广东省台山市鸿坚建筑工程有限公司
某某、广东省台山市鸿坚建筑工程有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
广东省江门市蓬江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2020）粤0703执异245号
案外人：吴生辉，男，汉族，1976年11月30日出生，登记住址广东省江海区。
案外人：刘艳，女，汉族，1981年9月2日出生，登记住址广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：罗诗豪、陈锦荣，广东邦能律师事务所律师、实习律师。
申请执行人：***，男，1960年11月4日出生，汉族，登记住址广东省江门市蓬江区。
被执行人：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市建设三路65号之七301、302，注册号440703000027851。
法定代表人：邓剑华。
被执行人：江门市蓬江区粤昌发展有限公司，住所地江门市水南绍尧里58号首层，注册号440703000005854。
法定代表人：冯志文。
被执行人：鹤山市远鸿发展有限公司，住所地鹤山市沙坪镇新鹤路51号204，注册号440784000017775。
法定代表人：吕惠芬。
被执行人：鹤山市怡华贸易有限公司，住所地鹤山市沙坪镇新鹤路51号，注册号440784000027810。
法定代表人：张玉辉。
被执行人：鹤山市丰信贸易有限公司，住所地鹤山市沙坪镇富华路105号，注册号440784000016557。
法定代表人：冯红芳。
被执行人：江门绿茵豪苑置业有限公司，住所地江门市蓬江区北环路66号101-108，注册号440700000022207。
法定代表人：冯泉军。
被执行人：鹤山市信昌贸易发展有限公司，住所地鹤山市沙坪镇人民东路60号之一301房，注册号4407252001542。
法定代表人：任洁珍。
被执行人：鹤山市嘉悦发展有限公司，住所地鹤山市沙坪镇新鹤路51号211房，注册号440784000021827。
法定代表人：李宝燕。
被执行人：鹤山市远诚贸易有限公司，住所地鹤山市沙坪镇新鹤路51号之十，注册号44078400002621。
法定代表人：陈美娇。
被执行人：***，女，1965年10月21日出生，汉族，住鹤山市。
被执行人：任燕平，女，1970年3月14日出生，汉族，住鹤山市。
被执行人：吕杰明，男，1979年5月28日出生，汉族，住鹤山市。
被执行人：冯建明，男，1967年2月28日出生，汉族，住鹤山市。
申请执行人：广东省台山市鸿坚建筑工程有限公司，住所台山市台城镇环北大道106号，统一社会信用代码91440781741710923K。
法定代表人：伍洪想。
委托诉讼代理人：杨敏，广东华南律师事务所律师。
被执行人：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所江门市建设三路65号之七301、302，注册号440703000027851。
法定代表人：邓剑华。
本院在执行申请执行人***申请执行被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称远禾发展公司）、江门市蓬江区粤昌发展有限公司（以下简称粤昌公司）、鹤山市远鸿发展有限公司（以下简称远鸿公司）、鹤山市怡华贸易有限公司（以下简称怡华公司）、鹤山市丰信贸易有限公司（以下简称丰信公司）、江门绿茵豪苑置业有限公司（以下简称绿茵豪苑公司）、鹤山市信昌贸易发展有限公司（以下简称信昌公司）、鹤山市嘉悦发展有限公司（以下简称嘉悦公司）、鹤山市远诚贸易有限公司（以下简称远诚公司）、***、任燕平、吕杰明、冯建明金融借款合同纠纷一案，以及执行申请执行人广东省台山市鸿坚建筑工程有限公司（以下简称台山鸿坚公司）申请执行被执行人远禾发展公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，本院根据上列申请执行人的申请，依法查封被执行人远禾发展公司名下的位于“江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西”的土地使用权【土地使用权证号：江国用（2012）第××号，土地面积：80875.7平方米；土地使用权证号：江国用（2009）第××号，土地面积：22705.5平方米】。案外人吴生辉、刘艳认为其对“江门市蓬江区××室”房屋享有所有权，主张停止处分上述房屋所在的土地使用权。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人吴生辉、刘艳提出异议：请求法院依法裁定停止对“江门市蓬江区××室”房屋所占的土地使用权份额执行并解除相应查封措施。
事实及理由：2010年10月10日包括吴生辉、刘艳在内的数十名亲朋以高耀敬为代表与远禾发展公司签订购房协议，团购远禾发展公司开发的嘉悦名都名校1号商品房，并于当年支付全部购房款。吴生辉、刘艳与远禾发展公司于2014年10月28日签订正式的《商品房买卖合同》，合同约定其购买“江门市蓬江区××室”房屋并办理预售商品房备案登记（43幢2001室备案号：2014009911号）。上述商品房由吴生辉、刘艳占有使用至今已数年，并一直支付有关物业管理费。
江门市蓬江区人民法院在处理中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司申请执行远禾发展公司、粤昌公司、远鸿公司、恰华公司、丰信公司、绿茵豪苑公司、信昌公司、嘉悦公司、远诚公司、***、任燕平、吕杰明、冯建明金融借款合同纠纷一案，台山鸿坚公司申请执行远禾发展公司建设工程施工合同纠纷一案，依法查封被执行人远禾发展公司名下的位于“江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西的土地使用权【土地使用权证号：江国用（2012）第××号，土地面积：80875.7平方米；土地使用权证号：江国用（2009）第××号，土地面积：22576.5平方米】”。
由于案涉商品房之前一直没有竣工验收，且商品房所在地块的土地使用权现又被查封，导致一直未能办理不动产登记，这均是远禾发展公司自身原因造成。案涉商品房的所有权属于吴生辉、刘艳，根据“房地一致”的原则和相关法律规定，应停止案涉房屋所占土地使用权份额的执行并解除相应的查封措施。
案外人吴生辉、刘艳为证明其异议成立提供如下证据：1、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014-015234）及《江门市预售商品房合同备案表》1份；2、《税收完税证明》、《住宅专项维修资金专用收据》、《缴款凭证》及《现金交款单》各1份；3、《户口簿》2张；4、《合作协议》、《补充协议书》及附件各1份；5、《嘉悦名都名校1号花园购房款对账确认书》1份及附件4张；6、《收据》及《证明》2张；7、收款确认依据4份及付款凭证38张。（以上证据均为复印件）
申请执行人***对案外人吴生辉、刘艳所提出的异议没有发表意见和提供证据。
申请执行人台山鸿坚公司对案外人吴生辉、刘艳所提出的异议没有发表意见和提供证据。
被执行人远禾发展公司对案外人吴生辉、刘艳所提出的异议没有发表意见和提供证据。
被执行人粤昌公司、远鸿公司、怡华公司、丰信公司、绿茵豪苑公司、信昌公司、嘉悦公司、远诚公司、***、任燕平、吕杰明、冯建明对案外人吴生辉、刘艳所提出的异议没有发表意见。
根据当事人所提出的意见和提供的证据，本院查明：吴生辉、刘艳与高耀敬等人组团购买“江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园”房屋，2010年10月10日，高耀敬作为团购代表与远禾发展公司签订一份《合作协议》，主要约定“高耀敬购买远禾发展公司开发的‘江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园’房屋总户数38户，总面积5323.2平方米，远禾发展公司以均价每平方米5500元出售”等条款；在该《合作协议》签订前，高耀敬、吴生辉、刘艳等团购人员已先后于2009年4月至2010年10月间向远禾发展公司支付购房款；该《合作协议》签订后，远禾发展公司分四次确认收取高耀敬、吴生辉、刘艳等团购人员的购房款（分别合计为12600000元、20600000元、17659000元、8277600元，并具体列有购房人员姓名、付款账户、数额等）。2014年10月28日，根据上述《合作协议》，案外人吴生辉、刘艳与远禾发展公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014-015234），主要约定，远禾发展公司将其公司开发建设的“江门市蓬江区××室”房屋出售给吴生辉、刘艳，房屋售价人民币1128140元。该合同签订后，远禾发展公司于2014年11月28日为吴生辉、刘艳办理了预售商品房合同备案登记，备案号为2014009911。广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司嘉悦名都管理处出具证明证实吴生辉、刘艳自2016年8月1日开始居住在涉案争议的“江门市蓬江区××室”房屋。
根据本院（2014）江蓬法立保字第14、15号、（2016）粤0703执1244、1245号、（2016）粤0703执保240号、（2017）粤0703执697号案件档案材料，本院查明：本院查封远禾发展公司位于“江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西”的土地【土地使用权证号：江国用（2012）第××号，土地面积：80875.7平方米；土地使用权证号：江国用（2009）第××号，土地面积：22705.5平方米】，是远禾发展公司用于开发建设“江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园”项目的土地。
2014年2月间，原江门融和农村商业银行股份有限公司（以下简称江门融和银行）与远禾发展公司、粤昌公司、远鸿公司、怡华公司、丰信公司、绿茵豪苑公司、信昌公司、嘉悦公司，远诚公司、吕慧卿、任燕平、吕杰明、冯建明因金融借款发生纠纷，向本院提出申请诉前财产保全，本院根据其申请，于2014年2月19日分别作出（2014）江蓬法立保字第14、15号《民事裁定书》，并根据该两份裁定轮候查封了远禾发展公司名下的位于“江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西”的土地使用权【土地使用权证号：江国用（2012）第××号，土地面积：80875.7平方米；土地使用权证号：江国用（2009）第××号，土地面积：22705.5平方米】。随后，江门融和银行分别提起了诉讼。2016年2月22日，（2014）江蓬法立保字第14号《民事裁定书》由轮候查封转为正式查封，（2014）江蓬法立保字第15号《民事裁定书》仍在轮候查封。2016年5月16日，本院立案执行（2016）粤0703执1244、1245号案。该两宗执行案的申请执行人最初是江门融和银行，后因资产转让，于2016年6月10日变更为中国信达资产管理有限公司广东省分公司，后于2018年4月28日再次变更为***。
2016年2月间，鸿坚公司与远禾发展公司因建设工程施工合同发生纠纷，在向本院提起诉讼的同时申请财产保全，据此，本院于2016年3月7日作出（2016）粤0703执保240号《民事裁定书》，并根据该裁定轮候查封了远禾发展公司名下的位于“江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西”的土地使用权【土地使用权证号：江国用（2012）第××号，土地面积：80875.7平方米；土地使用权证号：江国用（2009）第××号，土地面积：22705.5平方米】。2017年3月31日，本院立案执行（2017）粤0703执697号案件。
本院认为，案外人吴生辉、刘艳主张对“江门市蓬江区××室”房屋享有所有权，请求中止执行上述房屋所在的土地使用权，该异议属于案外人异议。
对于案外人吴生辉、刘艳的该异议是否成立，首先要认定吴生辉、刘艳对上述涉案执行查封土地上的房屋是否享有所有权。对此，吴生辉、刘艳提供了团购代表与远禾发展公司签订的《合作协议》、远禾发展公司确认的收款凭证，其本人与远禾发展公司所签订的《广东省商品房买卖合同》、《江门市预售商品房合同备案表》、付款凭证及远禾发展公司收款确认书、入住证明等证据，证明其已向远禾发展公司付清购房款，并且在房地产交易部门办理了预售合同备案登记和已经入住。
对于吴生辉、刘艳的该主张，从相关证据材料显示，吴生辉、刘艳在与远禾发展公司签订“江门市蓬江区××室”房屋买卖合同后，远禾发展公司为其作了预售合同备案登记，可认为吴生辉、刘艳在涉案土地查封前已签订书面买卖合同并支付全部价款；由于该房屋所处的土地后来因远禾发展公司与他人发生纠纷被查封而不能办理过户登记，故该争议房屋及其所在的土地使用权不能办理过户登记的原因非因吴生辉、刘艳自身原因造成。同时，现有证据证实，吴生辉、刘艳所购房屋已在相关房管行政部门作了预售合同备案登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，案外人吴生辉、刘艳所提出的异议成立，依法应予支持。
至于（2014）江蓬法立保字第15号、（2016）粤0703执保240号《民事裁定书》查封“江门市蓬江区北环路以南、丰乐路以西”的土地使用权目前仍处于轮候查封状态，虽然尚未实际发生查封的效力，但鉴于前述原因，该轮候查封依法也应予以撤销。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条的规定，裁定如下：
中止对“江门市蓬江区××室”房屋所占土地使用权份额的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 蔡镇海
审 判 员 陈佩琴
审 判 员 罗虹毅
二〇二〇年十二月二十八日
法官助理 郭泽蓉
书 记 员 黄美贞
