6222730.23元享有优先受偿权。……。沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2019年3月26日作出（2019）冀0983执保190号民事裁定书，裁定：查封被申请人沧州百佳美石材有限公司名下位于中捷产业园区滨海经济区纵二路西华南路北的土地及地上建筑物。（沧渤海国（2016）第2-013号）。期限为三年。因沧州百佳美石材有限公司未按判决履行义务，申请执行人沧州临港华捷建筑安装工程有限责任公司向本院申请强制执行。本院于2020年7月7日作出（2020）冀0983执恢407号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人沧州百佳美石材有限公司名下的位于沧州渤海新区土地上的土地及厂房、地上物，平米数20629.90㎡〔土地所有权证号：沧渤国用号〕。2020年9月14日本院作出拍卖公告：公告特别注名2、标的物有抵押，无租赁，已腾空。

另查明，案外人北京塔星宏翔石材有限公司提交与被执行人沧州百佳美石材有限公司签订的租赁合同复印件一份，甲方：沧州百佳美石材有限公司，乙方：北京塔星宏翔石材有限公司。第一条租赁房屋及用途1、乙方承租甲方经营管理的沧州百佳美石材有限公司工业厂房（厂房序号：4号），面积为2533平方米，公摊为优惠不计平方米，合计2533平方米，进行石材加工及其相关产品经营、服务活动。……。第二条租赁期限及付款方式1、租赁期限自2018年6月1日起至2028年5月31日止。2、租金收费方式：自2018年6月1日至2021年5月31日期间按0.2元/平米/天收取租金；2021年6月1日至2024年5月31日期间按0.30元/平米/天收取租金；2024年6月1日至2028年5月31日期间按0.5元/平米/天收取租金；……7、乙方应在签订本协议的同时以支票或现金方式向甲方交纳本年度租金；……。该租赁合同尾页仅有案外人北京塔星宏翔石材有限公司公司红章，但无落款日期。

案外人北京塔星宏翔石材有限公司提供2018年4月26日交纳的截至2018年4月16日电费的收据复印件一张，提供一张2019年8月9日给宏翔石材的电费收据复印件一张，提供记账凭证两份，其中2018年6月19日记账凭证总账科目应付账款，借方金额190000元，后附明细写明百佳美，总账科目：现金，贷方金额190000元，另附记账流水：“郑健百佳美，2017年3月郑健借胡显翔20万，2017年8月还款5万元，2017年9月还款2万元，2018年2月减掉货款11万，郑健欠胡显翔2万，2018年3月21日借款给郑健5万元，2018年4月24日借款给郑健12万元，截止到6月6日郑健欠胡显翔19万，记到交房租款19万”（注：胡显翔系案外人股东）。2019年5月21日的记账凭证总账科目应付账款，借方金额170292元，明细科目：百佳美，总账科目：现金，贷方金额170292元，后面附记中有2018年7月17日至2019年5月15日电费、2018年5月29日至2019年5月15日水费共计7517元的缴费通知书一张，写有一张租金缴费通知书，共需支付费用总计为242800元，另一张2019年5月18日的附记中合计款项后写明百佳美香河货场租金。庭审中案外人陈述系通过以物抵债的方式交付的租金。

又查明，2017年9月5日沧州百佳美石材有限公司与中国银行股份有限公司沧州分行签订最高额抵押合同，合同第六条抵押物的占有和保管：本合同项下的抵押物由抵押人占有和保管，但抵押物的权利凭证应全部交由抵押权人保管。……未经抵押权人书面同意，抵押人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式全部或部分处分抵押物：经抵押权人书面同意的，处分抵押物所得价款应用于提前清偿债务或向抵押权人指定的第三方提存。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。案外人北京塔星宏翔石材有限公司自述已与被执行人沧州百佳美石材有限公司于2018年6月签订合法有效的书面合同，但该份租赁合同并无落款日期。庭审中案外人自述租赁厂房的2018年和2019年租金是进行的抵顶，没有支付租金，2019年之后并未付租金，这与案外人与被执行人签订的租赁合同内容不符，也与案外人提供的记账单不符，记账单中明确注明的是现金，但案外人又陈述应以记账单为准，第二份记账单中写有百佳美香河货场租金而非涉案厂房租金，且以上支付案外人均未能提供相关银行流水凭证及税票、账本等相关证据，案外人自述与记账凭证记录前后矛盾，且通过其提交的记账流水显示被执行人与案外人之间存在其他业务关系，两人之间存在利害关系，另外被执行人已将涉案土地抵押给银行进行了贷款担保，在未取得银行书面同意的情况下，不得私自对抵押物进行出租，且在其自述的出租期间，涉案厂房还在施工当中，显然也不可能出租使用，后续出租也是无效的，租赁关系不成立。本案因系整体拍卖所以只注明保留价和每次加价幅度，其他事项不属于案外人应当异议范畴，因此案外人北京塔星石材有限公司的异议理由不足以排除执行，异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第二款、第三十一条之规定，裁定如下：

驳回案外人北京塔星宏翔石材有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向黄骅市人民法院提起诉讼。

审　判　长　　刘志政

人民陪审员　　杨合堂

人民陪审员　　贾启安

二〇二〇年十一月二日

书　记　员　　吴　静