上海昂泰兰捷尔信息科技股份有限公司、湖州多媒体产业园发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省湖州市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2016）浙05民终1394号

上诉人上海昂泰兰捷尔信息科技股份有限公司（以下简称昂泰公司）与被上诉人湖州多媒体产业园发展有限公司（以下简称多媒体公司）、施耐德电气（中国）有限公司（以下简称施耐德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2015）湖吴环民初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昂泰公司委托代理人张宇晟、徐银凯，被上诉人施耐德公司委托代理人尹航、被上诉人多媒体公司委托代理人连晏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

昂泰公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销原判决，依法驳回一审的全部诉讼请求；2.本案的上诉费用由多媒体公司承担。事实和理由：1.昂泰公司在网页中表述的其与施耐德公司签订三年战略合作协议的网页证据，该证据表明施耐德公司在三年内将使用案涉房屋与多媒体公司开展合作，一审法院未依法查明该事实。2.多媒体公司事实上并没有提供弱电智能设施，故无权主张弱电智能设施使用费；如果根据多媒体公司在一审庭审中的陈述，则一审判决存在重复计算使用费和租金的问题。3.一审判决错误认定昂泰公司为债权债务抵销的主体，而根据一审的证据材料，债权债务抵销的对象是多媒体公司和施耐德公司及其关联企业。4.一审错误认定昂泰公司和多媒体公司电子邮件往来内容的真实意思表示，昂泰公司所表达的意思是双方实际租赁期未满一年，即2013年3月28日，双方已终止租赁合同，多媒体公司也认可该租赁期间没有问题，实际上反证了当时昂泰公司曾提出终止合同。5.昂泰公司已提供了公证书、保洁合同、水电费单据等客观证据，表明2013年3月1日之后的由施耐德公司与多媒体公司直接建立租赁关系。6.一审判决书认定多媒体公司提供了公证书作为证据，属于程序性错误，昂泰公司在一审中未收到多媒体公司提供的公证书，一审法院也未组织各方对此进行质证。7.一审中提供的公证书等证据以及设备占用等客观事实，可以证明案涉房屋自2012年3月1日至多媒体公司自行收回房屋之日，由施耐德公司实际承租、占用和使用。8.多媒体公司向昂泰公司主张费用的首次时间是2015年12月3日，租赁合同明确约定相关费用按月结算，故多媒体公司主张2014年12月4日之前的相关费用已超过诉讼时效，丧失胜诉权。且多媒体公司主张2014年12月4日之前的相关费用已超过诉讼时效，丧失胜诉权。退一步来说，如多媒体的真实意思表示系认定昂泰公司作为承租人，但多媒体公司怠于履行出租方的权利和义务，放任施耐德公司使用该房屋，却未合理向昂泰公司或施耐德公司催讨租金，导致各方在实际承租人等问题产生争议，其系主要过错方，故应受到诉讼时效制度的制约。9.租赁合同在2013年3月已经终止，往来邮件中提到事实上租赁期是一年，当时没有留下正式书面手续，施耐德公司承认展厅一直在使用，虽然原来的租赁合同由昂泰公司签订，但设备由施耐德公司投入，施耐德公司有腾房义务,施耐德公司与多媒体公司有三年期限的约定，要供展厅展示，期间保洁公司、物业公司等都向施耐德公司收钱，可见施耐德公司已替代成为新的承租人，施耐德公司在官方媒体中已承认其在使用涉案房屋，一审没有清晰界定2013年3月后承租主体的变更。10.关于4万元收费的组成，施耐德公司和多媒体公司并未说清。

多媒体公司辩称，1.本案合同关系明确，本案施耐德公司与多媒体公司直接形成租赁关系，有书面合同证明。双方约定租赁期限是三年，在该期限内，施耐德公司没有对合同变更、解除提出要求。房屋实际使用人与房屋租赁关系并不矛盾，不影响租赁合同成立。2.双方租赁合同关系从2015年8月27日终止。施耐德公司提出在2013年退出租赁关系，但未提供证据证明。腾房义务和交房义务是承租人的法定义务，不能免除。一审时多媒体公司提供过邮件，公证书就是对这个邮件进行公证，当时质证过，昂泰公司也未对真实性提出异议。昂泰公司在收到该邮件后，仍未办理退房手续，所以多媒体公司解除合同，自行收回房屋。3.关于弱电设施使用费，该费用有别于租金，合同对租金有明确约定，此外还约定了租赁设备使用费。多媒体公司提供了相应的弱电设施，故昂泰公司应按照合同约定支付费用。在三方协议中，第一年弱电设施使用费以债权债务抵消的方式进行了支付。4.关于诉讼时效，不存在这方面问题，因为弱电设施使用费的纠纷发生过中断，且适用一般诉讼时效两年。请求二审法院维持原判。 施耐德公司辩称，1.本案在一审时，施耐德公司不是案件当事人，通过多媒体公司申请，追加施耐德公司为共同被告，当时追加也是为了查清案情，但是查清事实后，多媒体公司当庭撤回对施耐德公司的起诉和诉请，程序上，施耐德公司不应成为被上诉人。2.关于使用的问题，案涉房屋不是由施耐德公司在使用，尤其是在昂泰公司和施耐德公司签订分家协议后，分家协议签订前，昂泰公司是施耐德公司的子公司，昂泰公司提供施耐德公司获得更多的商业机会，所以才有了本案协议。案涉房屋使用时并非施耐德公司单方在使用。3.法律关系赞同多媒体公司的观点，昂泰公司是承租人，是租赁法律关系的主体，应当承担相应的责任。昂泰公司认为施耐德公司使用了房屋，其可以再起诉施耐德公司，在本案中要求施耐德公司承担责任没有法律依据。4.即使房屋由施耐德公司在使用，产生纠纷的过错在于昂泰公司自己，协议已明确双方在合作中已进行了结算，退租义务的承担者是昂泰公司，昂泰公司未办理退租手续。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

多媒体公司向一审法院起诉称：一、昂泰公司支付多媒体公司房屋智能弱电设施使用服务费1020000元（自2013年9月15日至2015年10月31日止）；二、昂泰公司支付多媒体公司房屋租金388572.54元（自2015年3月1日至2015年8月26日止）；三、昂泰公司支付多媒体公司房屋占用使用费291428.28元（自2015年8月27日至2015年10月31日止）；四、本案受理费由昂泰公司承担。

一审法院认定事实：2011年6月25日，施耐德公司控股昂泰公司。2011年12月27日，多媒体公司与昂泰公司签订了《房屋租赁合同》一份,合同约定：昂泰公司承租多媒体公司所有的座落于湖州市××大道××产业××楼××栋房屋，建筑面积为1193.4平方米，房屋用途为办公；租赁期间自2012年3月1日起至2015年2月28日止，双方同时约定将三年租赁期间分为三个阶段，每个阶段为一年，如各个阶段租赁期满昂泰公司无终止合同意愿，合同将自动顺延至下一个租赁阶段直至租赁期限届满为止，如昂泰公司在上述租赁阶段提出终止租赁合同需提前三个月书面通知多媒体公司；租赁期间届满后昂泰公司应于届满当日返还涉案房屋，如逾期则需按双倍日租金支付房屋占用费，租期结束后双方如需续租则需另行签订新租赁协议；租赁期间内涉案房屋每日每平方米租金为1.85元，租赁期内实施租金优惠政策，即前18个月房屋租金免予收取，后18个月房屋租金由政府进行补贴；租赁期间内昂泰公司应自承租日起每月支付多媒体公司智能弱电设施使用服务费4万元，付款时间为每月第一个工作日；双方同时对相关合同事项进行了约定。为昂泰公司提供智能弱电设施服务，多媒体公司与案外人施耐德长城工程（北京）有限公司、上海腾天信息技术有限公司、中国惠普有限公司等相关公司就套用房弱电及智能化工程签订了相关合同并进行了施工。房屋租赁合同签订后，多媒体公司依约向昂泰公司交付了涉案房屋，昂泰公司接受租赁房屋后交付给施耐德公司使用，施耐德公司以其上海分公司的名义在出租房屋内展示了该公司相关业务，同时缴纳了水电费等费用。2012年11月19日，施耐德公司将所持有的昂泰公司的股份转让他人。2013年1月29日，施耐德公司、昂泰公司共同签订了《合资终止及股份转让框架协议之补充协议》一份，协议对昂泰公司向多媒体公司所承租的座落于湖州市××大道××产业××楼××栋房屋由施耐德公司使用至2013年2月28日止，并由施耐德公司承担全部租赁费用48万元，昂泰公司应于2012年11月25日以书面形式通知出租方，在租期届满后不再租赁该房屋并由昂泰公司办理退租手续。2014年10月21日，昂泰公司以债权债务抵销的形式通过施耐德公司向多媒体公司支付了自2012年9月15日起至2013年9月14日止合计12个月的智能弱电设施使用服务费48万元。2015年8月6日，昂泰公司发送电子邮件至多媒体公司要求终止双方的房屋租赁合同，多媒体公司邮件回复原则上同意但要求昂泰公司携带公章办理退租事宜。2015年8月26日，多媒体公司发函昂泰公司明确双方房屋租赁关系于当日终止并将于2015年10月底收回出租房屋。自2013年9月15日起所产生智能弱电设施使用服务费及房屋租赁优惠政策到期后的房屋租赁及房屋占用费昂泰公司未能及时支付，现昂泰公司尚结欠多媒体公司智能弱电设施使用服务费1020000元，房屋租金392986.62元，房屋占用费287012.7元，合计1699999.32元。多媒体公司多次催讨未果，以致纠纷成诉。

一审法院认为，多媒体公司与昂泰公司之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表述，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定主张合同权利并履行合同义务。本案争议焦点之一为本案承租人为昂泰公司还是施耐德公司？本案房屋租赁合同签订方为多媒体公司与昂泰公司，同时昂泰公司与施耐德公司之间的协议亦明确本案房屋租赁方为昂泰公司，昂泰公司承租后交付给施耐德公司使用，对于施耐德公司使用出租房屋多媒体公司并无提出异议，为此昂泰公司认为其系受施耐德公司委托而与多媒体公司签订房屋租赁合同之辩称显然无事实依据，为此本案房屋租赁合同承租人为昂泰公司，昂泰公司应根据合同约定履行相应的合同义务。本案的争议焦点之二为本案房屋租赁合同何时解除？本案房屋租赁合同对合同期限及合同解除进行明确的约定，昂泰公司在合同期限内并未以书面形式向多媒体公司提出解除合同，合同期限届满后，昂泰公司于2015年8月6日发送电子邮件至多媒体公司，并提出终止双方租赁合同之意向，多媒体公司通过电子邮件回复，原则上同意昂泰公司之请求，但要求昂泰公司携带公章前来办理相应终止手续，在昂泰公司未能携带公章办理终止手续的情况下多媒体公司于2015年8月26日正式发函昂泰公司同意终止双方合同，故本案房屋租赁合同应于多媒体公司正式发函同意终止时即2015年8月26日正式解除。本案争议焦点之三为昂泰公司何时向多媒体公司返还涉案房屋。本案房屋租赁合同签订后，多媒体公司依约向昂泰公司交付了出租房屋，同理，昂泰公司应根据合同约定在合同终止时向多媒体公司返还出租房屋，现昂泰公司未能提供相应证据证明其已向多媒体公司返还了出租房屋，故涉案房屋返还应由多媒体公司自行收回之日即2015年10月底为出租房屋返还之时。本案争议焦点之四为施耐德公司是否应承担相应的付款义务？本案中施耐德公司确实使用了出租房屋，部分使用期间在施耐德公司、昂泰公司之间的相关协议中亦有约定，但施耐德公司具体使用时间昂泰公司并未举证证明，且施耐德公司使用出租房屋系其与昂泰公司之间的法律关系，与本案并无关联性，昂泰公司可另行主张之，本案房屋租赁合同相关合同义务应由昂泰公司承担。现多媒体公司要求昂泰公司支付智能弱电设施使用服务费、房屋租金、占用费之诉请于法有据，且有效的诉讼时效内，为此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、上海昂泰兰捷尔信息科技股份有限公司应支付多媒体公司湖州多媒体产业园发展有限公司智能弱电设施使用服务费1020000元，房屋租金392986.62元，房屋占用费287012.7元，合计1699999.32元，限于判决生效之日起十日内清偿；二、驳回湖州多媒体产业园发展有限公司的其他诉讼请求。若上海昂泰兰捷尔信息科技股份有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20100元，减半收取10050元，财产保全费5000元，合计诉讼费15050元，由湖州多媒体产业园发展有限公司负担50元，上海昂泰兰捷尔信息科技股份有限公司负担15000元。

本院认为，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同的解除时间；二、多媒体公司的诉讼请求有无超过诉讼时效；三、昂泰公司是否应向多媒体公司支付房屋租金、房屋占有使用费和弱电设施使用服务费。 关于焦点一，昂泰公司与多媒体公司于2011年12月27日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定。昂泰公司上诉主张该房屋租赁合同在2013年3月已经终止，但未提供证据证明其曾根据《房屋租赁合同》约定书面通知多媒体公司终止租赁合同，故对其该节主张，本院不予支持。昂泰公司于2015年8月6日发送电子邮件至多媒体公司，并提出终止双方租赁合同之意向，多媒体公司通过电子邮件回复，多媒体公司原则上同意昂泰公司之请求，但要求昂泰公司携带公章前来办理相应终止手续，在昂泰公司未能携带公章办理终止手续的情况下，多媒体公司于2015年8月26日正式发函昂泰公司同意终止双方合同，故本案房屋租赁合同解除时间为2015年8月26日。 关于焦点二，案涉房屋租赁合同于2015年8月26日解除，应从此时计算多媒体公司主张房屋租金、弱电设施使用服务费的诉讼时效。合同解除后，昂泰公司未能提供相应证据证明其已向多媒体公司返还了出租房屋，故多媒体公司自行收回之日即2015年10月底应为出租房屋返还之时，并从此时计算多媒体公司主张房屋占用费的诉讼时效。至多媒体公司2015年12月28日向一审法院起诉时，多媒体公司关于房屋租金、弱电设施使用服务费和房屋占有费的诉请均未超过诉讼时效，故昂泰公司上诉主张多媒体公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，显与事实不符，本院不予支持。 关于焦点三，多媒体公司已按照《房屋租赁合同》约定将案涉房屋交付给昂泰公司，昂泰公司取得案涉房屋后是自己使用还是交付给施耐德公司使用，均不影响其按照合同约定履行支付房屋租金的义务和在合同解除后腾空返还案涉房屋的义务，故昂泰公司以其并非实际使用人为由上诉主张拒付房屋租金和房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于弱电设施使用费，《房屋租赁合同》约定由多媒体公司在房屋租金外另行收取弱电设施使用费，故昂泰公司关于弱电设施使用费系重复收费的主张与合同约定不符，本院不予采信。多媒体公司的园区能够提供弱电设施使用费，昂泰公司在租赁使用期间也从未就多媒体公司未提供弱电设施使用服务提出过异议，故昂泰公司上诉主张多媒体公司未提供弱电设施使用服务，本院不予采信。 综上，昂泰公司的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

本院二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20100元，由上海昂泰兰捷尔信息科技股份有限公司承担。 本判决为终审判决。

审　判　长　　沈国祥 审　判　员　　潘嘉玲 代理审判员　　沈　杰

书　记　员　　谢敏飞