烟台市鑫和建筑装饰有限公司、某某等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁06民初441号 原告（申请执行人）：烟台市鑫和建筑装饰有限公司，住所地烟台市莱山区观海路75号附2号内1101至1115号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东君孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东君孚律师事务所律师。 被告（案外人）：**，女，1969年10月30日出生，汉族，住烟台市蓬莱区××镇××村××号。 委托诉讼代理人：**，蓬莱大辛店法律服务所法律服务工作者。 被告（被执行人）：***源置业有限公司，住所地烟台市蓬莱区**村。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，山东**律师事务所律师。 原告烟台市鑫和建筑装饰有限公司（以下简称鑫和公司）与被告**、被告***源置业有限公司（以下简称裕源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫和公司的委托诉讼代理人***、被告**及其委托诉讼代理人**、被告裕源公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫和公司向本院提出诉讼请求：⒈准许执行裕源公司名下价值461553元的紫金世家14号楼3**301号房产；⒉诉讼费由**与裕源公司承担。事实和理由：2019年3月29日烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民初459号民事调解书，在该案审理过程中烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民初459号民事裁定，查封涉案房产。该民事调解书生效后裕源公司未履行生效法律文书确定的义务，鑫和公司向法院申请强制执行，执行过程中**于2021年7月26日提出书面异议，烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06执异284号执行裁定，中止对蓬莱市××号楼××**××号房产的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，**应当提供充足证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”**未提供证据证明其执行异议符合上述规定，不足以排除对涉案房产的执行。 **辩称，涉案房屋是裕源公司开发的规划用途为住宅的商品房，2016年8月31日**与裕源公司签订商品房买卖合同，裕源公司以总价款461553元将涉案房屋出售给**并于2016年7月26日将房屋交付**作为住宅使用至今。2014年10月11日、2015年12月31日**分别向裕源公司支付房款361553元、99716元，**了全部房款461553元，并对房屋进行水电改造交纳水电费、契税、垃圾费等费用，双方因是全款买房就未办理商品房买卖合同网签备案手续。交房后**多次找裕源公司办理房产过户手续，但裕源公司拖延不予办理。因此，不同意执行裕源公司名下紫金世家14号楼3**301号房产。 裕源公司辩称，对**辩称的相关事实无异议。涉案房屋已于2016年8月转让给**，此前**已将涉案房屋的房款及车库、小棚等其他附属设施的费用全部**，后因裕源公司账户资金余额不足无法办理网签手续，故在鑫和公司申请查封涉案房屋之前裕源公司一直未与**网签合同。根据相关法律规定，裕源公司已于2016年7月26日与**办理了房屋交接手续，交房后**对涉案房屋进行了水电改造装修，交纳了相应物业费用，房屋已实际交付**居住至今，**的占有行为足以排除对涉案房屋的执行查封。烟台市中级人民法院（2021）鲁06执异284号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，鑫和公司的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。鑫和公司提交以下证据：⒈2021年7月26日**出具的执行异议书打印件、2021年9月29日本院（2021）鲁06执异284号执行裁定书打印件各1份，证明鑫和公司依据本院对鑫和公司与裕源公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2018）鲁06民初459号民事调解书申请强制执行，本院立案执行后于2021年恢复该案执行并于同年7月6日作出（2021）鲁06执恢43号之二执行裁定，继续查封包括涉案房屋在内的房产；**在执行程序中就涉案房产提出执行异议，本院作出（2021）鲁06执异284号执行裁定，对**的异议请求予以支持，对该执行裁定认定的事实，除对其中关于**与裕源公司就涉案房屋订立及履行合同的事实有异议外，对其他事实无异议。⒉2022年1月12日烟台房产交易网商品房楼盘查询紫金世家网页打印件2张，证明涉案房屋的预售许可证是蓬房预许字（2014）第009号，而**提交的商品房买卖合同载明的是蓬房预许字（2015）第005号，说明该合同是虚假的。⒊涉案房屋大门照片打印件及大门上张贴的2020年8月8日、10月14日物业费催缴通知单照片打印件各1张、安检抄表通知单照片打印件6张，证明涉案房屋无占有使用痕迹，**与裕源公司涉嫌伪造证据、虚假陈述。 **对鑫和公司提交的证据质证称，对证据1无异议，对（2021）鲁06执异284号执行裁定认定的事实亦无异议；对证据2的真实性无异议，合同中的预售许可证号是错误的，应当是该证据载明的证号；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，**担任蓬莱区大辛店镇大***支部书记和村委主任，在该村有自己的住房并主要在此居住，**未看到安检抄表通知单，未交物业费的原因是物业费应从**交纳的安全保证金中扣除。 裕源公司对鑫和公司提交的证据质证称，对证据1的真实性无异议，该证据证实**提出的执行异议经法院审查后得以支持；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据载明的涉案房屋预售许可证号正确，商品房买卖合同载明的证号与此不一致系裕源公司工作人员失误造成，鑫和公司据此主张**与裕源公司系虚假房屋买卖关系不成立；对证据3的真实性无异议，同意**的质证意见。 本院经审查认为，关于鑫和公司提交的上述证据，**与裕源公司对证据的真实性无异议，本院均予以确认。但根据上述证据尚不足以认定**提交的商品房买卖合同真伪及**是否占有使用涉案房屋的事实，上述事实需结合本案的其他证据进行分析认定。 **提交以下证据：⒈2016年8月31日**与裕源公司签订的商品房买卖合同1份，证明涉案房屋系**向裕源公司购买，双方于2016年8月31日签订商品房买卖合同。⒉**与裕源公司分别于2014年6月13日、2016年7月26日、2019年4月30日签订的紫金世家签约确认单、紫金世家房屋交付协议书及紫金世家车库使用协议各1份；裕源公司分别于2014年6月16日、7月30日、2016年7月25日向**开具的小棚款25033元、车库款135654元及闭路开户费250元的收款收据各1张；2016年7月26日裕源公司向**开具的契税6939元、公共维修资金1638元、办证登记费80元的收款收据各1张，蓬莱市瑞峰物业向**开具的装修押金3000元、垃圾费293元的收款收据各1张。证明2016年7月26日裕源公司已将涉案房屋交付**居住使用。⒊裕源公司于2014年10月11日、2015年12月31日向**开具的金额分别为361553元、99716元的购房款收据各1张，证明**已将涉案房屋的购房款于2014年10月11日、2015年12月31日分两笔向裕源公司**。 **主张，上述款项的来源有**及其丈夫**新、父亲***、母亲***在农村信用社的存款，但对每人的具体存款数额记不清了，此外还有**的债务人王秀娟为**向裕源公司支付的购房款100000元；付款方式是以现金存入裕源公司在中国建设银行户名为***的账户；其他相关费用也是从农村信用社提取的存款，其中的闭路开户费、契税、公共维修资金、办证登记费、装修押金、垃圾费是以现金直接向裕源公司支付，其他费用也是存在上述账户中；2014年10月11日所付房款361553元中含定金100000元，该笔定金是以现金直接向裕源公司支付；付款是陆续付款，裕源公司根据**提供的银行存款票据为**合并开具了两张收据。**对其主张的款项来源及付款方式均不能提交证据加以证明。 鑫和公司对**提交的证据质证称，对证据的真实性均不认可，证据1有以下疑点：⒈商品房买卖合同载明的**公民身份号码与**提交的其他诉讼材料载明的号码不一致；⒉商品房买卖合同载明的房屋销售范围为9号、10号、15号、17号、20号楼，不包括涉案14号楼3**301号房屋；⒊商品房买卖合同载明的预售许可证为蓬房预许字（2015）第005号，与涉案14号楼的预售许可证不一致；⒋商品房买卖合同载明的涉案房屋套内建筑面积和分摊公用建筑面积分别为78.51㎡、19.06㎡，合计97.57㎡，与合同载明的涉案房屋总建筑面积97.58㎡不一致；⒌商品房买卖合同第四条载明房屋总价款为461553元，而第六条载明首付款为100000元，余款为540950元，二者合计640950元，即合同第四条和第六条载明的房屋总价款不一致，相差较大；⒍商品房买卖合同签订于2016年8月31日，但约定的交房时间为2015年6月30日，明显不合常理。关于证据2，房屋交付协议书的签约时间为2016年7月26日，早于商品房买卖合同的签订时间2016年8月31日，明显不合常理；车库使用协议签订于2019年4月30日，但**称车库使用款于2014年7月30日支付，违反先签合同后付款的一般交易习惯，且时间相差极大；签约确认单的签字时间是2014年6月13日，是对车库和小棚有关事项的约定，而车库和小棚属于商品房附属设施，其签约时间和付款时间均早于涉案房屋的签约时间和付款时间有违常理；2016年7月26日裕源公司向**开具的三张收据编号不连续，相差较大，且均在2016年7月25日开具的收据编号之前，明显不合理；契税应由税务机关征收，裕源公司作为开发商不应收取该项税款，契税收据亦存在不合理性。关于证据3，**称于2014年和2015年分两笔支付房款，但并不能提交相应付款转账记录，仅提交裕源公司开具的两张收据，该证据可能是**与裕源公司串通制作。 裕源公司对**提交的证据质证称，对证据的真实性及证明目的均无异议。关于证据1，该商品房买卖合同并非正式网签合同，是裕源公司按电脑中预存的格式文本对部分内容改动后形成的，合同中的公民身份号码与**的号码不一致是裕源公司工作失误造成；合同载明的预售许可证及房屋销售范围与涉案房屋的预售许可证不一致，涉案房屋的预售许可证是蓬房预许字（2014）第009号，销售范围是11号、13号、14号、19号楼，而合同载明的蓬房预许字（2015）第005号预售许可证的销售范围是9号、10号、15号、17号、20号，是因裕源公司在订立合同时未对上述内容进行核实、审查和修改，属工作失误；涉案房屋的实际价款是461553元，合同第六条载明的价款并非涉案房屋的价款，是工作人员对格式文本未认真审核和更改，也属失误，但该合同并非正式网签合同，上述内容上的失误并不影响**与裕源公司房屋买卖合同的成立；至于合同的签订时间是2016年8月31日，原因是该合同是应**要求由双方后期补签的，在合同签订前**已将购房款、车库款、小棚款及实际交房后所应支付的契税等相应款项均已交齐，补签合同并不代表双方房屋买卖关系不成立。关于证据2，涉案房屋的实际交付时间是2016年7月26日，合同约定的交房时间是2015年6月30日，在时间上符合当时双方的约定，也符合常理；车库使用协议也是在**交齐车库款后补签的，鑫和公司关于车库和小棚作为商品房附属设施的签约时间和付款时间早于商品房买卖合同有悖常理的主张不成立；**在支付附属设施费时项目繁多，裕源公司安排多人收款，当时并非一人为**开具收据，出现收据不连号符合常理；契税是由裕源公司代收后统一向**出具税务发票，鑫和公司关于不合理的主张不能否定双方买卖关系的成立。关于证据3，裕源公司确实收到了****的房款并将房屋交付给**，交房义务已履行完毕，现因查封导致无法正式网签合同，鑫和公司对其关于该两张收据可能是**与裕源公司串通制作的主张未提交充足证据加以证明，不能成立。 本院经审查认为，**上述证据显示的交易过程为：2014年6月13日**与裕源公司签订《紫金世家签约确认单》，确认**购买面积分别为29.49㎡和9.07㎡、单价分别为5000元／㎡和3000元／㎡的车库与小棚，总价款按9.2折优惠后为160687元，已付5000元，余款于2014年6月16日付55687元，于2014年7月30日再付100000元。2014年6月16日、7月30日裕源公司分别向**开具小棚款25033元、车库款135654元的收款收据各1张。2014年10月11日、2015年12月31日裕源公司又向**开具金额分别为361553元和99716元的涉案房屋购房款收据各1张，该两张收据载明的房款总额为461269元。2016年7月25日裕源公司又向**开具闭路开户费250元编号为8101680的收款收据1张。2016年7月26日**与裕源公司签订《紫金世家房屋交付协议书》，约定**于当日接收裕源公司开发的涉案房屋，房屋预测面积为97.58㎡，实测面积为97.52㎡，房屋面积差价款为284元，房屋交付需交纳的费用包括公共维修基金1638元、房屋契税6919元、办理房屋产权证费用80元、闭路电视费（代收代付）250元及物业收取的装修押金3000元、垃圾清运费3元／㎡、物业费1元／㎡（赠送3个月）。当日，裕源公司向**开具契税6939元、公共维修资金1638元、办证登记费80元编号依次为4630554、8101565、8101583的收款收据各1张，蓬莱市瑞峰物业向**开具装修押金3000元、垃圾费293元的收款收据各1张。2016年8月31日**与裕源公司签订《商品房买卖合同》，约定**购买裕源公司开发的涉案房屋即蓬莱区××号楼××**××号商品房，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积共97.58㎡，其中套内建筑面积78.51㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.06㎡，裕源公司于2015年6月30日前将该商品房交付**使用；合同第四条“计价方式与价款”约定，按建筑面积计算，该商品房单价为4739元／㎡，总金额为461553元；第六条“付款方式及期限”约定，**于2014年4月29日前支付首付款100000元，余款540950元于2016年4月29日前**。该合同载明的**公民身份号码并非**的号码，载明的预售许可证号项下房屋预售范围亦不包括涉案房屋所在的14号楼，该证号并非涉案房屋的预售许可证号。2019年4月30日**与裕源公司签订《紫金世家车库使用协议》，约定**使用裕源公司开发的紫金世家地下Ｃ区29号车库，该车库建筑面积为29.49㎡，总价款为135654元，由**于2014年7月30日前一次性向裕源公司支付，该车库与所购房屋同时交付。 众所周知，房屋作为生存居住的必须用品价值巨大，进行房产交易对当事人的经济生活影响重大，应审慎严谨为之。但从证据显示的**与裕源公司上述交易的整个过程可以看出，无论是对作为主要交易标的物的涉案房屋还是对作为附属设施的车库与小棚，在**向裕源公司支付交易价款、裕源公司向**交付交易标的物前双方均未订立买卖合同，特别是在**向裕源公司**交易价款前双方未就作为主要交易标的物的涉案房屋签订任何协议，却就作为房屋附属设施的车库与小棚订立了具有预约合同性质的签约确认单。上述交易过程明显不合常理，有违房地产市场的交易习惯。再从证据显示的合同履行情况及相关协议、合同的相互关系看，**在2015年12月31日前即分两笔向裕源公司**了购房款，房款总额为461269元，与此后双方于2016年7月26日所签房屋交付协议约定的房屋面积差价款284元和于2016年8月31日所签商品房买卖合同约定的房款总额461553元的差额相合（即461553元－284元＝461269元）。也就是说，在已付房款的数额与房屋的实测面积相符，并不存在房屋面积差价款的情况下，却在之后签订的房屋交付协议中出现了房屋面积差额及差价款；在签订商品房买卖合同前房款支付义务及房屋交付义务均已履行完毕且房屋实测面积、实际价款均已确定的情况下，却在所签商品房买卖合同中约定的房屋面积、价款、付款时间及交房时间均与已实际发生的事实不符。上述情形显然亦不合常理且有违交易习惯。再从商品房买卖合同的内容看，买受人身份信息、商品房销售依据、房屋面积、价款、付款期限及交房期限均系影响合同效力及合同能否正常履行的重要条款，但**与裕源公司所签商品房买卖合同却在上述条款的内容上出现与实际不符及前后矛盾情形，裕源公司作为房地产开发经营企业辩称出现前述情形仅系其工作失误及并非网签合同造成，理据显然不足，不足采信。最后从付款情况看，**作为房屋买受人对自己支付大额房款的事实仅能提供收款收据加以证明，对款项来源、付款方式及款项的实际支付流转情况等相关事实均不能举证证明，且对款项来源仅能进行笼统表述，不能详尽阐明具体情节，故**主张的付款事实证据不足，亦不足采信。 综上，**提交的上述证据存有瑕疵，并存在相互矛盾及不合常理情形，鑫和公司对证据的真实性亦不认可，因此，本案中本院对鑫和公司的部分相关质证意见予以采纳，对**提交的证据依法均不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月29日本院对鑫和公司与裕源公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）鲁06民初459号民事调解书，确认截止2019年3月22日裕源公司尚欠鑫和公司工程款合计20689897.44元，其中2019年6月30日前付10000000元，余款于2019年8月31日前一次性**等内容。在该案诉讼过程中，本院于2018年8月31日作出（2018）鲁06民初459号民事裁定并据此查封了裕源公司名下的涉案房产。本院（2018）鲁06民初459号民事调解书生效后裕源公司未履行该调解书确定的义务，**和公司申请，本院立案执行。在执行过程中，**提出执行异议，请求停止执行并解除对涉案房产的查封。本院经审查于2021年9月29日作出（2021）鲁06执异284号执行裁定，中止对蓬莱市××号楼××**××号房产的执行。鑫和公司不服，提起执行异议之诉。 涉案房屋系裕源公司在烟台市蓬莱区××商品房，**的户籍地在烟台市蓬莱区××镇××村××号，在该村有自己的住房并在此地居住。**主张，在本院查封涉案房屋前**已与裕源公司签订商品房买卖合同向裕源公司购买了涉案房屋，且在查封前**已向裕源公司**了房款，裕源公司也已将房屋交付**占有使用，至今未办理房屋过户登记的原因是裕源公司拖延不予办理，故**对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。但**对其上述主张不能提供充分证据加以证明。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：㈠案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；㈡案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，**虽主张其在本院查封涉案房屋之前已与裕源公司签订商品房买卖合同并**房款向裕源公司购买了涉案房屋，裕源公司也已在查封之前将涉案房屋交付**占有使用，且至今未办理房屋过户登记是裕源公司拖延不予办理的原因所致，并对上述事实主张提交了商品房买卖合同、签约确认单、房屋交付协议、车库使用协议及收款收据等相关证据。但前已述及，上述证据显示的交易过程明显不合常理并有违交易习惯，相关合同的内容更是背离实际、相互矛盾，且对实际付款、未办理过户登记的原因均未提交充分证据加以证明。因此，**主张的上述事实证据不足，本院依法不予采信。况且，除涉案房屋外**在蓬莱当地还有其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，**主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏事实依据，不符合金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产享有能够排除执行权利的法定情形，本院不予支持。鑫和公司请求准许执行裕源公司名下的涉案房屋，于法有据，本院予以支持。 综上所述，**提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，鑫和公司关于准许执行涉案房屋的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行***源置业有限公司名下位于烟台市蓬莱区紫金世家14号楼3**301号房产。 案件受理费8219元，由**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2021）鲁06执异284号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年二月十五日 书　记　员　　***